Uitponden vergroot ongelijkheid starters: huurwoning verdwijnt, koopwoning onbereikbaar

(tekst: Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM U.A.)

Uitponden vergroot ongelijkheid starters: huurwoning verdwijnt, koopwoning onbereikbaar

De grootschalige verkoop van voormalige huurwoningen – het zogeheten uitponden – vergroot de ongelijkheid onder jongvolwassen starters op de woningmarkt. Dat blijkt uit nieuw NVM-onderzoek. Hoewel uitponden het koopaanbod vergroot en zorgde dat in 2025 een recordaantal koopstarters hun eerste woning konden kopen, raken lagere en middeninkomens juist verder achterop. “Deze uitkomsten onderstrepen dat uitponden leidt tot nieuwe knelpunten en dat beleidsmatige keuzes noodzakelijk zijn voor een beter functionerende en evenwichtigere woningmarkt,” aldus Lana Goutsmits-Gerssen, makelaar en voorzitter van NVM-Wonen.

Meer koopkansen, maar niet voor iedereen

In 2025 kochten 75.000 starters een woning via een NVM-makelaar; het hoogste aantal ooit. Door de grote uitpondgolf – in 2025 was één op de zes woningen een voormalige huurwoning – konden starters in dit piekjaar profiteren van het extra aanbod. Uitpondwoningen zijn vaak kleinere appartementen: 68% is een appartement en 59% daarvan is kleiner dan 70 m². Dat sluit goed aan bij de woonwens van veel starters. Van deze uitpondwoningen werd 64% gekocht door een starter. De hele groep alleenstaande starters kocht 18% meer woningen dan in 2020, waarvan jonge, alleenstaande stedelingen het meest profiteerden. Toch laat het onderzoek zien dat de extra kansen zeer ongelijk verdeeld zijn voor thuiswonenden met verhuiswensen. “Terwijl volgens WoON-onderzoek rond 935.000 ‘bankzitters’ dromen van een eigen zelfstandige woning, levert de uitpondgolf voor slechts een deel van deze woningzoekers extra kansen op. Anderen zien hun kansen juist afnemen,’’ ziet Lana Goutsmits-Gerssen.

Huren bereikbaar, kopen niet

Wanneer een huurwoning wordt uitgepond, verandert de woning niet, maar wel de doelgroep die er kan wonen. Dit blijkt op basis van ruim 7.600 uitgeponde woningen die tussen 2024 en 2025 via NVM-makelaars zijn verkocht en voorafgaand ook via een makelaar werden verhuurd. Voor een uitpondwoning met een mediane prijs van 400.000 euro is bij volledige financiering een bruto jaarinkomen van circa 84.500 euro nodig. Diezelfde woning was als huurwoning bereikbaar met een inkomen van ongeveer 53.500 euro (uitgaande van een maandelijkse bruto inkomenseis van drie keer de maandhuur). Dat verschil van ruim 30.000 euro per jaar vormt voor veel starters een onoverbrugbare kloof.

Contrast in middensector nog groter

Voor woningen die volgens de Wet betaalbare Huur in de gereguleerde middensector zouden vallen, is het contrast nog groter. Waar volgens de wettelijke huurprijzen een inkomen van circa 37.000 euro zou volstaan om te huren, is voor aankoop al snel 77.000 euro nodig. Deze woningen komen hierdoor bij een compleet andere doelgroep terecht dan met de wet werd beoogd. Daarom is volgens NVM herstel van evenwicht nodig tussen de beschikbaarheid van het aantal (nieuwbouw)woningen, de bereikbaarheid (voldoende inkomen om over de toetredingsdrempel te komen) en de betaalbaarheid: is de woning en zijn de maandlasten te betalen.

Krimpende huurmarkt, stijgende huren

De verkoopgolf heeft grote gevolgen voor de huurmarkt. Het aantal huurtransacties in de vrije sector lag eind 2025 38% lager dan een jaar eerder. In de middensector is het aantal verhuurde woningen in de vier grote steden zelfs met 50% tot 70% gedaald. Door het sterk afgenomen aanbod stijgen de huren in de vrije sector sneller dan ooit: in 2025 bedroeg de jaarlijkse huurprijsstijging bijna 10% van de absolute maandhuur. De gemiddelde huur kwam daarmee uit op ongeveer 1.660 euro per maand. Voor starters die zijn aangewezen op de huurmarkt wordt het aanbod dus kleiner én duurder.

Vermogen bepaalt kansen

Hoewel kopers op lange termijn vaak financieel beter af zijn door vermogensopbouw en fiscale voordelen, zijn de toetredingsdrempels hoog. Starters brachten volgens het Hypotheken Data Netwerk (HDN) in 2025 gemiddeld 45.000 euro eigen vermogen in. Zonder spaargeld of financiële steun van familie is kopen voor veel alleenstaanden nauwelijks haalbaar. Gerssen: “Waar een middeninkomen de woning eerst kon huren, is voor aankoop ineens een inkomen van anderhalf tot bijna twee keer modaal nodig. Dat vergroot de kloof tussen starters mét en zonder financiële buffer.” Het beeld is dubbel, erkent Gerssen: “Uitponden heeft het koopaanbod vergroot en sommige starters echt geholpen. Tegelijk zien lagere en middeninkomens hun kansen juist verdampen. Wie vermogen heeft, kan instappen en verder opbouwen. Wie dat niet heeft, blijft achter.”

Kans op gezinswoning verkleint

Per saldo profiteert vooral de jonge, stedelijke starter onder de 35 jaar met voldoende inkomen of eigen vermogen. Starters die buiten de stad een gezinswoning zoeken, zagen hun kansen juist afnemen. De eerste koopwoning is bij de meerderheid van de starters nog steeds een woonhuis – vaak een rijtjeshuis, liefst met een tuin – en geen appartement. Juist de groep ‘jonge stellen’ die een grondgebonden woning wil, zag het aanbod afnemen bij gebrek aan doorstroming en kon dus minder vaak instappen. Zo kocht in 2020 nog 75% van de starters een grondgebonden woning, nu is dat rond 60%.

Uitponden werkt drempelverhogend

“Uitponden verhoogt de toetredingsdrempel tot de woningmarkt,” concludeert Gerssen. “Het vergroot de ongelijkheid onder starters en draagt bij aan een groeiende tweedeling tussen wie kan kopen en wie noodgedwongen blijft zoeken in een steeds krapper wordende huurmarkt.” Het onderzoek – uitgevoerd door NVM-datadochter brainbay – laat zien dat beleid in combinatie met eerdere wetgeving, dat bedoeld was om huren betaalbaar te houden, via een afname van het huuraanbod en een verschuiving naar koop, onbedoeld nieuwe ongelijkheden creëert. Dit geldt vooral voor jongvolwassen starters zonder vermogen. Deze uitkomsten onderstrepen dat uitponden leidt tot nieuwe knelpunten en dat beleidsmatige keuzes noodzakelijk zijn voor een beter functionerende en evenwichtigere woningmarkt. Het rapport omvat tevens interviews met de specialisten Marcel Warnaar (Nibud), Thijs Konijnendijk (Capital Value) en laat drie jonge starters aan het woord over hun eigen praktijkervaringen.