Burggraaff: bouw vrijstaande betaalbare huizen op kleine percelen

(tekst: Burggraaff Bouw BV; notitie aan provincie Friesland en de gemeenten om de crisis in de bouw te keren)

Inleiding

In Nederland wordt er naar gestreefd jaarlijks zo�n 50.000 nieuwe woningen te realiseren.

Dit aantal staat al jaren (onnodig) onder grote druk door een chronisch tekort (en daardoor dure) bouwterreinen, stroperige procedures en verdeelsleutels van overheden die vaak het bouwen van woningen niet toestaan waar dat (direct) mogelijk is, en w�l toestaan op locaties waar dat vervolgens niet of veel later gebeurt.

Een ander negatief fenomeen is dat er in Nederland nauwelijks of geen algemene kennis bestaat over de specifieke woonwensen van mensen. Nederland wordt wel opgeleid in bouwkunde, maar niet in woonkunde.

Het gevolg hiervan is dat de meeste nieuwbouwhuizen helaas vaak niet beantwoorden aan de woonwensen van de mensen. Helaas mondt dit weer uit in onnodige verhuizingen, leegstand, etc.

Bij dit alles komt (de angst voor) de wereldwijde kredietcrisis.

Toch is er nog steeds een enorm woningtekort. Gezien het grote belang, zowel voor de volkshuisvesting als de werkgelegenheid, wil dit rapport een antwoord geven hoe er �n marktconform �n snel gebouwd kan worden.

Daartoe komen de volgende punten aan de orde:

a) hoe steekt de woningmarkt in elkaar?

b) nieuwbouwwoningen waaraan in Frysl�n grote behoefte is:
1) betaalbare huizen voor startende gezinnen (categorie 3)
2) betaalbare huizen voor medioren, 50+ (categorie 5)
3) vrijstaande huizen op kleine percelen (350-500 m�)

c) bouwplan �Pinksterblom� (3 bladen)

d) bouwplan �Sinneblom� (2 bladen)

e) conclusie

a) Hoe steekt de woningmarkt in Nederland in elkaar?

Zoals u wellicht bekend is, is Burggraaff Bouw BV al decennia gespecialiseerd in het ontwerpen, produceren en bouwen van woningen.
Het bedrijf heeft inmiddels in heel Nederland duizenden koop- en huurwoningen gerealiseerd in alle denkbare categorie�n: appartementen, 2/1 kap woningen, vrijstaande huizen, etc.

Als g��n ander bedrijf kent Burggraaff BV de woningmarkt in Nederland, in al z�n geledingen, niet alleen qua gezinssituatie, maar ook qua opleidingsniveau en regio.

Qua gezinssituatie kunnen de volgende categorie�n worden onderscheiden:

1. jonge starters, wonen in studentenkamer, of zeer lowbudget woonruimte. Geen eisen, als het maar in het centrum is.

2. ��n of twee mensen met inmiddels een baan, nog geen kinderen. Appartement van redelijke kwaliteit in de binnenstad.

3. gezin met jonge kinderen. Komen uit binnenstad (of ouderlijk huis) en gaan naar goedkoop huis met 3 slaapkamers en tuin (speelgelegenheid voor de kinderen!) Vanwege het budget vaak een oud huis op het platteland.

4. gezin met oudere kinderen (ouders 40+, kinderen tussen de 10 en 20 jaar).
Nieuw(er) huis, m��r kwaliteit, m��r ruimte, dichter bij centrum. Werkkamer op
begane grond, grote garage (hobbyruimte).

5. gezin met kinderen het huis uit (50+).
Als categorie 4, maar dan met (de mogelijkheid van) een slaapkamer en badkamer op
begane grond. Nog meer kwaliteit.

6. bewoners appartement.
In centrum, veilige omgeving met uitzicht op groen, huisarts, bushalte en winkels op
loopafstand, eigen garage(�s), en een groot balkon op zonzijde.

Opgemerkt zij dat er naast deze categorie�n qua gezinssituatie, ook nog een vier- � vijftal bijzondere woningcategorie�n zijn. Deze worden in dit rapport niet behandeld.

