Leeuwarden maakt geen haast met bouwen naar behoefte

Foto: Simon van der Woude

Wonen in Leeuwarden – College heeft geen haast

door een medewerker

Hoog op de agenda bij de komende gemeenteraadsverkiezingen staat het thema wonen. Wat zijn de knelpunten in de woningmarkt en waardoor zijn de problemen veroorzaakt? En wat is de rol van de gemeente hierin geweest de afgelopen decennia?

We gaan even terug in de tijd naar het jaar 2000. In oktober 2000 werd in opdracht van de gemeente een rapport uitgebracht: Woonplan Gemeente Leeuwarden. Een van de conclusies was dat er een overschot aan huurwoningen was en een grote vraag naar koopwoningen, met name in de (middel)dure twee-onder-een kap en vrijstaande woningen.

Met de bouw hiervan zou voorkomen worden dat de hogere inkomensgroepen uit Leeuwarden naar andere gemeentes zouden uitwijken. Waren de eerste woningen in Zuiderburen al gebouwd een jaar voor het verschijnen van het rapport, nu kreeg het plan om een nog grotere woonwijk te verwezenlijken ten zuiden van het Van Harinxmakanaal vleugels.

Ging het in Zuiderburen om tweeduizend woningen die in tien jaar zijn gebouwd, in de Zuidlanden moest een stadsdeel gerealiseerd worden van 6500 woningen. De tijd leek er rijp voor te zijn, er was sprake van hoogconjunctuur en toenemende welvaart.

In 2003 werd het Masterplan De Zuidlanden vastgesteld waarin de ontwikkeling van het nieuwe stadsdeel werd beschreven en in hetzelfde jaar sloot de gemeente een samenwerkingsovereenkomst met BAM Vastgoed BV, Bouwfonds Ontwikkeling BV en Heijmans Vastgoed Realisatie.

Het moment dat in het eerste buurtschap Techum, ten zuiden van Goutum, volop gebouwd mocht worden in 2008, viel samen met het begin van de kredietcrisis. Na deze hoogst ongelukkige start waardoor er amper een huis gebouwd werd, werd de samenwerkingsovereenkomst ontbonden in 2010 en de gemeente ging alleen verder. Wel werd er aan BAM en Heijmans een bouwclaim verleend van 1800 woningen in de Zuidlanden.

In juni 2015 verscheen er een rapport van de Rekenkamer Leeuwarden, ‘Op vaste grond, een onderzoek naar risico’s grondposities en grondexploitaties in Leeuwarden’. Hieruit bleek dat tussen 2011 en 2014 er een verlies werd genomen van 30,7 miljoen euro op de gehele grondexploitatie. Hiervan kwam het leeuwendeel op conto van de Zuidlanden. Interessant in het rapport is de risicosimulatie van de gemeente waarin de bandbreedte van de totale grondexploitatie uitkomt op een verlies van 18 miljoen tot een winst van 23 miljoen. De Rekenkamer zette hier een kritische kanttekening bij. Citaat: ‘Voor de langere termijn tot 2034 zijn de risico’s van de Zuidlanden berekend waarbij er geen rekening is gehouden met een “zwaar weer scenario”. Dat zwaardere weer lijkt met recente lagere woningbehoefteramingen op langere termijn een meer serieus scenario te kunnen worden. Tegen 2034 kunnen volgens berekeningen van RIGO (research en adviesbureau) 750 woningen nog niet zijn afgezet. In een scenario met zwaar weer voor de lange termijn kan volgens een globale berekening van RIGO het verwachte grondexploitatiesaldo op veertig miljoen euro negatief uitkomen.’

In het streven van de gemeente om hogere inkomensklassen aan zich te binden door duurdere woningen te laten bouwen, is er dus te veel grond aangekocht waar al behoorlijk op afgeschreven is. Het is maar de vraag of het daarbij blijft. Een ding is wel duidelijk: wie in het hoogste segment van de woningmarkt hier een huis zoekt heeft weinig reden tot klagen. Voor wie niet kijkt op een ton meer of minder is er genoeg keus.

