PEL: geen onderscheid bij duurzaamheidsleningen

(tekst: brief PEL aan raadsleden)

Geachte Raadsleden,

Op 11/3/2013 hebt u het voorstel van het College van B&W besproken over het verstrekken van duurzaamheidsleningen aan particuliere woningeigenaren waarvan de woningen een WOZ-waarde hebben van maximaal 150.000 euro.
Het gaat hierbij om een financieel steuntje in de rug voor woningeigenaren van de wat goedkopere koopwoningen die willen overgaan tot energiebesparende maatregelen.

Wij hadden hierover aan de Raad op 20/2/2013 een brief gestuurd.

Deze ging over de vraag waarom uitsluitend natuurlijke personen die eigenaar zijn van een grondgebonden woning een dergelijke lening konden aanvragen en waarom Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) van koopappartementen en individuele appartementseigenaren niet aan deze regeling mogen deelnemen.

Ons voorstel om dit wel te doen kreeg in de Commissie Stadsontwikkeling steun van een aantal politieke partijen, waar voor onze dank. Bedoelde partijen hebben echter samen geen meerderheid in de Raad. Op 25/3/2013 staat het voorstel over Duurzaamheidsleningen voor de Raadsvergadering als laatste punt geagendeerd.

Wij hebben tijdens de behandeling in de Commissie Stadsontwikkeling gehoord wat wethouder Diks heeft geantwoord op de vragen van diverse raadsleden en uiteraard i.h.b. op de antwoorden op die vragen die gingen over het uitsluiten van VvE’s en individuele appartementseigenaren.

Op de vraag waarom VvE’s niet konden lenen, heeft de wethouder geantwoord: “Als er in een flatgebouw bijv. 40 flats zijn, zijn we 40 maal het leenbedrag kwijt. Dan is het aantal (streefgetal) van 140 woningen per jaar isoleren zomaar op.”

We vinden dit een merkwaardige redenering: enerzijds lijkt het ons toch de bedoeling dat het streefgetal wordt gehaald, maar anderzijds mag het tempo kennelijk niet te hoog liggen…
In feite wordt gezegd: jullie in die flats zijn met teveel.
Bij ons zijn 40 woningen in de hoogbouw energiezuiniger gemaakt, precies gelijk en gelijkwaardig aan 40 woningen in de laagbouw energiezuiniger gemaakt, maar kennelijk niet bij B&W.
We zouden ook kunnen redeneren: 3 flatblokken (er zijn kleine blokjes van 6 en grotere complexen) energie zuinig gemaakt en een pluk laagbouwwoningen en de jaarlijkse doelstellingen zijn gehaald.
Wat ons toch de bedoeling lijkt.

Maar als compromis tussen kennelijk voorkeur hebben voor het energiezuinig maken van de laagbouw boven appartementen, zou men ook kunnen denken aan in principe fifty/fifty (70/70) als quotum: VvE’s kunnen lenen totdat maximaal 70 leningen zijn verstrekt, uiteraard in partjes van hele flatblokken (bijv. een blok van 12, van 24, van 30 totdat je per heel blok zo dicht mogelijk aan zit tegen de 70 leningen, uiteraard afhankelijk van welke VvE’s een aanvraag indienen) en in elk geval 70 laagbouwwoningen of zoveel meer totdat 140 leningen verstrekt zijn.
Een andere verhouding kiezen kan uiteraard ook. Op deze wijze kan het nooit gebeuren dat er voor de laagbouw geen leningen meer beschikbaar zijn in een bepaald jaar.

Een detail bij leningen aan een VvE zijn de wettelijke beperkingen betreffende het terug leveren van elektra aan het net door bijv. een VvE die het hele dak van een flatgebouw met zonnepanelen heeft belegd.

Per 1/7/2013 wordt de regelgeving op dit punt versoepeld, hoewel er nog wel vragen over bleven vanuit de Tweede Kamer.
Suggestie van onze kant zou zijn, even de zonnepanelen voor flatdaken tijdelijk van de regeling uit te sluiten en deze alsnog toe te voegen zodra de landelijke regelgeving is gewijzigd.

