Makelaars: Minder verkopen door onzekerheid en hogere rente

(tekst: Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM U.A.)

NVM: Woningmarkt meer in balans door toename aanbod en afvlakkende prijzen

NVM-makelaars zien dat de woningmarkt in het eerste kwartaal 2026 geleidelijk meer in balans komt. Door toename van het woningaanbod ontstaat een rustiger marktbeeld met afvlakkende prijzen. Er zijn gemiddeld minder bezichtigingen per woning en kopers krijgen meer tijd voor hun beslissing. Tegelijk is nog altijd sprake van schaarste, omdat de vraag groter blijft dan het aanbod. De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen komt uit op €485.000. Dat is 2,7% lager dan in het vorige kwartaal. Een prijsdaling in het eerste kwartaal is gebruikelijk, maar is dit keer sterker dan in voorgaande jaren. Op jaarbasis is nog steeds sprake van een lichte stijging met €10.000.

Lana Goutsmits-Gerssen, makelaar en voorzitter NVM Wonen: “Door het grotere aanbod ontstaat er meer balans op de woningmarkt. Kopers krijgen meer keuze en meer tijd om een beslissing te nemen, waardoor de hectiek van de afgelopen jaren wat af lijkt te nemen. In de bestaande bouw zien we dat dit leidt tot minder transacties en een prijsdaling die sterker is dan gebruikelijk voor deze periode. In maart lijkt de markt weer wat aan te trekken. Dat geeft kopers meer ruimte, maar betekent niet dat de woningmarkt ineens ontspannen is. De betaalbaarheid blijft onder druk staan en in veel regio’s is nog altijd sprake van schaarste. Voor veel huishoudens blijft het vinden van een passende woning daardoor een grote uitdaging.”

Minder verkopen door onzekerheid en hogere rente

In het eerste kwartaal van 2026 zijn circa 34.600 bestaande woningen verkocht via NVM-makelaars. Dat is 27% minder dan in het voorgaande kwartaal en een sterkere daling dan gebruikelijk in deze periode. Naast een winterseizoenseffect, waardoor vanwege sneeuw en ijzel de fotografie en bezichtigingen werden uitgesteld, spelen meerdere factoren een rol: de hypotheekrente is eind 2025 licht gestegen, het consumentenvertrouwen is gedaald en internationale ontwikkelingen zorgen voor onzekerheid. Hierdoor stellen kopers hun aankoop vaker uit en nemen zij minder risico. Regionaal zijn er duidelijke verschillen zichtbaar. In ongeveer de helft van de regio’s ligt het aantal verkopen lager dan een jaar geleden, met name in het westen en noorden. In delen van het oosten en zuiden is juist sprake van groei, vaak in regio’s waar het aanbod sterker is toegenomen.

Prijsdaling sterker dan gebruikelijk

De gemiddelde verkoopprijs komt uit op €485.000, een daling van 2,7% ten opzichte van het vorige kwartaal. Hoewel prijzen in het eerste kwartaal vaker dalen, ligt de gemiddelde daling in de afgelopen vijf jaar rond de 1,2%. De huidige daling is dus fors groter dan gebruikelijk. De prijsontwikkeling wordt beïnvloed door meerdere factoren:

• de samenstelling van de verkopen (minder grote en dure woningen);

• een toegenomen aanbod, waaronder veel goedkopere uitpondwoningen, en minder concurrentie;

• een dalend consumentenvertrouwen, wat zorgt voor onzekerheid en een afwachtende houding.

Op jaarbasis ligt de gemiddelde verkoopprijs nog wel hoger dan een jaar geleden, maar de prijsstijging zwakt duidelijk af.

