Rentekosten bouwgrond Zuidlanden 300.000 euro per maand

(tekst: brief van gemeente Leeuwarden aan VVD-fractie over risico’s bouwgrond)

VVD-fractie

T.a.v. dhr. W. Feddema

C.c. raadsleden

Stand van zaken, risico’s grondposities en woningbouwprogramma’s

4065

SOB

Strategie en bedrijfsvoering

(058) 233 85 75 R.J.A. Vrancken

31 maart 2009, verzonden:

Geachte heer Feddema,

Naar aanleiding van een besloten bijeenkomst op 2 maart jl. over de gevolgen van de economische ontwikkelingen voor de woningmarkt met bouwers, makelaars, projectontwikkelaars en raads- en collegeleden heeft u namens de VVD-fractie ons om informatie gevraagd. Uw vragen hebben betrekking op de risico’s en gevolgen voor de grondexploitaties en PPS-constructies voor de woningbouw in Leeuwarden.

In uw brief van 4 maart 2009 geeft u aan dat deze niet openbaar is. U heeft er nadien voor gekozen uw brief in de openbaarheid te brengen. Om die reden zullen wij de beantwoording van uw verzoek eveneens openbaar afdoen en alle raadsleden onze antwoorden op uw vragen doen toekomen.

Onderstaand gaan wij nader in op de door u voorgelegde vragen.

Wat zijn de gebruikte parameters (b.v. looptijd, rente, inflatie, uitgiftetempo) die liggen onder de verschillende grondexploitaties en PPS-constructies voor de woningbouw?
Welke parameters en uitgangspunten staan in de huidige tijd onder druk? Welke gevolgen heeft dit voor de gemeente (planning, kosten, etc.)?

De gebruikte parameters woningbouw in de laatste door de raad vastgestelde gemeentelijke hercalculaties zijn:

kostenstijging 3%,
opbrengstenstijging 2%,
rente omslagpercentage 4,75%.
Voor het op prijspeil brengen van de kosten en opbrengsten van 1 januari 2008 naar 1 januari 2009 wordt gekeken naar de daadwerkelijke inflatie op basis van met name CBS-cijfers. Het (omslag)rentepercentage is verlaagd naar 4,5%. Bij de hercalculaties 2009 wordt rekening gehouden met marktontwikkelingen.

Over de grondexploitaties van de PPS-en Blitsaerd, De Zuidlanden en Kenniscampus kunnen we slechts als aandeelhouder antwoorden en uiteraard over hetgeen in onze eigen boekhouding staat, zoals de Grondbank.

Voor De Zuidlanden en Blitsaerd zijn er jaarlijks afzonderlijke informatiebijeenkomsten waarop de raad wordt bijgepraat. Onlangs bent u ge�nformeerd over de actuele stand van zaken Blitsaerd. Rond de zomervakantie wordt weer een bijeenkomst georganiseerd over De Zuidlanden.

De hercalculaties 2008, vastgesteld door de raad in juni 2008, kennen de volgende looptijden:

In 2008 zijn in deze gebieden/PPS-en de volgende aantallen woningen gerealiseerd:

– Vrijheidswijk ZW 63

– Zuiderburen 149

– Blitsaerd 26

– De Zuidlanden 47.

Voor het gebied Vrijheidswijk Zuidwest (Eeburg) zijn de laatste 72 woningen in de verkoop. De belangstelling voor dit project is dusdanig groot dat NWF zelfs overweegt om uitgifte via verloting te laten verlopen.

De verkoop van woningen in De Zuidlanden verloopt langzamer dan verwacht, waardoor voorzien wordt dat de ontwikkelaars deelprojecten in kleinere eenheden zullen opknippen en delen mogelijk zullen herontwikkelen. Met name de verkoop van projectmatig ontwikkelde twee-onder-��n kap en vrije sectorwoningen verloopt stroef.

Dit voorjaar gaat in Techum de bouw van twee projecten van start met in totaal 36 woningen en is een derde in voorbereiding. Daarnaast zijn in Techum 25 vrije sectorkavels in ontwikkeling waarvan een aantal inmiddels in aanbouw is genomen.

