Projectontwikkelaar Cambuur houdt zich niet aan betalingen en afspraken

(tekst: gemeente Leeuwarden)

Aan de Gemeenteraad

gebiedsontwikkeling Cambuurstadion e.o.

19835/BB
stadsontwikkeling & -beheer
projecten
14 058 BLD Bijma
–
5 oktober 2010, verzonden: 8 oktober 2010

Geachte leden van de raad,

Begin 2009 hebben wij u per brief ge�nformeerd over de stand van zaken met betrekking tot de herontwikkeling van het Cambuurstadion en omgeving. In deze brief hebben wij u gemeld dat Cambuur projectontwikkelaar Leyten uit Rotterdam heeft benaderd om de genoemde scenario�s uit te werken. Verder is aangegeven dat Cambuur bezig was met de ontwikkeling van plannen voor een nieuw stadion nabij het WTC.
Deze plannen zijn op 19 juni 2009 gepresenteerd aan een delegatie van de gemeente. In een reactie aan Cambuur hebben wij destijds aangegeven dat wij met waardering kennis hebben genomen van haar initiatief. Echter om een juist oordeel te kunnen vormen, was aanvullend onderzoek nodig. Het ging o.a. om de volgende aandachtspunten:
– veiligheid;
– verkeersafwikkeling;
– woningmarkt in relatie tot ontwikkelrisico huidige locatie;
– financi�le haalbaarheid.

Sinds juni 2009 hebben zich diverse ontwikkelingen voorgedaan rond de plannen voor het gebied Cambuur stadion e.o. en de financi�le positie van Cambuur. Voor ons is dit aanleiding om u per brief nader te informeren.

In deze brief wordt ingegaan op de situatieschets, ontvlechting van vastgoed en voetbal, het loskoppelen van de VV Leeuwarden velden van overige problematiek, nieuw stadion en het daarbij benodigde businessplan en de bevoegdheden en mogelijkheden van de Raad om tot keuzes te komen.

Situatieschets:

De voetbalclub Cambuur heeft met enige regelmaat financi�le problemen gekend. Meerdere malen is dan ook een beroep gedaan op de gemeente Leeuwarden. Bij de laatste financi�le handreiking van de gemeente (d.d. 18 juli 2006) is bestuurlijk ook aangegeven dat dit �de laatste keer� was. Cambuur heeft zich verbonden aan projectontwikkelaar Leyten. Laatstgenoemde heeft rond de jaarwisseling 2009/2010 het Cambuurstadion in eigendom overgenomen na toezeggingen van de Gemeente dat de naastliggende velden van VV Leeuwarden (locatie VV Leeuwarden) met een grondquote ingebracht kunnen gaan worden. Bij het transporteren van de akte waarin het eigendom van het stadion is overgedragen heeft de projectontwikkelaar Cambuur een aantal betalingen � los van de bouw van het nieuwe stadion � in het vooruitzicht gesteld. Dit betreft een set van afspraken tussen de projectontwikkelaar en Cambuur, hierin is de gemeente geen partij.

Deze betalingen heeft de voetbalorganisatie Cambuur nodig om financieel gezond te worden. Op basis van de ons nu beschikbare informatie zijn deze betalingen slechts voor een klein deel ge�ffectueerd.

Ontrafeling vastgoed, en betaald voetbal:
In de situatie rondom Cambuur zijn drie elementen te onderscheiden:
� Bestaande locatie met VVL velden;
De huidige locatie (stadion en/of VVL velden) kan geschikt worden gemaakt voor herontwikkeling. Met de projectontwikkelaar is er overeenstemming over de stedenbouwkundige uitgangspunten en programmatische invulling. Conform de gemaakte afspraken met Leyten heeft het college een grondquote uitgebracht. Deze grondquote is een aanbieding aan de projectontwikkelaar om de te ontwikkelen gronden in eigendom over te nemen. De waarde van de grond(quote) is gebaseerd op de programmatische invulling van de projectontwikkelaar. De gekozen grondquote systematiek is door de gemeente nog voor de verwerving van het stadion aan de ontwikkelaar en Cambuur kenbaar gemaakt. Deze grondaanbieding kende een geldigheidstermijn tot 1 oktober 2010. Deze is nu verlengd tot 1 februari 2011.

