Gemeente ziet liefst bioscoop Cinema uit centrum vertrekken

(tekst: brief van college aan gemeenteraad over detailhandel)

Aan de Gemeenteraad

Detailhandelsmonitor

SOB

GEV

(058) 233 Ettema / Besselse

1

23 oktober 2008, verzonden:

Geachte leden van de raad,

Hierbij bieden wij U de Actualisering detailhandelsmonitor Leeuwarden 2008 aan.

In het kader van voorstellen voor nieuw beleid heeft de gemeenteraad voor 2007 middelen beschikbaar gesteld voor een onderzoek naar het functioneren van de binnenstad als koopcentrum. Het onderzoek dient ook als nulmeting om uiteindelijk ook toekomstige effecten van de uitbreiding van het winkelvolume in binnenstad te kunnen meten als gevolg van de uitvoering van het project Nieuw Zaailand. Dit onderzoek is vervolgens aangekondigd in de door de Gemeenteraad vastgestelde detailhandelsstructuurvisie Leeuwarden 2007.

Het eind mei 2008 opleverde rapport ‘Actualisering detailhandelsmonitor Leeuwarden’ van Goudappel Coffeng geeft een totaalbeeld van het huidig functioneren van de Leeuwarder detailhandel.

Hieronder gaan we puntsgewijs nader in op de door het onderszoeksbureau gedane aanbevelingen. Bij de verschillende aanbevelingen benoemen wij vervolgens de door ons voorgenomen maatregelen.

I. Aanbevelingen binnenstad

I.1. Ondanks de landelijke trend van een afnemende marktpositie van binnensteden is het in Leeuwarden de ambitie deze trend voor de binnenstad te stoppen en het liefst terrein terug te winnen.

Reactie gemeente:

Het project Nieuw Zaailand is speciaal ontwikkeld om de concurrentiepositie van de binnenstad met aanvullend winkelaanbod te versterken. Tijdens het project Nieuw Zaailand dient er extra aandacht te komen voor (auto-) bereikbaarheid. Daarnaast moeten sfeermakers en acties compensatie bieden onder het motto: ‘Tijdens de verbouwing gaat de verkoop gewoon door’. Ook moet het fietsparkeren worden verbeterd. Het verdient aanbeveling op ambtelijk niveau een integraal binnenstadsmanagement in te voeren gevoed door effectmetingen en monitoring (waaronder jaarlijkse passantentellingen). Verder dient het wensbeeld van de detailhandel binnenstad op basis van de huidige inzichten nog eens goed naast het ontwerpbestemmingsplan binnenstad gelegd worden, zodat de beoogde toekomstige ontwikkelingen ook daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden.

Met de ontwikkeling van ‘Nieuw Zaailand’ krijgt de binnenstad van Leeuwarden een impuls. Op dit moment wordt gedacht aan de ontwikkeling van circa 7.000 m� bvo (circa

5.500 m� wvo). Door deze ontwikkeling wordt het aanbod in het kernwinkelgebied uitgebreid en kan ruimte worden geboden aan thans nog ontbrekende ’trekkers’. In het passantenonderzoek van Broekhuis Rijs kwam onder andere naar voren dat de consument in de binnenstad van Leeuwarden bekende trekkers als The Sting en ZARA mist. Koopstromen

monitoronderzoek leert dat met name dit type trekkers een positief effect heeft op de koopori�ntatie. Deze en andere consumententrekkers hebben over het algemeen behoefte

aan grote units. Door de schaalvergroting in de detailhandel wordt deze behoefte alleen maar versterkt. In de binnenstad van Leeuwarden zijn op dit moment weinig winkelunits voorradig die groter zijn dan 1.000 m�. De binnenstad kent 7 winkels met meer dan 1.000 m� wvo, waarvan er 4 zijn gevestigd in de aanloopstraten en 3 in het kernwinkelgebied. In de categorie 500 tot 1.000 m� wvo gaat het om 5 winkels, waarvan 4 in het kernwinkelgebied

zijn gelegen. Het is voor de binnenstad van Leeuwarden kortom zaak om meer units > 1.000 m� te realiseren om de grotere consumententrekkers te kunnen faciliteren.

Dit geldt ook voor de categorie 500 tot 1.000 m�.

Reactie gemeente:

Daar waar mogelijk dienen grotere winkels van meer dan 1000m2 in het centrum te worden toegevoegd. Dit gebeurt al bij Nieuw Zaailand en de herontwikkeling van Amicitia. Andere mogelijkheden dienen verder met respect voor de monumentale binnenstad te worden onderzocht. De gemeente probeert in overleg met de markt meer in te zetten op acquisitie van ontbrekende formules.