Voorstellen voor aanpassing van de looptijden van de grondexploitaties zullen in juni aan de raad worden voorgelegd als onderdeel van de hercalculaties 2009.

Wat zijn de verliezen c.q. kosten (b.v. rente) op de eigen grondposities en gedeelde grondposities? Ook met de risico’s in de komende jaren doorgerekend. Wat zijn de rentekosten van de gemeente (al dan niet in samenwerkingsconstructies)? Bij het project Meerstad in Groningen zijn de rentekosten bijvoorbeeld * 800.000,– per maand!

De boekwaarden per 31 december 2008 voor de gemeentelijke woningbouwcomplexen waren als volgt:

– Vrijheidswijk ZW * -2,610.635

– Vrijheidswijk Centrum * -250.601

– Zuiderburen * -4.792.052

– Wirdum Hikkemieden * 1.065.535

– Totaal * -6.587.753.

Voor de duidelijkheid, een negatieve boekwaarde is voordelig voor de gemeente want dit betekent dat geen sprake is van renteverliezen. Dit houdt in dat het renterisico in de eigen lopende woningbouwexploitaties op dit moment in zijn totaliteit niet aanwezig is.

De voor De Zuidlanden aangekochte gronden, die in de Grondbank zitten, hebben een boekwaarde van * 74,4 miljoen. Hieraan wordt jaarlijks een overeengekomen rentepercentage van 5,1% aan toegevoegd. Dit komt neer op rentekosten van ruim * 300.000,– per maand. Contractueel is GEM De Zuidlanden verplicht deze rentekosten te vergoeden bij afname van de grond. De * 74 miljoen moet beoordeeld worden in relatie met de daarbij behorende grondvoorraad. Dit resulteert in een m2 prijs per 1 januari 2009 van * 25,16. Dit is op dit moment een marktconforme grondprijs.

Welke bijdragen vanuit de grondexploitaties, zoals de bovenwijkse voorzieningen en de haak om Leeuwarden staan onder druk door teruglopende bouwproductie? Wat zijn daarvan de consequenties?

De bijdrage Haak vanuit GEM De Zuidlanden is contractueel vastgelegd en door gemeente opvraagbaar zodra dit nodig is. De bijdragen bovenwijks vanuit Blitsaerd en De Zuidlanden zijn gekoppeld aan de grondverkopen en lopen om die reden achter op eerdere ramingen. De uitnamen uit de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen worden steeds afgestemd op de laatste ramingen. Daarbij wordt rekening gehouden met de onzekerheid van het tijdstip waarop de bijdragen daadwerkelijk gestort worden in deze reserve.

In het contract met GEM De Zuidlanden is de bijdrage bovenwijks op * 13,61 per vierkante meter uitgeefbaar bepaald, waarbij de grondexploitatie een neutraal eindresultaat als uitgangspunt heeft. Overeengekomen is dat indien het financi�le resultaat van de GEM negatief is of dreigt te worden, het bedrag van * 13,61 door de vennotenvergadering van de GEM kan worden verminderd, echter nimmer op een lager niveau dan * 6,80 per vierkante meter. Het door de GEM per vierkante meter aan de gemeente af te dragen bedrag wordt jaarlijks in de vennotenvergadering vastgesteld.

Door de CV/BV Blitsaerd wordt * 4,54 per vierkante meter verkochte grond afgedragen.

Conclusie is dat de stortingen in de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen door de achterblijvende grondverkopen vooreerst lager zullen uitvallen maar dat de onttrekkingen hierop worden afgestemd. Het saldo van de reserve per 1 januari 2009 is voldoende om de in 2009 tot en met 2011 voorziene onttrekkingen af te dekken.

Kan het college een aantal scenario’s (b.v. als de crisis 1, 2, 3 of 5 jaar aanhoudt) voor de grondexploitaties en PPS-constructies voor de woningbouw door (laten) rekenen, zodat de (financi�le) consequenties voor de gemeente inzichtelijk zijn? Wat zijn de uitkomsten voor de verschillende grondexploitaties en PPS-constructies voor de woningbouw?

