Gemeente stopt 1,6 miljoen in stimulans detailhandel

(tekst: Vergadering College van Burgemeesters en Wethouders 21-9-2009)

Onderwerp: Impuls economie binnenstad en gebiedsontwikkeling binnenstad

Besluit B&W

1. In het kader van de impuls economie binnenstad en gebiedsontwikkeling binnenstad zijn het plan van aanpak ‘Binnenstad Boppe’ en het voorstel ‘Profilering winkelstraten’ vastgesteld ter uitvoering van het initiatiefvoorstel van de PVDA en VVD ‘versterking aanbod en diversiteit’.
2. De gemeenteraad hierover informeren en de brief aan de raad is vastgesteld.

Toelichting

In het kader van de prioriteit voor de Binnenstad legt het College van B&W een plan van aanpak voor aan de Gemeenteraad om de komende 3 jaar de detailhandel in de binnenstad te stimuleren; e.e.a. naar aanleiding van het initiatiefvoorstel van PvdA en VVD over de leegstand van winkels. In totaal gaat het om een projekt van 1, 6 mln euro

————–

Aantrekkelijk, divers en onderscheidend

Datum: 30-07-2009

Opdrachtgever: Gemeente Leeuwarden, Dhr. H. Besselse

Opdrachtnemer: Stadshart, de heren E. W. Mooij en drs H. M. Doornbosch

Beknopte inhoud:
Uitwerking van het initiatiefvoorstel �Versterking aanbod en diversiteit� van de heer de Zwart (PVDA) en mevrouw de Vries (VVD) van de gemeenteraad Leeuwarden.

Inhoudsopgave

1. Aanleiding 4
2. Trends 5
3. Problemen en knelpunten 5
4. Het instrumentarium 6
5. Structuur 6
6. Meetbare waarden / resultaten 7
7. Tijdspad 7
8. Communicatie 8
9. Financiering 8
10. Uitwerking instrumentarium / projectmodules:

1) Aanbodversterking 10
2) Bedrijfsfinanciering 13
3) Investeringspremieregeling detailhandel 15
4) Stimuleringsregeling winkelpuien 18
5) Stadsvitrines 20
6) Wonen boven winkels 22
7) Proactieve en gerichte acquisitie 25
8) Arbeidsmarkt 27
9) Vereniging van Eigenaren Commercieel Onroerend Goed 28
10) Subsidies 30

11. Resultaten / Conclusie 32

Aanleiding

De hedendaagse consument is steeds mobieler en heeft een groeiende behoefte aan kwaliteit. Het is van belang dat winkelaanbod in de binnenstad goed aansluit bij de behoefte van de consument die steeds meer kwaliteit wil. Onder kwaliteit wordt in dit verband verstaan: een breed en gevarieerd aanbod in alle winkelsegmenten, van een laag tot een hoog prijsniveau. Juist wat betreft deze kwaliteit is geconstateerd dat er in de aanloopstraten van de Leeuwarder binnenstad, een toenemende druk ontstaat. De gemeenteraad van Leeuwarden heeft daarom een initiatiefvoorstel aangenomen om het tij te doen keren. Het college van de gemeente Leeuwarden heeft vervolgens langs de lijnen van het initiatiefvoorstel dit projectplan uit laten werken.

Leeuwarden heeft de laatste jaren ingezet op kwaliteit. Er zijn forse investeringen gedaan in de openbare ruimte en het bedrijfsleven heeft met grote investeringen gezorgd voor nieuwe vestigingen die positief bijdragen aan het economisch klimaat van de stad. Met de ontwikkeling van Zaailand wordt verwacht dat er, naast de gedane investeringen, een verdere impuls wordt gegeven aan de binnenstad van Leeuwarden. Het zijn de bovenstaande investeringen en de uitvoering van het hieronder samengestelde pakket van maatregelen waarvoor we vanwege het ambitieniveau als projectnaam �Binnenstad Boppe!� hebben gekozen.
Leeuwarden wil immers de beste binnenstad van Nederland worden. Dat wordt je niet zomaar. Diverse steden in Nederland zijn Leeuwarden voorgegaan in deze ambitie en Den Bosch, Groningen en Den Haag zijn voorgegaan in het realiseren van dit streven. In de juryrapporten is een terugkerend thema �de waardering van een integrale aanpak gericht op fysieke en niet fysieke ingrepen in de binnensteden�. Het juryrapport inzake Groningen prees vooral de aanpak van het gemeentebestuur voor aanpak van de leegstand en de verhoging van de aantrekkelijkheid van de binnenstad. Deze aanpak betrof een maatregelenpakket dat specifiek voor de stad Groningen is ontwikkeld. Het doel was het stimuleren van de binnenstad met een vernieuwend winkelaanbod waardoor een sterk onderscheidend vermogen ontstaat. Het ging toen en nu, om het aantrekken en stimuleren van nieuw winkelaanbod met een focus op gebiedsgerichte aanpak en op gesignaleerde knelpunten (leegstand en vervlakking).
Ook voor Leeuwarden is deze aanpak een aantrekkelijk antwoord op de vragen die ons gesteld worden naar aanleiding van een geconstateerde verhoogde leegstand, versmalling van het winkelaanbod en de effecten van de kredietcrisis die meer en meer zichtbaar worden. In dit projectplan vindt u een pakket aan maatregelen om de bedreigde marktpositie van Leeuwarden als gevolg van bovenstaande indicatoren te keren.

Met de ontwikkeling van het Zaailand krijgt Leeuwarden een grote impuls. Door deze ontwikkeling zal de binnenstad in ieder geval voor haar A1 gebied weer aantrekkelijk worden. Hierdoor kunnen grote trekkers gefaciliteerd worden qua schaalgrootte en vestigingslocatie. Ook hier geldt dat de impuls voor de A1 gebieden die hiermee wordt gegeven, haar weerslag zal kennen in de B en C milieus. Het projectplan voorziet er ook in om dit potentieel negatief bijeffect om te buigen.

De binnenstad van Leeuwarden kent in vergelijking tot andere steden veel aanloopstraten en een zeer compact kernwinkelgebied (Nieuwe stad, Wirdumerdijk, Ruiterskwartier). Door de vele aanloopstraten is de totale binnenstad een relatief groot gebied met weinig compactheid. Loopstromen zijn dan ook uitgestrekt. Om deze verdunning van loopstromen tegen te gaan is thematisering ��n van de mogelijkheden, zodat heldere en herkenbare deelmilieus met een eigen bezoekmotief ontstaan. Het project �gebiedsprofielen� dient hier een eerste invulling aan te geven. In de detailhandelsmonitor van Leeuwarden zijn al gebieden benoemd die in eerste instantie hiervoor in aanmerking komen: Kop Nieuwestad, Harmoniekwartier, Oosterstraten/tweebaksmarkt, Blokhuisplein, Kelders en Voorstreek. Deze gebieden zullen door een extern bureau voorzien worden van gebiedsprofielen, die leidend zullen zijn voor toekomstige vestigingen en investeringen. Maar ook andere straten dienen onder de loep te worden genomen, zoals Weerd, Sint Jacobsstraat, De Tuinen en de Oude Doelesteeg/Prins Hendrikstraat.

Dit projectvoorstel geeft inzicht in de middelen die ingezet zullen worden op basis van deze gebiedsprofielen en op activiteiten die van belang zijn om de totale binnenstad van Leeuwarden aantrekkelijker te maken voor burger en bedrijfsleven.

Trends

Grootstedelijke binnensteden worden steeds meer een plek voor sfeer, gezelligheid en funshopping. De nadruk komt steeds vaker te liggen op de recreatieve functie van een binnenstad. We zien hierin langzaam maar zeker een omkering van de prioriteit van de bezoeker. De leisure-component als onderdeel van het winkelen wint steeds mee terrein.
Daarmee wordt het voorwaardenscheppende beleid van de gemeente belangrijker. Een binnenstad moet goed bereikbaar zijn, voldoende parkeergelegenheid en een aantrekkelijk winkel- en uitgaansklimaat bieden.

De gemeente Leeuwarden heeft een duidelijk streven om voorwaarden te scheppen om haar centrumpositie te versterken. Een binnenstad met meer aantrekkelijkheid, die daardoor structureel wint aan aantrekkingskracht, is het uiteindelijke doel. De aantrekkingskracht moet leiden tot hogere bezoekersaantallen, meer bestedingen en minder leegstand. Het beeld dat moet beklijven is, dat er altijd wat te doen en te ontdekken valt in de binnenstad van Leeuwarden.

Problemen en knelpunten

De binnenstad heeft een relatief laag onderscheidend vermogen. Het zijn juist de kwaliteitswinkels die enigszins achter blijven. Net als in veel andere steden is in de afgelopen jaren vervlakking opgetreden. Vervlakking betekent eenzijdigheid van formules en winkelaanbod in het winkelapparaat.

Er is een tekort aan winkels met een onderscheidend vermogen met als gevolg dat consumenten minder naar de binnenstad gaan en veel meer hun aankopen doen in wijkwinkelcentra of naar perifere locaties gaan.

