Gemiddelde woningwaarde meer dan vijf keer zo hoog als die van een woning in het begin van de jaren 90

Foto: A. Keikes

(tekst: Calcasa)

Prijsstijgingen kenmerken drie decennia Nederlandse huizenmarkt

Halverwege 2023 bedraagt de gemiddelde prijs van een Nederlandse koopwoning € 434.000. De waarde ligt daarmee 1,1% lager ten opzichte van een kwartaal eerder en 5,6% lager vergeleken met een jaar eerder. Calcasa heeft de ontwikkelingen onderzocht die de markt heeft ondergaan in de afgelopen 30 jaar. Een periode waarin de Nederlandse huizenmarkt een aantal opmerkelijke ontwikkelingen heeft doorgemaakt, maar die voornamelijk bestond uit prijsstijgingen.

De huidige gemiddelde huizenprijs ligt met € 434.000 bijna € 30.000 lager dan de piek van € 463.000 in het derde kwartaal van 2022. Deze daling van 6% benadrukt een verschuiving in de dynamiek van de Nederlandse woningmarkt, die in de jaren ervoor werd gekenmerkt door prijsstijgingen. Tussen 2013 en 2022 verdubbelde de waarde van een gemiddelde koopwoning namelijk van € 224.000 naar € 463.000. Dit heeft mede geleid tot de situatie waarin de huidige gemiddelde woningwaarde nog altijd meer dan vijf keer zo hoog is als die van een woning in het begin van de jaren 90, zoals blijkt uit de onderstaande grafiek.

De prijzen van woningen in Nederland zijn de afgelopen 30 jaar (naast inflatie) beïnvloed door een combinatie van factoren. Allereerst heeft de demografische ontwikkeling een grote invloed gehad op de vraag naar woningen. De bevolkingsgroei en de toename van het aantal huishoudens, mede door migratie en een stijgend aantal alleenstaanden, hebben de vraag naar huisvesting aanzienlijk vergroot. Deze groeiende vraag heeft de prijzen opgedreven, vooral in stedelijke gebieden waar de schaarste aan beschikbare woningen nog meer voelbaar is.

Economische omstandigheden hebben ook een aanzienlijke invloed gehad op de woningprijzen. Dalende/lage rentetarieven gedurende een groot deel van deze periode hebben geld goedkoper gemaakt, waardoor mensen meer financiële ruimte hadden om een huis te kopen. Dit heeft de vraag verder aangewakkerd en heeft bijgedragen aan een stijging van de prijzen. Bovendien zijn stijgende inkomens over de jaren heen van invloed geweest op de koopkracht van huishoudens, waardoor ze in staat waren om hogere hypotheeklasten te dragen en duurdere woningen te kopen.

De beschikbaarheid van bouwgrond en de uitdagingen in de bouwsector hebben het aanbod van nieuwe woningen beperkt. In een groot aantal regio’s zijn strikte bouwvoorschriften, gebrek aan geschikte locaties en langdurige vergunningsprocessen obstakels geweest voor de ontwikkeling van nieuwe woningen. Dit beperkte aanbod heeft geleid tot een situatie waarin de vraag het aanbod overtreft, wat de prijzen verder heeft doen stijgen.

Fiscale maatregelen hebben ook een belangrijke rol gespeeld. De hypotheekrenteaftrek, hoewel in de loop der jaren aangepast, heeft lange tijd het bezit van een woning fiscaal/financieel aantrekkelijk gemaakt. Dit heeft de vraag naar koopwoningen gestimuleerd en indirect de prijzen opgedreven. Veranderingen in belastingregimes en de introductie van maatregelen om overmatige schuldenlast tegen te gaan, hebben echter ook schommelingen veroorzaakt in de interesse voor en financiering van vastgoed.

Prijsdalingen

Mede door de hierboven beschreven ontwikkelingen bevinden we ons op dit moment pas in de tweede periode van prijsdalingen in de afgelopen dertig jaar. De eerste vond plaats in de periode van 2008 tot 2013 en werd gekenmerkt door de wereldwijde financiële crisis. Dit leidde destijds tot een tijdelijke daling van de huizenprijzen en een afname van de vraag. De gemiddelde waarde van een koopwoning in Nederland daalde in die periode met bijna 20%.

De huidige prijsdalingen zitten voorlopig nog niet op datzelfde niveau. Na een behoorlijk stevige kwartaal-op-kwartaal prijsdaling van 3,5% in het vierde kwartaal van 2022, is deze prijsdaling inmiddels aan het afvlakken. In het eerste kwartaal van 2023 bedroeg deze daling 1,8% en het afgelopen kwartaal was dit 1,1%. Hiermee ligt de huidige gemiddelde prijs van een koopwoning weer op het niveau van eind 2021 en nog altijd 93% hoger vergeleken met het moment waarop de prijsstijgingen begonnen in het derde kwartaal van 2013.

Significante regionale verschillen in de afgelopen 30 jaar

Als we verder inzoomen, zien we aanzienlijke regionale verschillen. Zo is de waarde van een gemiddelde koopwoning in de provincie Noord-Holland op dit moment meer dan 6 keer zo hoog als in 1993. Het verschil tussen Noord-Holland en de rest van de provincies is aanzienlijk. In Utrecht zijn de woningwaardes op dit moment meer dan 5,6 keer zo hoog als in 1993. Daarna volgen Zuid-Holland en Noord-Brabant en Overijssel. De provincies Drenthe (4,6) en Limburg (4,2) hebben juist de relatief kleinste prijsstijging ondergaan.