NVM: Wonen in een dorp niet automatisch goedkoper dan in de stad
(tekst: Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM U.A.)
NVM: Wonen in een dorp niet automatisch goedkoper dan in de stad
Wonen in een dorp is niet automatisch goedkoper dan wonen in de stad. Hoewel vergelijkbare woningtypen er vaak gunstiger geprijsd zijn, bestaat het aanbod voornamelijk uit grotere en duurdere woningen. Opvallend is dat steden daardoor naar verhouding meer betaalbare koopwoningen bieden. Tegelijkertijd stijgen de woningprijzen in dorpen stevig en is de markt er vrijwel even oververhit als in steden. Dat blijkt uit nieuw onderzoek van NVM en Brainbay naar 2.172 Nederlandse dorpen.
De grootste verschillen zijn echter te vinden tussen dorpen onderling. Vooral de ligging speelt een doorslaggevende rol: dorpen nabij een stad zijn aanzienlijk duurder en minder betaalbaar dan verder afgelegen plaatsen. Juist in die afgelegen dorpen liggen de beste kansen voor woningzoekenden, met name bij tussenwoningen en appartementen. Niet het onderscheid tussen stad en dorp, maar de afstand tot de stad bepaalt waar betaalbaar wonen nog mogelijk is.
“Het dorp is geen verkleinde stad. We moeten niet alleen bouwen ín het dorp, maar vooral ook vóór het dorp: passend bij de mensen die er wonen en willen blijven wonen.” – Lana Goutsmits-Gerssen, voorzitter NVM Wonen
Dicht bij de stad fors duurder
Wonen in een dorp is gemiddeld niet goedkoper dan wonen in een stad. De gemiddelde verkoopprijs van een dorpswoning bedraagt medio 2026 €503.000, tegenover €487.000 in de stad. De ligging van een dorp blijkt daarnaast ook doorslaggevend. Een verkochte woning in een dorp dicht bij een stad kost gemiddeld €560.000. In een afgelegen dorp is dat €444.000: een verschil van 26%. Bij vrijstaande woningen loopt het verschil op tot ruim €200.000, oftewel 40%. Ook het betaalbare aanbod verschilt sterk. Van het aanbod in dorpen nabij een stad valt 20% onder de betaalbaarheidsgrens van €420.000; in afgelegen dorpen is dat 36%.
Een verhuizing naar een dorp betekent bovendien niet automatisch minder concurrentie. Verkooptijden, overbiedingen en de verhouding tussen vraag en aanbod liggen vrijwel op hetzelfde niveau als in steden. In het afgelopen jaar stegen de prijzen in de kleinste dorpen zelfs met 4,5%. De woningmarkt in dorpen is daarmee eveneens oververhit.
Woningmix verklaart verrassend prijsverschil
Wie woningtypen afzonderlijk vergelijkt, ziet een ander beeld. Een tussenwoning in een dorp kost gemiddeld €435.000 en is daarmee circa €50.000, of 11%, goedkoper dan in de stad. Een vrijstaande dorpswoning kost gemiddeld €626.000; voor een vrijstaande woning in de stad wordt bijna €200.000 meer betaald. Ook per vierkante meter liggen de prijzen van alle onderzochte woningtypen in dorpen lager.
Dorpskoper komt lang niet altijd uit het eigen dorp
Bijna één op de drie dorpswoningen wordt gekocht door iemand uit hetzelfde dorp. Ruim een vijfde van de kopers komt uit een ander dorp en iets minder dan de helft uit de stad. Vooral 30- tot 40-jarigen en jonge gezinnen kiezen voor een dorp dicht bij de stad. Stedelijke 60-plussers verhuizen relatief vaker naar een afgelegen dorp. Het beeld van een volledig lokale dorpsmarkt klopt dus niet: het aanbod in omliggende plaatsen en de afstand tot stedelijke voorzieningen sturen verhuisbewegingen sterk.
Meer huishoudens, ook bij beperkte bevolkingsgroei
Een op de vijf Nederlandse woningen staat in een dorp. Dorpen tellen bijna 1,7 miljoen woningen en hebben een uitgesproken grondgebonden karakter: 70% van de voorraad is koop en de gemiddelde woning meet 121 m², tegenover 99 m² in steden. Tegelijkertijd vergrijzen dorpen en worden huishoudens kleiner. Tussen 2011 en 2021 groeide het aantal dorpshuishoudens met 8,1%, terwijl het inwonertal met 3% toenam. Zelfs in afgelegen dorpen nam het aantal huishoudens met 6% toe. Een stabiel inwonertal betekent daarom niet dat de woonvraag of het aantal huishoudens stilstaat.