Het instrumentarium

Het project �Binnenstad Boppe!� werkt als een overkoepelende projectstructuur. Dit project zorgt voor de voorbereiding en bundeling van het instrumentarium van alle deelnemende actoren tot een nieuw en uniek instrumentarium dat meer is dan alleen de som der delen. Het instrumentarium zal bestaan uit de volgende projectmodules: bedrijfsfinanciering, aanbodverbreding, investeringspremieregeling detailhandel, stimuleringsregeling winkelpuien, stadsvitrines, wonen boven winkels, proactieve en gerichte acquisitie, arbeidsmarkt, vereniging van Eigenaren Commercieel Onroerend Goed en subsidiemanagement.
Vanaf de start van het project (inclusief instrumentarium) zal er een samenwerkingsverband / convenant opgesteld worden met daarbij de nodige aandacht aan de juridische aspecten van de samenwerking (inhoud geven aan verantwoordelijkheden).
Op deze wijze zal er een productenwaaier binnen het project ontstaan die, na tussentijdse evaluaties voorgezet, gestopt, vervangen of aangevuld zal worden met nieuwe initiatieven.

Structuur

Vanwege de complexiteit van de materie en het verschil in de rollen en verantwoordelijkheden van de verschillende actoren, is de gemeenschappelijke aanpak het beste te bereiken door te werken vanuit pragmatische uitgangspunten.
Deelname aan overlegstructuren zal daarom afhankelijk van de agenda zijn. De juiste man op de juiste tijd en plaats luidt het devies.
Overall zal een stuurgroep worden aangesteld die twee keer jaarlijks gerapporteerd krijgt door de projectadministratie rondom de voortgang van het project. De stuurgroep zal bestaan uit:

Samenstelling Stuurgroep �Binnenstad Boppe!�

Wethouder Economische Zaken en binnenstad voorzitter
Economische Zaken Leeuwarden projectsecretaris
Extern projectleider projectlid
Voorzitter LEON projectlid
Kamer van Koophandel projectlid
Voorzitter MKB-Noord projectlid

Onder deze stuurgroep zal de werkgroep �Binnenstad Boppe!� functioneren

Samenstelling werkgroep �Binnenstad Boppe!�

Extern projectleider voorzitter
Economische zaken Leeuwarden projectsecretaris
Bedrijfsmakelaars projectleden
Kamer van koophandel projectlid
MKB-Noord projectlid
LEON projectlid
Vereniging van vastgoedeigenaren projectlid
Bureau Zelfstandigen Friesland projectlid

Het projectmanagement treedt afhankelijk van de agenda in overleg en in samenwerking met de leden van de werkgroep, met de actoren vastgoedeigenaren, bewoners en ondernemers in het betreffende deelgebied van de binnenstad. Juist in de probleemgebieden is het overleg met de verschillende vastgoedeigenaren, bewoners en ondernemers van doorslaggevend belang om tot oplossingen te komen. Prioriteit dient te worden gegeven aan knelpunten van de probleemgebieden (gebiedsprofielen) en de mogelijkheden om in samenwerking met vastgoedeigenaren (verenigingsvorm), bewoners en ondernemers (LEON) een doorbraak in de impasse van concrete leegstand te maken. Op deze wijze wordt een klankbordmechanisme in het leven geroepen, dat zal bijdragen aan een duurzaam draagvlak van het totale project en zijn delen.

Meetbare waarden / resultaten

1. Oprichten van een convenantorganisatie binnenstad met als deelnemers, de gemeente, bedrijfsmakelaars, Leon en de vereniging van vastgoedeigenaars.
2. Oprichten vereniging commercieel onroerend goed
3. Uitvoering geven aan het beschreven instrumentarium en realisering van de daarin gestelde doelen
4. Maandelijks leegstandmatrix met daarin weergegeven het verloop van leegstand en een overzicht van uitgezette acties om tot wederinvulling te komen.
5. Aantal nieuwe speciaalzaken – acquisitie
6. Aantal opgeknapte monumentale winkelpuien
7. Aantal gebruikte stadvitrines
8. Aantal gerealiseerde woningen boven winkels
9. Aantal geplaatste gesubsidieerde werknemers/stageplaatsen
10. Aantal ingezette coachingstrajecten

Tijdspad

Voor de programmatische uitvoering is een globaal tijdpad opgesteld:

1. Startfase project 1 december 2009

Vanaf dit moment starten de voorbereidingen met het vaststellen van de gemeenschappelijke visie ten behoeve van de convenantorganisatie en het vervolg, uitvoering geven aan de projectplannen.

Activiteiten:
– opstarten uitvoeringsfase projecten
– overleg verschillende betrokkenen
– vaststellen gemeenschappelijke visie
– vaststellen prioriteitsgebieden
– opstellen samenwerkingsconvenant
Planning gereed: april 2010

uitvoeringsfase april 2010:
Vanaf dit moment wordt er gestart met de praktische uitvoering van de projecten.

Communicatie

Communicatie en public relations is van essentieel belang voor het welslagen van het project Binnenstad Boppe! Stadshart stelt dan ook voor om �Binnenstad Boppe!� als merk neer te zetten.

In algemene zin biedt een merk houvast: de gebruikers van eenzelfde merk herkennen elkaar aan een gedeelde beleving en emotie. Door het ontwikkelen van een merkconcept in de vorm van een fysieke plek, de binnenstad van Leeuwarden, ontstaat er een verbond tussen de leden van de groep. Binnenstad Boppe! krijgt een herkenbare naam met een sterke uitstraling die de ondernemers uiteindelijk zal helpen invulling te geven aan hun eigen ondernemerschap. Zij horen ergens bij. Zij worden de mede-eigenaren van het merk, de merkdragers, het fysieke �uithangbord�, en zijn daardoor herkenbaar voor andere groepen in de binnenstad maar ook daarbuiten. Daardoor zijn zij aantrekkelijk voor diverse groepen en organisaties. Gezamenlijk de binnenstad van Leeuwarden verder ontwikkelen is inspirerend en het draagt bij aan zelfvertrouwen en trots op de eigen stad. Ook is het direct duidelijk dat we bezig zijn aan iets nieuws, dat geeft een krachtige impuls en zorgt voor schwung in de stad!

Het is langs deze lijn dat er een opdracht verstrekt dient te worden aan een communicatiebureau om een branding te ontwikkelen gekoppeld aan een strategie, instrumenten en een beeldmerk. Samenwerking met en aansluiting op de activiteiten van Leeuwarden stadspromotie is hierbij een randvoorwaarde.

Taakstellend dient hiervoor een budget beschikbaar te worden gesteld van � 45.000,- de opdracht kan middels een meervoudig onderhandse aanbesteding worden gegund. Op deze wijze kan er een keuze gemaakt worden tussen diverse bureaus en concepten.

Financiering

De gemeente Leeuwarden heeft gevraagd of er ook mogelijke subsidie bronnen zijn voor dit project met haar deelprojecten. Veel van de subsidie mogelijkheden in Nederland zijn niet bedoeld voor de detailhandel. Echter, tal van fysieke ingrepen en voorzieningen met een toegevoegde waarde voor de economische positie van de binnenstad van Leeuwarden kunnen wel subsidiabel zijn. Er zal aangetoond moeten worden dat het gaat om voorwaardenscheppende activiteiten die bijdragen aan de versterking van de binnenstad. Mogelijke subsidie bronnen zijn ISV of Kompas van het Noorden. Beide lopen echter eind 2009 af. De periode daarna moet nog worden voorzien van eventuele subsidievoorwaarden.

Wij adviseren om onderstaand subsidie aan te vragen voor dit project. Dit project kan worden gezien als een een project voor de toeristische recreatieve versterking van de binnenstad van Leeuwarden. In het kader van Interreg worden projecten gesubsidieerd die het toeristisch recreatieve aanbod, alsmede het culturele aanbod in de binnenstad, versterken. Wel dient er samenwerking gezocht te worden in NOA verband.

Begroting
Projectonderdelen Begroting 2010
1. Extern overall projectmanagement � 82.000,-
2. Communicatie � 45.000,-
3. Aanbod verbreding � 55.000,-
4. Bedrijfsfinanciering � 4.250,-
5. Investeringspremieregeling � 200.000,-
6. Stimuleringsregeling aanpassing winkelpuien � 150.000,-
7. Stadvitrine service � 15.000,-
8. Wonen boven winkels � 25.000,-
9. Acquisitie detailhandel � 150.000,-
10. Arbeidsmarkt nihil
11. Vereniging van eigenaren � 15.000,-
12. Subsidies nihil
Totaal � 741250,-

Bij de raming van de kosten van het overall projectmanagement zijn wij uitgegaan van kengetallen die hiervoor bekend zijn. Zo is voor niet fysieke projecten een tariefstelling van 15% van de totale directe kosten gebruikelijk. Taakstellend stellen wij voor deze op 12,5% vast te stellen.