Tot op heden is door de ontwikkelaar de grondquote (nog) niet geaccepteerd omdat deze het verschil tussen markt- en boekwaarde op het huidige stadion niet overbrugt. Dit verschil in waarde wil Leyten graag bij de gemeente neerleggen. Los van het feit dat wij dit niet gerechtvaardigd vinden, is een dergelijke constructie ook niet toegestaan i.v.m. staatssteun.
De grondaanbieding dateert van 24 augustus 2010. De door de gemeente gekozen grondquote-systematiek is niet bedoeld om winst te maken op de gronden.
Eventuele grondopbrengsten die ontstaan vormen een budget waarmee de Raad via haar budgetrecht een integrale afweging kan maken hoe dit budget moet worden besteed.

� Nieuw stadion;
Een nieuw te bouwen stadion wordt door diverse partijen als oplossing voor de huidige financi�le problematiek gezien. Voor de gemeente is het �gezond� maken van de exploitatie altijd een randvoorwaarde geweest in de gesprekken over een nieuw stadion. Een stadion is een riskante investering door de afhankelijkheid van voetbal als hoofdhuurder. Daarom is de bouw van een stadion alleen mogelijk als deze financieel door veel commerci�le meters wordt gedragen (>25.000 m2). Om �berhaupt te kunnen beoordelen of een dergelijke investering verstandig is, moet er een businessplan komen. Tot op heden zijn er nog geen actuele plannen voor een nieuw stadion. Pas als er sprake is van een businessplan kan het college een standpunt innemen. Op dat moment kan ook pas de veiligheidssituatie van een te bouwen stadion worden beoordeeld.
In het huidige collegeprogramma is niet voorzien in het meefinancieren van een nieuw stadion. Indien de ontwikkelaar een stadion kan bouwen zonder overheids-interventie, kan de doorlooptijd worden bekort.
De realisatie van een voetbalstadion kent een doorloop tijd van een fors aantal jaren terwijl de financi�le problemen van SC Cambuur op dit moment actueel zijn.

� BVO (Betaald Voetbal Organisatie);
Het is goed om te beseffen dat de hierboven genoemde elementen (nieuw stadion en VVL) los van elkaar staan. Omdat de BVO niet meer in het bezit is van vastgoed of andere activa, gaat het in deze exploitatie �slechts� om salarissen van spelers en personeel. De exploitatie van het �voetballen� staat los van de vastgoedsituatie.

Bestuurlijke actualiteit:

Zoals als bekend zijn er vele BVO�s in het land die zich in financieel zwaar weer bevinden. In praktisch alle gevallen wendt men zich voor een oplossing tot de overheid. Gelet op de rol van de overheid en de problematiek rond staatssteun, is duidelijk dat overheden voorzichtig moeten zijn als het gaat om BVO�s. Ook de Vereniging Nederlandse Gemeenten heeft deze beweging opgemerkt. Om die reden ontwikkelt de VNG richtlijnen hoe als gemeente te handelen met BVO�s.
Daarnaast komen er met ingang van volgend jaar voor BVO�s richtlijnen voor de bestuurlijke inrichting op basis van het rapport van Vermeend.

Rol en positie gemeente Leeuwarden:

Op basis van de afspraken omtrent de grondquote inbreng, heeft de projectontwikkelaar afspraken gemaakt met de gemeente (ambtelijk) over de uitwerking van de plannen voor het stadiongebied en de locatie VVL. Afgesproken is dat v��r oktober 2010 de stedenbouwkundige, programmatische en financi�le uitwerking afgerond moet zijn.
De stedenbouwkundige uitwerking is inmiddels afgerond. Op ambtelijk niveau bestaat overeenstemming over de programmatische invulling van de locatie VVL. Ook is duidelijk dat de gemeente bereid is, zoals in december 2009 reeds toegezegd, de locatie VV Leeuwarden op basis van de grondquote systematiek in te brengen, conform het voorstel van 24 augustus jl.

