PEL wil reparatie huisvestingverordening

(tekst: brief PEL aan gemeenteraad)
Geachte Raadsleden,

Het College van Burgemeester en Wethouders heeft op 26/2/2013 besloten om aan u een nieuwe gewijzigde Huisvestingsverordening voor te leggen.
U als Raad bent bevoegd om vast te stellen wat hier wel en niet in moet staan.

Op 11 maart a.s. staat deze Verordening geagendeerd voor uw vergadering van de Commissie Stadsontwikkeling.

Als we naar de Verordening kijken, dan ziet het meeste er goed uit en zit “technisch”goed in elkaar. Ook de zgn. hoofdhuur/onderhuur truc is goed ondervangen.
Alleen op een punt zetten we inhoudelijk een vraagteken of men dat wel moet willen.
Het gaat om het volgende artikel in de Verordening:

Artikel 2.2.6 Woningcomplex
Burgemeester en wethouders kunnen in afwijking van de artikelen 2.2.4 en 2.2.5 een omzettingsvergunning verlenen, wanneer de aanvraag een geheel woningcomplex, als bedoeld onder artikel 1.1 onder a.a. betreft en burgemeester en wethouders van mening zijn dat er geen ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in een straat of buurt ontstaat en de aanvraag alle ruimten van het woningcomplex betreft.
Artikel 2.2.6 Woningcomplex (ambtelijke toelichting bij dit artikel)
Burgemeester en wethouders kunnen, in afwijking van hetgeen beschreven staat in artikel 2.2.4, een aanvraag omzettingsvergunning verlenen wanneer het een geheel woningcomplex betreft. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan alle adressen binnen een of meerdere portieken van een portiekflat. Hierdoor ontstaat een kamerverhuur/-koopcomplex waarvan de invloed op de omgeving relatief beperkt is. Hiermee wordt ook voorkomen dat de norm van 5% binnen een postcodegebied een dergelijke omzetting belemmerd. Overigens blijft voor ons college ook hier altijd het criterium ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in een straat of buurt een rol spelen.

Dit betekent dat op een dag huurders, die zelf een zelfstandig huishouden vormen, en die een appartement huren in een appartementencomplex met 1 eigenaar of meerdere eigenaren die gezamenlijk alle appartementen bezitten, plotseling geconfronteerd worden met een overschrijding van de 5% norm zoals wordt voorgesteld in de Verordening. Hadden deze huurders in dezelfde straat in de laagbouw gewoond, dan was met de 5% norm rekening gehouden, nu niet, aangenomen dat het gebouw 1 postcode vermelding heeft. Er wordt gesproken over een of meerdere portieken in een flatgebouw en dat hoeft niet per definitie een geheel woningcomplex te betreffen.
Hetzelfde geldt indien bijvoorbeeld 1 portiek in handen is van een verhuurder en de overige flats in het gebouw zowel zijn van eigenaar-bewoners als eigenaar-verhuurders.
Volgens dit artikel zou deze verhuurder een omzettingsvergunning kunnen krijgen.
Het probleem wat wij met bovenstaand artikel hebben, is, dat er wel wordt gekeken naar een geordend woon- en leefmilieu in een straat of buurt, maar op deze wijze hierop niet wordt gelet binnen het appartementencomplex zelf.
Nu de criteria worden aangescherpt, overgaande van een 10% norm naar een 5% norm, hopen wij niet dat, om het “leed” voor kamerverhuurders te verzachten, de flats worden geofferd?
Wij hopen ook niet dat er een verband ligt tussen het uitsluiten van duurzaamheidsleningen aan eigenaren van koopflats en rechtspersonen en bovenstaand artikel in de Verordening?

Sterker nog: wij pleiten voor een categoriaal verbod qua woningtype “appartementen” op kamerverhuur aan 3 of meer personen. Wij vinden dat voor alle appartementen in de particuliere sfeer (met woningcorporaties nemen wij aan dat in goed overleg wel is te komen tot handhaving van een geordend woon- en leefmilieu) een verbod moet gelden op kamerverhuur en geen omzettingsvergunningen verstrekt moeten worden.

