Pak van 33 maatregelen en positivisme moeten woningmarkt redden (video)

Als gevolg van de kredietcrisis loopt ook in Leeuwarden de productie van nieuwbouwwoningen vast en stagneren zowel de verkoop als de prijzen van woningen. De gemeente Leeuwarden wil samen met tien marktpartijen dit tij keren en heeft als Platform Aanpak Leeuwarder Woningmarkt een dik pakket maatregelen opgesteld, die vanmiddag tijdens een persconferentie werden gepresenteerd. De belangrijkste geschutsstukken zijn meer afstemming, versnelling van procedures, starten van koopgaranties, het inzetten van de leegstandswet, het opknippen van projecten en het promoten van koop- en andere subsidies.

Vanaf het moment dat halverwege 2008 de economie in zwaarder weer belandde, is ook een teruggang in de woningmarkt te zien. Zo ook in Leeuwarden. Daarom vond in maart 2009, onder leiding van wethouders Roel Sluiter en Henk Deinum, een bijeenkomst met marktpartijen en raadsleden plaats. Doel van deze bijeenkomst was een informatie-uitwisseling over de verslechterde situatie in de Leeuwarder woningmarkt. De bijeenkomst leidde tot de oprichting van het Platform Aanpak Woningmarkt (PAWL), dat bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeente Leeuwarden en tien marktpartijen: Nieuw Wonen Friesland/Welkom, WoonFriesland, Bam Vastgoed, GEM De Zuidlanden, Woonaccent Makelaars Friesland, Bouwbedrijf Lont, Rabobank, Makelaardij Hoekstra, Bouwend Nederland en Palet. Zij benadrukten vanmiddag dat Leeuwarden in het Noorden als enige gemeente zo actief en constructief met marktpartijen samenwerkt om de crisis te bezweren.

Het doel van de vanmiddag voorgestelde maatregelen is gericht op behoud van de woningproductie. Waar Leeuwarden voorgaande jaren ruim over het gestelde doel van bijna 700 woningen schoot, dreigt de gemeente dit jaar onder de 400 te blijven steken. �Het wordt een moeilijk verhaal, maar desnoods metselen we de laatste woningen zelf�, grapte wethouder Roel Sluiter. �Het is dan ook van belang om positief te blijven en onszelf de crisis niet verder aan te praten.� Toch liet mevrouw Homan van Bouwend Nederland zich ontvallen dat de maatregelen in feite slechts de val moeten verzachten. Zeker in de tweede helft van dit jaar worden in de bouw immers nog flinke klappen verwacht in de vorm van faillissementen en ontslagen.

Een belangrijke maatregel om de woningmarkt vlot te trekken, wordt het inzetten van de leegstandswet. Deze voorziet in het tijdelijk verminderen van huurbescherming aan huurders. Eigenaren van woningen zouden zo hun tweede huis veel eenvoudiger kunnen verhuren, ook wanneer daarop een hypotheek rust.

Het meer nadrukkelijk onder de aandacht brengen van koopsubsidie heeft de afgelopen maanden al tot de verkoop van tientallen woningen geleid, aldus de heer Bakker van Woonaccent. De maatregel is van kracht voor woningen tot 163.625 euro die worden gekocht door een starter, een grote groep in Leeuwarden.

Koopgarant is een ander middel waarin het platform PAWL heil ziet. Hierbij worden woningen verkocht als maatschappelijk gebonden eigendom. Een corporatie geeft korting op de marktprijs en daarnaast is sprake van een terugkoopplicht door de corporatie en winst/verliesdeling bij waarde vermindering, dan wel waardevermeerdering bij verkoop. De totale lijst omvat 33 maatregelen, die vari�ren van het opstellen van een databank met gedegen informatie over de woningmarkt, tot het beter promoten van Leeuwarden als woonstad.

Wethouder Roel Sluiter noemt op verzoek van LC-verslaggever Ger Bosklopper een aantal maatregelen:

—————

(tekst: gemeente Leeuwarden)

Plan van Aanpak Woningmarkt Leeuwarden

INHOUD
Inleiding

Inhoud

1. Analyse 1
2. Inventarisatie van Locaties 3
3. Project gerelateerde maatregelen 6
4. Generieke maatregelen 12

INLEIDING
Het Platform Aanpak Leeuwarder Woningmarkt:
Het Platform Aanpak Woningmarkt Leeuwarden (PAWL) is ingesteld als vervolg op – en resultaat van- de discussiebijeenkomst met de raadscommissie Stadsontwikkeling van 2 maart 2009, in aanwezigheid van Leeuwarder partijen op de woningmarkt.

Tijdens de discussiebijeenkomst zijn de effecten van de economische recessie op de woningmarkt besproken. De ernst van de situatie, de oorzaken en de mogelijk te nemen maatregelen zijn behandeld. Het heeft geleid tot de oprichting van een actief platform bestaande uit vertegenwoordigers van de partijen op de woningmarkt.

De leden van dit platform (PAWL) zijn:
De heer Meijer Rabobank Leeuwarden
De heer Posthumus Welkom Nieuw Wonen Friesland
Mevrouw Hepping WoonFriesland
De heer Bakker Woonaccent
De heer Lont Bouwbedrijf Lont
De heer Talsma Palet
De heer Hoekstra Hoekstra Makelaardij
Mevrouw Homan Bouwend Nederland
De heer Van Bree Bam vastgoed
De heer Brouwer GEM De Zuidlanden
Wethouder Deinum Gemeente Leeuwarden
Wethouder Sluiter Gemeente Leeuwarden
Voorzitter
Met ambtelijke ondersteuning:
De heer Brink
Mevrouw Bannink
De heer Van den Bos
Mevrouw Brameijer

Het platform is een gezamenlijk initiatief van partijen. Het platform staat onder voorzitterschap van wethouder Sluiter. De gemeente voert het secretariaat. Het platform komt 1 keer in de 2 maanden bijeen.

Het platform is opgericht voor de periode maart 2009 tot en met december 2011. Deze termijn wordt zo nodig verlengd. Dit platform heeft voor deze periode het voorliggende plan van aanpak opgesteld. Evaluatie van het functioneren van het platform en het plan van aanpak vindt in maart 2010 plaats.