Bij elk van bovenvermelde categorie�n woningen behoren zeker 50 items (op het gebied van locatie, zonnestand, indeling, stijl, privacy, milieu, enz.) waar aan voldaan moet worden om het type huis voor een bepaalde gezinssituatie tot een succes te maken. De in dit rapport gepresenteerde uitgewerkte bouwplannen zijn, per categorie, al deze items verwerkt.

Op regionale verschillen in Nederland wordt niet ingegaan, omdat het rapport handelt over Frysl�n.

Bij de concrete invulling van de in dit rapport voorgestelde woningtypen �Pinksterblom� en �Sinneblom� is ook rekening gehouden met enig verschil in opleidingsniveau.

b) Nieuwbouwwoningen waar in Frysl�n grote behoefte is:

1. Betaalbare huizen voor startende gezinnen (categorie 3)

� Frysl�n telt ca. 644.000 inwoners en ruim 268.000 woningen. Hiervan is ruim 55% koopwoning.
De gemiddelde bezetting is dus 2,4 personen per woning. Voor Leeuwarden zijn dit 2,1 personen. (veel appartementen).

� Gezien de totaal afwijkende woonwensen van de categorie�n 1 en 2 ten opzichte van categorie 3 zal zeker 80% van degenen welke in een categorie 1 of 2 woning wonen op een gegeven moment willen verhuizen naar een categorie 3 huis.
Dit geldt uiteraard voor stellen die rechtstreeks uit het ouderlijk huis naar een categorie 3 woning verhuizen.

Voor Frysl�n betekent dit, bij een gemiddelde levensverwachting van 80 jaar:
268.000 woningen x 80% = 2680 verhuizingen per jaar
80 jaar
Uitgaande van de huidige verhouding tussen huur en koop is de gemiddelde nieuwe
behoefte in categorie 3 woningen in Frysl�n, per jaar:
Ca. 1500 koopwoningen
Ca. 1200 huurwoningen

� Uiteraard hebben deze mensen daarbij de keuze uit een bestaande woning en (indien voorhanden) een nieuwbouwhuis.

Edoch, aan het kopen of huren van een bestaand huis kleven praktisch altijd onoverbrugbare bezwaren:

a) �f de woning voldoet aan het financieel gewenste niveau, maar in de verste verte niet
aan de woonwensen van het (huidige) jonge gezin.
b) �f de woning voldoet wel aan die woonwensen, maar is veel te duur voor dit gezin.
c) �f een combinatie van beide!

Ons bedrijf heeft voor de categorie 3 gezinnen het woningtype �Pinksterblom� ontwikkeld dat �n voldoet aan de door deze gezinnen gewenste woning �n voor hen betaalbaar is.

� Bij het woningtype �Pinksterblom� is uitgegaan van de volgende woonwensen.

Privacy: – ondanks het blok van 6 is er g��n woning gelijk
– z��r goede geluidsisolatie tussen de woningen (25 cm dikke betonmuren)
– eigen achtertuin en achteringang
– g��n voordeuren naast elkaar
Indeling: – hal met grote kapstok, overbemeten toiletruimte, brede woonkamer met
royale zithoek, kinder-/computerhoek, mega bergkast
– grote woonkeuken met 6-persoonstafel, grote aanrechtcombinatie,
veel kastruimte langs muren, openslaande deuren naar tuin
– bijkeuken met 5 opstelplaatsen (ook geschikt als werkkamer)
– royale vrije achtertuin met achteringang en berghok.
– ge�soleerde garage, absoluut gewenst
– 1 ouderslaapkamer, 2 kinderkamers, royale badkamer met de mogelijkheid van een bad
– mega zolder, geschikt voor hobby- en 4e slaapkamer. Evt. bereikbaar met een vaste trap
Uitstraling: – klassiek
Onderhoud: – minimaal
Milieu &
Energie: – optimaal

� Wat zijn de woonlasten per maand?