Nieuwbouw groeit, maar de juiste mix is cruciaal
Sinds 2016 zijn ongeveer 160.000 woningen aan dorpen toegevoegd. Relatief groeide de dorpse voorraad sterker dan de stedelijke: bijna 11 nieuwe woningen per 100 bestaande woningen, tegenover circa 9 in steden. Van de dorpse nieuwbouw is 77% grondgebonden. Appartementen groeien echter het snelst en huurwoningen winnen voorzichtig terrein, vooral in grotere dorpen en nabij steden.
Volgens NVM vraagt dit om gerichte woningbouwprogramma’s die zorgen dat het dorp voor een breder publiek aantrekkelijk blijft: Starters hebben betaalbare woningen nodig, gezinnen zoeken ruimte en veel senioren willen levensloopbestendig blijven wonen in hun eigen sociale omgeving. Een betere mix bevordert het aanbod en kan scholen, winkels en andere voorzieningen helpen behouden. Ook kleine projecten kunnen in een dorp daarom een groot verschil maken.
Meer berichten
- Herstelwerkzaamheden Stationsweg later uitgevoerd
- 6 op 10 jongeren hebben vertrouwen in politiek – Toename politieke belangstelling jongeren
- 42 procent van de zzp’ers heeft minder dan drie maanden zicht op werk of omzet
- Oplossingen, ook financieel, voor PFAS-vervuiling bij vliegbasis Leeuwarden blijven mistig
- Statenfracties willen duidelijkheid over biovergisters SONAC
- Fabio Andreatta: Goutum is vriendelijk als je meedoet en bitterballen eet
- FNP en FvD hebben nog vragen over zonneweide Stiens – Hoe zit het met netcongestie, de bijdrage aan een aardgasvrij Stiens, de financiële haalbaarheid, batterijveiligheid, bluswater, rook- en rampscenario’s en wildroutes?
- Meer bevoegdheden voor AIVD en MIVD betekenen minder bescherming voor burgers
- Gemeente wil terrassen in binnenstad aantrekkelijker maken: nieuwe indeling, meer regels
- Spoorovergang Schrans dicht voor gemotoriseerd verkeer – Doorgang Stationsweg dicht voor doorgaand snelverkeer
- Vier op de tien 15-jarigen lezen onder niveau: leesonderwijs moet uit de technische kramp
- Tiny Mulderprijs 2026 voor Rymke Zijlstra
- Man van Gemeentebelangen Menaldumadeel en Monty Bar Willem Roersma overleden
- Inflatie stijgt naar 3,3 procent
- 56 uitkeringsontvangers op 100 werkenden, al vier jaar stabiel
- Ondernemers Nieuwestad: er wordt weinig tot niets gedaan met onze suggesties
- Cambuur treft nieuwe maatregelen – Uitpubliek is weer welkom
- Omrop heeft hulp nodig en zoekt een inspirerende creatief-strategisch adviseur (update: erg veel flauwe grappen)
- Pittig billboard bij Schiphol: Een lul verdient meer (over loonkloof)
- Jongere generaties meestal rijker dan hun voorgangers
- FNP: afval in stad en dorpen loopt uit de hand
- Met het uitgekauwde begrip mienskip kun je vele kanten op (onderzoek)
- Hilde Tjeerdema (D66) is goednieuwsshow zat – We zijn in therapie
- Eerste openbare expositie Gerrit Benner. De Oersoep
- Verviervoudiging diefstal uit auto in Leeuwarden
- Dit is een tweedehands boekenwinkel en dat boek is net uit. Niemand heeft het nog zo waardeloos gevonden, dat die het meteen na aankoop bij ons gebracht heeft.
- Dan liever de lucht in! 160 jaar uitbreidingsplan Romein
- Minimalistische éénakter Drama mei deade dichters
- Overheid wijst werknemers in Friesland op pensioen bij baanwissel of minder werken
- Woninghuur stijgt gemiddeld met 4,4 procent
- Aanpak criminele families moet op de schop
- Bied jongeren tegengewicht aan online geldwereld
- Nederlands gas behoort tot duurste van Europa – 48 cent van elke euro naar de staat
- Expositie kunst van 24 wijkbewoners uit de Hollanderwijk
- Hond kost in hele leven ongeveer 20.000 euro: ruim driekwart Nederlanders schat dat lager in
- Levensmiddelenclub: suikerbelasting duur en complex, gezondheidswinst onduidelijk
- Jongeren kunnen ideeën indienen voor activiteiten, evenementen of ontmoetingsplekken die zij graag in hun omgeving zien
- Andries Gaastra van Batavus naar Koga Miyata – In Japan had ik de werkwijze en de mentaliteit van de bevolking en de ondernemers bestudeerd
- Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed verleent 255.000 euro aan restauratie Bonifatiustoren
- 1 op de 4 Nederlanders verstopt spullen voor bezoek uit schaamte voor de eigen woning