Uitwerking instrumentarium / projectmodules
Naam projectmodule
Verbreding winkelaanbod binnenstad (VWB)
Inhoud project
Het project �Verbreding Winkelaanbod Binnenstad� (VWB) staat voor een directe innovatieve en integrale aanpak ter versterking van het winkel aanbod in de binnenstad van Leeuwarden. Doel van het project is te stimuleren dat er in de binnenstad van Leeuwarden vernieuwend winkelaanbod komt met een sterk onderscheidend vermogen. Het gaat om het aantrekken en stimuleren van nieuw winkelaanbod, met een focus op een gebiedsgerichte aanpak en op gesignaleerde knelpunten (leegstand, vervlakking, ed.). Bestaand aanbod zal gestimuleerd worden tot vernieuwing van de formule, waarbij ook het opvolgingsvraagstuk (bedrijfsoverdracht) een rol kan spelen. De toegevoegde waarde van het project ligt in een gezamenlijke aanpak voor locaties en winkelgebieden in de binnenstad waar, zonder gemeenschappelijke operen, knelpunten niet worden opgelost.

In het project ligt de nadruk op de juiste winkel op de juiste plek. De doelgroep bestaat uit alle te onderscheiden vestigingscategorie�n van een winkel of dienstverlener met baliefunctie.
Met een proactieve aanpak en extra aandacht voor zelfstandige ondernemers wil het project een evenwichtige verdeling van winkelformules over meerdere locaties in de binnenstad verkrijgen.

Middels gebiedsprofielen dient de binnenstad van Leeuwarden in verschillende te onderscheiden gebieden te worden ingedeeld. M.a.w. er moeten straten benoemd te worden die extra aandacht nodig hebben. In een gezamenlijke aanpak, met inzet van onder meer gerichte transacties, wordt bevorderd dat zich nieuwe ondernemers vestigen in de leegstaande panden in de benoemde knelpuntstraten.
De wijze van samenwerken moet worden vastgelegd in een samenwerkingsconvenant tussen de verschillende bedrijfsmakelaars in Leeuwarden en de gemeente Leeuwarden.

De resultaten van de samenwerking zullen als volgt zichtbaar zijn: meer verhuringen in de knelpuntgebieden, meer flexibiliteit bij de verhuurders (kortere huurcontracten).

Uitwerking
Zodra de gebiedsprofielen zijn vastgesteld kunnen de makelaars actief aan de slag met matching. Met als doel de juiste winkel op de juiste plek. Om te zorgen dat dit ook echt van de grond komt, dient er een stimuleringsmaatregel / samenwerkingconvenant uitgewerkt te worden. Momenteel is het nog zo dat makelaars alleen courtage ontvangen wanneer �de klant� uit het eigen bestand van de makelaar een pand koopt of huurt. Makelaars zijn dus op gericht om uit eigen portefeuille aanbiedingen te doen. Echter, wanneer een makelaar ook zijn courtage / inspanning vergoedt krijgt wanneer hij een pand aanbiedt uit de portefeuille van een collega, en zo meehelpt aan de juiste winkel op de juiste plek, wil hij zich hier wel voor inzetten.

Het uitgangspunt is de nog op te stellen lijst met gebiedsprofielen. De bedrijfsmakelaars zullen de gebiedsprofielen als leidraad gebruiken om bedrijven (leads) te vestigen. De gemeente Leeuwarden dient een matchingopdracht te verstrekken aan de aangesloten makelaars ter invulling van een leegstand pand. De A1 gebieden vullen zich zelf wel, maar de aanloopgebieden hebben extra aandacht nodig. Door de extra inspanning van de makelaars zullen ook deze gebieden waar het slecht gaat (hoge leegstand), weer invulling krijgen.

Naast deze gebiedsprofielen is het noodzakelijk dat er maandelijks wordt gemonitord naar de leegstand. Middels deze leegstandmonitor (situatiematrix) zullen veranderingen snel opgemerkt worden en kan er direct op worden ingespeeld. De leegstandmonitor wordt gekoppeld aan de uitgezette acties en wordt door de projectsecretaris aangeleverd aan het stuurgroepoverleg Binnenstad Boppe!

Projectresultaat / procesvoorstel
Er zal een samenwerkingsconvenant moeten worden opgesteld tussen enerzijds de gemeente Leeuwarden en anderzijds met de bedrijfsmakelaars in de gemeente Leeuwarden. In dit samenwerkingsconvenant moet de courtage regeling worden uitgewerkt. De gemeente Leeuwarden is altijd opdrachtgever van de matchingsopdracht. Het moet gaan om enerzijds het niet beschikbaar zijn van een geschikt pand voor een vestiger, anderzijds om een leegstand pand dat slecht of moeilijk verhuurbaar is om welke reden dan ook. De matchingopdracht wordt uitgevoerd door ��n van de aangesloten makelaars. De makelaar krijgt hiervoor vanuit het project de �normale� makelaarscourtage om vestigers als winkelmakelaar te begeleiden naar vestiging op de juiste locatie in de knelpuntendeelgebieden in de binnenstad van Leeuwarden.
De gemeente verstrekt de vergoeding aan alleen een geslaagde matching. De vergoeding bedraagt 16 procent over 1 jaar bij een 5 jaarcontract; met een minimum van �2500,- per transactie. De geslaagde acties dienen 1 keer per jaar gepubliceerd te worden in een voor alle partijen openbaar register.

Het blijkt dat makelaars de markt momenteel intensief aan het bespelen zijn om ook speciaalzaken te acquireren terwijl zij geen geschikte panden in beheer hebben. De makelaars worden dus extra geprikkeld om te zorgen voor diversiteit en aanbodverbreding.

Het project VWB start met een werkgroep die na inventarisatie in overleg gaat met de (nog te vormen klankbordgroep van) vastgoedeigenaren, bewoners en ondernemers in het betreffende gebied. De werkgroep Binnenstad Boppe! is trekker van het project onder voorzitterschap van de extern projectleider. De vastgoedmakelaars dragen bij met actieve inzet van kennis. In geval van transacties ontvangen makelaars een transactievergoeding van de gemeente.

Er wordt begonnen met een nulmeting naar de leegstand. Er wordt gekeken naar zowel de feitelijke leegstand als het aanbod. Hier kan soms een groot verschil in zitten. Soms staan panden gewoon leeg en wordt het niet actief in de verhuur gezet omdat het huurcontract nog loopt terwijl niemand erin zit (dit is natuurlijk ook leegstand).

Kosten project
De gemeente Groningen maakt van bovenstaand model ook gebruik. In de afgelopen 5 jaar blijkt het aantal vergoedingen te liggen op 15 per jaar. De totale courtagekosten bedragen jaarlijks plus minus � 45.000,- dit is exclusief externe begeleiding. Naast deze kosten zijn er kosten om maandelijks de situatie te monitoren (situatiematrix). De kosten worden geraamd op �10.000,- per jaar.
Risico-analyse
Medewerking van de bedrijfsmakelaars is een must. Ook vertrouwen onderling is onmisbaar. Het risico bestaat, dat wanneer een collega makelaar een lead aanbrengt, meerdere bedrijfsmakelaars de nieuwe lead benaderen. Een regiefunctie vanuit de gemeente is dus nogmaals erg belangrijk.

Naam projectmodule
Bedrijfsfinanciering
Inhoud project
Startende, maar ook gevestigde ondernemers, krijgen in toenemende mate te maken met de effecten van de kredietcrisis. Leningen worden niet of mondjesmaat verstrekt door banken en dan nog alleen indien er sprake is van een meer dan 100% zekerstelling.
Microfinanciering is door het kabinet aangewezen als ��n van de middelen om de situatie voor (aspirant) ondernemers te verbeteren. Er zijn op dit moment twee vormen te onderscheiden binnen microfinanciering: de bedrijfslening bij Qredits, de door de Raad voor de microfinanciering opgerichte �bank� en de Pilot borgstelling bedrijfkredieten startende ondernemers. Deze laatste pilot wordt uitgevoerd in Rotterdam, Flevoland, Twente, Tilburg en Leeuwarden en omstreken.
Sinds medio 2007 is er voor startende ondernemers vanuit een uitkering, de pilot borgstelling microkredieten in Leeuwarden en omstreken gestart. De pilot houdt in dat personen die een bedrijf willen starten vanuit een werkloosheidssituatie (of met werkloosheid worden bedreigd) een beroep kunnen doen op een borgstelling van de overheid voor het verkrijgen van een krediet bij een bank of een gemeentelijke kredietbank.
Per 1 januari 2009 is de doelgroep voor de pilot ‘Borgstelling Bedrijfskredieten Startende Ondernemers’ uitgebreid naar alle starters en gevestigde ondernemers ongeacht of er wel of niet wordt/is gestart vanuit een uitkeringssituatie. Het gaat hierbij om een microkrediet van maximaal � 35.000,-. Belangrijk verschil tussen de doelgroepen uitkeringsgerechtigden en niet uitkeringsgerechtigden is, dat de cli�nten met een uitkering gebruik kunnen maken van trajectgelden en zo coaching ontvangen bij de start van hun onderneming.
De beide pilots, Qredits en borgstelling zullen eind 2010 worden ge�valueerd en naar verwachting zal besloten worden dat Qredits verder gaat als microfinancierings-instrument. Indien dit het geval is zal de werkwijze op deze nieuwe situatie worden aangepast.
Tot die tijd dient voor de ontsluiting van een microfinanciering aangesloten te worden bij de pilot zoals die vormgegeven is in Leeuwarden. Dit betekent dat een ondernemer, die gebruik wil maken van de regeling, na een levensvatbaarheidtoets door Bureau Zelfstandigen Fryslan en Senter Novem, zich met een voucher binnen een maand kan melden bij een reguliere bank. Deze voucher houdt in dat de overheid een borgstelling afgeeft voor 80% van het te lenen bedrag. In de praktijk is echter gebleken dat de reguliere banken, ook na afgifte van een voucher, snel tot uitwinning overgaan indien er door omstandigheden een betalingsachterstand ontstaat. Het voorkomen van dit laatste is ��n van de kernindicaties geweest om microfinanciering in Nederland in te zetten als bedrijfsfinanciering voor het MKB. Begrijpelijk is de houding van de banken wel, de omvang van het krediet, maximaal � 35.000,00, en de daaraan verbonden marge voor de banken maken de hogere handlingskosten aan de achterkant van de kredietverlening economisch niet verantwoord. Uitwinning is dan de enige keuze die de bank heeft met alle onwenselijke gevolgen van dien voor de klant en daarmee het ondernemersaanbod in Leeuwarden.

