PEL wil duidelijkheid over flats Jan van Scorelstraat

(tekst: brief PEL aan Wooncorporatie WoonFriesland)

Geachte Directie,

Al geruime tijd is de vraag bij u in discussie: wat te doen met de 198 flatwoningen aan de Jan van Scorelstraat 19 – 49, de Jan van Scorelstraat 36 – 74, de Cornelis Trooststraat 36 – 46 en de Dirk Boutstraat 31 – 77, in totaal 198 flatwoningen.

In een brief aan de huurders d.d. 27/6/2016 stelt u dat u werkzaamheden wilt gaan uitvoeren, maar dat dit nog niet zeker is. Wel is blijkens die brief zeker dat er een aantal technische inspecties plaats gingen vinden aan de woningen.

In een eerdere brief aan de huurders van 21/7/2015 had u al o.i. terecht geconstateerd dat de woningen voldoen aan de vraag van woningzoekenden naar een goedkope woning, maar dat de technische staat aan verbetering toe was en het voorzieningenniveau gedateerd.

In theorie zijn er drie mogelijkheden:

1. Sloop met vervangende nieuwbouw. Daartegen pleit: het aantal kleine huishoudens neemt nog steeds toe, een behoorlijk deel van de Leeuwarder huishoudens zit op of onder de armoedegrens (niet alleen gezinnen!)  en ook statushouders zien wij niet zomaar even betaald werk krijgen, dus ook zij zijn aangewezen op sociale huurwoningen. Zoals bekend worden de aantallen te huisvesten statushouders dwingend per gemeente opgelegd, maar u zult de opgave waar moeten maken.  Als we inventariseren hoeveel van de goedkopere woningvoorraad al zeg maar vanaf pakweg de 90-er jaren werd gesloopt, dan denken wij dat er niet zoveel woningen meer over zijn die “goedkoop” genoemd mogen worden.

2. Gezien het bovenstaande denken wij eerder aan ofwel groot-onderhoud ofwel aan renovatie.  Enerzijds mag groot-onderhoud niet leiden tot huurverhoging, anderzijds wordt de V&H vergoeding uitgespaard.  Bij huurdersmutaties kan de huur fors verhoogd worden, een huur die nu pakweg 250 euro is, de laagste huur in de stad voor zover wij kunnen nagaan. Nadeel van huurharmonisatie is dat de ene huurder voor hetzelfde fors meer betaalt dat de andere huurder met een lange woonduur; iets wat altijd slecht valt uit te leggen. Deze huur is zo laag, dat de woningen ook aan jongeren jonger dan 23 jaar toegewezen kunnen worden en dergelijke woningen zijn er bijna niet meer. Vooral alleenstaande jongeren worden gedwongen om hun heil te zoeken op de particuliere markt waarbij beleggers en particulieren bezig zijn de stad vol te bouwen met kippenhokken (“studio’s”)  tussen de 20-70 vierkante meter, waarbij het eerder neerkomt op krap 30 vierk. meter dan groter.

Veel oudere flats uit de wederopbouwperiode zitten qua oppervlak vaak op pakweg 60-65 vierkante meter en de gemeente stelde onlangs in het Afwegingskader Woningbouw Leeuwarden (Politiek Podium 5/9/2016):  “Er is een overaanbod aan kleine, reguliere woningen. We werken alleen mee aan woningbouwplannen voor woningen boven 65 m².”

Deze beleidsvisie richt zich duidelijk tegen de wildgroei aan particuliere “studio’s “, een-kamer-hokken ed. Wij denken: m.n. de jongere (starter) op de woningmarkt met weinig geld (denk ook aan alle tijdelijke baantjes, flex-banen enz.) is beter af met een opgeknapte flat in de Dirk Boutstraat e.o. dan in een hokje van particuliere beleggers waarbij prijzen van 650-700 euro “normaal” zijn.