De huidige marktomstandigheden nopen tot het nemen van extra maatregelen. In het bijzonder is de zorg gericht om te komen tot een set van maatregelen op de woningmarkt door partijen om de bouwproductie en de marktdynamiek zoveel als mogelijk te behouden en de negatieve effecten van de recessie op de woningmarkt zoveel als mogelijk te beperken. Het behoud van de werkgelegenheid in de bouwsector vormt hierbij een belangrijk aandachtspunt.

Het in stand houden van voldoende dynamiek op de woningmarkt is van belang. Daarnaast komt er meer nadruk op de kwaliteit van woningen, duurzaamheid en consumentgericht bouwen. Juist door het nemen van extra maatregelen op het gebied van kwaliteit, duurzaamheid en consumentgericht bouwen wordt mogelijk de dynamiek op de woningmarkt verbeterd. In essentie betekent het woonconsumenten verleiden en in staat stellen tot het realiseren van hun woonwensen.

Vastgestelde doelstellingen:
Het zoveel als mogelijk behouden van:
1. De bouwproductie;
2. Dynamiek op de woningmarkt.

De rol van het PAWL
– Actief Platform op de woningmarkt
o Uitwisseling van marktinformatie om tot een transparant beeld en analyse van de ontwikkelingen op de woningmarkt te komen.
o Bedenken van oplossingen / stimuleringsmaatregelen.
o Advisering over prioriteitsstelling en extra maatregelen in het uitvoeringsprogramma Woonplan. Waarmee het uitvoeringsprogramma bijgesteld en aangevuld kan worden. Deze advisering wordt meegenomen in het jaarlijkse collegebesluit over bijstelling van het uitvoeringsprogramma.
– Regievoering op de woningmarkt
o Co�rdinatie en afstemming tussen de verschillende te nemen maatregelen door partijen.
o Bij elkaar brengen van initiatieven van diverse partijen om bijvoorbeeld marktniches en vragen van bijzondere doelgroepen op de markt te bedienen.
o Afstemming van woningbouwprojecten in Leeuwarden. Daarbij wordt de volgtijdelijkheid van planaanbod bezien, met als doel het vermijden van onnodige onderlinge concurrentie.

De opdracht aan het PAWL
– Aanscherping van de analyse huidige marktsituatie door middel van gegevens vanuit projectontwikkelaars/bouwers, makelaars, zorginstellingen, corporaties.
– Inventarisatie van bestaande instrumenten om de woningmarkt te be�nvloeden, uitgesplitst per branche.
– In beeld brengen van rollen / taken / verantwoordelijkheden
– Monitoring van maatregelen mede in het kader van de inzet hiervan voor projecten die in aanmerking komen voor de Rijks Versnellingsgelden.
– Komen tot een set van maatregelen op de woningmarkt, te nemen door de diverse aanwezige partijen om de bouwproductie en de marktdynamiek zoveel als mogelijk te behouden en de negatieve effecten van de recessie op de woningmarkt zoveel als mogelijk te beperken.
– Uitdragen en implementeren van maatregelen
– Mede op basis van de monitoring, het aanvullen, aanscherpen en bijstellen van instrumenten en maatregelen.

Plan van Aanpak:
Het platform wil actief aan de slag om de gevolgen van de kredietcrisis op de woningmarkt zoveel als mogelijk te beperken. De kredietcrisis leidt tot een stagnatie op de woningmarkt. Het gaat hierbij om de vermindering van de bouwproductie en het wegvallen van de marktdynamiek. De analyse in hoofdstuk 1 gaat hier nader op in.

Met het instellen van het platform en het plan van aanpak trachten partijen op korte termijn al het mogelijke te doen om de effecten van de crisis op de woningmarkt zoveel als mogelijk te beperken. Het is van belang om onderling informatie over de markt uit te wisselen en gezamenlijk tot een pakket van maatregelen te komen. Het platform maakt het makkelijker om sneller te komen tot deze informatie-uitwisseling, een maatregelenpakket en de regie op de woningmarkt.

Het platform hecht er aan diverse maatregelen, de samenwerking en de wederkerigheid in een plan van aanpak te vast te leggen. Er is niet gekozen voor een juridische overeenkomst.

Plan van Aanpak:
Het plan van aanpak houdt een pakket van maatregelen in die:
� Als een set projectgerelateerde maatregelen voor projecten ingezet kunnen worden: de gezamenlijkheid en wederkerigheid staan hierbij voorop;
� Generieke maatregelen die de productie en dynamiek stimuleren.

Projectgerelateerde maatregelen:
Bij projectgerelateerde maatregelen is sprake van het komen tot concrete afspraken rondom projecten over de inzet van een set van maatregelen, waarbij alle betrokken partijen een deel van de maatregelen (en de daarbij behorende kosten) voor hun rekening nemen. Niet iedere maatregel is passend voor ieder project. Er is sprake van maatwerk van concrete afspraken.

Voor alle partijen geldt dat er maatregelen zijn waarvoor zij primair verantwoordelijk zijn (de trekkers zijn aangegeven) dan wel primair de kosten voor dienen te dragen. Op deze manier wordt gestimuleerd dat alle partijen proactief en in gezamenlijkheid aan oplossingen werken. Voorkomen wordt dat de lasten van de kredietcrisis gedragen wordt door slechts enkele partijen.

Generieke maatregelen:
De generieke maatregelen zijn maatregelen die algemeen worden ingezet om de bouwproductie te bevorderen en marktdynamiek in stand te houden. Veelal zijn dit maatregelen die al ingezet worden, maar mogelijk meer promotie behoeven. Daarnaast zijn het maatregelen in het kader van co�rdinatie, monitoring en lobby.

Tenslotte is een onderverdeling gemaakt in:

Uit te werken de regiegroep

Te onderzoeken

Reeds ingevoerd

Lobby

Versnellingsgelden:
Via de brief van 15 mei 2009 heeft minister Van der Laan (VROM) bekend gemaakt dat hij 395 miljoen euro beschikbaar stelt voor de stimulering van de woningbouwproductie. Daarvan is 70 miljoen euro specifiek gereserveerd voor monumenten. 325 miljoen euro wordt als versnellingsgelden gekoppeld aan concrete projecten. De gemeenten hebben daarbij de regie gekregen.