Coaching op krediet
Coaching na kredietverstrekking en zo monitoring op de ondernemersontwikkeling, kan een belangrijke bijdrage leveren aan de levenskansen van de onderneming. Problemen en kansen kunnen tijdig worden ge�nventariseerd en van een strategie worden voorzien. Ook kan coaching het vertrouwen bij banken geven waardoor niet direct tot uitwinning wordt overgegaan in voorkomende gevallen.
Voor het aanbodsversterking programma van de binnenstad van Leeuwarden stellen wij voor dat die ondernemers, die gebruik maken van microfinanciering en zich vestigen binnen het aandachtsgebied, een coach aangewezen zullen krijgen. De coach wordt toegewezen door het BZF in overleg met de Kamer van Koophandel en Senter Novem, nog voor de afgifte van de voucher en zal onderdeel uitmaken van de levensvatbaarheidstoets. De kredietverstrekkende bank zal op de hoogte worden gesteld van de aanwezigheid van de coach en zal door de coach op de hoogte gehouden worden van de ontwikkeling van de onderneming. Extra handlingkosten van de bank worden op deze wijze beperkt en de slagingskans van de onderneming wordt op deze wijze vergroot.
Kosten project
De kosten van coaching bij uitkeringsgerechtigden is geregeld binnen de wettelijke kaders waarbinnen de uitkering plaatsvindt. Niet uitkeringsgerechtigden kennen deze faciliteit niet en dienen daarom zelf te voorzien in deze behoefte. Om volledig commitment te garanderen van de cli�nt dient coaching niet gratis te zijn. Wij stellen daarom voor dat coaching gefinancierd wordt door de cli�nt zelf en het project in een verdeling van 15% eigen bijdrage en 85% van het project. Taakstellend mogen de kosten van deze coaching niet meer bedragen dan � 1000,-.
Gezien het totaal aantal aangevraagde borgstellingen en het aandeel dat betrekking heeft op de ontwikkeling van economische activiteiten in het aandachtsgebied is niet te verwachten dat meer dan vijf coachingsgevallen per jaar zullen voorkomen. Kosten per jaar zullen daarom niet hoger zijn dan �4250,00
De uitvoeringskosten kunnen tot een minimum worden beperkt omdat het BZF en Senter Novem de levensvatbaarheidstoets al uitvoeren in het kader van de pilot Borgstelling bedrijfskredieten.
Risico-analyse

Door de economische recessie kan het zo zijn dat er te weinig starters zijn die hieraan kunnen deelnemen. De be�nvloedingssfeer ligt buiten de grenzen van dit project. Ervaring leert dat banken vaak op hun eigen manier toetsen of een onderneming kredietwaardig is. Deze nieuwe vorm van financieren wordt momenteel vaak nog niet in de afweging meegnomen van de banken. Ook worden beslissingen vaak op het hoofdkantoor gemaakt zonder de case te kennen. Ook het centraal geformuleerde beleid van banken geeft weinig ruimte voor plaatselijke afwijkingen. Heldere communicatie en voorlichting richting banken is in dit geval ontontbeerlijk.

Naam projectmodule
Investeringspremieregeling detailhandel
Inhoud project
Om de werkgelegenheid te stimuleren is er in Noord-Nederland een Investering Premie Regeling (IPR) van kracht. Deze regeling geldt echter alleen voor zogenaamde �stuwende� bedrijvigheid, dat wil zeggen dat 50% van de omzet buiten de drie Noordelijke provincies moet worden gerealiseerd. Detailhandel is hiermee uitgesloten. Om ook voor de detailhandelssector een investeringspremieregeling te ontwikkelen is dit projectvoorstel geschreven. Het doel is het waarborgen, verbeteren en uitbouwen van de uitstraling en het functioneren van B en C milieus in de binnenstad van Leeuwarden en de hiermee gerelateerde werkgelegenheid.

Achtergrond
Leeuwarden beschikt, gerelateerd aan het aantal inwoners, over een gemiddeld winkelaanbod. Afgezet tegen vergelijkbare centra zijn de speciaalzaken in de binnenstad onder vertegenwoordigd. Het zijn dan ook juist deze winkels die de aantrekkingskracht van het winkelgebied bepalen.

De ambitie ten aanzien van de binnenstad is om het aantrekkelijker te maken en te houden, het winkel- en horeca aanbod gevarieerder te maken, de creatieve sector ruimte te bieden en de binnenstad veilig te houden en goed te onderhouden. Deze ambities dragen bij aan de economische ontwikkeling, het leefklimaat en de versterking van de regionale concurrentiepositie. Om dit in de toekomst te behouden is het belangrijk om aan te sturen op ondermeer de vestiging van nieuwe functies zoals kleine, nieuwe winkeltjes in het hogere segment of uit het zogenaamde snuffelmilieus, galeries, bedrijven in de creatieve sector, culturele instellingen en kunstuitingen. Naast deze ondersteuning aan starters willen wij deze nieuwe regeling ook open stellen voor ondernemers die willen vernieuwen of hun bedrijf willen revitaliseren op een manier passend binnen het project �Verbreding Winkelaanbod Binnenstad� (VWB).
De commerci�le en culturele functies moeten de publiekstrekkende uitstraling van de begane grond bepalen, terwijl daarboven toenemend gewoond gaat worden (wonen boven winkels). Wonen boven winkels is een belangrijk onderdeel in de verbetering van het leefmilieu en de uitstraling van de binnenstad (zie projectplan wonen boven winkels) .

In de binnenstad zijn straten aan te wijzen waarvan de economische en culturele vitaliteit onder druk staat. De straten liggen weliswaar deels buiten de (logische) looproutes in het centrumgebied maar hebben de potentie om uit te groeien tot straten met een volwaardige eigen positie of aanvulling op het kernwinkelapparaat. Voor sommige straten zien wij bijvoorbeeld mogelijkheden voor een knus �dwaal�-milieu met als thema�s cultuur en culinair. Andere straten hebben de potentie om in de toekomst uit te groeien tot een volwaardige aanloopstraat waarbij de winkelfunctie gecombineerd kan worden met overige functies. Uitdaging is om te ontdekken waarin de potenties zitten en hoe die zijn te benutten. Om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan en om nieuwe initiatieven en plannen op het gebied van cultuur, culinair en retail in deze gebieden te stimuleren, zal de gemeente Leeuwarden gebiedsprofielen opstellen voor de binnenstad.

Uitwerking
Het doel van dit totale project is het waarborgen, verbeteren en uitbouwen van de uitstraling en het functioneren van B en C milieus in de binnenstad als gezellig en kwalitatief verblijfsgebied. Voor de toekomstige invulling van de B en C- milieus kan gedacht worden aan concrete functies en formules als kunstgaleries, antiekwinkels, een speciaalzaak voor kookgerei, antiquariaat, sieradenwinkeltje, etc.

Deze subsidie zal gebruikt worden om de positie van de binnenstad van Leeuwarden in ruimtelijk economische zin te versterken t.o.v. de steeds verdere oprukkende PDV/ GDV branches buiten de binnenstad (centrale). Zodanig dat de binnenstad van Leeuwarden optimaal gebruik kan maken van de gegeven voorziening en er wordt voorzien in een behoud en ontwikkeling van een dynamisch en bruisend stadshart.

Projectresultaat / procesvoorstel
Een aantrekkelijk milieu door een integrale aanpak is het motto van deze regeling. Een gebiedsgerichte aanpak waarbij het de ambitie is om de B en C-milieus weer nieuw leven in te blazen door een integrale werkwijze. Niet alleen investeren in de openbare ruimte maar ook een mix van ingrepen in de bebouwde omgeving, versterking van de beeldkwaliteit en het functionele karakter zijn belangrijk.

