Risico’s voor gemeente bij Grut Palma, Frisia, Newtonpark 4, Businesspark 4 en De Zuidlanden

21 september 2015 Actueel

De Rekenkamer onderzocht het Leeuwarder grondbeleid. Een reactie van het college komt later. Duiding van de gegevens door deze website volgt. Hieronder enkele brokstukken uit het verslag van de Rekenkamer.

Nederlandse gemeenten hebben in de periode 2010 – 2012 voor in totaal € 3,3 miljard aan verlies dan wel minder winst geboekt op hun gronden. Een analyse van mogelijke toekomst-scenario’s laat zien dat op gemeentelijke gronden ook voor de komende jaren nieuwe ver-liezen te verwachten zijn van € 0,7 tot €2,7 miljard1. Belangrijke oorzaken hiervan zijn dat sinds 2008 de huizenprijzen sterk zijn gedaald en dat de vraag naar bouwgrond is afgeno-men. Gezien de prijsontwikkeling op de markt van het vastgoed en bouwgronden is het voor gemeenten van groot belang om inzicht te hebben in de (financiële) risico’s die dat met zich mee kan brengen.

Het verwachte resultaat van alle lopende gemeentelijke grondexploitaties tezamen (wo-ningbouw- en bedrijventerreinen) is in de periode beging 2012-begin 2014 gedaald met €10 mln., van + €7,6 mln. naar -€2.4 mln. (zie tabel 2-2). Exclusief Grut Palma en Frisia van de voormalige gemeente Boarnsterhim (samen een tekort van -€3,1 mln.), zou het verwachte resultaat 1 januari 2014 nog net positief (+€0,7 mln.) zijn geweest. De daling van het ver-wachte totale resultaat is vooral een gevolg van de daling van het verwachte resultaat van De Zuidlanden met €7,5 mln. (van +€10,2 mln. in 2012 naar +€2,7 mln. in 20146 ). Voor de verwachte verliezen op grondexploitaties zijn voorzieningen getroffen7.

Het verwachte resultaat bij alle grondexploitaties voor woningbouw is sinds 2012 terugge-lopen van +€10,9 mln. naar +€2,5 mln. Het verwachte resultaat van alle bedrijventerreinen was in 2012 -€3,3 mln. Dit verlies is per 1/1/2014 opgelopen tot -€4,9 mln.

Over de toepassing van de 5% buffer bij de opbrengsten in de grondexploitatie is in de do-cumenten voor de raad geen informatie gevonden. Volgens informatie uit interviews wordt de buffer bij de start van een grondexploitatie toegepast..

Bij de verwachte resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties is een afwijking van het beleidskader naar voren gekomen. Dit betreft de exploitatie van De Zuidlanden. Bij de her-ziene exploitatie in de periode 2010-2013 werd elk jaar een lager resultaat verwacht. De verwachte winst was in 2011 +€10,2 mln., in 2012 +€5,5 mln. en in 2013 +€2,7 mln. Deze verwachte winst wordt echter onder andere veroorzaakt doordat de exploitatie van De Zuidlanden in 2012 en 2013 voor in totaal €4.5 mln. bijdragen uit de Reserve grondexploita-ties heeft ontvangen. Volgens het geldende beleid mag een dergelijke bijdrage uit deze re-serve alleen plaatsvinden bij een verwacht verlies. In dit geval zou zonder de bijdrage uit deze reserve weliswaar sprake zijn van een verwacht verlies. Echter, de gedane onttrekking aan de Reserve grondexploitaties overstijgt het verwachte verlies. Dit verlies had moeten worden toegevoegd aan de voorziening negatieve complexen (in plaats van direct in minde-ring gebracht op de grondexploitatie). De bijdragen uit de Reserve grondexploitaties aan De Zuidlanden zijn in de jaarrekening wel apart verantwoord bij de mutaties van de Reserve grondexploitatie (zie tabel 3-1 in paragraaf 3.1). De raad is met deze mutatie akkoord ge-gaan.

Ten aanzien van de verwachte resultaten kunnen de volgende opmerkingen worden ge-plaatst:

1. Bij de onderscheiden kostensoorten is in de afzonderlijke grondexploitaties een kos-tenpost ‘exploitatie’ opgenomen, waarin zowel plankosten als rentekosten zijn onder-gebracht. Dit bemoeilijkt het inzicht in de totale rentekosten en plankosten. Voor De Zuidlanden zijn deze kosten wel apart gespecificeerd;

2. De accountant waarschuwt voor te optimistische waarderingen. Gewezen is op een te optimistische rente van 3.5% terwijl 4% meer gebruikelijk is. Ook de opbrengstenstij-ging van de gronden van 1% (De Zuidlanden 2%) wordt als optimistisch getypeerd. Daar tegenover staat dat bij de meeste grondexploitaties de parameter voor kostenstijgin-gen met jaarlijks 3% groter is dan het percentage voor opbrengstenstijgingen. De stij-ging van de kosten worden in die gevallen dus hoger geraamd dan de stijging van de opbrengsten. Bij De Zuidlanden zijn de in de begroting gehanteerde parameters voor kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen gelijk.

