Schadeclaim voor NDC na afblazen Versmarkt Fryslân – ‘Directie werd teruggefloten’

Uitgever Noordelijke Dagblad Combinatie hangt een forse claim boven het hoofd door toedoen van projectontwikkeaar Vrieshorst uit Amsterdam. De ontwikkelaar is verbolgen over het afblazen van Versmarkt Fryslân, die in het gebouw van NDC zou worden ondergebracht. De ontwikkeling van deze versmarkt, een project waaraan twee jaar is gewerkt, naar een idee van Oane Hoekstra, werd volgens directeur Jan de Vries van Vrieshorst onverwacht stopgezet. De Vries vindt dat er afspraken zijn gemaakt en dus dat uitgever NDC moet leveren.

We stonden voor paal

De Vries werd onaangenaam getroffen toen hij op dinsdag 10 januari bij het gebouw van NDC aan de Sixmastraat in Leeuwarden, samen met zijn Duitse investeerder van de Catella Group en diens bankdirecteur, arriveerde en daar geen directie aantrof. Een dag eerder had hij vernomen dat de ontwikkeling van Versmarkt Fryslân op losse schroeven stond. Oane Hoekstra: ‘Ik trof tijdens de nieuwjaarsreceptie van de gemeente Leeuwarden in de Harmonie directievoorzitter Dina Boonstra van NDC die mij doodleuk vertelde dat het plan niet doorging. Ik was verbijsterd.’ De Vries: ‘Toen ik dat hoorde heb ik onmiddellijk bij NDC geïnformeerd met wie wij de volgende dag aan tafel zouden zitten. De afspraak met de investeerder, die de directie wel eens recht in de ogen wilde kijken, was al lang van te voren gemaakt.’ Maar wie er ook was, de directie van NDC schitterde door afwezigheid. ‘We stonden gewoon voor paal. We werden ontvangen door facilitair manager Anja de Beer.’

Raadsleden

In december vorig jaar leek alles zich nog in de goede richting te ontwikkelen. Er waren al diverse hobbels genomen om de versmarkt in het deels leegstaande gebouw van de uitgever mogelijk te maken. In september waren de raadsleden van de gemeente Leeuwarden geïnformeerd over het plan, dat mede opgesteld is door het ingenieursbureau Rho (adviseurs voor leefruimte) uit Leeuwarden. Op het Leeuwarder stadsstrand, op het terrein van NDC, werden de raadsleden exclusief en uitgebreid voorgelicht over het investeringsplan van Vrieshorst. De Duitse investeerder Catella was toen ook al in beeld.

Nieuwste trends

De Leeuwarder raadsleden leken allemaal zeer ingenomen met de ambitieuze plannen. Wietse Martens en Jelle de Visser liepen er namens de PvdA rond. Pier Tilma (Lijst Tilma) stelde vragen. Piet van der Wal (PAL/GroenLinks) glunderde. Ook fractieassistenten van Gemeentebelangen, D66 en de FNP waren present op het stadsstrand aan de Potmarge. Vrieshorst was niet over één nacht ijs gegaan en had de presentaties minutieus voorbereid. Remco Bak (Rho) vertelde over de recente ontwikkelingen in de retail en nieuwste trends in boodschappenland. Hylke Goudswaard (Rho) bracht de locatie in beeld met gedeeltelijke verbouw, verkeersstromen en extra parkeerfaciliteiten. Renske Keijzer (Rho) was gespreksleider die inging op de vragen die er leefden. En natuurlijk was er het enthousiaste betoog van initiatiefnemer Jan de Vries van Vrieshorst.

De presentatie viel in goede aarde en het plan leek zich in de perfecte richting te ontwikkelen na positieve reacties van de gemeente Leeuwarden.

De directie van NDC heeft ons genaaid

Nu enkele maanden later zitten Oane Hoekstra en Jan de Vries er onvermoeibaar en strijdlustig bij in de Ierse Pub Paddy O’Ryan. ‘Ik pik dit niet’, zegt De Vries onverwoestbaar. ‘De directie van NDC heeft ons genaaid. Er wordt een spelletje gespeeld en dat laat ik niet passeren.’ Verbolgen is De Vries over het artikel dat onlangs in de eigen NDC-krant Leeuwarder Courant stond. Daar werden gelegenheidsargumenten aangevoerd (Liwwadders schreef hier eerder over: lees hier) om uit te leggen waarom de plannen van NDC zich wijzigden. Het pand, zo stond in het artikel, zou worden verkocht aan aandeelhouder FB Oranjewoud. De versmarkt was van de baan wegens onoverkomelijke logistieke problemen. ‘Onzin’, zegt Jan de Vries, ‘dat hadden ze ons dan wel eerder duidelijk kunnen maken.’

