UPDATE – Rekenen. College stuurt onvoldragen raadsbrief over Jacob Catsplein naar raad

17 november 2023 Actueel

Foto: Simon van der Woude

Even meerekenen bij de aanschaf van het oude arbeidsbureau aan het Jacob Catsplein in Leeuwarden. Aanschaf 2 miljoen euro koper kosten. Dat is exact het bedrag dat we vooraf al hadden ingeschat had en lijkt ons niet te hoog. Inclusief kopers kosten is dit ongeveer ruim 2,2 miljoen euro. De totale ‘investering’ is 11.365.000 euro. Er is dus voor voorbereiding, aanpassingen en verduurzaming pand kennelijk ruim 9 miljoen euro nodig. Hoezo 9 miljoen? Zou het voor de helft kunnen. Ja, natuurlijk.

In het raadsvoorstel aan de gemeenteraad van Leeuwarden en de achterliggende stukken is niets maar dan ook helemaal niets opgenomen ter onderbouwing van deze 9 miljoen euro. Althans volgens de site van de gemeente met informatie voor de burgers. Wel wordt de 2 miljoen euro verantwoord, maar de 9 miljoen euro niet. De jaarlijkse huur van het complex is 284.000 euro en dat is 40 keer de huur! Dat betekent een rendement van 2,5% en daarvan moeten alle kosten worden gedekt. Hiervan is in heel Nederland geen enkel ander voorbeeld te vinden.

Het minimale aanvangsrendement moet toch wel 5% zijn (is al wat laag). Dus: of de investering moet met de helft worden verlaagd, óf de huuropbrengst moet worden verdubbeld, óf een combinatie van beide. Ook als we de plattegronden bekijken valt ons iets op: naast 48 kleine appartementen, veel overlegkamertjes en ook nog een ruimte van circa 100 m2 genaamd ‘buurthuis’. Ook wordt verzuimd te melden in de raadsbrief of het bestemmingsplan aangepast moet worden. Dat lijkt ons wel: van kantoor naar wonen/zorg.

==============

Beter rekenen.

In Liwwadders staat een stuk over de kosten van de nieuwe opvang voor jongeren aan het Jacob Catsplein. De berekening van de gemeenten zou niet deugen. Aanvangsrendementen zijn niet van belang, daar hebben we de vrije sector voor. Een kostendekkende huur wel. Rekent u mee: de totale investering is € 11,365 mln volgens de raadsbrief en daarvan wordt € 2,865 mln gedekt door eenmalige bijdragen uit andere bronnen (ze staan in de raadsbrief), Blijft over € 8,5 mln en dat wordt geactiveerd, dat wil zeggen uitgesmeerd over 40 jaar obv een annuiteit. Uit de begroting 2023 van de gemeente blijkt dat er met een interne rente van 1% wordt gerekend en op basis daarvan is de annuiteit dan € 258.000 (rentekosten plus afschrijving/aflossing). Het verschil met de jaarhuur van € 284.000 zal dan bedoeld zijn voor het verhuurdersonderhoud en andere lasten die voor rekening van de verhuurder komen. Het sommetje klopt wel aardig dus. Kortom, niet te snel en te hoog van de toren blazen.