3. Gelet op de huidige marktsituatie kenschetst de accountant de verkoopraming van De Zuidlanden (70 woningen in 2014, 100 in 2015 en 2016, oplopend naar gemiddeld 335 in 2020 tot 2033) als ambitieus;

4. De grondexploitatie De Zuidlanden loopt tot en met het jaar 2033. De laatste fase van De Zuidlanden zal in 2025 met de uitvoering starten, en valt daarmee dus binnen de 15 jaartermijn. Daardoor kan de boekwaarde van de gronden van De Zuidlanden (met uit-zondering van de Zuidlanden Oost dat niet binnen in exploitatie zal komen) als actieve grondexploitatie worden gewaardeerd. De lange loopduur van deze grondexploitatie en de hoge rentelast van de boekwaarde8 brengt gezien de huidige marktontwikkelin-gen onzekerheid met zich mee.

Uit de tabellen is op te maken dat er in de periode 2011 – 2014 door de gemeente Leeuwar-den in totaal €30,7 mln. aan verlies op gronden is genomen. Dit betreffen de volgende pos-ten:

 -€,5 mln. op De Zuidlanden (‘afboeken resultaat De Zuidlanden’),

 -€,3 mln. op de overige gemeentelijke grondexploitaties (‘aanvulling voorziening negatieve complexen’),

 -€,1 mln. ‘NIEG-gronden’,

 -€,8 mln. ‘onrendabele top strategische verwerving’ en

 -€2 mln. voor De Zuidlanden Oost (buiten de Reserve grondexploitaties om afge-waardeerd naar cultuurgronden).

Verliezen kunnen door de gemeente op verschillende manieren worden afgedekt::

1. winsten of tussentijdse winsten op andere grondexploitaties (verevening);

2. Algemene middelen (aanvulling via de gemeentelijke exploitatie).

3. Reserve grondexploitaties of vrijval van andere reserves en voorzieningenen

De gemeente Leeuwarden heeft deze drie bronnen als volgt ingezet voor dekking van het totale verlies van €0,7 mln.:

1. €,0 mln. (tussentijdse) winsten van andere grondexploitaties (€,9 mln. + €,1 mln.),

2. €12 mln. uit de algemene middelen.

3. €12,7 mln. uit de Reserve grondexploitaties.

Bij herziening van een groot project wordt de Raad geïnformeerd. Ook relevante ontwikkelingen van een groot project worden in (vertrouwelijke) vergaderingen aan de orde gesteld. Hierbij is zelden sprake van scenario’s waar de raad een keuze uit kan maken.

De informatievoorziening aan de gemeenteraad in de begroting en jaarstukken voldoet gro-tendeels aan de vereisten van het BBV. Over de volgende zaken wordt in de begroting en jaarstukken geen informatie gegeven, terwijl dat volgens het BBV wel zou moeten:

- de gegevens over de nog te maken (plan)kosten van de grondexploitaties en de nog te realiseren opbrengsten van de grondexploitaties.

 – De boekwaarde per m2 van NIEG-gronden.

De informatievoorziening in de jaarstukken en de begroting over het grondbeleid is voor niet ingewijden moeilijk te doorgronden. Voor een beeld hoe het grondbeleid er voor staat is de informatie verspreid over diverse onderdelen van de jaarstukken en begroting. Deels komt dit door de vereisten van het BBV. Echter, er wordt niet altijd doorverwezen naar andere relevante hoofdstukken in de begroting en jaarstukken (wonen, economische zaken) en de balans en de toelichting.

De informatievoorziening over risico’s is summier. Alleen in de paragraaf Grondbeleid van de Begroting wordt hier aandacht aanbesteed. Een integraal beeld van de jaarlijks geplande afzet van bouwkavels en gerealiseerde afzet op gemeentelijke grondexploitaties ontbreekt in relatie tot het totale programma in de gemeente, waardoor onvoldoende kan worden beoordeeld wat de feitelijke voortgang is geweest. Raadsleden vinden de informatievoor-ziening over het grondbeleid en de risico’s ervan goed. De informatievoorziening laat vol-gens raadleden wel op enkele onderdelen te wensen over (zie hiervoor paragraaf 4.2).