I.2. Andere punten ter verbetering van de binnenstad hebben betrekking op de ruimtelijk functionele structuur. Een bekend gegeven is de sfeer van de Nieuwestad. Deze straat wordt door de gracht in twee�n gedeeld en kent een zeer breed profiel. Om de uitstraling van de Nieuwestad te verbeteren is het wenselijk door een andere inrichting van de openbare ruimte sfeer en intimiteit toe te voegen.

Reactie gemeente:

Er komt op korte termijn een voorstel voor het toevoegen van sfeerverhogende elementen. Het gaat hier nadrukkelijk niet om een complete herinrichting van de openbare ruimte. In samenspraak met het Platform Centrummanagement en Expeditie Leeuwarden zou met inschakeling van studenten een beknopte consumenten- en ondernemersvragenlijst over ontbrekende voorzieningen uitgevoerd kunnen worden om uiteindelijk tot concrete zichtbare maatregelen te kunnen komen.

I.3. Voor de binnenstad als totaal geldt dat zoals eerder aangegeven het kernwinkelgebied relatief klein is en het aantal aanloopstraten vrij groot. Door dit ‘forse’ aanloopgebied is de binnenstad vrij uitgestrekt en weinig compact. Om voor de bezoeker de looproutes niet te groot te maken is het streven heldere en herkenbare deelmilieus te realiseren, Dit kan door thematisering en clustering van functies. Dit is vanzelfsprekend een proces dat niet

van vandaag op morgen is te realiseren.

Algemene reactie gemeente:

Het cre�ren van herkenbare deelmilieus is op zichzelf na te streven, maar kan onmogelijk eenzijdig vanuit de gemeente gedicteerd worden. Het verdient daarbij aanbeveling in overleg met de retailmarkt gebiedsprofielen op te stellen met toepassing van een geco�rdineerde leegstandsbestrijding (d.m.v. versterking van het aanbod) bij winkels in de deelmilieus. Er vindt dan be�nvloeding van winkelvestiging plaats op gebiedsniveau via een nog in te stellen makelaarsoverleg en gerichte match van vraag en aanbod (sturen op branches en diversiteit op straatniveau). Hierbij zien wij graag de volgende actoren betrokken: het Bestuurlijk Platform Centrummanagement Leeuwarden, de locale banken; makelaars; winkeliersverenigingen; vastgoedeigenaren en -beleggers. De gemeente zal hierbij dan financi�le ondersteuning kunnen bieden, schept (ruimtelijke) randvoorwaarden en faciliteert (startende) ondernemers bij vergunningtrajecten via het Servicepunt Bedrijven. Wij zullen overwegen hiertoe voorstellen voor nieuw beleid voor het jaar 2010 aan uw raad voor te leggen. Ook dient er regelmatig effectmeting (monitoring) plaats te vinden, waarvoor ook in 2010 en later onderzoeksbudget nodig is.

– Kopstuk Nieuwestad: Dit deel van de Nieuwestad heeft aan bezoekersintensiteit ingeleverd. Mogelijkheden om dit gebied een impuls te geven zijn uitplaatsing van de bioscoop en een herinvulling met een winkeltrekker. Indien hier geen trekker wordt toegevoegd zal de bezoekersstroom en hiermee ook de winkelfunctie in dit deel van de Nieuwestad verder afnemen. De uitplaatsing van de bioscoop biedt tevens mogelijkheden om in te spelen op de behoefte aan grotere winkelunits.

– Harmoniekwartier: Met de aanwezigheid van de moderne Schouwburg biedt dit deel van de binnenstad veel potentie voor de ontwikkeling van een aantrekkelijke cultuur en

uitgaanscluster. Hierbij kan gedacht worden aan een verplaatsing en vergroting van de bioscoop aan de kop van de Nieuwestad naar het Harmoniekwartier in combinatie

met horeca en cultuur. Deze functies dienen in de plaats te komen van de thans onaantrekkelijke opslagfuncties in dit gebied.

Reactie gemeente:

De hier gegeven suggestie dient binnen de projectmatige aanpak van het Harmoniekwartier meegenomen te worden.

