PAL heeft grote zorgen over huurmarkt – Opnieuw eigen woningbedrijf?

(tekst: schriftelijke vragen van de fractie van de PAL/GroenLinks aan burgemeester en wethouders als bedoeld in artikel 41, eerste lid, van het Reglement van orde gemeenteraad van de gemeente Leeuwarden.)

Leeuwarden, 20 mei 2013

Geacht College,

Tot in de jaren negentig van de vorige eeuw had de gemeente Leeuwarden nog een zelfstandig Gemeentelijk Woning Bedrijf (GWB). Het GWB draaide slecht omdat de gezamenlijke, uit de verzuiling voortgekomen, woningstichtingen/-verenigingen via de grote fracties in de gemeenteraad hadden bedongen dat zij het eerste recht op nieuwbouw in de gemeente Leeuwarden hadden. Pas als zij hiervan afzagen kwam het GWB aan bod, wat dus, afgezien van vervangende nieuwbouw (Lineausstraten), niet gebeurde.

Hierdoor werd het GWB opgescheept met een sterk verouderend woningbezit met hoge onderhoudskosten. Bovendien schoven de woningcorporaties probleemhuurders zoveel mogelijk richting GWB, wat de rentabiliteit van het het GWB ook niet ten goede kwam.

Afstoten van het GWB leek dus voor de gemeente profijtelijk, ondanks het feit dat hiermee een belangrijk uitvoerend instrument in de volkshuisvesting uit handen werd gegeven.
Al die jaren was de gemeente wel goed genoeg garantieleningen voor de nieuwbouw van de woningcorporaties te verstrekken. Sinds de jaren negentig neemt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) deze taak voor zijn rekening.

Via meerdere fusies is het oorspronkelijk gemeentelijk woningbezit ondergebracht bij de wooncorporatie Elkien. De rest van het corporatiebezit in Leeiuwarden kwam in bezit van de wooncorporatie WoonFriesland (voorheen Corporatie Holding Friesland).

Beide corporaties zijn de enige zogenaamde ‘toegelaten instellingen’ die werkzaam zijn in de sociale volkshuisvesting in Leeuwarden en onder toezicht staan van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CVF).

De laatste jaren zijn er door de achtereenvolgende kabinetten maatregelen ( vennootschaps-belasting/bosbelasting/solidariteitsheffingen/scheefhuurdersheffing e.d.) genomen die de aanvankelijk sterke financiële posities van de corporaties sterk hebben ondermijnd. Bovendien kampen de corporaties met veel te hoge bedrijfslasten en directie(top)salarissen.

Afgelopen week berichtte het Waarborgfonds Sociale Woningbouw in een analyse van de meerjarenprognoses dat (hoofdzakelijk) ten gevolge van de regeringsmaatregelen het aantal nieuw te bouwen huurwoningen de komende vijf jaar met 40% zal dalen ten opzichte van het toch al magere vorig jaar. Bovendien zou in die periode de gemiddelde maandhuur met ruim 23% toenemen tot zo’n € 543.

Donderdag j.l. berichtte de Leeuwarder Courant dat Elkien fors snijdt in de reeds afgesproken nieuwbouwplannen. Voor de (toekomstige) gemeente Leeuwarden zou dat gaan dat om projecten in de dorpen Reduzum, Jirnsum en Grou en in de stad om de projecten Oldegalileën (terrein Bakker Postma) en Galileër Kerkstraat (bovenop in aanbouw zijnde P-kelder).

De geschetste ontwikkelingen baren de fractie van PAL GroenLinks grote zorgen.

Niet alleen voor de grote groep medeburgers die voor hun huisvesting afhankelijk is van goede betaalbare huurwoningen, maar ook voor de werkgelegenheid in de bouw- en aanverwante sectoren. De berichten dat bouwondernemingen en woninginrichters het water aan de lippen staat, worden steeds indringender. Loopt de bouwproductie nog verder terug dan zullen ook op zich gezonde bedrijven hun kernpersoneel moeten ontslaan. Het laat zich raden wat daar op termijn de gevolgen van zijn.

