Nog steeds alle hens aan dek bij NDC en LC

Nepnieuws

Zonder een organisatie direct te willen beschuldigen van het verspreiden van nepnieuws is waakzaamheid tegenwoordig geboden. Het artikel dat zaterdag verscheen in de Leeuwarder Courant over het eigen uitgeefbedrijf NDC, geschreven door een redacteur uit de eigen stal, roept meer vragen op dan het beantwoordt. De twijfel of het écht goed gaat met de vooraanstaande Noordelijke uitgever is hierdoor alleen maar toegenomen. De vraag is: is dit allemaal voor het bedrijf vol te houden?

Jaarrekening 2015: positief

Laten we positief beginnen. De laatst bekende jaarrekening van NDC over 2015 laat een positief netto resultaat zien van 3 miljoen euro, terwijl in 2013 en 2014 zwaar negatieve cijfers werden geschreven. De omzet 2015 is in lijn met die van 2014 en bedraagt circa 100 miljoen euro. Uit deze cijfers blijkt dat de ingezette strategiewijziging, met name de doorgezette personeelsreorganisatie, zijn vruchten begint af te werpen. De opbrengsten uit abonnementen en advertenties nemen af. Dit wordt gecompenseerd door externe orders van drukwerk (De Telegraaf) en distributie (Volkskrant, Algemeen Dagblad) die het bedrijf voor andere bedrijven uitvoert.

Disclaimer

Het concern heeft het, door mislukte overnames (ThiemeMeulenhoff) en sterk teruglopende advertentie- en abonnementsinkomsten, de afgelopen jaren erg moeilijk gehad. Het beeld is dat men financieel opkrabbelt, maar de laatste ontwikkelingen bieden geen garantie voor de toekomst. Het aantal abonnementen blijft teruglopen en met de nieuwe media wil het ook niet vlotten. Voor de nieuwe directie van de NDC is het nog steeds alle hens aan dek.

Sale and lease back

Liwwadders.nl meldde twee weken geleden al dat de NDC Mediagroep, uitgever van de Leeuwarder Courant en het Friesch Dagblad, haar bedrijfspand aan de Sixmastraat verkoopt en daarna terug gaat huren. Een fraaie sale and lease back-constructie, zo uit het boekje van de haute finance. Overigens doet de term ‘sale and lease back’ sterk vermoeden dat dit toch vooral een Angelsaksisch feestje is van Amerikanen en Engelsen. We helpen u graag uit de droom: nergens wordt zoveel geleased als in het Rijnland. Nederland is één van de lease koplopers in de wereld. Momenteel is de personal lease van de personenauto’s helemaal in zwang. Nu achtereenvolgende kabinetten de koopkracht hebben uitgehold, de aanschaf van auto’s steeds zwaarder belast wordt en we niet meer bij Dirk Scheringa terecht kunnen voor een persoonlijke lening, vluchten we nu in de personal lease, gefaciliteerd door autobranche zelf. We kunnen de auto niet betalen, maar willen er wel graag in rijden. Zit uitgeverij NDC in hetzelfde schuitje?

Openheid van zaken

In de Leeuwarder Courant van zaterdag 21 januari 2017 geeft financieel directeur Jantje Schiphorst van de NDC een toelichting op de bijzondere deal. Grootaandeelhouder FB Oranjewoud, voortgekomen uit de rokende puinhopen van de geliquideerde Friesland Bank, koopt het bedrijfspand aan de Sixmastraat in Leeuwarden voor 7,5 miljoen euro. Bijzonder, maar het kan: als aandeelhouder ben je immers al indirect eigenaar van het pand. Je vraagt je af waarom wil een aandeelhouder de directe eigenaar worden van het bedrijfspand van een bedrijf waarin de aandeelhouder al de meerderheid van de aandelen heeft? Volgens het krantenartikel wordt een deel van de schuld van NDC aan FB Oranjewoud afgelost. Helaas worden geen bedragen genoemd. In 2015 heeft de ING zich teruggetrokken uit het NDC-concern en heeft een herfinanciering plaatsgevonden door FB Oranjewoud. Eind 2015 is NDC nog 22 miljoen euro verschuldigd aan FB Oranjewoud. Zou daarin de crux liggen? Wilde FB Oranjewoud geld zien en/of de grip op het concern verder versterken? Gezien de uitgedragen doelstellingen van FB Oranjewoud, die zeer te waarderen zijn, lijkt dat onwaarschijnlijk.

