Het wordt hoog tijd voor een serieuze inventarisatie van de werkelijke woningbehoefte in Leeuwarden

Foto: Simon van der Woude

door redactie

Zuidlanden: Leeuwarden bouwt een derde van het beoogde aantal

Uiteindelijk komt het er op neer dat de rijkssubsidie aangewend wordt om een tekort op de grondexploitatie op te vangen

De manier waarop het geld nu besteed is levert geen enkele extra woning op en zeker geen betaalbare

‘Veel projectleiders’ stuwen de kosten op 

Projectontwikkelaars bepalen Leeuwarder woningbouwbeleid

Hoe staat het ervoor met de woningbouw in de Zuidlanden? Zit er nog schot in? In het voorjaar van 2024 maakten B en W cijfers bekend betreffende het bouwprogramma. Het gaat om cijfers betreffende de grondexploitatie, een risicoanalyse, een verantwoording waarin een rijksbijdrage wordt gespecificeerd en de voortgang van de bouw. Om met het laatste te beginnen: Van de totaal geplande 5.645 woningen zijn er per 31 december 2023 1706 woningen gerealiseerd. Dat is een derde van het beoogde aantal.

Wat betreft het niet-woningbouwprogramma dat met name opgebouwd is uit veel kantoren, commerciële en maatschappelijke voorzieningen (o.a. sport, onderwijs en zorg) is er nog minder gerealiseerd. Van de in totaal 451.557 m2 is slechts 65.793 gereed, zo’n vijftien procent. Wat er helemaal uitspringt is het aantal vierkante meters kantoorruimte. Van de geplande kantoorruimte van 109.000 vierkante meters is slechts 3.000 gerealiseerd.  Dit, terwijl het Masterplan de Zuidlanden uit 2003 er nog vanuit ging dat de Zuidlanden binnen twintig jaar zou zijn volgebouwd.

Interessant zijn ook de cijfers betreffende de grondexploitatie. De grondexploitatie, ook wel GREX genoemd, is de begroting waarbij het meerjarig totaal aan kosten en opbrengsten van de Zuidlanden inzichtelijk worden gemaakt, met als einddatum 2039.

De kosten van de gemeente bestaan voornamelijk uit de verwervingskosten van de grond, het bouw- en woonrijp maken en de plankosten. Over de GREX van 2023 komt het totaal aan investeringen uit op een bedrag van 430.329.497 euro. Aan de opbrengstkant is het bedrag 438.988.554 euro. Dit bedrag bestaat uit de verkoop van de grond plus een ontvangen rijksbijdrage van 12.434.370 euro. Op dat laatste komen we straks terug.

Het zijn al met al forse bedragen. Ruim vierhonderd miljoen aan investeringen en op het eerste gezicht een overschot van zo’n acht miljoen. Met 2039 als einddatum vindt er echter nog een herberekening plaats betreffende de rente die de gemeente verschuldigd is aan de rijksoverheid. Daarnaast worden ook de verwachte inflatiekosten en -opbrengsten in de herberekening meegenomen.

Uiteindelijk is de contante waarde, het bedrag dat de gemeente van de bouw van al die woningen in 2039 verwacht over te houden, een bedrag van slechts 93.021 euro. Met zo’n krappe marge is het ook wel duidelijk waarom het college geen ruimte ziet om meer dan 15 procent sociale huurwoningen te bouwen in de Zuidlanden. Dat kan alleen wanneer ze de grondprijs verlaagt en ze hierop verlies zou lijden.

In sommige gevallen heeft de gemeente echter de mogelijkheid om een subsidie van het rijk te krijgen om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren, zoals in Wirdum, waar veertig woningen worden gebouwd waarvan twaalf bedoeld zijn voor sociale huur. Hierbij wordt het verlies op de grondprijs van de sociale huurprijzen gecompenseerd met de meeropbrengst van de andere woningen en geeft het rijk een aanvullende subsidie.

Wat in Wirdum wel mogelijk is, gaat voor de Zuidlanden niet meer op. Zelfs met een flinke aanvullende subsidie van de rijksoverheid is het nog maar de vraag of die vijftien procent sociale huurwoningen in de Zuidlanden gehaald wordt zonder dat er een verlies ontstaat op de grondexploitatie. Je zou toch verwachten dat bij de bouw van een dergelijke wijk, waarbij het ooit de bedoeling was om hogere inkomens aan de stad te binden, door huizen te bouwen in het duurdere segment, er dan ook sprake zou zijn van een profijtelijke investering.