Jumbo

De Vries vindt dat zijn plan uitgevoerd moet worden zoals in een dik rapport van het Leeuwarder bureau Rho staat beschreven. ‘Hier hebben we twee jaar lang aan gewerkt. Het heeft ons reeds een half miljoen gekost.’ Volgens De Vries is de locatie zeer geschikt voor een nieuw voedselconcept dat onder de naam versmarkt hier en daar in ons land is verschenen of in ontwikkeling is. Vrieshorst is betrokken geweest bij de ontwikkeling van de versmarkt op het voormalige Storkterrein aan het IJ in Amsterdam. Hier heeft Jumbo (‘De familie Van der Eerd, eigenaar van Jumbo, ken ik goed’) een versmarkt van 4000 vierkante meter neergezet. Het concept gaat uit van 70 procent verse producten, vooral afkomstig uit de regio, en 30 procent overige producten. ‘Vergelijk het concept met de populaire winkel Marqt, maar dan minder elitair.’

Journalistencafé

Uit de brochure van Rho: ‘De locatie die voor ogen is voor de Versmarkt Fryslân is het terrein van de NDC-mediagroep. Het doel is om hier een verzamelplaats van verschillende bedrijven en initiatieven te creëren. Het grootste deel van het bestaande gebouw zal de NDC-mediagroep blijven huisvesten: de persen en de distributiehal op de begane grond en de kantoren op de verdiepingen. Een deel van de begane grond wordt echter vrijgemaakt voor de Versmarkt, door daarnaast 2500 vierkante meter gebouwoppervlakte toe te voegen ontstaat voldoende ruimte om beide functies samen te laten functioneren en elkaar te versterken. In de overige kantoorruimten kunnen kleinere, (startende) bedrijven een plek vinden. De NDC-mediagroep en de kantoorruimtes kunnen gebruik maken van de voorzieningen in de Versmarkt, zoals de demonstratiecorner en het horecagedeelte. Het journalistencafé is de informele plek om elkaar te ontmoeten tijdens en na werktijden.’

Kookstudio

De parkeeraccommodatie zou uitgebreid worden met een extra parkeerlaag met ruimte voor totaal 500 auto’s (nu ruim 200). Het huidige voorplein van het gebouw zou omgetoverd worden als ‘eerste hal’ van de Versmarkt. Een tweede hal was gedacht in het hoofdgebouw. Hierin waren ruimtes gereserveerd voor een kookstudio, inspiratiecentrum, versmarkthoreca en het journalistencafé. ‘Bij de entree is ruimte voor fietsen en een terras’, aldus staat beschreven in de brochure van Rho.

Investering 18,7 miljoen

Volgens de plannen zou projectontwikkelaar Vrieshorst het pand van NDC in Leeuwarden verwerven voor de boekwaarde van 9 miljoen euro. Vervolgens zou Vrieshorst het vastgoed doorschuiven naar belegger Catella uit Düsseldorf, die garant stond voor een investering van 18,7 miljoen euro en een directe injectie van 5 miljoen euro. De huurprijs die NDC aan de belegger jaarlijks zou moeten voldoen bedroeg 750.000 euro (375.000 euro voor de drukkerij en distributieafdeling en hetzelfde bedrag voor de kantoorruimtes). De versmarkt zou jaarlijks 675.000 euro betalen voor de vierkante meters. ‘Door een langjarige verbinding zorg je voor een goed rendement voor de belegger en een waardevermeerdering van het complex. De waardevermeerdering hadden we berekend op 14 keer de huur en het rendement op zeven procent. Door onze investering stijgt de waarde van het NDC-pand met 10 miljoen euro.’

Teruggefloten

Maar waarom ging het plan na zoveel vergadersessies nou niet door? En waarom kocht FB Oranjewoud het pand voor een lagere prijs (7,5 miljoen euro) dan Vrieshorst wilde betalen? De Westfries Jan de Vries – in Leeuwarden betrokken geweest bij de ontwikkeling van de MegaPraxis op de Hemrik en het winkelcentrum aan de Leeuwerikstraat – zwaait met zijn handen boven de kopjes koffie. Uit zijn leren koffer komen de mails en rapporten. ‘Geen idee. Ik denk dat de directie waar wij steeds mee hebben gesproken, financieel directeur Jantje Schiphorst en directievoorzitter Dina Boonstra, teruggefloten zijn. Door wie? Door FB Oranjewoud, die daar aan de touwtjes trekt. De club van wie wij overigens ook complimenten voor ons plan ontvingen. Die hebben we op de mail. Waarom FB Oranjewoud ertussen kwam, begrijp ik niet. Daarover kun je alleen maar speculeren.’ Iemand is bezig met een concurrerend plan? In het gebouw van het leegstaande pand van Aegon bijvoorbeeld? ‘Dat geloof ik niet.’

Achterstallig onderhoud

Ook tijdens het lange vergadertraject waren er strubbelingen. De Vries: ‘Natuurlijk. Dat heb je altijd. Op een gegeven moment kwamen er allerlei adviseurs en juristen van De Haan om de hoek kijken. Die wilden de koper binden aan het opknappen van allerlei achterstallig onderhoud. Dat ging om een bedrag van 1,5 miljoen euro. Hoe haal je het in je hoofd om een belegger hiermee te confronteren, hebben wij gezegd. Dat verhaal was dan ook snel van tafel. We konden weer verder. Tot dat ik op 9 januari van Jantje Schiphorst telefoon kreeg. “Je hebt het zeker al gehoord: het gaat niet door”.

De directie van NDC is in de gelegenheid gesteld om te reageren.

Andries Veldman

Lees ook: Koers NDC warrig – pand verkocht met sale and lease-back constructie