Onze argumenten:

In tegenstelling tot grondgebonden (rijtjes)woningen waar 2 buren zijn, gaat het hier meestal om 4 buren: links en rechts, boven en beneden.

Een verhuurde flat aan bijv. 3 personen, bestaat niet uit een huishouden, waar men elkaar gemakkelijk tot de orde roept bij veel herrie en andere overlast, maar gaat het om 3 zelfstandige huishoudens, die niet zoveel met elkaar van doen hebben, behalve dan het delen van wat voorzieningen, zoals keuken, douche en toilet. Elk heeft vaak tv, geluidsinstallatie enz. wat uiteraard logisch is. Bovendien bepaalt meestal de verhuurder wie de leegkomende kamer mag huren.

De appartementen waar het in de praktijk om gaat, zullen de goedkopere appartementen zijn, ofwel vaak de wat oudere appartementen.
In de loop van de jaren is wel het besef ontstaan, dat tegen van buiten komend geluid door beter glas iets gedaan kon worden en er kwamen ook normen voor verkeerslawaai, spoorweglawaai ed., maar geluidsisolatie tussen de flats onderling was meestal een ondergeschoven kindje. Er waren wel normen, maar deze stelden weinig voor. Pas de laatste jaren ziet men ook bij flats in aanbouw, dat men gaat werken met spouwmuren tussen de afzonderlijke appartementen. Dit kwam in de 50-er t.m. 90-er jaren niet of nauwelijks voor. Dit geldt ook voor de vloeren die tegelijk weer plafond zijn van de onderliggende flat.
Samengevat: qua geluid kunnen de oudere flats niet zoveel hebben. Er is al snel sprake van “overlast”.

Kamerverhuurders in een appartementencomplex betekent ook kamerverhuurders in de wettelijk verplichte Vereniging van Eigenaren. Nu bevestigen uitzonderingen de regel, maar o.i. betekenen veel kamerverhuurders dat een Vereniging van Eigenaren weinig meer doet aan onderhoud. Immers: over alle buitenonderhoud en tevens over het bedrag wat jaarlijks hiervoor in de kas van de Vereniging van Eigenaren moet worden gestort, wordt bij meerderheid van stemmen beslist door de leden van de Vereniging van Eigenaren, ofwel de flateigenaren.

De reden is simpel: de meeste kamerverhuurders zien zichzelf als “belegger”en willen een zo hoog mogelijk “rendement” op hun “investering” ofwel: zo hoog mogelijke huur en zo laag mogelijke onderhoudskosten. Soms zelfs wordt de flatbijdrage niet eens betaald, die, indien het bestuur nog functioneert, via deurwaarder en rechtbank moet worden geïnd. Dergelijke ontwikkeling kan ten koste gaan van zowel de eigenaar-bewoner als de goedwillende verhuurder die zijn appartement in zijn geheel verhuurt aan een huishouden. Ook zij zijn afhankelijk van de besluiten van de Vereniging van Eigenaren betreffende het onderhoud. Het kan ook leiden tot een negatieve “uitstraling” van een verwaarloosd flatblok in een buurt.

Samengevat: koopappartementen zijn vrij kwetsbaar door de wettelijke constructie waarbij de Vereniging van Eigenaren bij meerderheidsbesluit beslist over verreweg het meeste onderhoud.

Bovengenoemde argumenten zijn onze redenen geweest te pleiten voor een categoriaal verbod op het geven van Omzettingsvergunningen voor koopappartementen.

In de hoop dat u onze suggestie zult willen meewegen bij uw besluitvorming over de Huisvestingsverordening 2013, teken ik,

Met vriendelijke groet,

J. Bakker

Secretaris vereniging P.E.L.

C.c.: – College van Burgemeester en Wethouders.

cultuur middenstanders zakelijk