Na afloop van de vergadering van de commissie Stadsontwikkeling heeft ondergetekende even informeel gesproken met wethouder Diks en het volgende aangekaart.
Zakelijk samengevat:

a. Een VvE kan alleen een aanvraag indienen (als de regeling dat toestaat) voor die delen van een flatgebouw die als gemeenschappelijk worden omschreven in het Reglement van de VvE.
Dat kan i.t.t. wat we even meenden te beluisteren vanuit de commissie, gewoon bij (gekwalificeerde) meerderheid van stemmen; consensus is in de Model-Reglementen (die de meeste VvE’s gebruiken) niet vereist. Kennelijk willen B&W die mogelijkheid uitsluiten.

b. Daarnaast kan een individuele appartementseigenaar zelf ook (beperkt) maatregelen treffen, indien het Reglement die zaken niet rekent tot de gemeenschappelijke delen. Denk hierbij aan bijv. een HR-ketel of een HRe-ketel (wekt ook elektra op voor terug levering aan het net); in sommige gevallen laat het Reglement plaatsing van dubbel glas (bijv. HR++) over aan de individuele eigenaar.

Soms ook valt het glas onder de “gemeenschappelijke delen” maar geeft de VvE standaard toestemming aan een eigenaar die dat wenst, om individueel op eigen kosten tot plaatsing over te gaan om reden dat er toch onvoldoende geld in kas is om collectief tot plaatsing over te gaan.

Door de regeling alleen te beperken tot grondgebonden woningen, wordt ook een individuele appartementseigenaar uitgesloten van de regeling, voor zover hij gerechtigd is zelf een aanvraag in te dienen. (punt b)
Hierop werd toegezegd dat er alsnog naar gekeken zou worden, of dit toch mogelijk was in de regeling. Tevens is gezegd dat er “een loket” komt voor VvE’s en een apart “verduurzamingstraject”.

Concreet is dat laatste echter tot nu toe niet en “een loket” is mooi, hoewel ook op internet al van alles is te vinden over energiebesparing, duurzaamheid, woningisolatie enz.
Het probleem is o.i. echter in dit geval niet zozeer het vergaren van informatie, maar het geld.
Net zo goed als bij laagbouw tot 150.00 euro WOZ-waarde is ook bij appartementen tot die prijs een financieel duwtje in de rug broodnodig. Het is bijvoorbeeld gewoon niet realistisch te menen, dat met een ferm vergaderbesluit op de vergadering van een VvE, de jaarbijdrage per eigenaar wel even 3-4 maal zo hoog kan om terstond energiebesparende maatregelen te kunnen treffen.

Noch over een aan u als commissie toegezegd Memo over m.n. de financiële constructie van het voorstel noch over bovengenoemde toezegging van de wethouder hebben we iets kunnen vinden in de vergaderstukken voor de Raad van 25/3/2013.

Samengevat: in feite vinden we dat er geen onderscheid hoort te zijn tussen aanvragen vanuit een VvE, een individuele appartementseigenaar en een eigenaar van een laagbouw woning, maar als compromis stellen we voor om tussen appartementen (x aantal aanvragen in een keer) en de laagbouw (1 aanvraag per keer) een quotumregeling te hanteren in de Verordening, bijv. fifty/fifty en deze na een jaar te evalueren of dit goed werkt.

Tevens stellen we voor een aanvraag van een individuele appartementseigenaar (voor zover hij zelf daartoe gerechtigd is volgens het VvE-Reglement of schriftelijke toestemming heeft verkregen) gelijk te stellen met een aanvraag vanuit een grondgebonden woning.

In de hoop dat u in aansluiting op onze brief hierover van 20/2/2013 (zit bij uw vergaderstukken) aandacht aan deze notitie zou willen schenken in uw komende raadsvergadering, teken ik, mede namens het Dagelijks Bestuur van vereniging PEL,

met vriendelijke groet,

Secretaris.

cultuur middenstanders zakelijk