Veelzeggend over de financiële situatie waarin de Zuidlanden verkeert is de besteding van de ruim twaalf miljoen subsidie van het rijk. Dat geld is onderdeel van een rijkssubsidie uit 2023, waarbij toenmalig minister Hugo de Jonge 1,5 miljard heeft uitgetrokken om de woningbouw in Nederland te versnellen, om zodoende de doelstelling van 100.000 woningen erbij in 2030 te kunnen halen. De bedoeling is om het geld aan te wenden voor infrastructuur waardoor er sneller woningen gebouwd kunnen worden. Voorwaarde is wel dat die woningen die er gebouwd gaan worden voor 50 procent betaalbaar zijn.

Wat heeft Leeuwarden met deze subsidie gedaan? Volgens de toekenning van de subsidie worden door de infrastructurele voorzieningen hier 1550 woningen mee gerealiseerd. Om welke woningen het gaat wordt wel duidelijk wanneer we kijken hoe dit geld besteed wordt. Een flink deel, 3,6 miljoen, gaat naar de infrastructuur van Unia (een geluidsscherm, bruggen, een ontsluitingsweg en twee rotondes, waarbij een van de Hem), bruggen en een geluidsscherm Middelsee voor 3,4 miljoen, een fietstunnel voor 290.000 en een mobiliteitshub Middelsee (niet voor de Fellingen staat er nadrukkelijk bij) voor 4,7 miljoen.

In Unia worden geen betaalbare woningen gebouwd. Het enige deel van Middelsee waar wel een mix komt van betaalbare huur- en koopwoningen is de wijk de Fellingen. Bij het verdelen van die 12 miljoen rijkssubsidie vallen ze echter buiten de prijzen die de gemeente uitdeelt.

Uiteindelijk komt het er op neer dat de rijkssubsidie aangewend wordt om een tekort op de grondexploitatie op te vangen. De infrastructuur waar het subsidiegeld voor is aangewend had er sowieso moeten komen. De manier waarop het geld nu besteed is levert geen enkele extra woning op en zeker geen betaalbare.

Opmerkelijk in de risicoanalyse is een bedrag van 4 miljoen euro. waarbij de plankosten hoger kunnen uitvallen dan verwacht. ‘Veel projectleiders’ wordt als een van de redenen genoemd. Niet helemaal verwonderlijk: de verkoop van woningen verloopt stroperig. Projecten worden afgeschaald en in kleinere porties in de markt gezet. Er valt weinig eer aan te behalen.

Wat doet de gemeenteraad?

Wat eigenlijk de meeste verbazing wekt is de houding van de gemeenteraadsleden. Een woningbouwprogramma waar honderden miljoenen mee gemoeid zijn, dat al jaren geleden gerealiseerd had moeten zijn en dat amper kostendekkend is, zou op zijn minst toch tot een debat moeten leiden.

Het is niet alleen die twaalf miljoen die de rijksoverheid hier heeft ingestoken, ook de gemeente heeft al dertig miljoen verlies moeten nemen. Dat laatste was in 2010, toen De GEM ontbonden werd, een samenwerkingsverband van de gemeente Leeuwarden met een drietal bouwers: BAM, Bouwfonds en Heijmans. De GEM zou als publiek-private onderneming de Zuidlanden gaan ontwikkelen. Hoewel de gemeente voor de helft in deze constructie deelnam, draaide ze wel voor het totale verlies op, veroorzaakt door de economische malaise. De bouwers echter bleven betrokken bij de ontwikkeling in de Zuidlanden door bouwclaims en een consultatiemodel.

Ook dat laatste zou toch tot vragen moeten leiden. In hoeverre spelen de belangen van bouwers mee in de ontwikkeling van de Zuidlanden, zeker wanneer de geplande woningbouw haaks staat op de demografische ontwikkelingen in de gemeente Leeuwarden.

Demografische ontwikkelingen

In december van het vorig jaar gaf Arjen Droog, directeur van Planbureau Fryslân een presentatie aan de raadsleden waarbij hij sprak over de demografische ontwikkelingen in Fryslân, globaal tot het jaar 2040. Hij ging voornamelijk in op de groeiende zorg van het Planbureau wat betreft de toenemende vergrijzing en de bevolkingsgroei die bijna alleen op het conto komt van eenpersoonshuishoudens. Wat dat laatste betreft constateerde hij dat er een mismatch is tussen de woningvoorraad die voornamelijk uit gezinswoningen bestaat en de behoefte aan woningen voor alleenstaanden. Een urgent probleem waar volgens hem snel iets aan gedaan moet worden. Tijdens het politiek café van Liwwadders waar dit ook aan de orde kwam waren de raadsleden Lydia van Santen (PvdA), Carina Runhart (Lijst 058) en Hinke Roorda (FNP) het erover eens dat er in ieder geval een scenario moet komen om dit huizenprobleem aan te pakken en dat er duidelijke keuzes gemaakt moeten worden.

