NVM: Wonen in een dorp niet automatisch goedkoper dan in de stad

(tekst: Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM U.A.)

NVM: Wonen in een dorp niet automatisch goedkoper dan in de stad

Wonen in een dorp is niet automatisch goedkoper dan wonen in de stad. Hoewel vergelijkbare woningtypen er vaak gunstiger geprijsd zijn, bestaat het aanbod voornamelijk uit grotere en duurdere woningen. Opvallend is dat steden daardoor naar verhouding meer betaalbare koopwoningen bieden. Tegelijkertijd stijgen de woningprijzen in dorpen stevig en is de markt er vrijwel even oververhit als in steden. Dat blijkt uit nieuw onderzoek van NVM en Brainbay naar 2.172 Nederlandse dorpen.

De grootste verschillen zijn echter te vinden tussen dorpen onderling. Vooral de ligging speelt een doorslaggevende rol: dorpen nabij een stad zijn aanzienlijk duurder en minder betaalbaar dan verder afgelegen plaatsen. Juist in die afgelegen dorpen liggen de beste kansen voor woningzoekenden, met name bij tussenwoningen en appartementen. Niet het onderscheid tussen stad en dorp, maar de afstand tot de stad bepaalt waar betaalbaar wonen nog mogelijk is.

“Het dorp is geen verkleinde stad. We moeten niet alleen bouwen ín het dorp, maar vooral ook vóór het dorp: passend bij de mensen die er wonen en willen blijven wonen.” – Lana Goutsmits-Gerssen, voorzitter NVM Wonen

Dicht bij de stad fors duurder

Wonen in een dorp is gemiddeld niet goedkoper dan wonen in een stad. De gemiddelde verkoopprijs van een dorpswoning bedraagt medio 2026 €503.000, tegenover €487.000 in de stad. De ligging van een dorp blijkt daarnaast ook doorslaggevend. Een verkochte woning in een dorp dicht bij een stad kost gemiddeld €560.000. In een afgelegen dorp is dat €444.000: een verschil van 26%. Bij vrijstaande woningen loopt het verschil op tot ruim €200.000, oftewel 40%. Ook het betaalbare aanbod verschilt sterk. Van het aanbod in dorpen nabij een stad valt 20% onder de betaalbaarheidsgrens van €420.000; in afgelegen dorpen is dat 36%.

Een verhuizing naar een dorp betekent bovendien niet automatisch minder concurrentie. Verkooptijden, overbiedingen en de verhouding tussen vraag en aanbod liggen vrijwel op hetzelfde niveau als in steden. In het afgelopen jaar stegen de prijzen in de kleinste dorpen zelfs met 4,5%. De woningmarkt in dorpen is daarmee eveneens oververhit.

Woningmix verklaart verrassend prijsverschil

Wie woningtypen afzonderlijk vergelijkt, ziet een ander beeld. Een tussenwoning in een dorp kost gemiddeld €435.000 en is daarmee circa €50.000, of 11%, goedkoper dan in de stad. Een vrijstaande dorpswoning kost gemiddeld €626.000; voor een vrijstaande woning in de stad wordt bijna €200.000 meer betaald. Ook per vierkante meter liggen de prijzen van alle onderzochte woningtypen in dorpen lager.

Dorpskoper komt lang niet altijd uit het eigen dorp

Bijna één op de drie dorpswoningen wordt gekocht door iemand uit hetzelfde dorp. Ruim een vijfde van de kopers komt uit een ander dorp en iets minder dan de helft uit de stad. Vooral 30- tot 40-jarigen en jonge gezinnen kiezen voor een dorp dicht bij de stad. Stedelijke 60-plussers verhuizen relatief vaker naar een afgelegen dorp. Het beeld van een volledig lokale dorpsmarkt klopt dus niet: het aanbod in omliggende plaatsen en de afstand tot stedelijke voorzieningen sturen verhuisbewegingen sterk.

Meer huishoudens, ook bij beperkte bevolkingsgroei

Een op de vijf Nederlandse woningen staat in een dorp. Dorpen tellen bijna 1,7 miljoen woningen en hebben een uitgesproken grondgebonden karakter: 70% van de voorraad is koop en de gemiddelde woning meet 121 m², tegenover 99 m² in steden. Tegelijkertijd vergrijzen dorpen en worden huishoudens kleiner. Tussen 2011 en 2021 groeide het aantal dorpshuishoudens met 8,1%, terwijl het inwonertal met 3% toenam. Zelfs in afgelegen dorpen nam het aantal huishoudens met 6% toe. Een stabiel inwonertal betekent daarom niet dat de woonvraag of het aantal huishoudens stilstaat.

Nieuwbouw groeit, maar de juiste mix is cruciaal

Sinds 2016 zijn ongeveer 160.000 woningen aan dorpen toegevoegd. Relatief groeide de dorpse voorraad sterker dan de stedelijke: bijna 11 nieuwe woningen per 100 bestaande woningen, tegenover circa 9 in steden. Van de dorpse nieuwbouw is 77% grondgebonden. Appartementen groeien echter het snelst en huurwoningen winnen voorzichtig terrein, vooral in grotere dorpen en nabij steden.

Volgens NVM vraagt dit om gerichte woningbouwprogramma’s die zorgen dat het dorp voor een breder publiek aantrekkelijk blijft: Starters hebben betaalbare woningen nodig, gezinnen zoeken ruimte en veel senioren willen levensloopbestendig blijven wonen in hun eigen sociale omgeving. Een betere mix bevordert het aanbod en kan scholen, winkels en andere voorzieningen helpen behouden. Ook kleine projecten kunnen in een dorp daarom een groot verschil maken.