De co�rdinatie, regie en de samenwerking die leiden tot projectgerelateerde maatregelen bij projecten zijn van belang voor het aanmelden van projecten die voor rijks versnellingsgelden in aanmerking komen.

Alvorens per project tot een set van maatregelen te komen, zullen projecten voor deze versnellingsgelden geselecteerd moeten worden. De geselecteerde projecten krijgen hiermee expliciet ook een prioriteitsstelling.

Om tot selectie van projecten en daarmee regie op de Leeuwarder woningmarkt en monitoring van maatregelen te komen, is vanuit PAWL een regiegroep aangewezen. Zij gaan zich bezighouden met de locatie-inventarisatie, selectie van projecten en monitoring van maatregelen

Bij het toedelen van de Rijks Versnellingsgelden heeft de gemeente een belangrijke toewijzingsrol gekregen. De projecten zullen via de gemeente aangemeld moeten worden bij het rijk. De gemeente zal met partijen afspraken moeten maken over de inzet van de Rijks Versnellingsgelden (maximaal � 10.000,- per woning) in projecten. Aan deze Rijks Versnellingsgelden zijn criteria verbonden. Het betreffen selectiecriteria om een selectie van projecten te kunnen maken die in aanmerking komen. Het betreft criteria gerelateerd aan de inzet van de Rijks Versnelllingsgelden:
� De gelden zijn additioneel. Partijen zullen dus moeten aangeven wat zij financieel doen om projecten door te laten gaan.
� Projecten zullen daadwerkelijk voor een bepaalde data gestart moeten zijn.

De Rijks versnellingsgelden worden voor projecten in 3 tranches opengesteld:
� De eerste tranche loopt vanaf 15 juni 2009 tot 15 juli 2009
� De tweede tranche loopt vanaf het najaar 2009
� De derde tranche loopt vanaf 2010.

De inventarisatie komt in hoofdstuk 2 aan de orde.

Prioriteitstelling:
De prioriteitstelling van maatregelen komt voort uit het op peil houden van nieuwbouwproductie zowel in bestaand gebied als uitleglocaties. Daaruit voortvloeiend worden ook de maatregelen ingezet die specifiek de woningmarktdynamiek stimuleren.
De inventarisatie van projecten en de herijking van projecten die als maatregelen zijn beschrijven evenals de projectgerelateerde maatregelen hebben daarmee prioriteit.

Leeswijzer:
Het plan van aanpak gaat eerst in op een korte analyse van de problematiek in hoofdstuk 1. In hoofdstuk 2 komt de inventarisatie en de herijking van projecten aan de orde. Deze zijn als inventarisatiemaatregelen beschreven. Hoofdstuk 3 en 4 beschrijven de projectgerelateerde maatregelen en de generieke maatregelen.

De hoofdindeling van het plan van aanpak is gebaseerd op de prioriteitsstelling. Dit resulteert in de inventarisatiemaatregelen in hoofdstuk 2 en projectgerelateerde maatregelen in hoofdstuk 3. Daarnaast zijn de generieke maatregelen opgenomen in hoofdstuk 4. Dit zijn veelal maatregelen die reeds ingezet worden.

1. ANALYSE
De woningmarkt houdt gelijke tred met de economie. Vanaf het moment dat halverwege 2008 de economie in zwaarder weer belandde, is ook een teruggang in de woningmarkt te constateren. Sinds begin van 2009 is deze terugval verdiept, en is momenteel sprake van een ernstige situatie.

Het aantal te koop staande woningen, gemeten op Funda, is groeiende. In het tweede kwartaal van 2009 staan er ruim 1.300 woningen in Leeuwarden te koop. Dit aantal blijft tot nu toe groeien. Het aantal verkochte woningen daalt. In het eerste kwartaal van 2009 zijn er 142 woningen verkocht terwijl dit in dezelfde periode in 2008 op 266 lag. Ook de transactieprijs van de verkochte woningen daalt. Dit is te verklaren doordat er meer goedkopere woningen worden verkocht, mogelijk heeft het hogere aanbod en de lagere vraag ook invloed op de transactieprijs. De gemiddelde transactieprijs in het eerste kwartaal bedroeg ongeveer � 145.000,- met een gemiddelde looptijd van 117 dagen. In de looptijd van de te koop staande woningen is een licht stijgende trend waarneembaar. Een kentering in de genoemde trends is nog niet waarneembaar.
De nieuwbouwproductie valt ook terug; de lopende projecten worden afgerond, maar nieuwe projecten worden niet of minder snel in ontwikkeling genomen. De dynamiek op de woningmarkt is hiermee verstoord. Alleen het goedkopere segment (tot � 160.000) onttrekt zich tot op heden hier nog aan.

De oorzaken van de terugval in de nieuwbouwproductie en de dalende woningmarktdynamiek worden gevonden in een dalend consumentenvertrouwen en een vermindering van de kredietwaardigheid van bedrijven.

Als gevolg van de onzekerheid over inkomen en de verkoop van de bestaande woning, stellen meer huishoudens de aankoop van een nieuwe woning uit, zowel voor wat betreft bestaande woningen als voor nieuwbouw. Het risico van dubbele woonlasten is te groot. Zeker in een tijd waarin de onzekerheden over een baan en carri�rekansen groter worden. Daardoor ontstaat meer onzekerheid over de eigen financi�le draagkracht. De onzekerheid over de verkoop van de eigen woning heeft te maken met diezelfde uitgestelde aankoop. Om dubbele woonlasten te voorkomen bieden meer huishoudens eerst hun eigen woning aan, en zoeken pas na de verkoop hiervan een andere woning. Dit levert een negatieve situatie op waarin de dynamiek op de woningmarkt verdwijnt omdat huishoudens op elkaar wachten.