Verstoorde markt

De markt voor de starters in Leeuwarden op zoek naar een woning ziet er heel anders uit. Hoe heeft deze zich ontwikkeld en wat was de rol van de gemeente hierin?

We gaan even terug in de tijd. In 1989 sloot Hans Wiegel, toen commissaris van de koningin in Friesland het Herenakkoord met zijn ambtsgenoot Henk Vonhoff, commissaris in Groningen. Er vond een cultuur-onderwijs uitruil plaats tussen Friesland en Groningen. Friesland verloor zijn Frysk Orkest en conservatorium en kreeg het Van Hall instituut er voor terug. Leeuwarden ging zich ontwikkelen als HBO-studentenstad.

Studenten moeten ook wonen en je zou verwachten dat de gemeente in samenspraak met woningbouwcorporaties en bouwbedrijven zou zorgen voor voldoende huisvesting. Dat is dus nooit gebeurd, de rol van woningcorporaties bleef marginaal en de studentenhuisvesting werd het verdienmodel van vastgoedspeculanten. Goedkope woningen werden opgekocht en vertimmerd tot kamerwoningen. Met name in de Vlietzone, vroeger een volksbuurt, was er sprake van toenemende gettovorming. Gezinnen trokken weg en de klachten over overlast namen toe.

Zelfs bij het niet splitsen van een woning was het nog steeds lucratief om een huis te kopen voor de verhuur

Ook de gemeente begon in te zien dat het zo niet langer kon. In 2016 werd er voor de hele stad een bestemmingsplan ingevoerd waarbij er een verbod kwam op nieuwe kamerverhuurpanden. Dit gold niet voor panden waar al kamerverhuur plaatsvond, in totaal zo’n 450 adressen, voor het merendeel gezinswoningen. Werd het verboden om huizen te vertimmeren voor kamerverhuur, nu werden de woningen opgesplitst in zelfstandige woonruimtes. Het onttrekken aan de markt van woningen, geschikt voor starters of mensen met een kleine beurs kon gewoon doorgaan. Zelfs bij het niet splitsen van een woning was het nog steeds lucratief om een huis te kopen voor de verhuur.

In een koopmarkt voor starters die al afgeroomd is door beleggers wordt het dan wel erg moeilijk om nog een betaalbare woning te vinden. Het is een probleem dat niet alleen in Leeuwarden speelt, maar ook landelijk. Maar wanneer je als gemeente in de top 5 staat wat betreft het aantal woningen dat gekocht wordt voor de verhuurd (20 tot 25% tussen 2018 en 2020), lijkt enige zelfreflectie wel op zijn plaats.

De weg naar verpaupering is geplaveid is met beleidsvoornemens waar nooit iets van terecht komt

Een van de redenen dat de huisjesmelkers ongehinderd hun gang kunnen gaan en er nog steeds illegale verhuur plaatsvindt, is dat er nauwelijks sprake is van handhaving. Wie op de site van Liwwadders bij de zoekfunctie ‘Vlietzone’ intikt kan alleen maar concluderen dat de weg naar de verpaupering geplaveid is met beleidsvoornemens waar nooit iets van terecht komt. In 2011 liet wethouder Henk Deinum (PvdA) er geen misverstand over bestaan: Het is oorlog met de huisjesmelkers. ‘We gaan boetes van 20.000 tot 30.000 euro uitdelen.’ Die oorlog is al lang verloren.

Uitkomst onderzoek Vlietvaardig was al bekend, aldus wethouder. Mirka Antolovic sprak er schande van

Vorig jaar nog werd er in de Berkenstraat in Heechterp een woning te huur aangeboden: 1295 euro per maand voor vijf studenten. Wanneer je hier als verhuurder openlijk mee durft te adverteren is er geen sprake meer van handhaving, maar van een verkapt gedoogbeleid. Tegenwoordig is het mantra om niets aan handhaving te doen, omdat er eerst wetgeving uit Den Haag moet komen. In juni vorig jaar was het al bekend dat het kabinet werkte aan een zelfbewoningsplicht, die op 1 januari 2022 wet is geworden. In Amsterdam wordt dit in februari als hamerstuk op de agenda gezet, in Rotterdam wordt dit op 1 maart ingevoerd.