– Oosterstraten/Tweebaksmarkt/Blokhuisplein: Dit gebied wordt thans gekenmerkt door leegstaande gebouwen als het kantoor van de provincie en de gevangenis. Het provinciekantoor komt weer terug aan de Tweebaksmarkt. De leegstaande gevangenis biedt qua karakter en structuur perspectief voor een Jan des Bouvrie-achtige winkel of

voor een woonoutletstore. In een woonoutlet worden oude collecties of artikelen met een foutje van tal van (exclusieve) merken gepresenteerd. Elk merk heeft een (beperkt)aantal m� om zich te presenteren. Een gevangenis biedt qua opzet al een dergelijke indeling en kent bovendien een authentieke en bijzondere sfeer. Een merk zou 1 of meerder cellen kunnen beslaan. Een dergelijke ontwikkeling sluit tevens aan op de overige detailhandel in dit gebied waar aan de Tweebaksmarkt twee exclusieve

woonstylezaken zijn gevestigd. Met de terugkomst van het provinciekantoor zal de levendigheid in dit gebied weer toenemen. Indien hier ook de bronpuntfunctie wordt

versterkt door middel van de ontwikkeling van een parkeergarage krijgt dit gebied een sterke impuls waarvan ook de Oosterstraten kunnen profiteren.Dit geldt met name

voor de Oude Oosterstraat. De Nieuwe Oosterstraat ligt wat uit de routing en rekt het winkelgebied op. Verder geldt dat een woonoutlet of vestiging van Jan des Bouvrie

bezoekers van buiten de regio trekt, waar dit deel van de binnenstad en eigenlijk de hele binnenstad van kan profiteren. Het moge duidelijk zijn dat het dan dient te gaan om iets bijzonders dat past bij het karakter van de voormalige gevangenis waar mensen uit een wijde regio naar toekomen zoals de genoemde Jan des Bouvrievestiging of

een exclusieve woonoutlet. De ontwikkeling van doorsnee detailhandelaanbod voegt op deze locatie niets toe en rekt het centrum alleen maar verder op.

– Kelders/Voorstreek: De Kelders en de Voorstreek vormen een karakteristiek gebied dat kleur geeft aan de binnenstad. De Voorstreek kent veel bijzondere (detailhandels)functies en kent tevens een hoge dynamiek. Veel panden wisselen van functie. Belangrijkste nadeel van de Voorstreek is de langgerektheid. Voor een compact centrumwinkelgebied bevinden in een ideale situatie de detailhandelsfuncties zich aan het begin van de Voorstreek grenzend aan het kernwinkelapparaat. De functies horeca en diensten zijn bij voorkeur verderop in de straat geconcentreerd. Dit is overigens een proces dat voor een belangrijk deel al autonoom verloopt en waar het voor de gemeente lastig is om sturing aan te geven.

Reactie gemeente:

Wij stellen voor de aanbevelingen over de aanloopgebieden op te pakken bij de uitwerking van het projectplan, dat binnenkort wordt opgesteld naar aanleiding van het initiatiefvoorstel van de PvdA en VVD voor de versterking van het winkelaanbod en de diversiteit in de binnenstad.

Tenslotte geldt voor de Voorstreek, maar eigenlijk voor de hele binnenstad, dat er een marketingopgave ligt. Zeker bij toeristen en recreanten buiten de regio is de binnenstad Leeuwarden vrij onbekend, terwijl het veel te bieden heeft.

Reactie gemeente:

Intensivering van de citymarketing is gewenst; aanzetten hiertoe zijn inmiddels gegeven. Hierbij moet aandacht komen voor de vraag of meer bezoek aan de binnenstad in samenhang met bereikbaarheid en parkeren (onder andere verbetering centrum- en parkeerring) ook een positief effect sorteert op de detailhandelsfunctie.

II. Ontwikkelingsrichtingen Leeuwarden.

Net als in de rest van Nederland is ook in Leeuwarden de detailhandel een dynamische sector waar veel ontwikkelingen spelen en plannen worden gemaakt. Zoals aangegeven

staat in het centrum de (her)ontwikkeling van Zaailand op het programma. Bij een invullingmet nieuwe formules en trekkers betekent deze ontwikkeling een impuls voor de

binnenstad die de koopori�ntatie op het centrum positief kan be�nvloeden. Koopstromen en monitoronderzoek leert dat met name de vestiging van nieuwe en grotere consumenten- trekkers hierin een rol spelen. Behalve in het centrum wordt op meer locaties aan een uitbreiding van het aanbod gedacht.Voor de Centrale staat een uitbreiding met circa 15.000 m� bvo op de rol, waarvan naar schatting 10.000 m� grootschalige detailhandelsfuncties. Verder zijn er plannen voor de ontwikkeling van 20.000 m� perifere detailhandel in het gebied Leeuwarden-west/businesspark.