Probleem hierbij is echter in de praktijk dat een nieuw gebouwde studio direct te betrekken is en voor de oudere flats (voor zover al niet gesloopt) een wachtlijst bestaat. Het is duidelijk dat de beleggers in een gat in de markt zijn gesprongen in een gedeelte wat corporaties grotendeels laten liggen. (Afroming middelen via de verhuurdersbelasting) De flats in Huizum-West hebben overigens al heel lang dienst gedaan als startplaats voor jonge een- en tweepersoonshuishoudens.

Onze eerste voorkeur zou hebben:  renovatie voor periode van 25-30 jaar. Dit leidt tot een huurverhoging. Welke ruimte is daar voor? Tot 403 euro is de huurtoeslag (vanaf de basishuur) kostendekkend. Anders gezegd: indien iemand op minimum niveau zit qua inkomsten (bijstandsniveau) maakt het niet uit of de huur 250 euro of 400 euro is. U kunt de flats dan ook nog toewijzen aan jongeren tot 23 jaar. Voor hen is bijna niets meer beschikbaar wat u mag toewijzen sinds het Rijk de regels op dit punt wijzigde. De meeropbrengst per woning is in het eerste jaar: 12 maal (400-250) is 1800 euro. Het tweede jaar komt een percentage over die 1800 euro enz. (systeem gestaffelde rente) Wel moet rekening worden gehouden met een flinke kostenpost in het eerste jaar: 198 maal Verhuis- en Herinrichtingsvergoeding, pakweg 198 maal 6000 euro is 1.188.000 euro. Overweging zou kunnen zijn renovatie over drie jaar uit te smeren, elk jaar ong. een derde van het aantal flats.

Wij hebben paar flats bekeken en hebben ruwweg een indruk wat men zou kunnen doen:

– de balkons: de stempels staan hier al tijden onder, er zijn boorkernen uit het beton gehaald voor onderzoek ed. Wij nemen aan dat u inmiddels wel weet of de balkons veilig zijn of niet.

– we zagen in de voorgevel hier en daar wat scheurvorming. We begrepen dat u daar Econstruct BV. onderzoek naar heeft laten uitvoeren.

– Vocht en schimmel: betere ontluchting portieken. Douche aanpakken incl. betere ventilatie (mechanisch?) nieuwe keuken, wellicht nieuw toilet. Alles nieuw betegelen, douche en toilet tot aan plafond. CV-combi HR-keteltje in keuken (ketel moet vermogen ver terug kunnen moduleren: nieuwste kunnen dat tot eentiende deel van vol vermogen) en cv installatie. Schoorstenen niet slopen. Kan prima mobiele aircobak op worden aangesloten voor de warme dagen. (Geen afvoer uit half open raam meer)

– isolatie: het nieuwste HR++ glas er in zetten. Spouwmuur isolatie toepassen of kiezen voor isolatie van de schil m.b.v. steenstrips en isolatie, al naar wat de beste oplossing is. M.b.v. de kleur kan men de flats een vriendelijke uitstraling geven.

– wat zonnepanelen op dak: bijv. aansluiten op de portiekverlichting.

– kijken of een renovatie past binnen het thema “duurzaamheid” van CH 2018.

– m.b.v. op te richten bewonersgroepen bekijken wat er gedaan kan worden met de binnenterreinen zonder dat deze in een autoparkeerplaats veranderd worden.

Het bovenstaande berust op niet meer dan een indruk en vergt uiteraard nader onderzoek.

Samengevat: onze voorkeur zou uitgaan naar renovatie als eerste keuze, waarbij de “ruimte” in de huur wordt benut van de huidige 250 euro huur tot 400 euro huur.

Onze tweede voorkeur zou zijn: groot-onderhoud als renovatie niet haalbaar zou worden geacht.

We zijn tegen sloop en vervangende nieuwbouw omdat dan opnieuw goedkope woningen die o.i. wel renovatiemogelijkheden hebben, van de markt verdwijnen terwijl er iets duurders voor terugkomt.

Deze brief is besproken op de vergadering van het Dagelijks Bestuur van PEL op 28/10/2016.

Met vriendelijke groet, mede namens het Dagelijks Bestuur,

J. Bakker

secretaris