Wat is er van het Leeuwarder coalitieakkoord terechtgekomen?

Wat is er van het Leeuwarder coalitieakkoord terechtgekomen?

De woningzoekenden met een smalle beurs zullen nog een hele tijd geduld moeten hebben

Hier wordt dus in een alinea het hele beleidsvoornemen overboord gegooid

Er is geen 30%, maar slechts 4% sociale huurwoningen bijgebouwd

door de redactie

Op 31 mei 2022 werd het coalitieakkoord van PvdA, GroenLinks, CDA en Gemeentebelangen aan de raad aangeboden. Onder het hoofdstuk Betaalbaar Wonen werden de plannen op woningbouwgebied voor de komende jaren uiteengezet. Wat is hier na bijna vier jaar van terechtgekomen?

Enkele punten hieruit:

– We monitoren geregeld de vraag naar woningen en passen ons bouwprogramma daar zo

nodig op aan.

– We vinden een goede woning voor iedereen belangrijk, maar die moet ook betaalbaar zijn.

Daarom willen we dat 30% van het totale nieuwbouwprogramma bestaat uit sociale

huurwoningen.

Niet onterecht om dit percentage van 30% sociale huur in het coalitieakkoord op te nemen. De voorgaande jaren waren er weinig huurwoningen bijgebouwd en de wachtlijsten van woningcorporaties werden alsmaar maar langer.

Op 5 maart 2023 werd de regionale woondeal 2022-2030 gesloten tussen de gemeente Leeuwarden, de provincie en het rijk. De regionale woondeal gaat nog een stap verder dan het coalitieakkoord.

Naast het streven naar 30% sociale huurwoningen in de woningvoorraad moet ook twee derde van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar zijn. Wat de betaalbaarheid betreft wordt het volgende in het stuk opgemerkt: ‘Omdat in Friesland de inkomens gemiddeld lager zijn dan het gemiddelde in Nederland sluiten we aan bij wat betaalbaar is voor de inwoners van Friesland en binnen de specifieke doelgroepen. (….) De provincie en gemeente onderzoeken wat in Friesland betaalbaar is voor de inwoners en de beoogde doelgroepen. (….) Hierbij is bijzondere aandacht voor starters op de woningmarkt.’

Op 28 augustus 2024 introduceert de gemeente het beleidsprogramma ‘Wonen in de stad’ dat het ‘Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden’ uit 2016 vervangt. In het document worden de hoofdlijnen geschetst van het toekomstig woningbeleid. Helemaal in lijn met de regionale woondeal, het volgende citaat: ‘Bij gebiedsontwikkeling stellen we op blokniveau verplicht dat het woonprogramma voor 30% uit sociale huurwoningen en 40% uit betaalbare koopwoningen of middenhuur bestaat.’

Hoe zijn deze plannen uit het coalitieakkoord, de regionale woondeal en het beleidsprogramma ‘Wonen in de stad’ in de praktijk uitgewerkt?

Op 20 juni 2023, amper een jaar na het sluiten van het coalitieakkoord en drie maanden na de bekrachtiging van de regionale woondeal gaat er een brief uit van het college van B en W naar de gemeenteraad. Het betreft hier de jaarlijkse rapportage over de uitvoering van het grondbeleid. Onder het kopje van sociale woningbouw staat het volgende: ‘Het stedenbouwkundig plan Middelsee fase 2 is in december 2022 in de vastgestelde grondexploitatie financieel verwerkt. (….) Dit plan gaat uit van 15% sociale woningbouw. Voor de grondexploitatie per 01-01-2023 is dit uitgangspunt ongewijzigd. Het vergroten van het aandeel sociaal zou voor Zuidlanden/Middelsee leiden tot een negatieve grondexploitatie. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad motiveren dat het plan binnen de planperiode financieel haalbaar is.’

Hier wordt dus in een alinea het hele beleidsvoornemen overboord gegooid.

De gebiedsontwikkeling waar die 30% sociale huur gerealiseerd kan worden is alleen mogelijk in de Zuidlanden/Middelsee. De andere grote nieuwbouwlocaties, Spoordok, het WTC-gebied en Nieuw Oud Oost verkeren nog in een pril stadium van ontwikkeling. Daarnaast, een novum in de verhouding tussen raad en college, moet de raad financiële dekking zoeken voor een beleidsplan dat uit de koker van het college zelf komt.