Ten behoeve van de bepaling van het benodigd weerstandsvermogen wordt een berekening gemaakt van het effect van vertraging (marktrisico). Daar wordt rekening gehouden met het risico voor vertraging van 1 tot 1,5 jaar. Omdat de eigen woningbouwlocaties in zijn totaliteit een voordelige (= negatieve) boekwaarde hebben, loopt de gemeente hier geen risico. Het werken met scenario’s heeft voor de eigen grondexploitaties dan ook geen toegevoegde waarde.

Door de CV/BV Blitsaerd wordt veel aandacht besteed aan het minimaliseren van de financi�le risico’s, o.a. door uitgekiend financieel management. De gemeente loopt als deelnemer in deze onderneming daardoor slechts een beperkt risico. In eerdergenoemde informatiebijeenkomst over Blitsaerd bent u onlangs ge�nformeerd over de actuele stand van zaken.

De aandeelhouders van De Zuidlanden hebben een traject van herori�ntatie op de strategische ontwikkeling van De Zuidlanden ingelast inzake de plannen na realisatie van Techum, Jabikswoude en Wiarda. De uitkomsten hiervan zullen in de vorm van een geactualiseerd Masterplan ter vaststelling aan u worden aangeboden. Naar verwachting zal dit in de tweede helft van 2009 gebeuren.

Binnen de PPS 3 PLUS B.V. wordt niet met een grondexploitatie gewerkt maar met een basisrekenmodel waarmee de projecten vooraf worden doorgerekend. Door de aandeelhouders worden tranches van projecten vastgesteld waarbij als uitgangspunt wordt gehanteerd dat deze financieel minimaal neutraal moeten zijn. De woningprojecten worden uitgevoerd door Consortium Noord B.V. waarin de gemeente niet participeert. Daar berust in principe ook het risico.

In de samenwerkingsverbanden van Blitsaerd, PPS 3 PLUS en De Zuidlanden is de verdeling van risico’s contractueel geregeld. Op dit moment spelen er risico’s in De Zuidlanden. Dit heeft te maken met het feit dat de gemeente de gronden verwerft en daardoor een afzetrisico loopt. Daarnaast is vanwege de financieringsconstructie bij de Bank Nederlandse Gemeenten sprake van garantstelling door de gemeente. Hoewel zeker niet acuut is het risico bepaald op * 2,9 miljoen. Afdekking van dit risico gebeurt middels de Reserve Grondexploitaties.

Welke mogelijkheden ziet het college om met de investeringen te schuiven, die van grote invloed zijn op het resultaat van de grondexploitaties? Welke gevolgen heeft dit?

Door de gemeente wordt zoveel mogelijk gestuurd op cashflow. Omdat de eigen grondexploitaties voor woningbouw in zijn totaliteit een voordelige boekwaarde hebben, is het nog niet noodzakelijk om met investeringen te schuiven.

In de beantwoording van een eerdere vraag is al aangegeven dat de CV/BV Blitsaerd door financieel management het risico zoveel mogelijk probeert te beheersen. Dit geldt ook voor de GEM De Zuidlanden. Het is echter niet altijd wenselijk of mogelijk om investeringen vooruit te schuiven. Zo zijn binnen De Zuidlanden investeringen in de stadsas gekoppeld aan het uitvoeringstempo van de Haak om Leeuwarden.

Welke mogelijkheden ziet het college om te schuiven met de planning van bepaalde typen woningbouw (b.v. naar voren halen van vrije kavels of sociale/goedkope koop), waar nog wel vraag naar is?

In de eigen grondexploitaties is het bijna niet mogelijk om te schuiven met bepaalde typen woningbouw. De uitvoering hiervan is al te ver gevorderd (Zuiderburen, Vrijheidswijk Zuidwest), ligt privaatrechtelijk vast of sluit al goed aan op de marktvraag (Wirdum Hikkemieden) waardoor ons inziens aanpassing niet aan de orde is.

