Gemeente laat zich zwartepiet toespelen bij mfc Vrijheidswijk

(tekst: brief college aan de raad over Multifunctionele centrum Vrijheidswijk – Mozaïek)

In de raadscommissie van 9 september j.l. is afgesproken dat u voor de Raad
van 30 september a.s. nog aanvullende informatie krijgt omtrent het voorstel
voor de verwerving van MFC Vrijheidswijk. Deze aanvullende informatie heeft
ten eerste betrekking op de financiële paragraaf van het raadsvoorstel en
daarnaast wordt aangegeven welke alternatieve opties er zijn ten aanzien van
de beheerconstructie.

Financiën

Huidige Huurkoopconstructie

In 2009 is een huurkoopconstructie afgesloten met WoonFriesland voor de duur
van twintig jaar. Dit betekent dat de gemeente in 2029 eigenaar wordt van het
MFC. De jaarlijkse huurtermijn bedraagt € 458.000, daarnaast resulteert uit de
huurkoopovereenkomst nog een jaarlijkse verplichting ten behoeve van een
bijdrage in het onderhoud en zakelijke lasten. Hiernaast is er aan een
vertegenwoordiging van de wijk gevraagd een aantal beheerstaken op zich te
nemen waarvoor zij tot dusver een structurele subsidie krijgen van € 12.000.

Resumerend zijn er de volgende structurele lasten op dit moment:
Huurtermijn per jaar : € 458.000
Bijdrage in onderhoud en zakelijke lasten : € 37.000
Subsidie Stichting Beheer MFC Vrijheidswijk : € 12.000
Totaal € 507.000

Bovenstaande structurele lasten worden voor € 278.500 gedekt vanuit de
reguliere begroting en daarnaast wordt jaarlijks een bedrag van € 228.500
onttrokken uit de hiervoor in gereserveerde ISV-middelen. Dit betreft ISV
middelen uit de vorige ISV-periode (2005 t/m 2010).

Besluitvorming over de huurkoop-constructie en de financiering hiervan heeft
in de Raad van 27 februari 2006 en 30 oktober 2006 plaatsgevonden.

Voorstel tot vroegtijdige beëindiging van de huurkoop

Met WoonFriesland is in principe overeenstemming bereikt tot beëindiging van
de huurkoopconstructie per 1 januari 2014 voor een bedrag van € 5,5 mln.
Daarnaast is in uitvoerig overleg met de gebruikers van het pand een overzicht
gemaakt van noodzakelijke en gewenste aanpassingen aan het gebouw met
een totale benodigde investering van maximaal € 700.000.

Blad 2

Met het inzetten van de hiervoor genoemde beschikbare ISV-middelen is het mogelijk om een deel van de overeengekomen afkoopsom en de aanpassing van het gebouw in eens af te boeken. Doordat de vorige ISV-periode reeds aan het Rijk is verantwoord en afgerekend is het nu wel mogelijk de ISV-middelen hiervoor te gebruiken.

Door de eenmalige afboeking wordt de structurele exploitatielast aanzienlijk verlaagd. Tegelijkertijd wordt het hierdoor mogelijk om structurele financiële ruimte te krijgen voor een locatiebeheerder op het MFC.

Beheerconstructie

Het beheer van het MFC is niet goed georganiseerd. WoonFriesland heeft haar eigenaarsrol feitelijk op afstand gezet door het beheer volledig uit te besteden en ziet zichzelf meer als financier dan eigenaar van het gebouw. Daarnaast is zoals aangegeven de Stichting Beheer MFC Vrijheidswijk opgericht met daarin een vertegenwoordiging uit de wijk. Verder is er een beheerder gedetacheerd vanuit de BV Sport, gefinancierd met tijdelijk geld, die naast het beheer van het gymlokaal een groot aantal centrale beheertaken heeft. Deze verschillende en gedeelde verantwoordelijkheden hebben geleid tot een onduidelijke beheersstructuur.

Er zijn verschillende opties de revue gepasseerd om deze beheerstructuur te verbeteren. Deze opties varieerden van het opzetten van een vereniging voor gebruikers tot een grotere regierol door de corporatie. Duidelijk is geworden dat de corporatie voor zichzelf hierbij geen rol zag. De gebruikers van het pand (onderwijsinstellingen, welzijnsinstellingen en wijkvereniging) zijn allen sterk aan de gemeente gelieerd en daarbij ook financieel aan de gemeente gebonden. Daarmee werd uit de diverse overleggen duidelijk dat een sterke regierol door de gemeente voor de hand ligt.

