Jurist: huurcontract Elkien deugt niet

(tekst: ingezonden door PEL)

Leeuwarden, 21/8/2015

Zoals bekend is (wordt) de West-Indische buurt gesloopt. Alleen “fase 3”, de laatste straten met laagbouw, t.m. de Arubastraat, moeten nog gesloopt worden. Deze woningen moeten 1 september a.s. leeg zijn.

Er zijn naar verluidt diverse klachten over de huurovereenkomst voor een wisselwoning in de West-Indische buurt, die huurders van de laatste blokken te slopen woningen wordt aangeboden door Elkien. Het gaat hierbij om huurders die terug willen keren in de nieuwbouw. Ongeveer 50% van de oorspronkelijke huurders van de West-Indische buurt wil terugkeren, de andere helft is al verhuisd of verhuist nog naar elders.

Op verzoek van huurders hebben wij het huurcontract (zie de bijlage) voorgelegd aan onze jurist en om zijn mening gevraagd.
Hij vond hier het volgende van:

mijn eerste indruk is dat dit niet kan;

als betrokkene zich op het huuradres [adres weggelaten] laat inschrijven in de GBA is er geen sprake van artikel 7:232 tweede lid BW.

artikel 7:232 tweede lid is speciaal in het leven geroepen voor de huur van vacantie woningen;
de huurovereenkomst zoals voorgelegd heeft een meer duurzaam karakter;
te meer omdat de periode onbepaald is;
uit artikel 2 lid 2 overeenkomst ‘de huurovereenkomst eindigt in ieder geval 1 maand na de sleuteluitgiftevan de nieuwe woning …’ levert niet op voorhand een korte duur op maar een een duur afhankelijk van een toekomstige onzekere gebeurtenis.

‘voor de duur van sloop en realisatie van de nieuwbouw op de locatie …….’ is niet voldoende om te spreken dat het gebruik de woning St Maartenstraat 11 naar zijn aard slechts van korte duur is;
het gaat om de aard van de woning naar gebruik (vacantiebestemming), niet naar de aard van de overeenkomst;
de huurovereenkomst kan naar aard niet van korte duur zijn, enkel de woning.

het gaat om een huurovereenkomst die door de verhuurder moet worden opgezegd;
de verhuurder is altijd, ook bij contract voor bepaalde duur, gehouden de overeenkomst schriftelijk op te zeggen.

van overname kan in het geheel geen sparke zijn als het gaat om ‘naar aard van korte duur’

uit artikel 2 lid 2 overeenkomst blijkt dat de ‘korte duur’ kan worden omgezet naar lange duur.
het kan niet zo zijn dat huurbescherming pas intreedt na de termijn van korte duur.

twee maanden voor de einddatum lijkt enigszins willekeurig nu er geen einddatum bekend is
in de overeenkomst is al een huurverhoging van 190,46 opgenomen en een verplichte overname van vloeren en raambekleding.
een dergelijke verhoging is uiteraard onaanvaardbaar, te meer omdat het gaat om een gedwongen verhuizing en een min of meer gedwongen tweede verhuizing.

het is onverstandig de overeenkomst te tekenen en daarmee afstand te doen van huurbescherming
al lijkt mij dat hiervan ook na ondertekening van de overeenkomst, gelet op wet en systeem van de wet, geen afstand wordt gedaan.
het dwingende in de overeenkomst ‘afstand doen van huurbescherming’ door de huurder geeft de indruk van ‘misbruik van omstandigheden’

bij aanvaarden woning: foto’s (laten) maken van vloer en raambekleding en overige zaken

ook bij tekenen van de huurovereenkomst kan men zich beroepen op huurbescherming, omdat
de opgenomen bepaling in strijd is met wet
op voorhand, gelet op arikel 2 lid 2, kan worden uitgegaan van onbepaalde tijd

artikel 2 lid 2 is gelet op de overname, zoals PEL al opmerkt, niet eenduidig
dit zit in het feit dat er staat bij huurprijs ‘wordt dan’ en bij overname niet staat ‘bedraagt dan’, maar enkel ‘bedraagt’
dit, de overname, levert ook moeilijkheden op bij uitleg van het begrip ‘geheel ontruimd’ artikel 2 lid 4;
eerst 1000 euro betalen voor overname en dan op eigen kosten ontruimd opleveren;
een overnamestaat is niet bij de overeenkomst aangetroffen.

de algemene huurvoorwaarden zijn niet bij de overeenkomst aangetroffen (artikel 4 lid 1)
de vraag stelt zich hoe de van toepassing verklaarde algemene voorwaarden zich verhouden tot een overeenkomst ‘naar aard van korte duur’.

geen kosten

Maar uiteraard zitten HPF Nieuw Elan plus Elkien flink druk uit te oefenen op deze huurders en natuurlijk is er niets mis met dit huurcontract bla, bla. Waarbij de rol van de door Elkien gesubsidieerde huurderskoepel Nieuw Elan weer niet het behartigen is van de huurdersbelangen, maar van de belangen van wbc Elkien.

secretaris PEL