NVM: Woningmarkt verder onder druk door scherpe financieringseisen

(tekst: NVM)

Woningmarkt 1e kw verder onder druk door scherpe financieringseisen

Laagste verkoopaantallen sinds dieptepunt crisis

Woningmarkt in eerste kwartaal verder onder druk door scherpe financieringseisen

NVM wil dialoog met banken over ‘doorgeschoten’ hypotheekeisen

Nieuwe werkelijkheid woningmarkt: Vertrouwen consument herwinnen

Nieuwegein, 7 april 2011 – De Nederlandse woningmarkt klom in het eerste kwartaal van 2011 nog niet uit het dal. Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen bleef steken op 21.536. Hiermee is het een van de slechtste kwartalen sinds het dieptepunt van de economische crisis. De prijs van de gemiddeld verkochte woning lag met 227.000 euro 1% lager dan het voorgaande kwartaal. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het eerste kwartaal van 2011, die vandaag is gepresenteerd.

De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig

Het eerste kwartaal scoort normaal gesproken circa 7,7% lager dan het vierde kwartaal van het jaar daarvoor. Het afgelopen kwartaal dook daar met 14,3% minder transacties fors onder. Dit is mede het gevolg van het relatief goede laatste kwartaal van 2010, maar niettemin zorgwekkend. NVM-voorzitter Ger Hukker: ‘Terwijl de economie weer aantrekt, blijven consumenten op de woningmarkt afwachtend. Aan bijvoorbeeld de bezoekersaantallen op Funda zien we dat de verhuisbehoefte groot is, maar dat kopers uiteindelijk de stap toch niet durven te zetten. We zullen het vertrouwen van de consument moeten herwinnen. Dat is een uitdaging voor alle partijen op de woningmarkt, zowel overheid als bedrijfsleven.’

Het aantal transacties van 21.536 is vergelijkbaar met het slechte derde kwartaal van 2010 en daarmee ��n van de minste kwartalen sinds het dieptepunt van de kredietcrisis (eerste kwartaal 2009: 19.457 verkopen).

Ook in vergelijking met een jaar eerder is het aantal transacties gedaald, met in totaal 5,7%. Het totaal aantal woningverkopen – dus inclusief niet-NVM-makelaars – kwam afgelopen kwartaal naar schatting uit op 29.000.

Maatregelen missen samenhang
NVM-voorzitter Ger Hukker is bezorgd over de aanhoudende malaise op de woningmarkt. ‘We hadden al voorspeld dat de kleine ‘eindejaarsrally’ van 2010 niet blijvend zou zijn. Kopers blijven afwachtend en worden bovendien ontmoedigd door bijvoorbeeld het kieskeurige gedrag van banken, de financieringsproblemen bij particuliere erfpacht en het ontbreken van maatwerk richting consument. Hierdoor krijgen veel potenti�le kopers hun hypotheek niet rond. Los van die maatregelen zien wij, de onder huizenkopers meest populaire rentevariant, van 10 tot 30 jaar vast, de rente afgelopen maanden fors stijgen, waarbij ook de toetsrente van de Nationale Hypotheek Garantie sterk is toegenomen.’

Volgens Hukker ontbreekt het aan regie in de maatregelen die thans rond de financiering van woningen worden genomen. Op aandringen van het Nibud hebben de banken hun kredieteisen met ingang van dit jaar aangescherpt. ‘Deze maatregelen zijn op zich niet altijd verkeerd, maar missen samenhang en versterken elkaar vaak negatief. Het stringente financi�le beleid van na de crisis treft hiermee vooral woningzoekenden, maar inmiddels ook woningbezitters die hun hypotheek willen aanpassen. Onder meer de lagere inkomensgroepen en zelfstandig ondernemers worden serieus gedupeerd. Het kan toch niet de bedoeling zijn dat hele groepen op een onrechtvaardige manier worden uitgesloten?’

Hypotheek moet weer maatwerk worden
De NVM houdt de bancaire sector medeverantwoordelijk voor de huidige situatie op de woningmarkt. Hukker: ‘Ze zijn doorgeschoten in hun risicomijdend gedrag. Op deze manier worden eerder problemen gecre�erd dan opgelost. Zolang de woningmarkt blijft kwakkelen, zal er nooit sprake zijn van echt economisch herstel in deze sector. De NVM probeert de banken ervan te overtuigen dat het echt anders moet en ook anders kan en wil hierover een open discussie voeren. Banken moeten terug naar meer maatwerk en per geval beoordelen of een consument kredietwaardig is. Ze moeten binnen de gestelde kaders ‘AFM-proof’ opereren, in plaats van consumenten over ��n kam te scheren. Het zou de Nederlandse Vereniging van Banken sieren als ze een dergelijke oproep zou doen aan haar leden. Daarover willen we zo snel mogelijk met de NVB aan tafel.’

Prijzen verder onder druk
De woningprijzen stonden het afgelopen kwartaal verder onder druk. De gemiddeld verkochte woning leverde in het eerste kwartaal 227.000 euro op. Dit is 1% lager dan het voorgaande kwartaal en 1,6% lager dan een jaar geleden. Dit is nog altijd wel hoger dan op het dieptepunt van de woningmarkt (eerste kwartaal 2009), toen de prijs van de gemiddeld verkochte woning niet boven de 219.000 euro uit kwam. Hukker: ‘Bij alle woningtypen liggen de prijzen lager dan zowel een kwartaal als een jaar geleden.

