Sociale en betaalbare woningen West-Indische buurt opknappen

(tekst: ingezonden)

Opknappen West-Indische buurt is huurdersbelang

Vanaf herfst 2010 speelt in de West-Indische buurt de vraag: worden de 86 laagbouwhuizen (Martenswoningen) en de 48 duplexwoningen gesloopt of worden ze opgeknapt of gerenoveerd?

Eigenaar woningcorporatie Elkien heeft juli j.l. haar voorkeur voor sloop en nieuwbouw uitgesproken, evenals de meeste mensen van de offici�le huurdersclub, dat laatste geheel in strijd met de uitslag van hun eigen bewonersenqu�te die maandenlang stil werd gehouden. Mede daarom voelden veel huurders zich niet door hen vertegenwoordigd en richtten afgelopen zomer een eigen Bewonerscommissie op: West-Indische Buurt Tegen Sloop (WIBTS) met 63 huurders als achterban. Het overgrote deel van de huurders had namelijk gekozen voor het opknappen van de woningen, net als even daarna bij het draagvlakonderzoek van PEL en SP (januari 2011) en de door ons gehouden stemming met handtekening. (mei 2011) Daarbij stemde 70% van de laagbouw tegen sloop en 67% van de duplexbewoners.

We mogen hopen dat Elkien die deze maanden de deuren langs gaat en bezig is met de formele stemming, met een eerlijke en voor de huurders transparante en controleerbare uitslag komt. Waarbij zij echter in strijd met de regelgeving, geen schriftelijk plan aan de huurders voorlegden.

Veel huurders gaven aan dat het qua opknapbeurt ongeveer net zo kan als in het Valeriuskwartier: de geheel identieke laagbouw daar werd een aantal jaren terug opgeknapt en voorzien van o.a. een nieuwe keuken, douche en toilet. Elkien wil echter nieuwbouw met deels koopwoningen en spreekt over voortschrijdend inzicht, toekomstgericht werken voor toekomstige huurders ed. De huidige huurders spelen geen rol meer? Hoe realistisch is het beeld wat Elkien heeft van haar toekomstige doelgroep qua huishoudensgrootte en inkomsten?

In werkelijkheid is nieuwbouw economisch voor Elkien het voordeligste, waarbij dus niet het belang van haar huurders maar haar eigen bedrijfs-economisch belang centraal staat. Juli j.l. heette het op hun huurdersavond: �We slopen de woningen niet omdat ze slecht zijn� � Waarom dan wel? Hun website stelde: �Sloop en nieuwbouw is voor ons economisch gezien het meest gunstige scenario�. Dat nemen we zonder meer aan, want herstel van achterstallig onderhoud mag niet leiden tot huurverhoging, alleen voor verbeteringen mag huurverhoging gevraagd worden, maar voor hun huurders is nieuwbouw economisch gezien het slechtste scenario.

Hun nieuwbouwhuizen zouden 550 euro kale huur doen, maar een huurgarantie kan of wil Elkien niet geven. Dat bedrag zit net onder de aftoppingsgrens voor huurtoeslag voor een huishouden van drie of meer personen en op het eerste gezicht lijkt de huur na aftrek van huurtoeslag op (gezins)bijstandsniveau is ongeveer wettelijk minimumloon, dan nog wel mee te vallen, hoewel huurtoeslag bij een iets hoger inkomen snel afbouwt tot nul euro. Wij denken echter dat huurders er verstandig aan doen niet te gaan voor de maximaal te verkrijgen huurtoeslag omdat de eerste bezuinigingen hierop al zijn aangekondigd en wij verwachten dat het daarbij niet zal blijven.

Bovendien vinden rijks-bezuinigingen plaats over de volle breedte van veel regelingen, waaronder ook de zorgtoeslag, waardoor �stapelingseffecten� optreden die mensen fors zullen raken in hun besteedbaar inkomen. Naast wonen moeten mensen ook nog kunnen leven. Dat we ons in Europa bevinden in het gevaarlijkste economische scenario sinds de 30-er jaren kunt u elke avond via krant of tv vernemen.

Voorzichtigheid qua woonlastenstijgingen is daarom geboden. Bij woonlasten is vrij shoppen door de huurder bovendien geen realiteit. Een betaalbaar huis is geen gewoon winkelartikel wat vrij voorradig is.
Ook daarom zou Elkien moeten kiezen voor opknappen van de woningen met hier en daar de nodige verbeteringen, zodat het resultaat wel tot huurverhoging leidt, maar minder dan bij nieuwbouw. Elkien stelt echter dat nieuwbouw veel langer meegaat en daarom dus ook �goedkoper� is. Alsof ook dan na 25 jaar de vraag zich niet aandient: renoveren en dus geld uitgeven? Die kosten op termijn worden gemakshalve nooit meegerekend en de afschrijvingsperiode is twee maal zo lang als bij renovatie.

Elkien kiest ook voor nieuwbouw vanwege de stookkosten, alsof heel zwaar ge�soleerde woningen soms geen gezondheidsproblemen geven terwijl de besparing soms tegenvalt en niet gegarandeerd kan worden en doet net alsof afspraken met de gemeente haar daartoe verplichten. Wat niet waar is, het convenant over energiebesparing stelt: nieuwbouw moet het energielabel A of A++ hebben en volgens het convenant energiebesparing corporatiesector streven woningcorporaties bij een ingrijpende woningverbetering naar energielabel B of ten minste een verbetering van twee energieklassen.
Energie besparings afspraken sluiten renovatie dus helemaal niet uit.

Ook zouden de huizen nu plotseling �te klein� zijn. Voor wie? Als je als gezin geen erg hoge eisen stelt, waarbij hoge eisen ook hoge huren betekenen, is de laagbouw ook gezien de huurprijs, nog best geschikt (3 slaapkamers) voor een klein gezin of voor een of twee volwassenen en de duplexen voor kleine huishoudens, mits opgeknapt en de vochtproblemen zijn verholpen. En de vraag is nu al groot: als woningzoekende kan men 2 tot 3 jaar wachten op een laagbouwwoning daar of op een duplexje in bv. de Surinamestraat. Wat blijkt uit de door Elkien zelf gepubliceerde toewijzingslijstjes.

Elkien heeft enige woningen steekproefsgewijs door bureau KPMS bouwkundig laten onderzoeken. KPMS heeft echter helemaal geen advies gegeven over wat de beste optie is. De gebreken bleken vooral om achterstallig onderhoud te gaan, waarvan de huurders nu het slachtoffer dreigen te worden, omdat Elkien liever sloopt in plaats van herstelt. Alsof het niet normaal is, ook voor onderhoud geld in de boeken te reserveren.

Samengevat: wij denken dat deze huizen, mits opgeknapt, nog jarenlang een nuttige functie kunnen vervullen als sociale en nog betaalbare huurwoningen, zeker met de economisch zeer onzekere tijden, ook voor de gewone Leeuwarder bevolking.

Leeuwarden, 17/11/2011

Secretariaat Vereniging P.E.L.