Tijdens een raadsdebat op 15 december over instrumenten op de woningmarkt werd meegedeeld dat de invoering van de zelfbewoningsplicht op zijn vroegst rond de zomer plaats zou vinden. Leeuwarden heeft geen haast, een paar maanden meer of minder maakt niet uit. Dat een paar jaar meer of minder ook niet uitmaakt, blijkt wel uit een onderzoek van Vlietvaardig dat begin 2020 een kadasteronderzoek gedaan had naar panden in de Vlietzone. Het onderzoek tot op pandniveau toe had zeker 100 uur en 5000 euro gekost. Een dag later wist wethouder De Haan (PvdA) doodleuk te vertellen dat deze gegevens bij de gemeente al bekend waren. Mirka Antolovic, nu nummer vier op de kandidatenlijst van de PvdA, sprak hier schande van. Wat er verder met de lijst is gedaan? Die moest eerst nog uitvoerig worden geanalyseerd; dat zou zo’n twee jaar gaan duren.

Wanneer handhaving niet werkt, helpt praten misschien wel. In de Volkshuisvestingsvisie 2016 lezen we het volgende: Wij nodigen de grotere aanbieders van particuliere huur uit voor het sluiten van een lokaal akkoord wonen om de onderwerpen die aan deze visie aan de orde komen, waar nodig en waar van toepassing.

De Volkshuisvestingsvisie 2021 komt er opnieuw op terug: De particuliere verhuur is een groot segment in de woningmarkt en huist een groot aantal huishoudens die tot de doelgroep van corporaties behoren. Wij willen dan ook komen tot een lokaal akkoord wonen met (vertegenwoordigers) van particuliere verhuurders. Ongetwijfeld zal er in de Volkshuisvestingsvisie 2026 weer een nieuwe uitnodiging staan.

Huurders zien elk jaar hun huurprijzen stijgen en de energierekening omhoog gaan

Door de verstoorde markt begint zich ook een maatschappelijke tweedeling af te tekenen. De huizenbezitters zijn het beste af. In een jaar tijd zijn de huizenprijzen met 20% gestegen en voor dit jaar wordt er nog een stijging van 10% verwacht. Het geld zit niet alleen in stenen, het kan ook vrij gemaakt worden door voor een lage rente een extra hypotheek te nemen om zo de woning te verduurzamen en op een lagere energierekening uit te komen. Daarnaast zijn door tussentijdse aanpassingen van de hypotheekrentes veel huiseigenaren minder kwijt aan woonlasten. De huurders zien elk jaar hun huurprijzen stijgen en de energierekening omhoog gaan.

Starters die graag een huis willen kopen, vissen achter het net en moeten nu misschien een woning huren op de particuliere markt, waarbij ze meer kwijt zijn aan huur dan aan hypotheek wanneer ze hetzelfde huis konden kopen. Zodoende wordt hun ook de mogelijkheid ontnomen tot vermogensvorming om verder door te stromen op de woningmarkt.

Sociale woningbouw is wel gepland maar ook hier wordt niet op een jaar meer of minder gekeken. Bij een krappe markt in dit segment zou je verwachten dat in de Middelsee hieraan voorrang gegeven wordt. Terwijl de eerste woningen, onbereikbaar voor starters, al verkocht zijn, moet het bestemmingsplan voor de Fellingen waar 600 woningen komen voor starters en middelhuur nog vastgesteld worden. Je vraagt je zo langzamerhand af waar de prioriteiten van de gemeenteraad liggen op het gebied van volkshuisvesting. Straks zijn er verkiezingen. Veel zal er waarschijnlijk niet veranderen. We gaan in Leeuwarden verder op de ingeslagen weg.