Reeds in december 2011 heb ik in een memo aan het college van b&w (zie Bijlage GWF) een aanzet gegeven tot een mogelijke oplossingsrichting voor de doorstroming op de lokale woningmarkt.
Na aanvankelijke positieve reacties uit de woningmarkt (banken/hypotheekverstrekkers, corporaties e.d.) heb ik moeten constateren dat zij alleen in een dergelijke constructie willen instappen als de gemeente alle risico’s voor haar rekening neemt. De “vrije (woning)markt” werkt tegenwoordig blijkbaar alleen als de overheid alle risico’s voor haar rekening neemt.

De hiervoor geschetste ontwikkelingen leiden tot de volgende vragen aan het college van b&w van Leeuwarden:

1. Kloppen de berichten over het afblazen van nieuwbouwprojecten in Oldegalileën en de Galileër Kerkstraat en zo ja, welke mogelijkheden ziet het college deze plannen alsnog te realiseren?

(Over het eventueel afblazen van de geplande nieuwbouw van huurwoningen in de dorpen Grou, Jirnsum en Reduzum mogen we ons tot 1 januari 2014 alleen maar zorgen maken, maar nog niet om een reactie van het college van Leeuwarden vragen. Wellicht kunt u ons via het college van Boarnsterhim toch informeren?)

2. Volgens de woningcorporatie WoonFriesland, daarbij ondersteund door Elkien, zijn de stichtingskosten van een sociale huurwoning tegenwoordig zo’n € 175.000 !
(zie Bijlage exploitatie voorbeelden I en II)
Bij een maximale jaarhuur van €6.600 zou dat een tekort opleveren van € 4.930 per jaar.
Volgens deze berekening kan er pas een sociale huurwoning worden gebouwd als er drie bestaande huurwoningen (met winst) kunnen worden verkocht om de onrendabele top van €91.000 van een nieuwbouwwoning te compenseren.
Aangezien de koopmarkt al jaren stagneert, stagneert volgens deze redenering ook de sociale nieuwbouw.

a. Hoe beoordeelt het college deze louter financiële redenering?
b. Hoe kijkt het college aan tegen de hoogte van de gemelde stichtingskosten van
een sociale huurwoning, terwijl er bijvoorbeeld in Jabikswoude goed geïsoleerde
huizen in de vrije sector voor €120.000 tot € 160.000 worden gerealiseerd.
c. Mocht deze rekenmethode kloppen, hoe krijgen we dan ooit nog één nieuwe
sociale huurwoning gerealiseerd?

3. Welke voordelen biedt de status van ‘toegelaten instelling’ van woningcorporaties nog ten op zichte van een ‘niet-toegelaten instelling’ in de sociale woningbouw, gezien alle belastingen en heffingen die de ‘toegelaten instellingen’ opgelegd hebben gekregen?

4. Kunnen ‘toegelaten instellingen’ in de sociale woningbouw via het WSW tegen een lagere rente financiering voor hun projecten krijgen dan ‘niet-toegelaten instellingen’ als gemeenten bij de Bank Nederlandse Gemeenten?

5. Is het college met mij van oordeel dat wij als gemeente voor de uitvoering van het (sociaal) volkshuisvestingsbeleid veel te afhankelijk zijn geworden van twee corporaties die eigenmachtig lijken te kunnen besluiten of ze met de gemeente afgesproken projecten al dan niet zullen uitvoeren?

6. Is het, afgezien van de politieke wenselijkheid, juridisch mogelijk een gemeentelijk Gemeentelijk Woning Bedrijf (GWB) op te richten en zo ja, welke voor- en nadelen
kleven er aan een dergelijk ‘niet-toegelaten instelling’ in de sociale woningbouw?

7. Zijn er in den lande nog ‘niet-toegelaten’ Gemeentelijke Woning Bedrijven in werking, dan wel in oprichting en zo ja, kan het college een overzicht van geven van hun resultaten c.q. vorderingen?

8. Hoeveel wooneenheden verhuurt de gemeente op dit moment in de sociale sector en hoeveel daar buiten?

9. Is het college bereid te onderzoeken wat de voor- en nadelen zijn van een eventuele (her-)oprichting van (een vorm van) een Gemeentelijk Woning Bedrijf en dat aan de raad te rapporteren?

10. Welke andere effectieve mogelijkheden ziet het college om de lokale woningmarkt uit de stagnatie halen?
Met vriendelijke groet,

Piet van der Wal

cultuur middenstanders zakelijk