In de PPS-en De Zuidlanden en Blitsaerd speelt het schuiven met woningtypen wel. Zoals bij u bekend, wil De Windgroep in Blitsaerd haar projectmatige woningen aan de Blitsaerderleane als vrije kavels uitgeven. Wij willen hier aan meewerken om de woningbouw zoveel mogelijk op gang te houden en omdat deze herontwikkeling inspeelt op de markt. Om de ruimtelijke kwaliteit te kunnen blijven waarborgen is wel een aanvulling gemaakt op het beeldkwaliteitsplan en de welstandsrichtlijnen. Dit is onlangs ter vaststelling aan u voorgelegd.

Ook in Techum ligt er een voorstel om te schuiven met woningtypen. Het aantal uit te geven vrije sectorkavels is daar verhoogd. Op de beurs Huis & Tuin bleek hiervoor de nodige belangstelling te bestaan.

Binnen 3 PLUS is sprake van de herontwikkeling van de locatie Eeskwerd. Dit maakt onderdeel uit van de visie voor het Dokkumer Ee-gebied waarover u binnenkort wordt ge�nformeerd.

Welke (financi�le) gevolgen heeft de huidige ontwikkeling voor de gemeente in relatie tot de gemeentelijk ‘grondbank’ voor GEM De Zuidlanden?

Door rentetoevoeging stijgt de boekwaarde en wordt de kostprijs van de grond voor de GEM hoger.

Zoals hiervoor is aangegeven is de GEM verplicht de gronden met bijbehorende kosten bij afname te vergoeden, zodanig dat het resultaat van de Grondbank uiteindelijk * 0 is.

De huidige vierkante meterprijs van * 25,16 van de gronden in de Grondbank is zeker nog marktconform.

In z’n algemeenheid willen wij over de risico’s op de grondexploitatie en de afdekking hiervan opmerken dat de huidige stand van de Reserve Grondexploitaties voldoende is. In de Jaarrekening 2008 hebben wij u bij de paragraaf grondbeleid gemeld dat de omvang van deze reserve per 31 december 2008 * 14,9 miljoen bedraagt. De omvang van de risico’s per die datum bedroeg * 8,9 miljoen. Wel is als gevolg van de economische situatie het risico op het totaal van de grondexploitaties (dus inclusief bedrijfslocaties) toegenomen. Met name de marktrisico’s en de gronden die nog niet in exploitatie zijn genomen laten het benodigd weerstandsvermogen toenemen tot * 11,7 miljoen.

In de Programmabegroting 2009 en volgende jaren is een afdracht aan het SIOF/algemene reserve opgenomen, waarbij in 2009 een extra afdracht van * 1,8 miljoen aan het SIOF is voorzien ter compensatie van een tweetal jaren waarin de afdracht niet kon plaatsvinden. Vooralsnog wordt nog uitgegaan van de jaarlijkse afdracht aan SIOF en algemene dekkingsmiddelen. Uiteraard wordt dit jaarlijks beoordeeld in relatie tot het risicoprofiel. Vanzelfsprekend is de economische situatie hierop van invloed.

Welke ruimte is er ‘vrij’ in te markt te zetten en voor marktpartijen die nog wel mogelijkheden zien voor het bouwen van woningen, maar die geen grondposities hebben? Welke grondposities nemen de woningbouwcorporaties in?

Door bouwclaims en compensatieafspraken zijn er op dit moment zeer weinig mogelijkheden voor de gemeente om de weinige locaties die de gemeente zelf ontwikkeld aan anderen toe te delen. Zonodig wordt bij achterblijvende acties van partijen druk gezet op de uitvoering. De ontwikkeling terug nemen en aan een ander toedelen zou daarbij een mogelijkheid zijn, die per geval onderzocht moet worden.

Bij de randvoorwaarden die door de gemeente worden meegegeven aan de ontwikkelende partijen wordt ook gekeken naar het woningbouwprogramma. Het door u vastgestelde woonplan is daarbij leidend.

Het staat de markt uiteraard ook vrij om zelf locaties te (her)ontwikkelen. De gemeente stelt daarbij de randvoorwaarden vast en kan in bepaalde gevallen financi�le ondersteuning bieden vanuit de Stimuleringsregeling Stedelijke Woonkwaliteit uit 2008. Deze regeling is gevoed vanuit het restant ontwikkelsubsidie uit ISV 2, middelen uit BLS 2 en nog resterende stadsvernieuwingsmiddelen.