Blok aan het been

Uit het krantenartikel is op te maken dat de NDC van het pand af wilde. Het pand wordt beschouwd als een blok aan het been. Zo werd eerder ook het (grotendeels leegstaande onder dezelfde architectuur gebouwde) pand in Groningen verkocht. Natuurlijk niet uit luxe, maar uit noodzaak. Ook het pand in Leeuwarden kent leegstand na de vele ontslagrondes die hebben plaatsgevonden. Uit de jaarrekening 2015 blijkt inderdaad dat de panden in zowel Groningen als Leeuwarden verkocht moeten worden. Dit is een voorwaarde voor de verkregen herfinanciering van FB Oranjewoud. Uiterlijk 31 december 2017 dienen de panden verkocht te zijn en ook dit jaar moet er een nieuwe bancaire financiering zijn. Dat wordt nog een hele kluif voor de directie.

Monopolie

Voorheen had de Leeuwarder Courant de facto het monopolie op de nieuwsvoorziening in Friesland, en de adverteerdersmarkt. De eigenaar van een autobedrijf in de Leeuwarder wijk Bilgaard schrikt ’s nachts nog wakker van het jaarbedrag van 75.000 gulden dat hij in de hoogtijdagen bij de Friese Pers (voorloper van NDC) aftikte. ‘Wij zijn gek geweest. En dat gaat nooit weer gebeuren.’ Omrop Fryslân en het Friesch Dagblad (toen nog zelfstandig) speelden een deuntje mee. Zo leek het net een echte markt, maar op z’n minst was (en is?) er sprake van een oligopolie. De Leeuwarder Courant gedroeg zich als een ware monopolist door zo’n beetje alle lokale kranten in Friesland op te kopen om die vervolgens te standaardiseren als ‘Huis aan Huis’, de inhoud te minimaliseren, en de prijs te bepalen. Zo werd de consument wel gedwongen zijn abonnement op de Leeuwarder Courant aan te houden. Dit verdienmodel is gelukkig niet meer houdbaar, ook gezien de opkomst van internet. De Leeuwarder Courant moet nu concurreren met een veelheid aan media en dat valt ze erg zwaar. Als monopolist word je gemakzuchtig, arrogant en leun je lekker tegen de (destijds) gevestigde (linkse) orde aan. Maar ook in Friesland komt de mienskip bij zinnen en gelooft men niet langer meer in de maakbaarheidssprookjes. De Leeuwarder Courant schudt deze veren maar moeizaam van zich af. Een groot nieuw bedrijfspand was in de toenmalige constellatie de normaalste zaak van de wereld. Nu is het een blok aan het been.

Mediaman Erik van Veenstra (dagbladen, tijdschriften, boeken, agenda’s), de NOS (NOB) en voor drukkerijen en computeranimatiestudio’s) eerder op deze website: ‘De dagbladwereld is een kartel. Ze willen dat zelf natuurlijk niet weten, de eigen journalisten zullen niet bereid zijn dit uit te zoeken, maar het is wel zo. Dat leidt ertoe dat regionale dagbladen nooit iets zelf hebben bedacht. Innovatie nul! Ze zijn niet alleen behoudend geweest, maar ook nog eens passief. Zeg maar gewoon lui. Als nu van tabloid gezegd wordt dat het handzamer is en beter voor de lezer, dan was dat vijf jaar geleden toch ook het geval? Het ontbeert ze aan geraffineerd inzicht. Dat hebben ze nooit ontwikkeld. Het ging lange tijd wel zijn gangetje. Nu worden ze gedwongen om te veranderen. En in de Friese situatie komt er nog iets bij: Friezen zijn anders, die willen helemaal geen verandering.’

