Skills in Leeuwarden: emotie boven realisme – Aankoop gebouw is een sigaar uit eigen doos

Foto: Simon van der Woude

door redactie

Skills in Leeuwarden

Samen met Maastricht is Leeuwarden een pilotgemeente waarbij het Rijksvastgoedbedrijf overtollige panden aanbiedt met daaraan gekoppeld een subsidiebedrag voor het project “Skills in de Stad”. De basis van het plan is om kwetsbare jongeren een betere start te geven op de arbeidsmarkt door ze een stabiele woonsituatie te bieden in combinatie met een leer-werkproject. Een intentie-overeenkomst hiervoor werd in september 2019 ondertekend door staatssecretaris Knoops, de wethouder van Maastricht en Friso Douwstra, wethouder van Leeuwarden.

Het voormalige arbeidsbureau aan het Jacob Catsplein wordt in dit plan de locatie waar 48 wooneenheden komen en een inloopvoorziening met onder andere werkplekken en spreekkamers. De hoofdhuurder wordt het Leger des Heils. Zorg en ondersteuning worden uitgevoerd door het Leger des Heils en de stichtingen LIMOR en Wender.

Geen discussie over financiële onderbouwing

Waar het in het raadsdebat van woensdag 13 december jl. geheel aan ontbrak was een discussie over de financiële onderbouwing van dit plan. De businesscase houdt in dat er voor aankoop en verbouw van het pand aan de raad gevraagd wordt om een krediet ter beschikking te stellen van 11,365 miljoen euro. Dit bedrag wordt gedekt door de pand gebonden bijdrage van het Rijksvastgoed van 1,5 miljoen en een specifieke uitkering van de Rijksoverheid voor Huisvesting Kwetsbare Jongeren van 1,365 miljoen. De gemeente sluit een lening af voor de resterende 8,5 miljoen en koopt het pand van het Rijks Vastgoed Bedrijf voor de taxatiewaarde.

Sigaar uit eigen doos

Volgens de markttechnische update van september 2023, een actualisatie van het oorspronkelijke taxatierapport, is hier sprake van een redelijk courant object gezien de grote vraag van vastgoedbeleggers. De marktwaarde werd vastgesteld op twee miljoen.

Wanneer dat inderdaad het geval is, vraag je je toch af waarom het gebouw zo lang leeg heeft gestaan en waarom er in al die jaren nog nooit een koper voor gevonden is. De kantorenmarkt in Leeuwarden is al jaren een krimpmarkt waar hooguit vraag is naar nieuwe kleinere kantoren. Grote bedrijven en instellingen als De Friesland, UWV, Aegon, Rabobank, ING, alsook de Belastingdienst zijn verhuisd naar kleinere locaties of hebben een deel van hun ruimte afgestoten. De ruimtes die ze achterlaten staan leeg of krijgen een woonfunctie. Wat nieuwe moderne locaties betreft komt er nog 2.500 m2 bij aan kantoren naast het nieuwe stadion. Ook in de plannen voor de Zuidlanden wordt uitgegaan van kantoorbouw. Er worden al heel lang kavels te koop aangeboden op deze “unieke locatie”.

Het lijkt erop dat het Rijksvastgoedbedrijf nu een kans ziet om van een gebouw af te komen wat na vijftig jaar al lang is afgeschreven en amper marktwaarde meer heeft. De gemeente betaalt hiervoor twee miljoen en krijgt er 1,5 miljoen voor terug. Een sigaar uit eigen doos.

Taxatierapport uit 2022

In het oorspronkelijke taxatierapport met als waarde peildatum 15 januari 2022 werd het gebouw getaxeerd op 2,2 miljoen. Gezien de veranderde economische situatie werd het in september 2023 200.000 lager getaxeerd. Wat ook deel uitmaakte van het rapport was het meerjarenonderhoudsplan. Dat zijn de kosten van de verbouwing plus het onderhoud. Je zou, net als bij de taxatie van het gebouw zelf, hier ook een herberekening van verwachten. Die is er niet. Sinds begin 2022 is er nogal het een en ander gebeurd. In Nederland was over heel 2021 de inflatie nog 2,8%. Na het uitbreken van de oorlog in Oekraïne in februari 2022 liep de inflatie op tot 10% en daarmee stegen ook de bouwkosten met 9% . Wat inhoudt dat het meerjarenonderhoudsplan duurder uitvalt dan eerder becijferd is. Ook het aantrekken van krediet, waarvan de rentecomponent ook onderdeel is van de exploitatiekosten, is duurder geworden. Ter vergelijking: Voor een hypotheek 20 jaar vast in januari 2022 betaalde je gemiddeld 1,4%. Dat is nu 4,5%.

Wat de kosten van verbouw en onderhoud betreft ontbreekt het aan een degelijke financiële onderbouwing. Het is niet onrealistisch ervan uit te gaan dat de bijkomende kosten vele malen hoger uitvallen dan de bijstelling van de twee ton op de taxatiewaarde. Het is dan ook maar de vraag of er dan nog voldoende budget overblijft voor overlast beperkende maatregelen, waar in de raadsvergadering over werd gesproken.

Voor het doorgaan van dit project wordt als belangrijkste argument de 1,5 miljoen subsidie van het Rijksvastgoedbedrijf genoemd. Je zou ook kunnen kijken naar alternatieven. In antwoord op vragen van de FNP gaf het college aan dat voor eenzelfde bedrag ook nieuwbouw mogelijk is. Wat inhoudt dat er een andere locatie mogelijk is met minder overlast voor de omwonenden.

Nu wordt de raad gevraagd om in zeven haasten akkoord te gaan met een nauwelijks uitgewerkt plan waarvan de financiële onderbouwing ernstig tekort schiet.

Voor belangstellenden: De besluitvormende raadsvergadering is woensdag 20 december, acht uur ’s avonds.