Met beide corporaties zijn prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2006 tot en met 2009. Invulling hieraan wordt gegeven door herontwikkeling van locaties die in het bezit zijn van de corporaties zelf (bv. in de Vrijheidswijk, Bilgaard, Boomgaardstraat etc.) door locaties die door de gemeente worden aangeboden (bv. schoollocaties, Zuiderburen, MFC’s), die door hen zelf zijn verworven of die door de GEM De Zuidlanden zijn aangeboden (Techum, Jabikswoude).

WoonFriesland participeert in Consortium Noord B.V. die in het kader van de PPS 3 PLUS locaties verwerft en inbrengt. Zo is in Lekkum een locatie verworven waarop in 2010 in totaal 14 huur- en koopwoningen worden ontwikkeld.

Daarnaast verwachten wij als VVD Leeuwarden van het college van B&W een plan van aanpak met maatregelen naar aanleiding van de bijeenkomst van 2 maart a.s.. Graag zouden wij zien dat u daar in ieder geval ingaat op de volgende mogelijkheden: woonsubsidie, starterslening (woonsubsidie is slechts van toepassing op koopwoningen tot * 163.000,–), koopgarant of huurkoop, dubbele woonlasten (2 jaar of langer), etc..

Uw vraag omtrent de starterslening en de woon- c.q. koopsubsidieregeling sluit aan op de door u ingediende motie in november 2008. Hierbij gaat het om een notitie over het invoeren van startersleningen in Leeuwarden; de nut/noodzaak, voor-/nadelen, (on)mogelijkheden, kosten en dekking ect. Hiervan. De notitie geeft de afweging aan omtrent de starterslening in verhouding tot overige startersregelingen zoals de koopssubsidie en maatschappelijk gebonden eigendom, waaronder de regelingen als koopgarant en huurkoop vallen. Conform de motie wordt deze notitie met toelichtende brief separaat aan de raad toegezonden nog v��r de discussie over de kaderbrief in 2009

Naar aanleiding van de bijeenkomst van 2 maart jl. hebben wij besloten een Platform Aanpak Woningmarkt Leeuwarden in het leven te roepen. In dit platform zijn corporaties, ontwikkelaars, makelaars en andere partijen op de Leeuwarder woningmarkt vertegenwoordigd. Dit platform krijgt de rol van denktank waarin informatie wordt uitgewisseld, oplossingen en maatregelen worden bedacht en adviezen worden opgesteld die kunnen leiden tot bijsturing van het gemeentelijke woningbouwbeleid. Verder kan dit platform bijdragen aan een betere afstemming van de maartregelen die de verschillende partijen willen en kunnen nemen om de huidige situatie op de woningmarkt het hoofd te bieden. Ook kunnen hier initiatieven en woningbouwprojecten die spelen bij elkaar worden gebracht zodat onnodige concurrentie kan worden tegengegaan.

De maatregelen en adviezen die uit dit platform voortkomen zullen worden gepresenteerd in het reeds langer bestaande Platform Wonen. Hierdoor vindt een verbreding plaats naar de partijen die geen zitting hebben in het Platform Aanpak Woningmarkt Leeuwarden.

De uitkomsten van de discussiebijeenkomst van 2 maart jl. hebben er ook toe geleid dat wij in het Uitvoeringsprogramma van het Woonplan komen met extra maatregelen en een nadere prioritering van de te nemen maatregelen. Dit Uitvoeringsprogramma Woonplan zal samen met de Woningmarktmonitor 2008 binnenkort aan u worden voorgelegd.

In uw brief kondigt u aan onze antwoorden te laten agenderen voor een (besloten) vergadering van de Commissie Stadsontwikkeling. Wij zijn uiteraard bereid onze antwoorden in deze vergadering nader toe te lichten en met u van gedachten te wisselen over dit onderwerp.

Hoogachtend,

burgemeester en wethouders van Leeuwarden,

burgemeester,

secretaris,

Blad

4065