Het uitstel van de woningaankoop leidt tot een stagnatie in de woningbouwproductie. Bovendien worden aannemers en ontwikkelaars geconfronteerd met beperking van liquide middelen en investeringscapaciteit. Kredietverstrekkers beoordelen de prognoses van bedrijven tegen een toekomst die minder rooskleurig lijkt dan enige jaren geleden, als gevolg van de economische crisis. De slechtere (voor)verkoop in projecten leidt tot stagnatie in de woningbouwproductie. Deze stagnatie leidt tot een beperking van liquide middelen, investeringscapaciteit en kredietmogelijkheden, dat ook weer leidt tot vermindering van de bouwproductie.

Een scherpe terugval van de woningbouwproductie heeft nadelige gevolgen voor de woningmarkt. De nieuwbouw blijft achter op de woonbehoefte op langere termijn.
Dit tegen de achtergrond van een nog steeds groeiend aantal huishoudens. Deze huishoudens bepalen de noodzaak voor uitbreiding van de woningvoorraad.
Het leidt er eveneens toe dat de gemeentelijke doelstellingen voor een goed functionerende woningmarkt niet gehaald worden. Het aanbod zal niet alleen in kwantitatieve zin maar ook in kwalitatieve zin niet voldoende afgestemd zijn op de woonbehoefte.

Een scherpe terugval moet zoveel als mogelijk voorkomen worden omdat het lang duurt voordat de productie weer op peil is. Het onvermogen om woningtekorten snel te kunnen inlopen heeft, naast de wettelijke procedure termijnen, ook te maken met een tekort aan vakkundig personeel. De crisis heeft grote gevolgen voor de werkgelegenheid in de bouwsector. Het afvloeien van grote hoeveelheden vakkundige mensen uit bouwbedrijven is economisch en sociaal maatschappelijk ongewenst. Het verergert de discontinu�teit in de woningmarkt. Op termijn zijn deze mensen zeer noodzakelijk, zowel in capaciteit als in kennis en kunde.

Voorkomen moet worden dat de economische stagnatie op termijn leidt tot woningtekorten die niet snel opgelost kunnen worden. De discontinu�teit in de woningmarkt leidt tot prijsfluctuatie, woningkrapte en meer onzekerheid. Dit is sociaal maatschappelijk ongewenst.

Het is de opdracht aan het PAWL om deze negatieve spiraal zoveel als mogelijk te doorbreken. Door middel van de acties uit het plan van aanpak willen partijen de terugval in de bouwproductie zo veel mogelijk voorkomen of dempen en tegelijkertijd werken aan het terugbrengen van een gezonde dynamiek op de woningmarkt.

2. INVENTARISATIE VAN LOCATIES
Voordat er sprake is van de inzet van maatregelen in een project, dienen potenti�le projecten hiervoor geselecteerd te worden. Deze projecten kunnen daarmee ook voor de Rijks versnellingsgelden in aanmerking komen. De geselecteerde projecten krijgen hiermee expliciet ook een prioriteitsstelling.

De regiegroep van het PAWL komt met een voorzet voor de selectie van projecten, locatie-inventarisatie en monitoring van maatregelen.

Bij het toedelen van de Rijks Versnellingsgelden heeft de gemeente een belangrijke toewijzingsrol gekregen. De selectie en wijze van toedelen is daarmee een gemeentelijke verantwoordelijkheid.

De Rijks versnellingsgelden worden voor projecten in 3 tranches opengesteld:
� De eerste tranche loopt vanaf 15 juni 2009 tot 15 juli 2009
� De tweede tranche loopt vanaf september 2009
� De derde tranche loopt vanaf 2010.

Bij de inventarisatie van projecten om de woningbouwproductie te stimuleren gaat het om de inventarisatie van projecten zelf en de opzet van projecten waar mogelijk het volgende speelt:
� Herprogrammering;
� Naar voren halen van fasen met goedkope woningbouw;
� Ontwikkeling voor nichemarkten;
� Het opknippen van projecten in deelprojecten.
� Inzetten van pakket van projectgerelateerde maatregelen (zie volgende hoofdstuk)

De regie op de woningmarkt en de projectinventarisatie zijn als maatregelen beschreven.

1. Regie op de markt d.m.v. projectentafel / taskforce
Toelichting: Trekkers
Om in aanmerking te komen voor versnellingsgelden dienen concrete projecten bij het Rijk aangemeld te worden. Dit vraagt om een prioriteitstelling van projecten. Daarnaast moet bezien worden in hoeverre projecten kunnen worden herontwikkeld, fasen naar voren gehaald kunnen worden, projecten in deelfasen opgeknipt kunnen worden.Doel: Prioriteitstelling van projecten bij stimulatie van bouwproductieHet regisseren van de maatregelen op projectniveau. Regiegroep
Acties
Bepalen van de werkwijze.
2. Locatie-inventarisatie
Toelichting: Trekkers
Een inventarisatie van locaties waar capaciteit gevonden wordt om te bouwen voor: marktniches, goedkope woningbouw en bijzondere doelgroepen (bijvoorbeeld door intense laagbouw in wijkvernieuwing). Daarnaast is het een inventarisatie van projecten die voor versnellingsgelden in aanmerking komen. Doel:Stimuleren consument gerichte woningbouw en woningbouw in de sociale sector. Gemeente
Acties
Locatie inventarisatie

3. Ontwikkelen van verschillende marktniches voor verschillende Leefstijlgroepen.
Toelichting: Trekkers
Opzet loketfunctie waarbij initiatieven met bijzondere woonvormen terecht kunnen.En de vervolgacties hierbij:� Onderzoek moet uitwijzen welke verschillende doelgroepen potentie hebben in Leeuwarden. Woonconcepten met enthousiaste doelgroepen kunnen met snelheid in de markt gezet worden; � Projecten hierop afstemmen door middel van herontwikkeling, naar voren halen van fasen, goedkopere woningbouw en opsplitsen van projecten; � Programmatisch meer afstemming op woningbehoefte door middel van inspelen op marktniches, sociale woningbouw, nieuwe woningbouwontwikkelingen zoals instapmodel woningen, energienul woningen en diverse financieringsconstructies.Doel: Het benoemen en benaderen van verschillende doelgroepen op de woningmarkt om woningbouw af te stemmen op de woonbehoefte, ook van niche markten. Regiegroep
Acties:
Het uitwerken van een loketfunctie, waar initiatiefnemers terecht kunnen.