Na deze brief van het college op 20 juni volgt een dag later op 21 juni, onder grote publieke belangstelling de besluitvormende raadsvergadering waarbij het omstreden bestemmingsplan De Hem met 27 tegen 10 stemmen wordt aangenomen. Er wordt nog een aantal moties ingediend waaronder een motie van GroenLinks om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om binnen De Hem tot een aandeel sociale huur en goedkope koop van 30% te komen. De motie wordt aangenomen.

Een motie die toch de nodige vragen oproept. Waarom heeft GroenLinks tijdens de coalitiebesprekingen dit niet uitonderhandeld? Waarom is er zowel door de wethouder, alsook de raadsleden, de brief van een dag eerder niet ter sprake gebracht tijdens de raadsvergadering? In ieder geval ziet de wethouder nog mogelijkheden om een aantal sociale huurwoningen toe te voegen en zegt toe dat dit onderzocht wordt. Op 9 januari 2024 wordt aan de raad meegedeeld dat er veertig sociale woningen worden toegevoegd waarbij het uiteindelijke percentage sociale huur in De Hem op 25% uitkomt.

Het is een klein succesje voor de raad. Maar hoe anders loopt het met een motie die op 13 november 2023 is ingediend door PvdA, FNP en GroenLinks? In de motie wordt geconstateerd dat in de planvorming nog niet altijd rekening gehouden wordt met de ambitie om tot 30% sociale woningbouw in het nieuwbouwprogramma te komen zoals uitgesproken is in het coalitieakkoord. In de motie wordt het college verzocht om voor de zomer met een uitvoeringsprogramma naar de raad te komen waarin ook betaalbare koop wordt meegenomen. De motie wordt door de meerderheid van de raad aangenomen.

Een motie die volledig botst met de brief van 20 juni 2023 waarin het college expliciet aangeeft dat er geen financiële ruimte is om tot meer dan 15% sociale woningbouw te komen en dat het aan de raad is om financiële dekking te zoeken als ze een hoger percentage aan sociale huurwoningen wil realiseren. Je zou toch eerder een discussie in de raad verwachten over hoe het nu verder moet met de woningbouw in Leeuwarden. Het is in ieder geval een motie waar het college verder niets mee kan.

Op 9 april 2024 deelt het college aan de raad mee wat de stand van zaken is wat de uitvoering van de motie betreft. De motie is nog in uitvoering. Op 22 oktober 2024 geeft het college aan dat de motie in behandeling is en dat naar verwachting in het eerste kwartaal van 2025 het uitvoeringsprogramma aan de raad zal worden gepresenteerd. Op 13 mei 2025 geeft het college aan dat de motie in uitvoering is en dat het uitvoeringsprogramma betaalbaar wonen naar verwachting in het tweede kwartaal ter uitvoering wordt aangeboden aan de raad.

Uiteindelijk is het zover. Op 22 mei 2025 wordt aan de gemeenteraad het Uitvoeringsprogramma ‘Betaalbaar wonen’ aangeboden waarin dezelfde doelstellingen uit de regionale woondeal en het beleidsprogramma ‘wonen in de stad’ weer aan bod komen: de verplichting om bij nieuwbouw voor twee derde betaalbare woningen te bouwen waarvan 30% sociale huur. Verder geeft het document een doorkijkje naar 2040 en een inkijkje waar er gebouwd gaat worden en hoe dit gefinancierd gaat worden.

Terugkijkend op deze hele brij van moties, beleidsvoornemens, afspraken met rijk en provincie en ambtelijke stukken is het interessant om eens te zien wat er concreet van die 30% sociale huur uit het coalitieakkoord waargemaakt is.

Geen 30%, maar 4% sociale huurwoningen bijgebouwd

Dit jaar verscheen het rapport Trends in beeld van de afdeling Statistiek & Onderzoek van de gemeente Leeuwarden. Hierin zijn ook cijfers opgenomen over de woningvoorraad en de toevoegingen hiervan, uitgesplitst naar koopwoningen, sociale huurwoningen en particuliere huurwoningen. In 2021 stonden in Leeuwarden 31.567 koopwoningen, begin 2025 waren dat er 35.277, een toename van 3.710 stuks.

