Vele miljoenen nodig om stadion vlot te trekken – WTC heeft gemeente stevig bij de ballen

(tekst: brief college aan de gemeenteraad)

Stand van zaken gebiedsontwikkeling WTC-Cambuur 2023-116628

Fysiek Domein Projecten SO Ynze Haitsma,  30 mei 2023

Geachte leden van de raad, Wij hebben u regelmatig op de hoogte gebracht van de ontwikkelingen in het gebied WTC-Cambuur. Daarnaast hebben wij u bij de informatieve bijeenkomst van 11 januari jl. toegezegd inzicht te geven in de hoofdoorzaken van de overschrijding van het krediet. Met deze brief informeren wij u graag over de meest recente ontwikkelingen en de huidige stand van zaken.

Verzoek om teruglevering grond door WTC

Op 17 januari 2023 hebben wij u laten weten dat het WTC teruglevering van de gronden van de gemeente Leeuwarden heeft gevorderd. Dit betreft gronden die in het kader van de gebiedsontwikkeling door WTC aan de gemeente waren geleverd. Als reactie op deze vordering hebben wij een brief aan het WTC gestuurd waarin we hebben aangegeven dat wij dit een onredelijke vordering vinden en hebben wij een verzoek gedaan om met het WTC in overleg te treden. Uiteindelijk heeft dit er toe geleid dat het WTC de vordering op teruglevering van de gemeentelijke heeft opgeschort tot 15 april 2024. De vordering op de boete ad € 1.041.000 bij de eigenaren van de supermarkten wordt wel doorgezet. Hierbij is de gemeente niet direct partij. Indirect wel als er door de supermarkten aanspraak wordt gemaakt op het depot waarin dit bedrag is gedeponeerd. Dit komt voort uit afspraken tussen DPPO (onderdeel van BGDD) en de gemeente.

Reden voor het WTC om de datum voor teruglevering op te schorten is dat zij en Van Wijnen graag het gesprek met de gemeente weer willen oppakken om te onderzoeken of er andere functies in het WTC-gebied mogelijk zijn dan de huidige (toegestane) functies. Hierover hebben wij u 13 december 2022 geïnformeerd. Dit gesprek was stopgezet vanwege de claim van het WTC. Met deze stap van het WTC is voor ons de weg ook weer vrij om dit gesprek aan te gaan.

Blad 2 Als start voor dat gesprek heeft het WTC op 29 maart 2023 in een brief aangeven dat zij geen toekomst zien voor het WTC in de huidige vorm en op de huidige locatie. Zij willen graag de mogelijkheid krijgen om aan de rand van de stad op een nieuwe locatie haar beurzen en evenementen verder door te ontwikkelen. Voor een nieuw te realiseren complex denken zij aan een omvang van circa 25.000m2, inclusief een concert/theaterhal (“dome”) van circa 5.000m2. Uiteraard met een moderne uitstraling en zoveel mogelijk duurzaam. Als locatie voor deze nieuwbouw hebben zij een sterke voorkeur voor verplaatsing in Leeuwarden naar Zwette VI. Ze denken daar circa 12 hectare nodig te hebben voor de ontwikkeling.

In de bijgevoegde brief van het WTC is het verzoek uitgebreider beschreven. Concreet heeft het WTC het volgende verzoek: “Graag zouden wij met de Gemeente Leeuwarden verder willen onderzoeken of de verhuizing naar een nieuwe locatie kan worden gerealiseerd. Een positieve grondhouding van de Gemeente kan een aanzet zijn om onze plannen verder uit te werken. Zaken waar de Gemeente invulling kan geven zijn bijvoorbeeld een passende locatie en de bereidheid tot het verstrekken van een nachtvergunning.” Wij hebben een positieve grondhouding voor het verzoek van het WTC om onderzoek te doen naar een geschikte locatie. Wij zien hierin een kans voor Leeuwarden om een hoogwaardige voorziening een plek te geven. Wij zullen dit proces wel open ingaan. Niet gericht op één locatie, maar een proces waarbij gekeken wordt welke locaties in de gemeente mogelijk geschikt zijn en de grootste meerwaarde kunnen hebben.

Ook zal de levensvatbaarheid van een dergelijke voorziening aangetoond moeten worden. Het onderzoek naar een locatie zal vanzelfsprekend met de nodige zorgvuldigheid uitgevoerd worden. Er zal met belanghebbenden worden overlegd en afgestemd, en wij willen ook u graag betrekken bij dit proces. Dit moet er toe leiden dat eind van dit jaar besluitvorming kan plaatsvinden om een weloverwogen antwoord te kunnen geven op het verzoek van het WTC. Het WTC is graag bereid om hun ideeën en wensen nader aan u toe te lichten. Onderzoek naar andere invulling WTC-Cambuur gebied.