Afboeken

Het artikel van zaterdag vermeldt dat het pand een boekwaarde van 9 miljoen euro heeft en dat nu 7,5 miljoen euro wordt ontvangen. Er ontstaat dus een boekverlies van 1,5 miljoen euro. Overigens blijkt uit de jaarrekening 2015 dat daarin al een extra afwaardering van 1,6 miljoen euro is geweest zodat de boekwaarde 9 miljoen euro werd. Dat is nogal wat op een pand dat al circa 20 jaar in gebruik is en waarop is afgeschreven. De nieuwbouwkosten zijn destijds misschien wat te veel van het goede geweest, de bomen groeiden tot in de hemel, en nu is er sprake van leegstand. Overigens had het NDC-concern een extra boekverlies ook moeten nemen als het pand niet verkocht zou worden. Verslaggevingsregels, ten behoeve van de het opstellen van jaarrekeningen, schrijven dergelijke impairment tests voor om, in goed Nederlands, te beoordelen of een ‘bijzondere waardevermindering’ noodzakelijk is. Sterker nog, misschien was de bijzondere waardevermindering (lees verlies) nog groter geweest als het pand niet verkocht zou worden.

Prijs

Als je wilt verkopen moet je wel een koper zien te vinden. Als je een redelijke prijs wilt voor je bedrijfspand valt dat heden ten dage, zeker ook in Leeuwarden, niet mee. Mogelijk was die goede koper er niet en is daarna FB Oranjewoud als reddingsboei om de hoek komen kijken. Een vastgoedbedrijf ziet een gebouw met een nagelvaste drukkerij namelijk als een belemmering. De verhuur aan een versmarkt die uitkomst zou kunnen bieden voor het leegstaande kantoorpand kende eveneens voetangels en klemmen. Bovendien wil niet iedere huurder bovenop het nieuws zitten. Wellicht zijn er nog andere redenen die de vastgoedmarkt deed afschrikken. Wij weten het niet.

Core business

Volgens financieel directeur Jantje Schiphorst is het pand in Leeuwarden verkocht omdat ‘stenen niet de core business’ is. Dat klopt, maar het eigen bedrijfspand verkopen is toch andere koek. Dit is een curieus verhaal omdat de NDC met handen en voeten is gebonden aan deze locatie waar de drukpers toch een dakje boven het hoofd nodig heeft. Drukpers en het pand waarin die is opgesteld, zijn een ondeelbare eenheid. Niet meer en niet minder. Alleen al vanwege de fysieke en juridische bescherming van de drukpers moet je geen gedoe hebben met een andere eigenaar, ook al is die aandeelhouder. Dit is ook cruciaal als je de persvrijheid en onafhankelijke nieuwsgaring een warm hart toedraagt.

Minder sterk

Hoewel FB Oranjewoud niet van plan is het pand te verkopen, kan ze dat wel doen. Een eventuele nieuwe eigenaar moet de huurovereenkomst van het pand en het opstalrecht van de drukpers respecteren maar de NDC als huurder staat nu natuurlijk minder sterk als zij gewoon eigenaar was gebleven. Het core business-verhaaltje wordt in het artikel zelf nog verder onderuit gehaald: ‘Het terughuurcontract behelst het volledige pand en het bedrijfsterrein. Inkomsten uit verhuur van leegstaande delen vloeien in de kas van de onderneming’. Voor rekening en risico van de NDC wordt gepoogd de leegstand aan te pakken door onder te gaan verhuren. Nou, dan probeer je vastgoedondernemer te spelen en dat was toch niet de core business? Waren het geldzorgen? Staat de komende jaren een bak onderhoud te wachten? Of werden de eigenaarslasten te hoog door de leegstand? Nee, het pand moest gewoon verkocht worden zoals overeengekomen bij de nieuwe herfinanciering. Waar wij de vorige keer stelden dat het tafelzilver werd verkocht stellen we vast dat het bittere noodzaak was. De werkelijke waarde van het tafelzilver was lager dan de waarde die in de boeken staat. Waardoor een gerealiseerd verlies voor lief genomen wordt.