Kwam het aantal particuliere huurwoningen in 2021 uit op 12.319, in 2025 waren dat nog 9.805 stuks, een vermindering van 2.514 woningen, voornamelijk in het goedkopere segment. Door een ongunstiger belastingregime zijn vele particuliere verhuurders hun huizen gaan uitponden. Dit heeft ertoe geleid dat er wel meer betaalbare woningen te koop worden aangeboden, maar dat met name de goedkope huur verder onder druk komt te staan.

Het aantal sociale huurwoningen in 2021 kwam uit op 17.045 stuks, begin 2025 waren dat er 17.211, een toename van 166 stuks. Er werden gedurende deze periode wel sociale huurwoningen gebouwd in Heechterp, maar dat betreft vervangende nieuwbouw na sloop, en voegt niets aan de bestaande woonvoorraad toe. Afgezet tegen het totaal van de bijgebouwde woningen komt het percentage gerealiseerde huurwoningen niet uit op 30%, maar blijft steken op 4%.

Maar dat mag de pret niet drukken. De verkiezingen staan voor de deur. Tijdens de algemene ledenvergadering van PvdA en GroenLinks afgelopen november, was een van de speerpunten het bijbouwen van 15.000 woningen tot 2040 waarvan, hoe kan het ook anders, 30% in het sociale huursegment. Met daarbij de belofte: ‘We gaan voortbouwen op de resultaten van de afgelopen jaren.’ (sic)

Een betaalbare woning voor 405.000 euro

Eind november stond er een artikel in de LC getiteld ‘Tussen koop en vrees’. In een interview vertelt een stel met twee jonge kinderen over hun zoektocht naar een betaalbare woning. Ze hebben allebei een goede baan en zoeken een huis tussen de drie en vier ton. Maar na zeventig bezichtigingen hebben ze nog steeds geen huis kunnen vinden.

Gelukkig voor hen: er is hoop! Want wat lezen wij in het Uitvoeringsprogramma Betaalbaar Wonen waarbij straks twee derde van de nieuw te bouwen wonen betaalbaar moet zijn? ‘Betaalbare koop: Koopwoningen tot 355.000 euro v.o.n.’ Met daarbij de opmerking dat de Friese betaalbaarheidsgrens afwijkt van de landelijke (405.000 euro v.o.n.) omdat de inkomens hier lager zijn dan het landelijk gemiddelde. Er staat echter wel een voetnoot bij: De betaalbaarheidsgrens en eventuele indexering wordt met herijking van de Regionale Woondeal heroverwogen.

Helaas, twee maanden later, 3 juli 2025, wordt de eerste herijking van de regionale woondeal 2022 tot en met 2030 gepubliceerd. Zoals dat bij herijkingen vaak gaat, worden nieuwe afspraken gemaakt en oude gewijzigd. Dat laatste betreft ook de betaalbaarheidsgrens van betaalbare koopwoningen. Naar aanleiding van een onderzoek blijkt dat kan worden aangesloten op de landelijke definities voor betaalbare woningen. Voor de regio Leeuwarden betekent dit dat de betaalbaarheidsgrens geen 355.000 euro, maar 405.000 euro wordt. Na indexering wordt dat in 2026 420.000 euro.

Waar worden al deze sociale huurwoningen en betaalbare huizen, die straks voor een vriendenprijsje worden aangeboden, gebouwd? In Middelsee/Zuidlanden laat de financiële ruimte in de grondexploitatie niet toe dat er hier meer dan 15% sociale huur kan worden gerealiseerd. Datzelfde geldt voor de betaalbare woningen.

Het plan is nu om 1400 woningen, voor twee derde betaalbaar, te gaan bouwen bij het nieuwe NS station aan de Werpsterhoek. Voordat daar een woning staat, zijn we zo een paar jaar verder. Datzelfde geldt voor het Spoordok en het WTC-terrein. Er wordt binnenkort wel gebouwd in Oud Oost en de Fellingen, maar dat is bij lange na niet voldoende om op korte termijn in de groeiende vraag te voorzien.

De woningzoekenden met een smalle beurs zullen nog een hele tijd geduld moeten hebben.