Daarom is voorgesteld om voor het dagelijks beheer een locatiebeheerder op het MFC aan te stellen met een helder mandaat die in opdracht van de gemeente o.a. het dagelijkse onderhoud coördineert, de afstemming met gebruikers uitvoert en de verhuur van verhuurbare ruimten in het MFC.

Alternatief 1; geen besluit tot overname Indien wordt besloten niet over te gaan tot aankoop van het MFC op dit moment dan kunnen de aanpassingen aan het gebouw geen doorgang vinden. Dit betekent enerzijds dat we de gebruikers geen oplossing kunnen bieden voor de geconstateerde knelpunten waardoor het gebruikersongemak voortduurt. Daarnaast is er dan geen structurele financieringsruimte voor een locatiebeheerder. Wel kunnen de afspraken over de rechten en plichten van alle gebruikers worden geformaliseerd in gebruikersovereenkomsten.

Bij dit alternatief blijft de gemeente maandelijks financieel bijdragen, houden we veel verantwoordelijkheid naar de gebruikers toe maar zijn we niet in de positie om structurele verbeteringen door te voeren.

Blad 3

Alternatief 2; geen besluit tot overname maar beheer via de gemeente Op dit moment is er structureel € 12.000 beschikbaar voor een beheersfunctie. De Stichting Beheer heeft al aangegeven af te zien van haar beheerstaken en subsidie indien wordt besloten conform het huidige voorstel aan de Raad. Indien de Raad besluit wel de beheerstaken via de gemeente op te pakken, waarbij een locatiebeheerder wordt aangesteld voor € 50.000 per jaar, zal er nog een structureel bedrag van € 38.000 benodigd zijn waarvoor nu geen financiële dekking is.

Alternatief 3; vergroten rol corporatie De keuze voor de huurkoopconstructie zat in het feit dat de gemeente het ISV geld destijds niet mocht inzetten om het gebouw zelf te financieren. Daarom is de afspraak met de corporatie gemaakt dat zij het MFC realiseren maar wel onder de condities zoals die zijn opgenomen in het huurkoopcontract. Deze voorwaarden zijn dusdanig dat de gemeente feitelijk verantwoordelijk is gesteld voor het opzetten van een goede beheerconstructie. Het dagelijks beheer is door de corporatie daarbij ook meteen op afstand gezet door een externe partij hiervoor in te zetten. Een andere voorwaarde die in het huurkoopcontract staat heeft betrekking op aanpassingen van het gebouw; volgens het contract zijn deze volledig voor rekening van de gemeente. Contractueel heeft de corporatie dan ook geen enkele verplichting bij te dragen in de voorgestelde aanpassingen ad € 700.000. In de afspraken die met de corporatie zijn gemaakt over de overname van het gebouw zijn deze kosten overigens wel betrokken. WoonFriesland is akkoord met een overnameprijs van € 5,5 mln om zo ook voor de helft bij te dragen aan de noodzakelijke functionele en technische aanpassingen in het gebouw.

Conclusie

Uit de analyse van de huidige situatie wordt duidelijk dat een belangrijke oorzaak van de problemen in het MFC ligt in het feit dat er geen sprake is van een duidelijke eigenaar – gebruiker structuur. De woningcorporatie is op basis van het huurkoopcontract niet verplicht en daarom ook niet bereid om hier de regie in te nemen.

Alleen door het vroegtijdig beëindigen van de huurkoopconstructie komt er de benodigde financiële ruimte om noodzakelijke aanpassingen door te voeren en om de beheersstructuur aan te pakken, onder meer door het aanstellen van een locatiebeheerder. Daarnaast is de gemeente nauw gelieerd aan de partijen die het gebouw gebruiken en is geruime tijd samen met de gebruikers gewerkt aan de voorgestelde oplossing. Gezien het maatschappelijke en financiële belang van dit MFC voor de gemeente wordt daarom voorgesteld dat de gemeente de regie over het gebouw nu volledig naar zich toehaalt en niet de huurkoop-periode afwacht.