Wij constateren dan ook dat de gemeente de afspraken over de uitwerking tijdig is nagekomen. Voor een bestuurlijke bekrachtiging is echter een reactie van de projectontwikkelaar op de gemaakte prijsstelling vereist. Om de voortgang te waarborgen en de termijn van 1 oktober 2010 te respecteren, hebben wij de projectontwikkelaar op 14 september per brief verzocht zo spoedig mogelijk te reageren. Via de ambtelijke lijn heeft de projectontwikkelaar aangegeven niet akkoord te zijn met de grondquote aanbieding. Het college heeft formeel nog geen antwoord gekregen.
De projectontwikkelaar geeft aan dat zij een verschil in boekwaarde en marktwaarde hebben op de huidige locatie. De projectontwikkelaar wenst dit verschil te verrekenen danwel goed te maken met de opbrengst van de ontwikkeling van locatie VVL en dus ten laste te brengen van de grondopbrengsten die onder de gronden liggen.

Het college houdt zich in haar overleggen aan de afspraken zoals bovenstaand weergegeven.

Wij vertrouwen er op u hiermee voldoende te hebben ge�nformeerd over de stand van zaken.

Hoogachtend,

burgemeester en wethouders van Leeuwarden,

burgemeester,

secretaris,

++

Persbericht gemeente Leeuwarden, 8 oktober 2010

Onderwerp: Herontwikkeling Cambuurstadion en financi�le situatie SC Cambuur.

B. en w. Leeuwarden informeert gemeenteraad over voortgang.

Het college van b. en w. heeft vandaag de gemeenteraad via een brief ge�nformeerd over de voortgang van de herontwikkeling van het Cambuurstadion en omgeving en de financi�le situatie bij BVO Cambuur.

In de brief aan de gemeenteraad legt het college de gecompliceerde situatie rondom BVO Cambuur uit in drie onderdelen, te weten:

1. de situatie van het Cambuurstadion en de velden van VV Leeuwarden

SC Cambuur heeft eind 2009 onder (financi�le) voorwaarden het Cambuurstadion verkocht aan projectontwikkelaar Leyten uit Rotterdam. Hierbij heeft de gemeente aan Leyten toegezegd dat zij misschien ook de velden van VV Leeuwarden mag ontwikkelen. De gemeente en Leyten zijn vervolgens aan de slag gegaan met het maken van plannen voor de ontwikkeling. Afgesproken is dat v��r oktober 2010 de stedenbouwkundige, programmatische en financi�le uitwerking afgerond moet zijn. Tussen de gemeente en Leyten is er inmiddels overeenstemming over de stedenbouwkundige uitgangspunten en programmatische invulling. In de tussentijd is gebleken dat Leyten een aantal financi�le verplichtingen aan BVO Cambuur niet heeft voldaan.

Om het college en raad een besluit te laten nemen over de ontwikkeling van het huidige Cambuurstadion en omgeving is echter een reactie van Leyten op de gemaakte prijsstelling van de grond vereist. De gemeente Leeuwarden is haar afspraken nagekomen. Op een brief van 14 september jl. van de gemeente Leeuwarden over deze materie is door Leyten nog niet positief gereageerd.

2. een nieuw stadion voor BVO Cambuur

De gemeente Leeuwarden kan over een nieuw stadion pas een standpunt innemen indien er vanuit SC Cambuur en Leyten een businessplan aan ten grondslag ligt.

Cambuur en Leyten zien in de bouw van een nieuw voetbalstadion in Leeuwarden een oplossing voor de financi�le problemen bij de voetbalclub. Voor de gemeente is in gesprekken met hen over een nieuw stadion het �financieel gezond� maken van BVO Cambuur altijd een randvoorwaarde geweest. Verder is op basis van wettelijke regelgeving (staatssteun) een gemeentelijke financi�le bijdrage zeer moeilijk. De realisatie van een voetbalstadion kent een doorlooptijd van een fors aantal jaren terwijl de financi�le problemen van SC Cambuur actueel zijn.

3. financi�le positie BVO Cambuur

BVO Cambuur heeft in de afgelopen jaren regelmatig financi�le problemen gekend. Met de verkoop van het stadion was de overtuiging bij SC Cambuur dat financi�le problemen zouden worden afgewend. De financi�n van Cambuur bestaan grotendeels uit salarissen van personeel en sponsorinkomsten. Eigendommen heeft Cambuur niet meer.

In de brief aan de gemeenteraad geeft het college over de herontwikkeling van het Cambuurstadion en de financi�le situatie van Cambuur een verdere toelichting.