Stimulering gespecialiseerde ondernemers
In de B en C milieus streven naar vestiging van specifieke functies passend bij een specifiek milieu. Het gaat hier om gespecialiseerde (startende/nieuwe/vernieuwende) ondernemingen of organisaties met een bijzondere uitstraling en een bijzonder karakter. Voor een groot deel van deze ondernemingen of organisaties is het moeilijker dan voor de meer reguliere winkels om een bepaald huurniveau op te brengen. Dit geldt ook bijvoorbeeld voor kunstenaars en culturele ondernemers.
De gemeente kan ervoor kiezen om voor nader vast te stellen functies een huurgroeimodel te hanteren waarbij de huurtop vanuit een subsidie wordt betaald met een maximum aanlooptijd van X jaar en een maximaal ter beschikking te stellen subsidiebedrag per (startende) onderneming. In feite betekent dit een lagere starthuur. Dit blijkt echter in de praktijk een zeer gevoelige werkwijze. Verstoring van concurrentieverhoudingen tussen ondernemers vormt hierbij een belangrijk struikelblok. Ook zou deze regeling prijsopdrijvend kunnen werken. Eigenaren kunnen hun basishuren verhogen omdat men weet dat de gemeente de huurtop subsidieert.

Wij willen in het kader van deze regeling dan ook niet overgaan op bovenstaande procedure maar om nieuwe ondernemingen die passen in de gebiedsprofielen (VWB), tegemoet te komen in de (ver)bouwkosten/inrichtingskosten van het bedrijfpand tot een maximum bedrag per onderneming per pand. Ook kunnen we dan deze regeling inzetten voor het subsidi�ren van verhuiskosten, verplaatskosten of makelaarskosten. Op deze wijze betekent deze regeling een enorme stimulans voor de binnenstad en draagt deze bij tot het doel van de regeling namelijk een versterking van de functionele en ruimtelijke structuur van Leeuwarden.

Kenmerken van de regeling
Doel is het vestiging van �nieuwe� ondernemers of organisaties die een positieve bijdrage leveren aan het gewenste functieprofiel in het projectgebied. De zogenaamde gespecialiseerde ondernemingen, komen voor een ��nmalige opstartbijdrage in aanmerking. Deze regeling kan samengaan met de regeling wonen boven winkels

Effect
Een verbeterde economische structuur en uitstraling in het projectgebied door toevoeging/vestiging van ondernemers en of organisaties die volgens vernieuwende trends/formules/concepten werken. Op deze manier ontstaat een speciaal en uniek milieu dat zich duidelijk verbijzondert van andere straten in het centrum en past binnen de visie die we hebben vastgesteld in onze gebiedsprofielen

Kosten project
Wij stellen voor om een maximale subsidie van 30% van de kosten tot maximum van � 10.000,- per onderneming en per pand vast te stellen Daarnaast stellen wij voor om jaarlijks een subsidie plafond vast te stellen � 200.000,- voor de periode 2009 -2010. Ervaringen in Groningen hebben geleerd dat er veel animo is voor de regeling en een aantal van minimaal 10 deelnemers aan de regeling is dan ook een realistische prognose.
Risico-analyse
De aanvangshuren zouden kunnen worden verhoogd onder het motto �de starters krijgen toch al een subsidie, dus dan kunnen de huren ook wel omhoog�. Om dit te voorkomen kan worden gedacht om het huurniveau te laten �controleren�door enkele andere bedrijfmakelaars zodat marktconforme huren worden toegepast.

Naam projectmodule
Stimuleringsregeling aanpassing (historische)winkelpuien binnenstad
Inhoud project
De binnenstad is het hart van de stad. Op je hart moet je zuinig zijnen dat geldt ook voor je historische binnenstad. Er wordt veel ge�nvesteerd om de cultuurhistorische waarden in stand te houden. Tegelijkertijd worden deze kwaliteiten echter vaak door commercieel belang tenietgedaan.
De stad Leeuwarden kent veel historische panden. Bij veel winkelpanden heeft het onderste deel van de gevel meestal ruimte gemaakt voor praktische en veelal niet al te fraaie moderne winkelpuien. Dit maakt de binnenstad niet aantrekkelijker. De gemeente stelt een stimuleringsregeling / subsidieregeling voor historische panden in Leeuwarden op. Het doel van de stimuleringsregeling is het versterken van de kwaliteit van het historische stadsbeeld door de restauratie en (verantwoorde) reconstructie van historische winkelpuien en het toepassen van (verbeterde) gevelreclame. Eigenaren van panden in beschermd stadsgezicht of van monumenten zullen een beroep doen op de subsidieregeling.

Wij willen zorgen voor een kwaliteitsimpuls voor de historie van de binnenstad. Tevens zoeken wij samenwerking met een aantal ondernemers om enkele voorbeeldprojecten te realiseren die een kwaliteitsimpuls zullen geven aan het gevelbeeld van winkel- en horecagebieden.

Dit is een regeling die tot doel heeft het economisch functioneren van winkelgebieden te verbeteren doordat de ondernemer investeert in het opknappen van gevels en winkelpuien. De bijdrage is 30% van de investering, tot een maximum van 35.000 euro. Als de subsidieregeling vaker gebruikt wordt, zal de verbetering van de kwaliteit van winkelgebieden in de binnenstad zich in een hoger tempo voltrekken. De subsidieregeling moet laagdrempeliger en breed toepasbaar zijn. In voorkomende gevallen, bijvoorbeeld bij een leegstaand winkelpand, kan ook de eigenaar in plaats van de ondernemer subsidie aanvragen. Ook het schilderen of bekleden van wanden, vloeren en plafonds moet voor subsidie in aanmerking komen, echter met een maximum van � 2.500,- per aanvraag. De bekostiging van juist dit soort opknapbeurten blijkt namelijk kleinere winkeliers net het duwtje te zullen geven om mee te doen met de aanpak.

Uitwerking
Allereerst dient de geschiedenis van het pand onderzocht te worden. Daarna wordt een analyse gemaakt naar de mogelijkheden van het pand en het kader waarbinnen een pui kan worden ontworpen. Belangrijk is om een mogelijke opgang naar de bovenverdieping te behouden of te cre�ren (project wonen boven winkels). Een functie op de bovenverdieping is de beste garantie voor de kwaliteit en dus ook voor de waarde van het totale onroerend goed. Tenslotte dient er een subsidiebesluit inclusief voorwaarden te worden genomen.

Projectresultaat / procesvoorstel
De doelstelling van het project vergt een actieve benadering van de eigenaren. Daartoe dient een projectco�rdinator te worden aangesteld. Een gebiedsgerichte aanpak (met prioriteit bij het gebied welke valt binnen de gebiedsprofielen) behoort tot de werkwijze, naast individuele aanvragen en op de gehele doelgroep gerichte communicatie.
Daartoe is een tweetal acties noodzakelijk
1. ontwikkelen van kwalitatieve kaders en informatiemateriaal voor eigenaren, door het in opdracht van de gemeente uitvoeren van (bouwhistorische) onderzoeken, verstrekken van (kleur)adviezen en de voorbereiding van (voorbeeld)ontwerpen voor historische winkelpuien;
2. uitvoeren van de subsidieregeling (de eigenaar is zelf opdrachtgever, de gemeente toetst). Daarnaast zal de nieuwe subsidieregeling, in combinatie met handhaving, bijdragen aan het verminderen van ontsierende en illegale reclame-uitingen.
Kosten project
Het subsidieplafond bedraagt in totaal � 150.000,-. De bijdrage is 30% van de investering, tot een maximum van 35.000 euro. Van het structurele budget van � 150.000,- kan bijvoorbeeld jaarlijks worden gerealiseerd: 8 historische winkelpuien of 15 gevelreclames (� 10.000) of 15 gevels in historische kleuren (� 10.000).
Het college kan besluiten om aan de mooiste gevelverbetering, waarvoor een subsidie is
vastgesteld, een prijs toe te kennen. Deze prijs bestaat uit een extra (��nmalige) financi�le
bijdrage van � 5.000,–. Bij de beoordeling welk pand hiervoor in aanmerking komt, laat het
college zich adviseren door de welstandscommissie en eventueel andere, door het college nader te bepalen organisaties of instanties.
Risico-analyse
Het succes van de voorliggende regeling is uiteraard afhankelijk van het aantal aanvragen (binnen het huidige economische klimaat). De doelgroep ligt voornamelijk in het beschermd stadsgezicht.

Naam projectmodule
Stadsvitrine service � leegstand is promotie �
Inhoud project
Veel leegstaande winkels zien er niet verzorgd uit en zorgen voor een rommelig en leeg straatbeeld. Met dit project worden juist de leegstaande winkels ingezet als promotiemiddel. Het moet zorg dragen voor een verlevendiging van de binnenstad van Leeuwarden.

Ook voor vastgoedeigenaren is dit project een aantrekkelijke mogelijkheid. De service is even simpel als doeltreffend: eigenaren van leegstaande winkelpanden kunnen de etalages daarvan laten verfraaien. Zo kunnen fraai vormgegeven displays �banners- in de etalages van de betreffende panden geplaatst worden. De banners bestaan uit grote vakfotografische kleurenfoto’s van de binnenstad met als thema’s architectuur, cultuur en festivals.