Goedkope woningtypen hebben het meeste te lijden onder de prijsdruk, wat overigens voor starters op de woningmarkt weer een voordeel is. Zij krijgen meer huis voor minder geld en het aanbod is groot.’

Woningen staan doorgaans 9 maanden te koop
Halverwege het eerste kwartaal stonden 142,5 duizend woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale markt gaat het om naar schatting 192 duizend woningen in aanbod. Een kwart van het aanbod bestaat uit vrijstaande woningen, appartementen beslaan 28,4% van het aanbod. Gemiddeld staat een woning in het aanbod nu 268 dagen, ofwel bijna 9 maanden, te koop. Voor vrijstaande woningen is de looptijd van het aanbod gemiddeld zelfs een jaar.

Afgelopen kwartaal werden relatief meer appartementen verkocht dan in het voorgaande kwartaal (32,4% ten opzichte van 31,8% in Q4-2010). Tussenwoningen werden slechter dan gemiddeld verkocht, voor vrijstaande woningen was er iets meer animo.

Looptijd van het aanbod

Ook de tijd die het kost om een woning te verkopen, de zogenoemde verkooptijd, nam het afgelopen kwartaal toe. De verkooptijd van de gemiddelde woning bedroeg 145 dagen. Tussenwoningen werden sneller verkocht dan appartementen (respectievelijk 118 en 128 dagen). De verkooptijd van vrijstaande woningen bedraagt 238 dagen.

NVM-voorzitter Hukker benadrukt dat woningverkopers zelf grote invloed hebben op de verkoopbaarheid van hun woning. ‘Zet je woning op een aantrekkelijke manier in de markt, laat alles er piekfijn uit zien en zet in op een realistische vraagprijs. Wie zijn woning te hoog in de markt zet, is vroeg of laat gedwongen om de prijs een of meerdere keren bij te stellen en is uiteindelijk slechter af. De NVM-verkoopmakelaar kan daarbij adviseren.’

Groningen scoort beter dan Randstad
Regionaal is er sprake van flinke verschillen. De provincie Groningen, vooral gedomineerd door de stad Groningen, kent in het eerste kwartaal 2011 een toename van het aantal woningverkopen in vergelijking met een jaar eerder van 10%. Heel anders is het beeld in de provincies binnen de Randstad. In Utrecht en Noord-Holland daalde het aantal verkopen met 9% in vergelijking met een jaar eerder, Zuid-Holland met 10%. Naast de aantallen zijn ook de prijzen in de provincies Utrecht en Noord-Holland in vergelijking met een jaar eerder sterker gedaald dan het landelijke gemiddelde. Het gaat om een daling van 3,8% in de provincie Utrecht en 3,6% in Noord-Holland. Ook de provincie Noord-Brabant kende een sterker dan gemiddelde prijsdaling van 3,6%.

Vooruitzicht 2011: Nog geen herstel
De vooruitzichten over de rest van het jaar 2011 zijn vooralsnog gematigd. De woningmarkt moet wennen aan een nieuwe werkelijkheid. Hukker: ‘De NVM verwacht een lichte verbetering door het seizoen in het tweede kwartaal, maar we vrezen dat de verkopen van vorig jaar niet worden gehaald. Let wel, we praten nu over aantallen onder de 125.000, terwijl er v��r de crisis in een jaar gemakkelijk 200.000 woningen werden verkocht. Ook de prijzen zullen dit jaar verder onder druk blijven staan. We houden rekening met een terugval tot 5%.’

Meer woningen van de markt gehaald
Opvallend is dat het aantal woningen dat door verkopers van de markt wordt gehaald, blijft toenemen. In het afgelopen kwartaal verdwenen ruim 12.700 woningen van de koopwoningmarkt. Woningen die binnen twee weken opnieuw op de markt worden aangeboden, zijn hierin niet meegeteld. Niet eerder werden in ��n kwartaal zo veel te koop staande woningen van de markt gehaald. Vooral appartementen verdwijnen op deze manier van de markt. Hukker: ‘Het gaat hierbij vaak om verkopers die er uit moedeloosheid voor kiezen om hun woning voorlopig maar niet te verkopen.

Ze blijven zitten waar ze zitten, ook al past hun huidige woning eigenlijk niet meer bij hun situatie. Het is ook waarschijnlijk dat een deel van de ingetrokken woningen wordt verhuurd is of te huur wordt aangeboden.’

Makelaardijomzet stabiel
Na het desastreuze jaar 2009 hebben NVM-makelaars de omzet in het afgelopen jaar weer enigszins zien herstellen. De totale omzet van NVM-makelaars bedroeg in 2010 circa 720 miljoen euro, een lichte stijging van 4,5%. Voor een deel is dat noodgedwongen ten koste gegaan van de werkgelegenheid in de branche. Het aantal fte’s bij de kantoren is gedaald met 4,8 procent. Het aantal bij de NVM aangesloten makelaarskantoren bleef met 2.796 praktisch gelijk aan vorig jaar.