Markt wordt rustiger: minder overbieden en langere verkooptijd

De afkoeling van de markt vertaalt zich in iets minder verkopen boven de vraagprijs en meer onderhandelingsruimte. Hierdoor nemen kopers iets langer de tijd om tot een aankoopbeslissing te komen. Daarbij zijn er sterke verschillen in regio’s en type woningen. Twee derde van de woningen wordt ook nu nog boven de vraagprijs verkocht. Gemiddeld wordt 3,7% boven de vraagprijs betaald. Tegelijkertijd neemt het aantal bezichtigingen en biedingen per woning af. De gemiddelde verkooptijd loopt op naar 32 dagen. Vooral woningen met een minder gunstig energielabel, hogere prijsklasse of minder populaire ligging krijgen minder belangstelling en blijven langer in de markt.

Meer aanbod, maar schaarste blijft

Het aantal woningen in aanbod stijgt in het eerste kwartaal licht tot bijna 30.000 en ligt ruim 20% hoger dan een jaar geleden. De toename van het aanbod komt vooral doordat woningen minder snel worden verkocht. Hierdoor neemt de krapte op de markt af en loopt de NVM krapte-indicator op naar 2,6. Ondanks deze ontwikkeling blijft de woningmarkt krap. In veel regio’s worden woningen nog altijd snel verkocht en is de vraag groter dan het aanbod. Goutsmits-Gerssen: “De verschillen op de woningmarkt nemen hierdoor toe. Instapklare en energiezuinige woningen blijven populair, terwijl andere woningen langer te koop staan. Dat geeft kopers meer keuze, maar maakt het speelveld ook uitdagender.”

Meer aanbod, maar verkoop loopt terug

De nieuwbouwmarkt laat een gemengd beeld zien. In het eerste kwartaal van 2026 zijn circa 5.600 nieuwbouwwoningen verkocht, ruim duizend minder dan een jaar eerder. Tegelijkertijd groeit het aanbod sterk naar circa 18.200 woningen, het hoogste niveau sinds 2016. Ook de aanwas van nieuw aanbod neemt toe: bijna 7.700 woningen zijn in verkoop genomen, een stijging van 8% ten opzichte van een jaar eerder.

Knelpunten verschuiven naar vraagzijde

Waar de nieuwbouwmarkt lange tijd werd beperkt door een gebrek aan aanbod, verschuift de problematiek nu naar de vraagzijde. Kopers worden terughoudender door:

• lange doorlooptijden tussen aankoop en oplevering;

• daarmee gepaard gaande hoge overbruggingskosten;

• hoge koopsommen in verhouding met het oppervlak.

Samen met onzekerheid over financiering en woonlasten komt de verkoop van projecten moeilijker op gang en blijven woningen gemiddeld langer in verkoop staan. Daarbij daalt het aandeel woningen dat binnen drie maanden wordt verkocht. Door deze lagere verkoopsnelheid neemt de dynamiek in de nieuwbouwmarkt af. Grondgebonden woningen verkopen nog relatief snel, terwijl appartementen langer in verkoop blijven. Dit hangt samen met het grote aanbod van appartementen en een minder goede aansluiting op de vraag.

Stijgende prijzen en ‘krimpflatie’

De gemiddelde koopsom rond de €488.000 blijft relatief stabiel. De prijs per vierkante meter stijgt wel door, onder andere doordat woningen kleiner worden. Deze ‘krimpflatie’ zorgt ervoor dat woningen betaalbaar lijken, maar kopers minder vierkante meters aan woonruimte krijgen voor hun geld. Daarbij zien we de vraagprijzen oplopen van aanbod dat nieuw op de markt komt. Dit kan de frictie aan de vraagzijde verder versterken.

Structurele knelpunten blijven bestaan

Naast de vraagzijde blijven ook structurele problemen aan de aanbodzijde bestaan, zoals lange vergunningstrajecten, bezwaarprocedures en netcongestie. Deze factoren zorgen voor vertraging en vergroten de onzekerheid voor kopers en ontwikkelaars. Goutsmits-Gerssen: “Nieuwbouw blijft essentieel voor de doorstroming, maar sluit nog onvoldoende aan op de vraag. Betaalbaarheid, woningtype en doorlooptijd moeten beter in balans komen om de markt weer in beweging te krijgen.”