Tenslotte speelt in Leeuwarden de locatie Zuidlanden. Deze locatie ligt centraal in Friesland, kent een uitstekende bereikbaarheid en vormt een belangrijke entree voor Leeuwarden. Gezien deze kwaliteiten willen veel retailers zich hier graag vestigen. Met oog op de ruimtelijke structuur en de bestaande detailhandelstructuur dient weloverwogen met een eventuele detailhandelontwikkeling in de Zuidlanden te worden omgegaan. Enerzijds dient het te gaan om detailhandel die past bij de specifieke kwaliteiten van de locatie Zuidlanden, terwijl anderzijds detailhandel op deze locatie zoveel mogelijk complementair en zo min mogelijk concurrerend met het aanbod in winkelgebieden als de binnenstad moet zijn. Gedacht kan worden aan aanbieders die zo grootschalig zijn dat ze in de bestaande winkelgebieden in Leeuwarden niet zijn te accommoderen, een bovenregionale verzorgingsfunctie vervullen en van toegevoegde waarde zijn voor Leeuwarden en Friesland. Verder geldt dat deze aanbieders de positie van de binnenstad, de buurt- en wijkcentra en De Centrale niet onder druk mogen zetten en geen ontwrichting of aantasting van de voorzieningenstructuur tot gevolg mogen hebben. Bij interesse voor vestiging in de Zuidlanden van een grootschalige en unieke aanbieders met een bovenregionale functie, dient daarom nader en een specifiek haalbaarheids- en effectonderzoek te worden uitgevoerd.

Dit specifieke onderzoek dient de effecten van de vestiging op de bestaande structuur helder in beeld te brengen op basis waarvan een gedegen en onderbouwde afweging

gemaakt kan worden.

Reactie gemeente:

Onderschreven wordt de complementariteit van de te ontwikkelen detailhandel in de Zuidlanden ten opzichte van de binnenstad/bestaande stad. Hier ligt een opgave om de (regio-)consument te verleiden tot combinatiebezoek, zie hieronder punt III. Hoewel afzonderlijke detailhandelsbedrijven hun vestiging niet met een distributieplanologisch onderzoek behoeven te onderbouwen is het nog wel van belang, dat vanuit de gemeente voor bepaalde nieuwvestigingen het totale effect op de bestaande detailhandel in beeld wordt gebracht.

III. Combinatiebezoek

Omdat de binnenstad, de Centrale en een eventuele detailhandelontwikkeling op de Zuidlanden elk hun eigen functie hebben, worden deze winkelgebieden met verschillende doeleinden bezocht. Om de aantrekkelijkheid van Leeuwarden als winkelstad te vergroten en zodoende meer bezoekers ook bovenregionaal aan te trekken, is het wenselijk het combinatiebezoek te stimuleren. De aantrekkingskracht van Leeuwarden als winkelstad wordt hierdoor versterkt. Mogelijkheden om de ruimtelijk-functionele relatie tussen de winkelgebieden te vergroten

zijn een goede verwijzing naar en tussen de winkelgebieden, goede OV verbindingen tussen Centrale, binnenstad en Zuidlanden (transferium) en gezamenlijke marketing en

promotieactiviteiten.

Reactie gemeente:

Het combinatiebezoek aan de binnenstad moet vanuit alle actoren worden gestimuleerd. Dit kan gerealiseerd worden door de busverbinding tussen de Centrale en de binnenstad te verbeteren. Verder dient aandacht te worden besteedt aan een voor consumenten praktische koppeling van de perifere detailhandel op de locatie Werpsterhoek aan de binnenstad met een daarop afgestemde ontwikkeling van het nieuwe transferium. In het verlengde hiervan dient de verbetering van de looproute van het centraal station naar de binnenstad op enig moment ook als belangrijke logische schakel in deze verbinding te worden opgepakt.

De onderzoeksrapportage is tot stand gekomen onder begeleiding van een werkgroep onder voorzitterschap van de wethouder van Economische zaken. Deze werkgroep was samengesteld uit een ambtelijke vertegenwoordiging en een afvaardiging van de Leeuwarder Ondernemersvereniging (LEON), ondersteund door adviseurs van het Hoofdbedrijfschapdetailhandel (HBD) en de Kamer van Koophandel (KVK). De rapportage is zowel tussentijds als in de eindfase besproken met het bestuurlijk Platform Centrummanagement en het Verenigd Bedrijfsleven. Met de door deze organisaties geplaatste kanttekeningen in deze overleggen is rekening gehouden in de eindadvisering.

In onze reactie op de aanbevelingen uit de rapportage Actualisering detailhandelsmonitor Leeuwarden 2008 is een aantal keren aangegeven, dat nader onderzoek dan wel uitwerking gewenst is. Over de resultaten zullen wij u tijdig informeren en deze indien nodig ter besluitvorming aan u voorleggen.

Hoogachtend,

burgemeester en wethouders van Leeuwarden,

burgemeester,

secretaris,

Blad