Uitgaande van een redelijke grondprijs (max. � 100,- p/m�), een half-casco bouw, en een �IKEA�-pakket waarin alle materialen t.b.v. aftimmering en technische installaties bedragen de stichtingskosten (incl. garage) all-in ca. � 150.000,-. Bij erfpachtgrond ca. � 130.000,-.

eigen grond erfpachtgrond
De jaarlijkse kosten bedragen bij een
projecthypotheek van 4,5%, 10 jaar vast � 6.750,- � 5.850,-
belastingaftrek (ca. 32%) � 2.160,- � 1.872,-
Kosten verzekering, OZB, ca. per jaar � 1.000,- � 1.000,-
Erfpachtcanon (bijv. 2% per jaar) � -,- � 400,-
———– ————
Financieringskosten per jaar � 5.590,- � 5.378,-
Dit is per maand � 466,- � 448,-

Het grote voordeel van erfpachtgrond is dat er volstaan kan worden met een lager hypotheekbedrag. Het jonge gezin kan volstaan met een lager hypotheekbedrag.

Ons bedrijf is ervan overtuigd dat er een zeer grote markt voor dit soort woningen is, niet alleen vanwege de het hierboven berekende aantal per jaar, maar ook vanwege een groot inhaaleffect.

Het concrete bouwplan van de �Pinksterblom� vindt u hierbij gevoegd.

2) Betaalbare woningen voor 50-plussers (categorie 5):

� De belangrijkste woonwens van deze mensen is (de mogelijkheid van het hebben van) een slaapkamer met badkamer op de begane grond.

50 plussers willen deze voorziening voornamelijk om in het huis te kunnen blijven
wanneer een gezinslid een handicap krijgt.

� Uiteraard hebben deze mensen de keuze uit een bestaande woning of nieuwbouw.

Bij dit woningtype is het financi�le aspect nog veel belangrijker. Bestaande woningen met
een slaapkamer en badkamer op begane grond zijn in Friesland praktisch altijd
vrijstaande woningen.

2/1 kappers met deze voorziening zijn er nauwelijks.

� Het in dit rapport voorgestelde type �Sinneblom�is een 2/1 kap woning met een slag in de scheidingswand tussen de beide woningen.

Hierdoor kunnen de woningen of direct of later uitgerust worden met een slaapkamer en
badkamer op de begane grond.

� Omdat de stichtingskosten van een dergelijk huis ongeveer overeenkomen met een bestaande 2/1 kapper, maar zeker 50% lager in prijs zullen zijn dan een bestaande of nieuwe vrijstaande woning, zal ook dit type woning in een enorme behoefte voorzien.

� De woningen in de categorie 5 zijn uiteraard ook geschikt voor jongere gezinnen.

Opgemerkt zij dat vorig jaar in Franeker 32 woningen van dit type (ons ontwerp) in Franeker-Zuid gebouwd zijn voor de woningcorporatie �Accolade�.

De vraag naar deze woningen overtrof een aantal malen het aanbod.

3) Vrijstaande huizen op kleinere percelen (350-500 m�):

Voor dit woningtype bestaat ook een enorme vraag. Praktisch iedere bewoner van een 2/1 kap huis heeft een vrijstaande woning als ideaal.

Het is iedere gemeente in Frysl�n aan te raden een grote hoeveelheid kleinere bouwterreinen voor vrijstaande huizen beschikbaar te hebben . Ze zullen wegvliegen!

e) Conclusie:

Er is in Frysl�n jaarlijks zeker markt voor de nieuwbouw van 500 woningen in genoemde categorie�n.

Burggraaff Bouw BV beschikt over de know-how, en een uiterst klant- en milieuvriendelijke productie- en bouwproces om deze snel en kwalitatief op topniveau te realiseren.

Het woord is aan de Provincie Frysl�n en de gemeenten in Frysl�n om er aan mee te werken.

Voor bouwen is �n toestemming �n grond nodig.

Graag doen we daarvoor een beroep op zowel de Provincie Frysl�n als de gemeenten in Frysl�n!

Leeuwarden, 24 februari 2009.
Burggraaff Bouw BV

Bijlagen:

1. het rapport Wenje & Wurkje yn it Frysl�n fan no

2. Burggraaff-brochure (vrijstaande woningen) geeft een goed inzicht in marktbenadering en milieuvriendelijkheid van het bedrijf

3. uitreksels uit het boekwerkje �Strategie in de bouw� (juli 2007) van de Stichting Bouwresearch.
Naast Albert Heijn, Damen Shipyards, Daf Trucks en TCN Property Project is Burggraaff hier een voorbeeld bedrijf.