Het meest opmerkelijke aan de presentatie van Arjen Droog is het feit dat het probleem dat hij aankaartte, de mismatch tussen de gezinswoningen en de benodigde woningen voor eenpersoonshuishoudens, al veel eerder opgepakt had moeten worden door de gemeenteraad. Cijfermatig gezien werd er niets nieuws verteld.

In het ‘Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden’ uit 2016 (!) waar de gemeente tot 2024 haar woningbouwbehoefte aan toetste laten de cijfers aan duidelijkheid niets te wensen over. In de periode 2015 tot 2033 werd een toename verwacht van 5.636 inwoners, waarvan 5.618 eenpersoonshuishoudens, terwijl het aantal gezinnen met 99 afneemt.

Wanneer we kijken naar de resterende ruim 3800 woningen die gepland zijn in de Zuidlanden zijn er maar weinig bestemd voor eenpersoonshuishoudens. Het merendeel bestaat uit gezinswoningen, waarvan veertig procent bestaat uit vrijstaande- en twee onder een kapwoningen. Dit is een duidelijk voorbeeld van een mismatch waar Arjen Droog het in zijn presentatie over had.

Met deze cijfers kun je niet anders concluderen dat op zekere dag de huizenbouw in de Zuidlanden piepend en krakend tot stilstand zal komen met alle financiële gevolgen van dien. Dit terwijl er voldoende vraag is naar woningen in de sociale verhuur. Maar die worden daar niet gebouwd omdat dat een nadelig effect zou hebben op de grondexploitatie. Zo heeft de gemeente zich in een zelfgekozen spagaat gemanoeuvreerd.

Er zijn genoeg momenten geweest waarop de gemeente haar bouwprogramma had kunnen aanpassen aan de werkelijke woningbehoefte. Zeker toen zij Middelsee ging ontwikkelen, het deel van de Zuidlanden ten westen van de Overijsselse weg. Ze had, wat het waterrijke gebied betreft, zich kunnen beperken tot het noordelijk deel van Middelsee. Nu wordt het hele gebied ontwikkeld met een vaart die het van Harinxmakanaal met het Oud Diep verbindt met de nodige bruggen en walbeschoeiingen. Als hiervan afgezien was, zou er ook meer financiële ruimte zijn geweest om goedkopere woningen te bouwen. Waarom het ooit zo ver heeft kunnen komen is een raadsel. Het enige denkbare is een grote inbreng van de projectontwikkelaars die door bouwclaims nog een flinke vinger in de pap hebben en liever woningen bouwen in het duurdere segment. Dat Leeuwarden opnieuw een financieel risico loopt, en de bouwers niet, hebben we al eens eerder gezien.

Het bouwprogramma van de Zuidlanden en de mogelijke consequenties van de mismatch raken niet alleen de Zuidlanden zelf. De titel van het coalitieakkoord ‘Nu investeren in de Toekomst’ krijgt wel een erg wrange bijsmaak wanneer je kijkt naar een van de belangrijkste doelstellingen in dit manifest. Het idee van de inclusieve stad waarbij mensen kunnen wonen waar ze willen en er in elke wijk een mix is van sociale huur, goedkopere en duurdere woningen is verder weg dan ooit. In Middelsee beperkt deze mix zich tot de Fellingen, een dichtbebouwde enclave aan de rand van de nieuwe stadswijk. Met de plannen voor inbreiding in de bestaande stad wordt ook Oud Oost genoemd. Een van de dichtstbevolkte wijken met de minste groenvoorzieningen. Niet alleen de voormalige velden van Cambuur worden volgebouwd maar de gemeente ziet ook mogelijkheden om hier nog meer woningen aan toe te voegen. Waarschijnlijk de huurwoningen waar in de Zuidlanden geen plaats voor is. Dit terwijl er hoogstwaarschijnlijk genoeg ruimte overblijft in Middelsee. In dat geval zou de inbreiding zich kunnen beperken tot Het Spoordok en het omzetten van kantoor- en winkelruimte naar woningen.

Het wordt hoog tijd voor een serieuze inventarisatie van de werkelijke woningbehoefte in Leeuwarden. Voor wie moeten we gaan bouwen, om wat voor type woningen gaat het dan en waar moeten die woningen komen?

Het minste wat we toch mogen verwachten is een informatieve raadsvergadering waarin de ambtelijke dienst, waar de volkshuisvesting onder valt, met een duidelijk verhaal komt, gebaseerd op cijfers. Dat stelt de raadsleden ook in de gelegenheid om zelf verantwoorde keuzes te maken en niet blind te varen op datgene wat het college hen voorschotelt.