Door de tijdelijke invulling met de banners blijven de etalages aantrekkelijk en wordt het treurige beeld van leegstand voorkomen. Dat heeft een positief effect op het winkelende publiek. Bovendien profiteren ook de omliggende en aangrenzende winkeliers, want een straat met leegstand is nu eenmaal minder aanlokkelijk. Last but not least heeft de Stadsvitrine Service een gunstige uitwerking voor de makelaardij, want een goed ogend pand is ook voor een potenti�le koper of huurder aantrekkelijker. De service draagt daarmee tevens bij aan een gunstig economisch klimaat voor de Leeuwarder binnenstad.

Dit project heeft ook als doel de sfeer in de binnenstad te verhogen. De Stadsvitrine Service moet samen met de bedrijfsmakelaars ontwikkeld worden. Wij stellen daarom ook voor om dit als onderdeel uit te laten maken van het samenwerkingsverband �Verbreding Winkelaanbod Binnenstad�

Uitwerking
Voor de praktische uitvoering van deze service kan gedacht worden om het onder te brengen bij een sociale werkvoorziening organisatie in Leeuwarden. De medewerkers van deze instelling moeten dan in opdracht van gemeente Leeuwarden een etalage inrichten. Zij ontdoen de etalage eerst van ongewenste affiches en posters, vegen de ruimte aan, verwijderen de rommel en plaatsen dan de banners die tenslotte fraai worden uitgelicht door halogeen spots. Zodra het pand verhuurd of verkocht is, halen zij de banners binnen 24 uur weer weg.

Dit project sluit aan bij het project MeerDanMooiAlleen. Dit project zorgt dat leegstaande panden worden gebruikt als tijdelijke expositieruimte. Veelal willen vastgoedeigenaren niet dat hun pand wordt gebruikt door o.a. kunstenaar. In dat geval kan het project stadvitrine service uitkomst bieden.

Projectresultaat / procesvoorstel
Een project waarbij de negatieve spiraal van leegstand wordt doorbroken door vullen van leegstaande panden met banners. De banner zorgt voor aantrekkingskracht en communicatiekracht. Tevens heeft het een neveneffect. Schone ruiten en een betere doorkijk door het pand (verwijderen affiches).Het gaat feitelijk om een package deal: ramen + vloeren schoon, plaatsing banner(s) en verwijdering.
Er dient een overeenkomst te worden gesloten met een organisatie die de service kan uitvoeren en de banners moeten gemaakt worden. Ook dit project moet onder het project OAB komen te vallen.

Effect
De meerwaarde van het project is tweedelig. Enerzijds komt een leegstaande pand als bewoond over en anderzijds kan door de inhoud van de etalages een boodschap worden gegeven aan zowel potenti�le koper / huurder als de passant over welke mogelijkheden zich aandienen voor de volgende winkelformule of de inkleding van een volgend bezoek aan Leeuwarden . Kortom sfeerverhoging, uniciteit, bezoekers verrassen en de verblijfsduur verlengen.
Kosten project
Kosten neutraal. Het project moet zich zelf voorzien. Voor het vervaardigen van de banner is Echter een eerste bedrag noodzakelijk van � 15.000,-. De inkomsten worden als volgt gegenereerd:
Bedragen per pand 1 banner � � 125,=
2 banners � � 180,=
3 banners � � 220,=
4 banners � � 250,=
5 banners � � 275,=
Risico-analyse
Het risico bestaat dat makelaars de service te veel werk vinden zodat zij het niet aanbieden bij hun klanten, maar er staan talloze voordelen tegenover. Ook een goede communicatie is een must.

Naam projectmodule
Wonen boven winkels
Inhoud project
In 2004 / 2005 is er een samenwerkingsovereenkomst gesloten met als doel het behouden en herstellen van de ruimtelijke kwaliteit en woonfunctie in vooral de binnenstad van Leeuwarden. Het gaat daarbij onder andere om wonen boven winkels. Het blijkt dat het project niet echt goed van de grond komt. Dit beeld is ook herkenbaar in andere steden. Veelal is het een probleem om de verdieping bereikbaar te maken (opgang naar boven) of het gaat ten koste van dure m2 detailhandelsoppervlakte of het lukt gewoonweg niet.

Toch is het van wenselijk belang dat er boven winkels wordt gewoond. Het maakt de stad aantrekkelijk ook wanneer de winkels zijn gesloten. Ook grote beleggers zien hier het nut van in, maar zien het veelal als veel �gedoe�. Er zijn een tweetal mogelijkheden die feitelijk naast elkaar uitgevoerd moeten worden om wonen boven winkels tot een succes te maken.

Ten eerste is het belangrijk dat er intensieve contacten ontstaan met de beleggers / eigenaren. Dit project kan daarom onderdeel gaan uitmaken van Vereniging voor commercieel onroerend goed binnenstad, maar voor het ontwikkelen en realiseren van wonen boven winkel(projecten) in het kernwinkelgebied van Leeuwarden is actieve acquisitie een belangrijke succesfactor. Er zal een actief netwerk moeten gaan ontstaan waar eigenaars en gebruikers elkaar treffen.

Wij realiseren ons terdege dat naast een goede acquisitiestructuur ook sprake moet zijn van professioneel projectmanagement. Daar heeft Stadshart een uitgesproken visie op ontwikkeld. De combinatie van de uit te voeren acquisities met de vorm van actief projectmanagement sluit het beste aan op uw vraag om wonen boven winkels toch succesvol te laten zijn.

Wonen boven winkels meer is dan alleen het herstel van de woonfunctie. De herontwikkeling van etages tot wooneenheden maakt onderdeel uit van een breder pakket van maatregelen dat nodig is om een binnenstad aantrekkelijk(er) te maken voor haar bezoekers en natuurlijk bewoners. Bestemmingsplannen aanpassen, effectiever handhaven zijn beleidsinstrumenten die de gemeente tot haar beschikking heeft, maar niet altijd consequent toepast waardoor wonen boven winkels niet altijd goed functioneert.

Allereerst dient er een quick scan van lopende projecten en initiatieven en mogelijkheden samen met de direct betrokken gemaakt te worden. Op basis van deze quick scan dient de overeenkomst met stadsherstel + geactualiseerd te worden.

Ten tweede dient er een financi�le prikkel te zijn zodat meerdere eigenaren worden verleid om een woning op verdieping te realiseren. Dit zijn bestaande subsidiemogelijkheden alleen actief aan de eigenaren gepresenteerd

Uitwerking
Het project kan in een viertal fasen worden uitgewerkt

Fase 1. Allereerst wordt er een quickscan uitgevoerd om zo vast te stellen welke nieuwe projecten in de binnenstad van Leeuwarden kansrijk zijn voor wonen boven winkels. Tevens dient onderzocht te worden welke straten op dit moment het meest kansrijk zijn voor wonen boven winkels. Het gaat dan voornamelijk om die straten waar momenteel veel leegstand (structureel) is, vaak gecombineerd met slechte bereikbaarheid, en waar op termijn zelfs wordt gedacht om transformatie toe te passen. Het gaat feitelijk om aanloopstraten die op termijn een functiewisseling zouden kunnen ondergaan.

Te denken valt aan:
– Tuinen (oostzijde)
– Oosterstraat (tussen Zuidergrachtswal en Tweebaksmarkt)
– Oude Doelesteeg
– Bij de put / nieuwe buren e.o.

Op basis van de quick scan dient de overeenkomst met Stadsherstel+ te worden herzien.

Fase 2. Wanneer fase 1 is afgerond, is er een goed beeld van mogelijkheden in de binnenstad van Leeuwarden. Er zal nu een selectie moeten worden gemaakt en een beschrijving van de kansrijke clusters evenals een prioriteitsstelling ten behoeve van de ontwikkeling ervan.

Fase 3. Dit is de meest cruciale fase. Met de betrokken partijen dient al overeenstemming te zijn over het aantal te ontwikkelen units en tevens waar. Ook bestemmingsplantechnisch moeten alle hobbels geslecht zijn.
Uit ervaring blijkt dat de eigenaren van commercieel onroerend goed onvoldoende zelf in actie komen op basis van de door gemeenten in het leven geroepen advies- en subsidieverleningmogelijkheden. Juist daarom is in deze fase belangrijk dat er een verantwoordelijk projectmanager wordt aangesteld met de opdracht om bovenstaande te realiseren (afstemming, acquisitie, procesmanagement).

Fase 4. Uitvoering, monitoring en bijstellen van de realisatie van het aantal units.

Projectresultaat / procesvoorstel
Er zal een netwerk van goede relaties worden opgebouwd op basis van contacten met eigenaren van (deels)leegstaande panden in clusters en ontwikkelingslocaties die uit een update van een inventarisatieonderzoek (quick scan) naar voren komen. De voorgenoemde relaties zijn opgebouwd door het leggen van contacten en het vragen van toestemming aan eigenaars voor inspectie en onderzoek in hun panden en door het ontwikkelen van idee�n, wervende plannen en zakelijke voorstellen, inspelend op en rekening houdend met de wensen en eisen van de eigenaars en commerci�le gebruikers van de panden.
Tevens is er een gespecificeerd overzicht van woningpotenties in de clusters die samenvallen met de gebiedsprofielen. Dit overzicht is concreet en gedetailleerd en is voorzien van een onderbouwde inschatting van de kansen op feitelijke realisatie.