4. Herprogrammeren van projecten
Toelichting: Trekkers
Herprogrammering kan door programmatische ontwikkeling van:� doorgroeiwoning met variabele grondprijs (instapmodel)� omzetting projectmatig bouwen in collectief opdrachtgeverschap.� Inspelen op nichemarkten. � Omzetting projectmatig duur naar vrije kavelsDit kan in combinatie met het bijeenbrengen van verschillende partijen. Doel:Planaanbod beter op de koopvraag afstemmen.Bouwproductie op peil houden. Regiegroep
Acties:
Inventarisatie van projecten die hiervoor in aanmerking komen.
5. (Deel)projecten met sociale woningbouw naar voren halen
Toelichting: Trekkers
Door middel van het naar voren halen van de fasen met sociale woningbouw, kan de woningbouwproductie op peil gehouden en worden. Het versnelt de productie en voldoet in de vraag naar goedkopere woningen.Doel:Op peil houden van de woningbouwproductie. Regiegroep
Acties:
Inventarisatie projecten die hiervoor in aanmerking komen.
6. Opknippen van bouwprojecten
Toelichting: Trekkers
Kleinere deelprojecten zijn sneller verkocht De bouwers kunnen sneller starten met de realisatie van de projecten.Doel: Versnellen van projecten en daarmee behoud van bouwproductie BouwersOntwikkelaars
Acties:
Inventariseren van projecten die hiervoor in aanmerking komen.

3. PROJECT GERELATEERDE MAATREGELEN
De project gerelateerde maatregelen hebben prioriteit gekregen. De prioriteitstelling van maatregelen komt voort uit het stimuleren van de nieuwbouwproductie zowel in bestaand gebied als uitleglocaties. Daaruit voortvloeiend worden ook de maatregelen ingezet die specifiek de woningmarktdynamiek stimuleren.

Bij de project gerelateerde maatregelen is sprake van het komen tot concrete afspraken rondom projecten over de inzet van een set van maatregelen, waarbij alle betrokken partijen een deel van de maatregelen (en de daarbij behorende kosten) voor hun rekening nemen. Niet iedere maatregel is passend voor ieder project. Er is sprake van maatwerk van concrete afspraken.

Bij de inzet van deze maatregelen moet onderzocht worden of en hoe deze worden ingezet in samenspraak met de inzet van andere maatregelen. Zodoende wordt gekomen tot een set van project gerelateerde maatregelen c.q. concrete afspraken waarbij iedere partij een deel oppakt.

Een aantal maatregelen kan direct worden ingezet. Een aantal maatregelen vergt nadere uitwerking. Hiervoor zijn procedureafspraken gemaakt. Deze zijn onder de acties verwoord.

Voor alle partijen geldt dat er maatregelen zijn waarvoor zij primair verantwoordelijk zijn dan wel primair de kosten dragen. De trekkers zijn hierbij aangegeven.

7. Gronden in erfpacht uitgeven
Toelichting: Trekkers
Het vermogensbeslag van het in eigendom hebben van grond voor woningprojecten kan voor marktpartijen belemmerend werken. De gemeente kan de gronden overnemen en in erfpacht uitgeven. De directe financieringsbehoefte voor de verwerving van de grond is lager. De totale woonlasten zijn voor een koper niet minder. De financieringsmogelijkheden worden bij aankoop vergroot.Doel:Behoud van woningbouwproductie door vergroting van financieringsmogelijkheden. GemeenteOntwikkelaar
Acties:
Onderzocht moet worden of en hoe dit middel ingezet kan worden in samenspraak met de inzet van andere maatregelen.
8. Uitstel van betaling grond
Toelichting: Trekkers
Onverkochte woningen kunnen bij een ontwikkelaar zwaar op de balans drukken waardoor zij niet of nauwelijks nieuwe projecten kunnen ontwikkelen. De ontwikkelaar neemt de grond wel af maar de betaling pas doet als er een woning is verkocht. (ABC contract). Er wordt een termijn afgesproken waarbinnen de grond afgerekend moet zijn. Er is sprake van al dan niet een rentevergoedingDoel:Behoud van woningbouwproductie door tijdelijke verlaging financieringslast. Gemeente/Grondeigenaren
Acties:
Onderzocht moet worden of en hoe dit middel ingezet kan worden in samenspraak met de inzet van andere maatregelen.
9. Korting bij verkoop project(delen) aan corporaties
Toelichting: Trekkers
De ontwikkelaar geeft richting de corporatie een korting op de kostprijs van de woning. Hierdoor gaan projecten door en kunnen woningen van de balans af, zodat er weer financi�le ruimte ontstaat. Bijvoorbeeld 98% van VON prijs; de 2% korting komt overeen met de gemiddelde actuele winstmarge per woning. De ontwikkelaar levert de potenti�le winstmarge in. Hierbij wordt het voor de corporaties haalbaar de woningen in exploitatie te nemen.Doel:Woningbouwproductie op gang te houden door het voor corporaties aantrekkelijk te maken projecten over te nemen. Ontwikkelaars/Bouwers
Acties:
Onderzocht moet worden of en hoe dit middel ingezet kan worden in samenspraak met de inzet van andere maatregelen..