Ontbrekende informatie

Het belangrijkste staat niet vermeld in het artikel. Welke huurprijs gaat de Leeuwarder Courant betalen? ‘Bij de vaststelling van de verkoopprijs zijn onafhankelijke taxateurs ingeschakeld’, zo meldt het artikel. Nou, dat is mooi en zo lijkt het allemaal net echt. De taxatiewereld, en zeker die voor bedrijfspanden, ontwikkelt zich door toedoen van toezichthouders en allerlei andere wijsneuzen zo langzamerhand tot een heuse pseudowetenschap. Deze is compleet doorgeslagen als reactie op de misstanden die hebben plaatsgevonden die in de economische crisis pijnlijk tot uiting zijn gekomen. Het was beter geweest de rotte appels in de vastgoedwereld (justitieel) aan te pakken in plaats van iedereen op te schepen met een batterij maatregelen. Dat geeft maar weer eens aan dat (overheids) instanties geen verstand van de materie hebben en vluchten in formaliteiten als een ‘betere’ controle. Voor taxaties van bedrijfspanden komen stoere ‘discounted cash flow’-berekeningen om de hoek kijken. Waar gaat dit nog over? Gevolg is dat maar enkele grote bureaus deze taxaties kunnen uitvoeren en dat de taxatieprijzen de pan uit rijzen. De deskundige zelfstandige taxateurs worden op deze wijze de markt uitgedrukt. Het gaat potentiële kopers uit de vastgoedbranche ook vaak boven de pet en die houden het graag simpel. Net als wij.

Meer of minder lasten

De verkoopprijs is 7,5 miljoen euro. Daar komt waarschijnlijk nog eens 6% overdrachtsbelasting overheen (450.000 euro), normaal te betalen door de koper. Of zou er gebruik worden gemaakt van een handige (fiscale) constructie? Het mag allemaal wat kosten. Naast de overdrachtsbelasting komen de kosten van notaris, taxateurs en juridische adviseurs er nog bij. Er ligt een langjarige huurverbintenis en die is van eminent belang voor de waarde-taxatie. Afhankelijk van vele factoren is een professionele belegger, grof gezegd, bereid 10 tot 15 keer de jaarhuur te betalen voor een bedrijfspand dat langdurig is verhuurd. Voor supermarkten bijvoorbeeld, wordt weer veel meer betaald. Leegstaande bedrijfspanden, zoals gedateerde kantoorpanden, gaan voor een habbekrats weg. Op grond van recente transacties in Leeuwarden zou, indien het pand van de Leeuwarder Courant leeg zou staan, misschien slechts een opbrengst van 3 miljoen euro genereren. Stel nu dat de taxatie bepaald is op 10 keer de huur dan bedraagt de jaarlijkse huursom 750.000 euro per jaar en op basis 15 keer de huur dan is de huursom 500.000 euro per jaar. Flinke extra kosten en een aanslag op de cash flow van het bedrijf waar tegenover staat dat de eigenaarslasten komen te vervallen. De hamvraag is: wat is de werkelijke huur die jaarlijks betaald moet worden? Is een zakelijke huur overeengekomen (van bijvoorbeeld 500.000 euro per jaar) of is FB Oranjewoud toeschietelijk door een geringe vergoeding te vragen?

Financiële journalistiek

Wat de huurprijs is en de echte reden tot verkoop wordt niet door de Leeuwarder Courant beantwoord. Dat mag de krant zichzelf aantrekken. Onafhankelijke en deskundige financiële journalistiek is een wezenlijk verbeterpunt voor de Leeuwarder Courant. Ook op het financieel economisch terrein volstaat het niet meer om met de gezagsdragers mee te huilen. Zeker ook als het de eigen organisatie betreft.

Wij beoordelen het artikel van zaterdag in de Leeuwarder Courant derhalve als: bijna waar, maar zorgelijk.

Redactie Liwwadders.nl

Lees ook: Je moet niet proberen te overleven met een Gutenberg-organisatie