Kosten project
Er zullen geen directe kosten optreden voor dit project, op de kosten van onderzoek na.
De proceskosten zullen in het eerste jaar de belangrijkste post zijn in de begroting. Een eerste inschatting is, dat deze komt te liggen op 40 dagdelen a � 525,- (totaal � 21.000,-). Daarnaast zullen onderzoekskosten moeten worden gemaakt ter hoogte van �4000,00. In totaal schatten wij dat dit project daarmee op � 25.000,- kan worden vastgesteld. In de jaren daarop zal de subsidie een steeds belangrijker rol gaan spelen. Een inschatting van die kosten kan pas gemaakt worden na onderzoek en de eerste ervaringen binnen het project.
Risico-analyse
Gezien het economische klimaat zullen het aantal projectinitiatieven laag liggen, echter wanneer bestemmingsplannen worden aangepast aan de wensen tot functiewijzigingen dan kan dit project wel eens erg succesvol zijn.

Naam projectmodule
Proactieve en gerichte acquisitie detailhandel
Inhoud project
Vrijwel alle regio�s en gemeenten in Nederland voeren in meer of mindere mate een actief
promotie- en acquisitiebeleid om bedrijven aan te trekken. Belangrijk hierbij is het positioneren van de sterke kanten. Het bieden van goede vestigingsvoorwaarden is geen garantie voor daadwerkelijke vestiging van bedrijven; slechte vestigingsvoorwaarden zijn echter wel een garantie voor het wegblijven of vertrekken van bedrijven. Er zijn ‘harde’ vestigingsvoorwaarden waaraan in elk geval voldaan moet worden: bereikbaarheid (per auto), kwaliteit van het aanbod op de arbeidsmarkt, economische omvang en een geringe afstand tot andere economische concentraties (markt). De fysieke mogelijkheden (beschikbaarheid van passende huisvesting/bedrijfsruimtes en grond) blijven belangrijk. Leeuwarden voldoet eigenlijk aan alle bovengenoemde harde voorwaarden.

Zoals het initiatiefvoorstel van de VVD en PVDA al memoreert wordt acquisitie vaak geassocieerd met industri�le bedrijven of grote dienstverleners. Wij willen juist binnen de detailhandelssector actief gaan acquireren. In dit projectplan wordt het bevorderen van de groeimogelijkheden van de �eigen� ondernemers ��k gezien als vorm van acquisitie. Hiermee worden immers bedrijven behouden voor de gemeente, kunnen ze in werkgelegenheid groeien en heeft het in de externe contacten en relaties van de bedrijven een positieve invloed.

De gemeente Leeuwarden streeft naar een ruim en gevarieerd en divers winkelaanbod. Het zijn juist de speciaal zaken die zorgen voor de aantrekkelijkheid van de binnenstad van Leeuwarden. Alle steden hebben zo ongeveer dezelfde filiaalbedrijven en franchise formules. Hiermee kun je je niet meer onderscheiden van andere steden. Het is belangrijk dat continu de kwaliteit en vooral het onderscheidend vermogen van het winkelaanbod te verhogen. Dit is juist het vak van de makelaardij, maar soms ontbreekt het hen aan tijd en inzicht om vooral nieuwe speciaalzaken naar Leeuwarden te acquireren. Ook zijn er vaak nichewinkels, maar ook kleine franchisers, die ontstaan en die niet alleen afwijkende en opvallende artikelen verkopen, maar ook een winkelervaring willen bieden die de consument niet snel vergeet. Sommige van deze winkels spelen in op een gevoel van nostalgie en herintroduceren producten en etalages die lang geleden uit het straatbeeld verdwenen. Zij verkopen bijvoorbeeld ambachtelijke gemaakt brood en soms zijn onafgewerkte materialen het centrale thema. Deze trends zie je terug in nieuwe winkelformules. Juist zulke formules geven de binnenstad extra kwaliteit.

De Nieuwestad, met haar hoge huurprijzen wordt voornamelijk ingevuld met landelijke formules en filiaalzaken. Een tegenstroom tegen deze uniformiteit wordt gevormd door de in opkomst zijnde �snuffelstraten�. Deze straten bevinden zich vaak in het c en b milieu. De grote kerkstraat is hier een mooi voorbeeld van. Daar zien we een opkomst van de speciaalzaken, gerund door zelfstandige ondernemers. Deze winkels ontlenen hun aantrekkingskracht aan het bijzondere aanbod, presentatie en aparte setting waarin ze gezamenlijk opereren. Door juist op dit soort winkels in te zetten, ontstaat een gevarieerd en divers winkelaanbod.

De speciaalzaken die wij missen in Leeuwarden zijn bijvoorbeeld Tiger, Beaty Mineral, In Fine, Noppies, etc. Het zijn juist zulke zaken die zullen zorgen voor een groter onderscheidend vermogen. Maar natuurlijk moet ook worden ingezet op filiaal bedrijven als Zara, We store, Society shop, Britian ed. Ook zij zorgen voor kwaliteit en diversiteit in de binnenstad.

Uitwerking
Allereerst dient halfjaarlijks een lijst met suggesties van nieuwe winkelformules (speciaalzaken en aantrekkelijke franchises) opgesteld te worden. Aan de hand van die lijst zullen makelaars en natuurlijk de gemeente Leeuwarden gaan acquireren. De extern projectleider kan halfjaarlijks een lijst opstellen met nieuwe winkelformules. Het is van belang dat dit geco�rdineerd wordt uitgevoerd en onder regie van de gemeente Leeuwarden wordt gedaan. Wij stellen daarom ook voor om dit onderdeel te laten zijn van het project VWB binnen Binnenstad Boppe! Juist door een proactieve en gerichte acquisitie door een goede samenwerking tussen gemeente en bedrijfsmakelaars, zullen aantrekkelijke, ontbrekende en aansprekende winkelbedrijven (landelijk, dan wel regionaal) worden gehaald.

Het is belangrijk om ervoor te zorgen dat er in de verschillende gebieden (ook in B- en C-gebieden) �trekkers� komen, de acquisitie zou zich hierop ook concreet moeten richten.

Projectresultaat / procesvoorstel
Er zal maandelijks worden gerapporteerd over de behaalde resultaten van de gepleegde acquisitie. Deze rapportage zal gebeuren binnen het project OAB. Het doel moet zijn om jaarlijks 5 a 10 nieuwe speciaalzaken te acquireren aan de hand van de opgestelde lijst van nieuw te acquireren speciaalzaken.
Kosten project
De kosten van het opstellen van een halfjaarlijkse lijst van nieuwe winkelformules zal komen op ongeveer � 15.000,- per jaar. Verder is het voornamelijk de inzet van bedrijfsmakelaars welke hun eventuele courtage kosten kunnen verhalen binnen OAB wanneer zij geen geschikt pand in portefeuille hebben.
Risico-analyse
Gezien het economische klimaat zullen het aantal acquisities laag liggen, echter wanneer de economie weer aantrekt zal het een grote kans van slagen hebben en erg succesvol zijn.

Naam projectmodule
Arbeidsmarkt
Inhoud project
Vraag en aanbod beheersen net als in het economisch leven ook de wetten van de arbeidsmarkt. Het voorzien van een startkwalificatie aan niet werkenden is zinloos als er geen vraag is naar personeel.
Het is daarom dat een afgewogen beleid dient te bestaan uit beide componenten. De aanbodskant moetworden gefaciliteeerd door gerichte aquisitie te plegen in de binnenstad ten behoeve van werkstages en plaatsingen van personeel door middel van loonkostensubsidies. Uitvoering van deze aquisitie wordt neergelegd binnen de werkgeversbenadering Leeuwarden. Deze zal eveneens als agendalid worden uitgenodigd voor het werkgroepoverleg van Binnenstad Boppe.

Voor de vraagkant van de arbeidsmarkt heeft het ministerie van Sociale Zaken de beschikking over het Bijstand Besluit Zelfstandigen. Het besluit voorziet er onder meer in bedrijfskredieten en ondersteuning voor levensonderhoud te bieden voor mensen die niet in hun bestaan kunnen voorzien en voor diegenen die met werkloosheid bedreigd worden.
We streven ernaar in samenwerking met het Bureau Zelfstandigen Friesland minimaal 1 uitkeringsgerechtigde startende ondernemer per jaar te matchen aan het aanbod in de binnenstad.

Kosten project
De kosten van het project zijn nihil omdat het volledig past binnen het nu reeds uit te voeren beleid en werkwijze. Het is enkel de deelname aan de nieuwe projectstructuur die kansen biedt voor zowel de werkgeversbenadering Leeuwarden, het BZF en de startende ondernemers tot een succesvolle matching te komen.
Risico-analyse
Samenwerking en een actieve benadering zijn de kritische succesfactoren van dit project. Daarnaast is het een gegeven dat geen mens verplicht kan worden te gaan ondernemen om in zijn of haar levensonderhoud te voorzien. We hebben daarom onze resultaatverwachting naar nieuwe ondernemingen voortkomend uit de regeling met opzet laag gehouden.