10. Huurachtervang corporatie in samenhang met Koopgarant
Toelichting: Trekkers
Waar blijkt dat een woningbouwproject niet of moeilijk afzetbaar is, wordt onderzocht of andere woningtypen wel afzetbaar zijn. Corporaties kunnen daarbij als medefinancier of als belegger van een ontwikkelaar optreden. Oorspronkelijk dure woningen worden gesplitst, in de huur gebracht of onder koopgarantregeling gebracht. Ook tijdelijk omzetting naar huur kan aan de orde zijn voor short stay facilities, studenten en bijzondere doelgroepen. Zodoende wordt een achtervang gecre�erd bij stagnerende verkopen en ingespeeld in de behoefte aan betaalbare koop en huurwoningen.Doel:Woningbouwproductie op gang houden door in te spelen in de behoefte aan betaalbare koop en huurwoningen. Corporaties
Acties:
Onderzocht moet worden of en hoe dit middel ingezet kan worden in samenspraak met de inzet van andere maatregelen.
11. Omzetting van koopwoningen naar huurwoningen in projecten
Toelichting: Trekkers
In samenspraak met de mogelijke herontwikkeling van projecten het aanbod huurwoningen vergroten. Daarmee voldoen aan de behoefte naar huurwoningen en zorgdragen voor een verbeterde liquiditeit van marktpartijen.Doel:Behoud van woningbouwproductie en verbetering investeringspositie van marktpartijen. Corporaties
Acties:
Onderzocht moet worden of en hoe dit middel ingezet kan worden in samenspraak met de inzet van andere maatregelen..
12. Grondprijsverlaging tot niveau passend bij sociale woningbouw
Toelichting: Trekkers
Indien corporaties woningen van ontwikkelaars in de sociale huur overnemen dan stelt de grondeigenaar de grondprijs voor deze woningen naar onder bij, onder de voorwaarde van een claw back clausule als de woningen worden verkocht. Of:Over het verschil tussen de grondwaarde onder de duurdere koopwoning en de sociale huurwoning wordt tijdelijk uitstel van betaling gegeven met of zonder tussentijdse rentevergoeding De maatregel kan worden toegepast in samenhang met huurachtervang corporaties.Doel:Bouwproductie op gang houden. MarktpartijenGemeente
Acties:
Onderzocht moet worden of en hoe dit middel ingezet kan worden in samenspraak met de inzet van andere maatregelen.

13. Extra korting voor (nieuwbouw)projecten
Toelichting: Trekkers
Er kunnen met financierende partijen afspraken gemaakt worden om bij nieuwbouw projecten aangepaste condities te hanteren. Dit kan bijvoorbeeld betrekking hebben op het niet toepassen van sommige opslagen die verband houden met de onderpandbelasting. Indien een nieuwe woning wordt gefinancierd op basis van meer dan 100% van de executiewaarde, wordt normaliter een opslag gehanteerd van bijvoorbeeld 0,3%. Om deze woning voor een grotere doelgroep aantrekkelijker te kunnen maken, kan de financierende partij van deze opslag afzien. Dit geldt voor woningen die niet onder de NHG grens vallen.Doel:Op peil houden woningbouwproductie. Bank
Acties:
Onderzocht moet worden of en hoe dit middel ingezet kan worden in samenspraak met de inzet van andere maatregelen.
14. Uitgestelde betaling in afwachting van verkoop eigen woning
Toelichting: Trekkers
Aan de particuliere koper wordt uitstel van betaling verleend voor de grond. De financiering wordt afgestemd op het geheel (woning + grond). Het bedrag voor de grond wordt bij de bank in depot gehouden en hoeft pas betaald te worden als de eigen woning verkocht is. Het uitstel van betaling wordt gekoppeld aan een maximale termijn. De koper betaalt een lage rentevergoeding over het bedrag waarover uitstel verleend isDoel:Wegnemen van zorg voor dubbele woonlasten Ontwikkelaars/BouwersBanken
Acties:
Deze maatregel en varianten hierop worden reeds ingezet.

15. Opzetten garantiefonds
Toelichting: Trekkers
Het kopen van een nieuwbouwwoning wordt belemmerd door de angst de bestaande woning niet tijdig te kunnen verkopen. Als aan deze potenti�le kopers de garantie kan worden gegeven dat ze hun bestaande woning kunnen verkopen, dan zal dat naar verwachting de verkoop van nieuwbouwwoningen bevorderen.Hiertoe zou een �fonds� gevormd kunnen worden waarbij uit de beschikbare middelen een woning, waarvan de verkoop wel is te verwachten, maar niet binnen de gestelde termijn, kan worden aangekocht. Oplevering van de nieuwe woning zou een dergelijk tijdstip kunnen zijn. Volledige uitwerking hiervan is in dit document niet haalbaar maar de kern bestaat uit: � het beschikbaar komen van middelen om de aankopen te financieren.� de beschikbaar gestelde middelen vloeien vroeg of laat altijd weer terug in het fonds.� indien verkoop niet tegen acceptabele voorwaarden te realiseren is, deze woning voor verhuur aan te bieden en mogelijk op langere termijn de verkoop te realiseren. � Koper en �het fonds� zullen beide moeten delen in de tegenvallers en beide moeten profiteren van de meevallers.� Voorwaarden zijn wel dat het fonds financieel daadkrachtig is en de betreffende partijen het risico durven te nemen. De mogelijkheden voor het instellen van het fonds worden onderzocht waarbij: � Combinatie met overbruggingsgarantie wordt bekeken;� Lobbymogelijkheden worden bezien om te voorkomen dat 2 x overdrachtsbelasting moet worden betaald.Doel:Wegnemen van zorg voor dubbele woonlasten BankRegiegroep
Acties:
Onderzocht moet worden of en hoe dit middel ingezet kan worden in samenspraak met de inzet van andere maatregelen.

16. Versnellen publiekrechtelijke procedures
Toelichting: Trekkers
Het versnellen van procedures kan maar beperkt plaatsvinden door het versnellen van de afhandelingstermijnen tussen de inspraak termijnen. Hierbij is vaak ook de medewerking van overige instanties noodzakelijk zoals provincie, rijk en waterschappen. Afhandelingstermijnen kunnen ook door gemeenschappelijke planningen goede co�rdinatie, vooroverleg en afstemming versneld worden.Naast versnelling en co�rdinatie is in het kader van wijzigingen van bouwplannen flexibiliteit gewenst in bijvoorbeeld beeldkwaliteitsplannen, stedenbouwkundige plannen en bestemmingsplannen.Doel:Voorkomen van vertraging in de bouwproductie bij herontwikkeling projecten. Gemeente
Acties
Inzet bij projecten waarbij dit een rol speelt.

