Elco Brinkman: Oplossen woondrama is eenvoudig

(tekst: Bouwend Nederland)

Brinkman: Oplossen woondrama is eenvoudig

Afschaffen overdrachtsbelasting starters helpt woningmarkt

Iedereen ziet het om zich heen: in steeds meer voortuinen staan steeds langer ’te koop’-borden. ‘Dat beeld zien we ook terug in de cijfers: de verkoop loopt verder terug, de woningmarkt zit op slot en het wordt niet beter. Er moet een doorbraak komen; starters moeten weer kansen krijgen. We gaan onze kinderen toch niet opzadelen met een nieuwe woningnood?’ stelt Elco Brinkman, voorzitter van Bouwend Nederland, in een vooruitblik op de Woonvisie van Minister Donner.

‘Uit de laatste cijfers blijkt ook dat de doorstroom stokt, zonder starters. Dat is de situatie nu. Gevolg: mensen die niet in het juiste type huis zitten, krijgen daar voorlopig ook geen zicht op. Want we bouwen al niet eens genoeg om de woningen te vervangen die aan het eind van hun latijn zijn, zoals de kleine woningen uit de jaren ’50. Vervangende nieuwbouw loopt noodgedwongen achter. Grote boosdoener is natuurlijk de economische crisis met in het kielzog grote bezuinigingen en scherpe regels.’

‘Het probleem is groter dan alleen de vervanging. We bouwen ook veel te weinig in groeiregio’s, zoals de Randstad. Doorstromen is daar op zich al moeilijk en de aangescherpte eisen aan hypotheken stremmen de boel nog meer. Heel kwalijk, want die stilstand is niet alleen achteruitgang, het is regelrechte economische en ruimtelijke verloedering. We verwachten structurele maatregelen in de Woonvisie van minister Donner, want nu al lopen we een achterstand op die we niet meer inhalen. Donner stelde terecht dat er 75.000 tot 80.000 nieuwe woningen per jaar nodig zijn. Maar op dit moment worden die aantallen bij lange na niet gebouwd. We passen de woningvoorraad niet aan op de toekomst, niet in aantallen en niet qua samenstelling. Opgeteld is dit een groeiend maatschappelijk probleem dat zichzelf niet oplost.’

Simpel en gericht

Degenen die daar het meest last van hebben, zijn starters. Om het met precieze cijfers te illustreren: het aandeel van starters in het aantal woningverkopen is in twee jaar tijd teruggelopen van 21,6% naar 16,8%. Er komen dus veel minder mensen bij op de woningmarkt, zodat de doorstroming stokt. Zij zijn hard nodig op de woningmarkt, maar komen niet meer aan de bak. Daarom moet voor hen de overdrachtsbelasting afgeschaft worden. Netto levert dat de overheid zelfs geld op, maar veel belangrijker nog: het effect van zo’n simpele, gerichte maatregel is enorm voor iedereen die een ander huis wil’, legt Brinkman uit.

‘Met zo’n belastingvrijstelling voor die kwetsbare groep komen er snel veel meer mensen op de woningmarkt en daar draait het om. Dat is niet alleen goed voor de bouw, het is veel breder. Wat zien we nu? Het aantal verhuizingen daalt, minder starters komen op de woningmarkt en de woningprijzen dalen noodgedwongen, nota bene terwijl de economie groeit. Ten opzichte van drie jaar geleden liggen de prijzen al bijna acht procent lager en de daling zet verder door. Dus woningbezitters worden per saldo armer. Kortom: ellende op de woonmarkt. Iedereen blijft zitten waar ‘ie zit. De oorzaak ligt niet puur in de crisis: In 2009 verhuisden 122 duizend mensen minder dan in 2008. Dat is logisch voor die periode. Maar wat opvalt is dat de economie daarna langzaam herstelt terwijl het aantal verhuizingen in 2010 verder het dal in ging. Uit de cijfers over de eerste vier maanden van 2011 komt ook weer een daling naar voren: weer 1,6% minder vergeleken met een jaar eerder. En het einde is nog niet in zicht. Potenti�le huizenkopers maken nog steeds pas op de plaats, vaak tegen hun zin. Die stilstand op de woningmarkt is keiharde achteruitgang, terwijl die negatieve spiraal eenvoudig doorbroken kan worden.’

Nijpend
‘De behoefte aan woningen is er wel, alleen krijgen nog maar weinigen de financiering rond. Dat gaat voorlopig niet veranderen: banken en overheid blijven streng, ook gemeenten springen niet meer bij vanwege bezuinigingen. Dat is een blijvend probleem. Ondertussen wordt de vraag alleen maar nijpender. Mensen willen anders wonen, ook loopt het aantal eenpersoonshuishoudens verder op, zelfs in krimpgebieden. Daarnaast zijn er oude woningen die echt niet meer voldoen en dus vervangen moeten worden. Zelfs daarin lopen we per jaar steeds meer achterop, we komen tienduizenden, straks honderdduizenden woningen tekort. Er is dus een enorme en nog groeiende maatschappelijke opgave om te bouwen en tegelijkertijd om het voor starters makkelijker te maken.’

Beweging
‘Het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters is niet zomaar een vriendelijke maatregel. Door alle stilstand op de woningmarkt loopt de Rijksoverheid nu al miljarden mis aan overdrachtsbelasting. Wanneer je starters vrijstelt lijkt dat tekort verder op te lopen, maar je moet kijken naar het effect. Als veel meer starters met zo’n maatregel hun financiering wel rond kunnen krijgen, dan kunnen huizenbezitters of scheefwoners (huurders die in verhouding met hun inkomen te goedkoop wonen, red.) verhuizen, en zij betalen wel overdrachtsbelasting. Met 10.000 starters die kunnen verhuizen zet je bovendien 30.000 tot 50.000 andere verhuizingen in gang. Broodnodige beweging dus – en inkomsten voor de staatskas, waardebehoud voor huizenbezitters, investeringsvermogen voor woningcorporaties en voor bouwers, duizenden bouwvakkers die weer aan de slag kunnen. Dan is de bouwsector weer de economische motor, in plaats van een rem. Alle rapporten en onderzoeken van de laatste tijd tonen aan dat de bouw de economische groei nog steeds omlaag trekt. Dat is voor niemand in dit land goed.’

Knop om
‘Met beweging op de woningmarkt kunnen we ook serieus werk maken van de bredere, strategische maatschappelijke bouwopgaven: om Nederlanders het huis te bieden dat werkelijk past, moeten er per jaar 75.000 tot 80.000 woningen worden gebouwd. Oudere woningen moeten nodig energiezuiniger worden, zodat het huishoudgeld niet opgaat aan de alsmaar stijgende stookkosten – en we ernst maken met CO2-reductie. Met goede woningen op de goede plek houden we ook krimpregio’s aantrekkelijk, we zorgen voor werkgelegenheid en we voorkomen zo verloedering in veel zwakkere buurten. Daar is iedereen mee geholpen.’

‘We lopen straks tegen enorme problemen aan als we nu de boel laten stilstaan. Terwijl het zo simpel is om er iets aan te doen. We vragen niet om miljarden staatssteun. Het gaat nu om een eenvoudige, gerichte maatregel waarmee starters ’t meest geholpen zijn. Starters brengen de markt op gang. Vrijstelling voor hen is de knop die omgezet moet worden, zodat de hele zaak weer gaat lopen – en blijft lopen.’