Naam projectmodule
Vereniging voor commercieel onroerend goed binnenstad Leeuwarden
Inhoud project
De binnenstad van Leeuwarden maakt op dit moment een periode van grote dynamiek door. De uitvoering van het Zaailand, detailhandelsontwikkelingen en de problematiek rondom bereikbaarheid en parkeren. Dit zijn zaken die op korte termijn ook de belangen als vastgoedeigenaren raken.

Gemeente Leeuwarden en binnenstadondernemers werken zowel op beleids- als uitvoeringsniveau samen om de kwaliteit van het centrum te waarborgen. Een belangrijke gesprekpartner ontbreekt nog. Vastgoedeigenaren zijn niet collectief georganiseerd en hebben daardoor nog geen stem in de binnenstedelijke ontwikkelingen en kunnen hun gezamenlijke belangen niet naar voren brengen. Andere steden, zoals Haarlem, Den Bosch en Almere, laten zien dat een vereniging van vastgoedeigenaren een belangrijke rol kan vervullen.
Ook in Leeuwarden hebben de eigenaren van commercieel vastgoed een groot belang bij de verdere ontwikkelingen van de binnenstad en de verbetering van het kwaliteitsniveau.

De primaire doelstelling van de vereniging is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van eigenaren van vastgoed in het centrum van Leeuwarden. Hierbij moet het gaan om majeure ontwikkelingen in de binnenstad en hierop vanuit een eigen professionele visie invloed op uitoefenen zodat het vastgoedbezit wordt geoptimaliseerd. Dit moet resultaten opleveren ten aanzien van waardestijging, rendement, continu�teit en courantheid van het vastgoed

Uitwerking
Hoe kan de vereniging resultaten bereiken op deze doelstellingen? Hiervoor zullen een drietal taakstellingen moeten worden geformuleerd:
1. Gemeenschappelijke belangenbehartiging
2. Participatie in binnenstadsprojecten
3. Informatieoverdracht en uitwisseling � netwerken �

Het is van belang dat de eigenaren serieus worden genomen als gesprekpartner, net als de detaillisten. Door het collectief organiseren kan de vereniging meer invloed uitoefenen. Nu is het nog te veel versnipperd zodat de doelstelling moeilijk gerealiseerd kan worden.

Projectresultaat / procesvoorstel
Een vereniging die als serieuze gesprekpartner kan dienen voor de gemeente Leeuwarden met een actief en daadkrachtig bestuur. Kortom, een sleutelspeler aan tafel om nieuwe plannen mee te bespreken en om eventuele functiewijzigingen in bestemmingsplannen voor te bereiden.

Kosten project
Het project kan kostenneutraal worden uitgevoerd. De vereniging zal contributie innen van de leden. Er wordt uitgegaan van ongeveer 75 leden / stemmen. Wanneer de contributie wordt gesteld op � 200,- per stem dan zal er � 15.000,- per jaar aan contributie worden geheven. Uitgaven als secretariaat , bestuur en vergaderkosten , communicatie en projecten dienen hiervan bestreden te worden.
Risico-analyse
Er dient een kritische massa te zijn wanneer de vereniging wordt opgericht. Wanneer de vereniging te klein is, zal het nooit doorgroeien naar een volwaardige vereniging. Ook de kosten voor eigenaren dienen zo laag mogelijk te worden gehouden.

Naam projectmodule
Subsidies
Inhoud project
De gemeente Leeuwarden heeft gevraagd of er ook mogelijke subsidie bronnen zijn voor dit project met haar deelprojecten. Veel van de subsidie mogelijkheden in Nederland zijn niet bedoeld voor de detailhandel. Echter tal van fysieke ingrepen en voorzieningen met een toegevoegde waarde voor de economische positie van de binnenstad van Leeuwarden kunnen
subsidiabel zijn. Er zal aangetoond moeten worden dat het gaat om voorwaardenscheppende activiteiten die bijdragen aan de versterking van de binnenstad. Mogelijke subsidie bronnen zijn ISV, Kompas van het Noorden. Echter beide lopen eind 2009 af. De periode daarna moet nog worden ingevuld met betrekking tot de subsidievoorwaarden.

Subsidiegevers gaan steeds meer inzien dat juist in dit krappe economische klimaat, de detailhandel essentieel is voor de stedelijke ontwikkeling. Daarom zullen in de komende periode naar alle verwachting de subsidie voorwaarden worden bijgesteld zodat ook detailhandelsactvitieten mogelijk gesubsidieerd kunnen worden.

Op dit moment is nog niet te achterhalen welke voorwaarden voor welke activiteiten als voorwaarden zullen gelden. Echter, een goede optie is de Interreg subsidie. Wanneer dit project wordt gerelateerd aan de recreatieve versterking van de stad gepaard aan een buitenlandse partnerstad liggen er zeker mogelijkheden. Het gaat dan om de inzet het aantal recreatieve bezoekers aan de binnenstad van Leeuwarden te verhogen.. Dit kan binnen het kader van de Noordelijke Ontwikkelings As bijvoorbeeld met een stad als Oldenburg, Bremen of Hamburg.

Wij stellen u voor om onderstaand subsidie aan te vragen voor dit project.
Het totale pakket aan maatregelen kan worden gezien als maatregelenpakket voor de toeristische recreatieve versterking van de binnenstad van Leeuwarden. In het kader van Interreg worden projecten gesubsidieerd die het toeristisch recreatieve aanbod alsmede het culturele aanbod in de binnenstad versterken. Immers een hoge kwaliteit van het aanbod is complementair aan de toeristisch recreatieve waarde van de binnenstad.

Naast deze subsidie zien wij willen wij onderzoeken in hoeverre een bijdrage uit het ondernemersfonds mogelijk is. Wenselijk voor het draagvlak en commitment van de gevestigde ondernemers is het zeker. Met neme de ondernemers zijn gebaat met het pakket maatregelen dat we treffen voor de binnenstad.

Subsidie management
Het verkrijgen van een subsidie is maar ��n stap in het proces van subsidi�ring. Veel te vaak worden subsidies achteraf lager vastgesteld dan zij zijn toegekend. Oorzaak hiervan is het gebrek aan monitoring gedurende het project in hoeverre de uitvoering nog strookt met de uitgangspunten. Om hier geen onnodige verliespost te gaan oplopen is subsidiemanagement het aangewezen instrument ter voorkoming van onprettige verassingen. Een voortdurend contact met de subsidiegever en een dynamisch rapportagesysteem aan de subsidiegever is hierbij essentieel. Afspraken over rapportageformats ten behoeve van de subsidie zullen eveneens gebruikt worden om tussentijdse rapportages aan de stuurgroep Binnenstad Boppe! te informeren.
Kosten project
De kosten van het project vallen in twee delen uiteen. Het aanvraagproces kan gesteld worden op 20 dagdelen. Het subsidiemanagement zal een onderdeel zijn van de uitvoering van dit project en in die zin geen extra kosten met zich meebrengen. De aanvraag kosten waarschijnlijk subsidiabel en daarmee komt dit deelproject uit op nihil.
Risico-analyse
Ondanks de analyse dat het project in aanmerking kan komen voor een subsidie kan de aanvraag worden afgewezen.
Subsidiemanagement is weliswaar een belangrijke voorwaarde om risico�s met betrekking tot de definitieve vaststelling van de subsidiehoogte te beperken, maar een garantie is het niet.

Resultaten

Project Resultaat 2010

1. Aanbod verbreding – samenwerkingsovereenkomst / convenant- situatiematrix (12 X)
2. Bedrijfsfinanciering – vijf coachingstrajecten
3. Investeringspremieregeling – 20 ondernemingen
4. Stimuleringsregeling aanpassing winkelpuien – 8 historische puien of- 15 gevelreclames
5. Stadsvitrine service – 5 banners geplaatst
6. Wonen boven winkels – quick scan- herziening overeenkomst Stadsherstel+
7. Acquisitie detailhandel – 2 maal per jaar een actuele lijst van te acquireren bedrijven
8. Arbeidsmarkt – 10 plaatsingen personeel loonkosten subsidie- 1 bbz ondernemer
9. Vereniging van eigenaren – oprichting van een vve commercieel onroerend goed
10. Subsidies – een subsidieverzoek Interreg- bijdrage uit het ondernemersfonds

Conclusie

Het is de kracht van het integrale pakket van maatregelen dat tezamen het breekijzer vormt om de negatieve spiraal in de aanloopstraten te doorbreken. Het totaalpakket aan maatregelen zal, samen met de andere ontwikkelingen in de Leeuwarder binnenstad zorgen voor een binnenstad die aantrekkelijk, divers en onderscheidend is. Stadshart heeft deze modules ontwikkeld en zien samenwerken in een sterke en winnende formule.
De kracht zit in de combinatie en integraliteit van de projectmodules, het advies is dan ook om alle bovengenoemde projecten naast elkaar en in samenhang uit te voeren.

We gaan ervoor: Binnenstad Boppe!