17. Gratis werkloosheidsverzekering
Toelichting: Trekkers
Bij hypotheeklening gratis een werkloosheidverzekering aanbieden gedurende een bepaalde periode.Doel:Dynamiek in woningmarkt behouden door bij potenti�le kopers de angst voor verlies van financi�le draagkracht weg te nemen. Banken en hypotheek verstrekkers
Acties
Onderzocht moet worden of en hoe dit middel ingezet kan worden in samenspraak met de inzet van andere maatregelen.

4. GENERIEKE MAATREGELEN
De overige maatregelen zijn maatregelen die algemeen worden ingezet om de bouwproductie te bevorderen en marktdynamiek in stand te houden. Veelal zijn dit maatregelen die reeds ingezet worden maar mogelijk meer promotie behoeven. Daarnaast zijn het maatregelen in het kader van co�rdinatie, monitoring en lobby.

Een aantal maatregelen kan direct worden ingezet. Een aantal maatregelen vergt nadere uitwerking. Hiervoor zijn procedureafspraken gemaakt. Deze zijn onder de acties verwoord.

Voor alle partijen geldt dat er maatregelen zijn waarvoor zij primair verantwoordelijk zijn dan wel primair de kosten dragen. De trekkers zijn hierbij aangegeven.

18. Inzetten van Koopgarant
Toelichting: Trekkers
De woningen worden verkocht onder Koopgarant. Dit is een vorm van maatschappelijk gebonden eigendom. De corporatie geeft onder meer een korting op de marktprijs. Daarnaast is er sprake van een terugkoopplicht door de corporatie en winst- en/of verliesdeling bij waardevermeerdering dan wel waardevermindering van de woning in geval van verkoop. Doel: Woningen worden beter bereikbaar voor een groter doelgroep. Corporaties
Acties:
Inzet Koopgarant constructies.
19. Realisatie van Starterswoningen
Toelichting: Trekkers
In combinatie met de inzet van Koopgarant het realiseren van starterswoningen.Doel:Starters worden gestimuleerd een woning te kopen. Daarmee wordt de doorstroming op de woningmarkt verbeterd. Corporaties
Acties:
Realisatie starterswoningen met Koopgarant.

20. Realisatie EnergieNulwoning
Toelichting: Trekkers
BAM heeft energienulwoning ontwikkeld en wil deze gaan inzetten in De Zuidlanden. Hiermee wordt duurzaamheid in woningbouw verbeterd. Doel:Verbetering duurzaamheid en vermindering woonlasten. Ontwikkelaars
Acties:
Kijken of dit soort ontwikkelingen in andere projecten ingezet kunnen worden
21. Anticyclisch investeren
Toelichting: Trekkers
Het voeren van anticyclisch beleid betekent dat men ondanks de weinige vraag toch het besluit neemt om te gaan ontwikkelen en investeren in woningverbetering. (tegen de conjunctuurgolf in). Dit zorgt voor productie en omzet met de veronderstelling dat dit op termijn rendeert.Doel:Het stimuleren van de bouwproductie en investeringen in kwaliteit van bestaande woningen. Corporaties
Acties:
Inventariseren van de anticyclische investeringsmogelijkheden.
22. Inzetten overbruggingsgarantie
Toelichting: Trekkers
Met de overbruggingsgarantie compenseert verkoper de eventuele dubbele woonlasten van koper. De overbruggingsgarantie biedt koper dus financi�le zekerheid en extra verkooptijd. De dubbele woonlasten worden gecompenseerd op basis van een vast percentage van 2,5% van de koopsom op jaarbasis. De netto vergoeding bedraagt dus maximaal 2,5% van de koopsom bij een garantietermijn van 1 jaar (maximaal 5% bij 2 jaar). Overbruggingsgarantie heeft geen gevolgen voor de bijleenregeling en evenmin voor de hypotheekrenteaftrek van zowel de nieuwe als de bestaande woning.Doel:Verkoper verbindt de overbruggingsgarantie aan de verkoop omdat de woning daarmee sneller en meestal tegen betere condities verkocht kan worden. Makelaars
Acties:
Maatregel wordt reeds ingezet.
23. Verlenging termijn overbruggingsgarantie
Toelichting: Trekkers
De looptijd van 1 en 2 jaar is tekort. Een looptijd van 4 jaar biedt een oplossing. Doel:Voorkomen van dubbele woonlasten. Makelaars
Acties:
Onderzoek naar variant waarin de overbruggingsgarantie geldt voor een looptijd van 4 jaar, mogelijk in combinatie met een garantiefonds waaruit de rentelasten voor een deel worden gecompenseerd.

24. A-financial label
Toelichting: Trekkers
Kopers kunnen een 100% aflossingsvrije hypotheek sluiten (tot maximaal de verkoopprijs) met een looptijd van twee jaar tegen een rente van 2,85% bij de ontwikkelaar. Daarmee kan een woning worden gekocht tegen een lage maandlast. Zo kunnen ook starters een woning kopen. Na twee jaar is het de bedoeling dat de hypotheek bij een reguliere geldverstrekker wordt gesloten.Doel:Bevorderen verkoop nieuwbouwwoningen. Ontwikkelaars/Bouwers
Acties:
Juridische (on)mogelijkheden uitzoeken.
25. Stimulering koopsubsidie
Toelichting: Trekkers
Het betreft een rijksregeling die onder veel starters niet bekend is. Aan de koopsubsidie zijn voorwaarden verbonden. Zo moet het gaan om een starter met een gering vermogen en mag de koopsom van de woning niet meer dan � 163.625,– bedragen. Met het budget kunnen landelijk ongeveer 10.000 aanvragen per jaar worden toegekend in 2009. Het betreft een landelijk bestaande maatregel.Doel: Bevordering marktdynamiek. Alle partijen individueelGemeente co�rdinatie op woonfestival
Acties:
Individuele promotie van deze maatregelenGemeenschappelijk promotie bij woonfestival Leeuwarden 19 september 2009
26. Inzetten Leegstandswet
Toelichting: Trekkers
De leegstandwet voorziet in tijdelijk vermindering van huurbescherming aan huurders. De gemeente kan hiervoor een vergunning aan de verhuurder afgeven. Bij verhuur gelden de belastingvoordelen van aftrek 2e woning niet.Landelijk vindt overleg plaats met banken om verhuur van woningen met hypotheek mogelijk te maken.Het betreft een landelijk bestaande maatregel.Doel:Wegnemen van zorg voor dubbele woonlasten. GemeenteBanken
Acties:
De maatregel wordt reeds ingezetOverleg met banken om verhuur onder hypotheekvoorwaarden mogelijk te maken.