In de genoemde brief van 13 december 2022 is aangegeven dat het WTC en Van Wijnen met de gemeente in gesprek wilden om te kijken of en zo welke andere functies in het WTC-gebied zouden kunnen komen. Anders dan nu voorzien in het bestemmingsplan. Ook dit gesprek was vanwege de claim van het WTC stil gezet. Wij zullen ook dit proces weer opstarten. Wij zullen hiervoor beginnen met het opstellen van de stedenbouwkundige en programmatische kaders voor dit gebied. Bij het opstellen van dit kader zullen we uiteraard in overleg treden met Van Wijnen. Daarnaast zal een proces doorlopen worden waarbij omwonenden en belanghebbenden hun inbreng kunnen geven. Net als bij het onderzoek naar een andere locatie voor het WTC willen wij ook u graag bij dit proces betrekken. Dit zal er toe moeten leiden dat aan het eind van dit jaar besluitvorming plaats kan vinden over stedenbouwkundige kaders en het mogelijke vervolg. Van Wijnen zal u binnenkort graag bijpraten over de stand van zaken van het Cambuurstadion én over hun ideeën voor de verdere invulling van het gebied. Zij zullen u hiervoor binnenkort uitnodigen.

Blad 3

Planning

Stadioncomplex In onze brief van 13 december jl. hebben we aangegeven dat op een aantal onderdelen nog overleg gaande is tussen Cambuur en Van Wijnen als het gaat om de afbouw van het stadion. En dat ook over het klimaatsysteem nog geen besluit is genomen. Voor beide onderwerpen is er nog geen overeenstemming bereikt, de gesprekken hierover lopen. Van Wijnen en Cambuur hebben tijdens het bestuurlijk overleg van 15 mei 2023 laten weten dat het stadion niet eerder in gebruik zal worden genomen dan bij de start van het voetbalseizoen 2024- 2025.

Financiën

In onze brief van 13 december hebben we aangegeven dat er een tekort van € 2,7 miljoen wordt voorzien ten opzichte van het beschikbare krediet. Wij hebben u toegezegd dat we voor de behandeling van de jaarrekening inzicht zouden geven in de hoofdoorzaken van deze overschrijding. Het betreft de volgende punten: – Langere en complexere doorlooptijd € 1.050.000 – Extra onderzoeken en juridische advisering € 250.000 – Saneringswerkzaamheden in fase 1 en 2 € 750.000 – Inflatie (hogere kosten door lange doorlooptijd) € 650.000 ————— Totaal € 2.700.000

Uit het overzicht wordt duidelijk dat met name de (veel) langere doorlooptijd van het project de grootste oorzaak is van de extra kosten. Eén van de gevolgen van de langere doorlooptijd was ook dat de planvorming en contracten aangepast zijn, waardoor veel extra uren en ook veel extra externe juridische kosten zijn gemaakt. Op basis van de bovengenoemde claim van het WTC met betrekking tot de teruglevering van de gemeentelijke gronden zijn de kosten die gemaakt zijn voor de aanleg van de parkeervoorzieningen op deze gronden ten bedrage van € 1,1 miljoen, mede op advies van de accountant, afgeboekt ten laste van het resultaat 2022. De uitvoering hiervan heeft destijds plaatsgevonden binnen het beschikbaar gestelde krediet en maakt derhalve geen onderdeel uit van bovengenoemde overschrijding. Met deze afboeking van € 1,1 miljoen resteert nog een voorziene overschrijding van het krediet van € 1,6 miljoen. Op dit moment wordt gewerkt aan de bestekken voor fase 2 van de herinrichting van de openbare ruimte. Op basis hiervan zal een definitieve prognose worden gemaakt en wordt op basis daarvan een aanvullende kredietaanvraag aan de gemeenteraad voorbereid.

Herstel vliegroutes vleermuizen

Op 11 november 2022, 15 november 2022 en op 31 januari 2023 hebben we u geïnformeerd over het herstel van vleermuisroutes. De afgelopen periode zijn de maatregelen die per direct moesten worden genomen om de vliegroutes voor vleermuizen te herstellen, uitgevoerd. Dit op basis van een ecologisch onderzoek in nauwe afstemming met de provincie. De afgesproken herstelmaatregelen zijn inmiddels naar tevredenheid van de provincie uitgevoerd. Blad 4 Omdat de situatie door het kappen van de bomen is veranderd, moest beoordeeld worden hoe de eindsituatie moet worden ingericht om de vliegroutes zoveel mogelijk te herstellen. Dit zou er toe kunnen leiden dat er een nieuwe ontheffing Wet Natuurbescherming aangevraagd moet worden.

Door middel van een nieuwe “QuickScan aanlegfase” wordt beoordeeld of er in de resterende aanlegfase van het project een ontheffing nodig is. Als dat het geval is zullen er mogelijk aanvullende maatregelen getroffen moeten worden. Op basis van de concept QuickScan lijkt het er op dat er voor de resterende aanlegfase geen sprake is van een ontheffingsplicht Wet Natuurbescherming. Op dit moment wordt er in opdracht van projectontwikkelaar Van Wijnen en gemeente Leeuwarden een “QuickScan gebruiksfase” uitgevoerd om te onderzoeken of er voor de in gebruik name van het stadioncomplex een ontheffing Wet Natuurbescherming nodig is. Indien de conclusie van de QuickScan uitwijst dat er een ontheffingsplicht Wet Natuurbescherming geldt, dan wordt er door Van Wijnen een ontheffing Wet Natuurbescherming bij de provincie ingediend. Deze aanvraag gaat op dat moment gepaard met een activiteitenplan waarin maatregelen beschreven worden om negatieve effecten zo veel mogelijk te voorkomen. Deze maatregelen kunnen betrekking hebben op het hele plangebied en gelden voor zowel openbare ruimte als opstallen. Wij verwachten u met deze brief voldoende te hebben geïnformeerd.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Leeuwarden,