Bouwend Nederland scheidt feiten van fabels over woningmarkt

(tekst: persbericht van Bouwend Nederland)

Bouwend Nederland scheidt feiten van fabels over woningmarkt

De zekere woningmarkt is onzeker geworden en wordt verstoord, waardoor? Het antwoord op die vraag is betrekkelijk eenvoudig, aldus Jan van Tuinen, directeur Bouwend Nederland. ‘Scheefwonen en de overdrachtsbelasting, ook wel de verhuisboete genoemd, maar daar gaat het weinig over.’ Het gaat vooral over de hypotheekrenteaftrek terwijl juist deze hypotheekrente de markt niet verstoort. Helaas de discussies erover wel. Dat moet je nu dus niet doen, zeker niet als veel fabels als argument worden gebruikt. Hierbij een aantal fabels ontmaskerd en aanzet tot constructief debat.

Nuchtere feiten helpen om rust te laten terugkeren op de woningmarkt.

Er wordt nog wel eens verteld dat Nederland gebukt zou gaan onder een veel te grote hypotheekschuld. De totale waarde van Nederlandse woningen is 1168 miljard euro. Er is weliswaar een totale woningschuld van 631 miljard euro, zoals het IMF weer vaststelde. Maar niet alle critici noemen daarbij dat er schattingen zijn dat er tussen de 100 en 200 miljard euro is opgebouwd in spaarhypotheekvormen en dergelijke. Dat is dus in feite afgelost. Aan werkelijke schuld blijft er ongeveer 40% over. Bovendien is die schuld al jaren op dat niveau, ook in de tijd dat je binnen een week je huis verkocht had.
Of zoals het kabinet zegt in de Kamerbrief over Europese economische stabiliteit en groeivermogen zegt: ‘Tegenover de relatief hoge private schuld in Nederland staan grote bezittingen welke deze schulden ruimschoots overtreffen. De netto vermogenspositie van Nederlandse huishoudens (private vermogens minus private schulden) blijft daardoor positief.’

Prijzenbubbel

Volgens het IMF zouden de woningprijzen in Nederland met 30 procent omlaag kunnen. Er zou een enorme ‘bubbel’ in de prijzen zitten. Ook hier is het goed om werkelijkheid en wensen uit elkaar te houden.
De belangrijkste reden voor de forse prijsstijging van woningen, ongeveer vanaf 1995, is dat huishoudens veel welvarender zijn geworden. De tweeverdieners, geholpen door de lage re�le rente, konden toen veel meer voor een woning betalen.
De prijzen worden tevens fors bepaald door het overheidsbeleid rondom ruimtelijke ordening – een factor die het IMF niet meenam in zijn berekeningen. Omdat er in Nederland alleen gebouwd mag worden in precies omschreven en aangewezen gebieden, zijn de grondprijzen enorm gestegen. Daardoor bepaalt nu ‘grond’ bijna de helft van de prijs, op sommige gewilde locaties.

Waardeverlies

Onder de bubbelhypothese zit de simpele gedachtegang dat het beter zou gaan met de woningmarkt als die ‘luchtbel’ eruit is, want goedkopere huizen worden immers makkelijker verkocht. Als we maar even verder nadenken, waarom zou een starter in een inzakkende markt stappen? Nu al, bij nog relatief voorzichtige prijsdalingen, gaan aspirant-kopers liever even huren. Laat staan dat ze een huis kopen dat twee jaar later misschien maar 80 procent waard is van het bedrag waar ze voor tekenden bij de notaris.
Ook verkopers blijven zitten als ze de kans hebben, doorstroming daalt zo naar het absolute dieptepunt.

Daarom is het ook pijnlijk om te zien dat de onzekerheid rondom de economische crisis wordt versterkt door de voortdurende discussie over de hypotheekrenteaftrek. Daar bovenop komen nog eens de aangescherpte regels rond tophypotheken. Dus geen maatwerk meer, ook al heb je prima vooruitzichten op de arbeidsmarkt.

Hypotheekrenteaftrek

We zagen het al in de tijdelijke opleving van woningverkopen, in januari en februari van dit jaar. Die is ��n op ��n toe te schrijven aan de rust rond de hypotheekrenteaftrek bij het aantreden van het kabinet, nu een jaar geleden. Dat helpt dus, en niet het oude dogma van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek.
Gedeeltelijk afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, zelfs in keurige overzichtelijke fasen, snijdt direct diep in portemonnee en de financi�le vooruitzichten van iedereen met een eigen woning – ofwel ’thuis’ voor ruim 9 miljoen Nederlanders. Want zelfs maar de verwachting van afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, hoe voorzichtig ook, maakt de gemiddelde Nederlander ook extra voorzichtig op de woonmarkt. Dat betekent: dalende huizenprijzen. Uw eigen huis wordt daardoor zeker 5 tot 18 procent minder waard – en dat terwijl de prijzen sinds het begin van de crisis al met 10 procent omlaag zijn gegaan.
Veel mensen zakken daarmee onder de waarde van hypotheek. Dat geldt vooral voor woningen die gemiddelde Nederlanders in de afgelopen 5 tot 10 jaar kochten. Verhuizen is dan geen optie meer: veel woningeigenaren worden een gevangene in hun eigen woning.

Verstoringen

Iedere Nederlander met een eigen huis en elke hypotheekverstrekker houdt rekening met de vaste factor hypotheekrenteaftrek. Hoe kan het ook anders, met een maatregel die al in 1893 werd ingevoerd. Het is dus te simpel om hierbij nog steeds ‘marktverstoring’ te roepen. Die komt er pas echt als we gaan schuiven met deze vaste factor. De overdrachtsbelasting en vooral het scheefwonen en een te grote voorraad aan sociale woningen verstoren de markt. Gelukkig gebeurt er al wel iets op die terreinen, zo heeft het Kabinet eerder al besloten het scheefwonen, mensen met een relatief te hoog inkomen die in goedkopere huurwoningen zitten, op te pakken. Actie is nodig om de voorraad sociale woningen te verminderen en te werken aan verdergaande huurliberalisatie. Ook is de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd, al zou het beste zijn als deze permanent en volledig verdwijnt. Als die barri�res weg zijn, dan kan er makkelijker verhuisd worden, vooral ook door huurders die inmiddels aardig zijn gaan verdienen. Als banken dan ook nog eens rekening gaan houden met de goede perspectieven van juist deze mensen, dan komt er weer vertrouwen terug. Want dat maken we uiteindelijk zelf, als samenleving.

Vertrouwen en rust gaan hand in hand. Daarom mijn oproep: Zorg voor rust aan het front. Investeren loont!’

Jan van Tuinen, Algemeen directeur Bouwend Nederland