27. Het verhogen van de financieringsgrens NHG van thans � 265.000 naar een niveau van bv. � 350.000,-
Toelichting: Trekkers
Financieringen die verstrekt worden onder de normen van de Nationale Hypotheekgarantie, hebben als gevolg dat aan dergelijke financieringen, g��n solvabiliteitseisen aan de banken worden opgelegd. Als gevolg hiervan worden deze financieringen tegen een rentekorting van veelal 0,2% verstrekt. Indien de grens wordt verhoogd, kunnen ook woningen in het duurdere segment onder deze garantie vallen waardoor een grotere groep potenti�le kopers van een lagere rente �dus lagere financieringslasten- gebruik kunnen maken of waardoor de leencapaciteit wordt vergroot.Het kabinet heeft in eerste instantie een motie hiertoe naast zich neer gelegd maar onderzoekt nog de mogelijkheden. De gemeente kan hierin voor lobby zorgdragen.Doel:Het verruimen van de financieringsmogelijkheden en extra zekerheden voor kopers. Gemeente
Acties:
Gemeentelijke lobby.
28. Lobby voor lastenverlaging
Toelichting: Trekkers
� Voorkomen van dubbele heffing overdrachtsbelasting op woningen in garantiefondsBij de aankoop van een woning door het garantiefonds betaalt het fonds overdrachtsbelasting en vervolgens bij de verkoop van de woningen betaald de koper overdrachtsbelasting. Om het garantiefonds te stimuleren is het wenselijk de overdrachtsbelasting die het fonds betaalt te laten vervallen. � Verlenging termijn fiscaal aftrekbaarheid woonlasten Het bieden van een mogelijkheid om dubbele woonlasten voor meer dan 2 jaar fiscaal af te trekken. De maximale termijn is in nu 2 jaar.� Afschaffing WOZ waarde en lasten op bouwkavels waarop nog geen woningen gerealiseerd wordenHet betreft landelijke wetgeving. Het leidt tot lastenvermindering grondeigenarenDoel:Bouwproductie op peil houden door lastenvermindering. Gemeente
Acties:
Gemeentelijke lobby.

29. Toepassen van speciale hypotheekvormen met lagere rente mede in combinatie met woonlastenfinanciering voor duurzame projecten
Toelichting: Trekkers
Onder andere ABN-Amro, Triodos en Rabobank kennen hypotheekvormen die in combinatie met duurzaam bouwen, tot een lagere rente kunnen leiden. Een voorbeeld hiervan is de Rabobank Klimaathypotheek, waarbij, als aan een EPC norm van =< 0,7 wordt voldaan, de klant over maximaal � 100.000,- maximaal 1% rentekorting kan krijgen. Ook dit leidt tot lastenverlaging of vergroting van de leencapaciteit. Overigens kunnen ook eigenaren van bestaande woningen gebruik maken van de Klimaathypotheek. Het leenbedrag wat voor de korting van 1% in aanmerking komt bedraagt dan maximaal � 50.000,- W�l moet dan de woning twee klassen in het Energielabel stijgen. Het betreft een landelijk bestaande maatregel.Doel: Stimuleren van duurzame woningbouw. Banken
Acties:
Maatregel wordt reeds ingezet.
30. Subsidies verstrekken in kwaliteit en duurzaamheid
Toelichting: Trekkers
Gemeentelijke subsidievorm Stimuleringsregeling Stedelijke Woonkwaliteit wordt reeds ingezet voor binnenstedelijke projecten met onrendabele toppen. Gemeentelijke subsidievorm voor duurzaam bouwen gericht op particulieren is in concept gereed. Doel:Behoud van kwaliteit in woningbouwproductie en stimulering van woningverbetering. Gemeente
Acties
Maatregelen worden reeds ingezet.
31. Lobby voor provinciale en rijkssubsidies in kwaliteit en duurzaamheid
Toelichting: Trekkers
Een lobby richting provincie en rijk voor subsidiemogelijkheden en inzet van regelingen in het kader van duurzaamheid. Van belang is het versnellingsgeld van het Rijk. Hiervoor dienen concrete projecten aangemeld te worden.Doel:Behoud van kwaliteit in woningbouwproductie en stimulering van woningverbetering.. Gemeente
Acties
Lobby reeds ingezet.

32. Databank opstellen en beheren
Toelichting: Trekkers
Elke partij kan informatie leveren over de woningmarkt. Aan de hand van de informatie kan een analyse gemaakt worden over trends op de lange termijn. Beleidsbeslissingen kunnen genomen worden op actuele informatie. Tevens kan de databank dienen om te bepalen wat de succesfactoren zijn. De pilot van De Zuidlanden kan hierbij betrokken worden. Databank kan gevuld worden met: Verkoopcijfers woningen en kavels (bepaling faal en succesfactoren) Marktscan naar doelgroepen, leefstijlen, inkomens, Mutatiegraad,  Aantal reacties op huurwoningen Aantal ingeschrevenen, Opgeleverde nieuwbouwwoningen Sloop Projecten in initiatieffase Ontwikkelingen in de bestaande koopsector.Actualisatie per kwartaalDoel:Inspringen op actualiteit, beslissingen zijn gebaseerd op juiste informatie. Gemeente co�rdinatie / beheer
Acties
De databank opzetten.
33. Leeuwarden promoten als woonstad
Toelichting: Trekkers
Meer inzetten op Leeuwarden woonstad van het noorden. Promotieacties gezamenlijk opzetten. Dit kan onder gebracht worden onder expeditie Leeuwarden domein Wonen. Concreet kan hiervoor het Woonfestival Leeuwarden op 19 september 2009 benut worden.Doel:De vraagkant vergroten. Gemeente co�rdinatie
Acties
Opstellen communicatieplan.