NVM Agrarisch somber over intensieve veehouderij en glastuinbouw

(tekst: NVM)

Bekendmaking marktcijfers 2011 NVM Agrarisch & Landelijk Vastgoed

Knelpunten bij intensieve veehouderij en glastuinbouw

Rustig jaar agrarisch en landelijk vastgoed

Aanhoudende vraag naar grond houdt prijs stabiel

Nieuwegein – Het agrarisch en landelijk vastgoed heeft een matig jaar achter de rug. Over de hele linie vonden er in 2011 minder transacties plaats dan in 2010. Conform de verwachtingen van de NVM was het een rustige markt. De intensieve veehouderij en de glastuinbouw hebben het moeilijk. Door een aanzienlijke vraag blijft grond nog steeds zijn waarde behouden. NVM Agrarisch & Landelijk Vastgoed (NVM A&LV) verwacht voor 2012 dat de prijzen van agrarisch vastgoed onder druk zullen blijven staan.

Bereidheid om te investeren

Bij het agrarisch vastgoed was er in de meeste sectoren en in alle regio’s in Nederland minder instroom van nieuw aanbod en minder vraag. In de intensieve veehouderij is er nog steeds sprake van een ruim aanbod en weinig vraag. Ook zijn er oplevingen in bijvoorbeeld de melkveehouderij, waar de markt overwegend goed is, maar waar sprake is van regionale verschillen. Vooral in het Noorden is de markt voor melkveebedrijven zeer goed. ‘We zien bereidheid om in de agrarische sector te blijven investeren. De agrarische markt verloopt dan ook over het algemeen redelijk stabiel’, zegt Arjan van der Waaij, voorzitter NVM A&LV.

De markt voor de verkoop van glastuinbouwbedrijven verloopt daarentegen zeer stroef. Er is veel aanbod en weinig vraag. Er vinden weinig transacties plaats en de verkoopprijzen dalen. De Nederlandse akkerbouw is prijshoudend en vertoont een redelijke mobiliteit. In Flevoland stijgen de prijzen in de akkerbouw. ‘De knelpunten in de agrarische markt zitten dus vooral in de intensieve veehouderij en de glastuinbouw’, aldus Van der Waaij. ‘Bij beide sectoren geldt dat er een ruim aanbod op de markt is, dat moeizaam verkoopt.’

Intensieve veehouderij heeft last van stijgende kosten

De verkoop van varkens- en pluimveebedrijven verloopt zeer moeizaam, zoals de NVM in een persbericht in december 2011 al kenbaar heeft gemaakt. Van der Waaij: ‘Het afgelopen jaar waren slechte opbrengstprijzen en stijgende kosten de grootste belemmeringen in zowel de (intensieve) varkens- als de pluimveesector. Het gaat daarbij vooral om de hoge voerkosten. De overige belemmeringen zijn de mestafzet, regelgeving/vergunningen, de maatschappelijke weerstand tegen megastallen, terugkrabbelende gemeenten qua bouwblok en de stijging van energiekosten. Al met al moeten de stijgende kosten beter in balans komen met de opbrengst van de bedrijven in deze sector.’

De toekomst van de intensieve veehouderij in Nederland ziet er niet rooskleurig uit, constateert de NVM. NVM A&LV verwacht dat voor kleine bedrijven de wettelijk verplichte investeringen voor 2013 een te grote hobbel zijn. ‘Alleen grote bestaande partijen blijven in de markt. Starters zijn er nauwelijks’, stelt Van der Waaij. ‘Een aanzienlijk deel van de bedrijven zal op – relatief korte – termijn moeten stoppen. Dat is gunstig voor de blijvers, als de opbrengstprijzen tenminste stijgen.’ Voor (achterblijvende) objecten van stoppende boeren moet volgens de NVM maatwerk komen voor hergebruik van locaties. ‘Nieuwe bestemmingen voor grond en opstallen zijn essentieel om het voor de stoppende boer financieel draagbaar te maken en om verrommeling van het landschap te voorkomen’, zegt Van der Waaij.

Grondmarkt is prijshoudend en volop in beweging

De grondmarkt blijft volop in beweging. Van der Waaij: ‘Dit komt doordat er vanuit de agrarische sector vraag naar grond blijft. Ook particulieren en beleggers bewegen zich steeds meer op de grondmarkt. Grond blijft zijn prijswaarde opleveren, en er is nog altijd een aanzienlijke vraag naar.’

De gronden zijn in het algemeen duurder geworden, ondanks het feit dat de grootste koper – de overheid – zich uit de markt heeft teruggetrokken. ‘Iedereen had de verwachting dat de prijs hierdoor zou dalen, maar dit is niet het geval geweest. De aanhoudende vraag naar grond houdt de prijs stabiel’, meldt Van der Waaij. ‘Aanbod van grond komt in de regel van al gestopte boeren. Daarbij is er minder aanbod van akkerbouwgronden en akkerbouwbedrijven, terwijl de vraag naar grond voornamelijk van melkveehouders komt. Zij hebben interesse in grond dichtbij huis en voor relatief grotere blokken grond van goede kwaliteit op goede locaties.’

De NVM A&LV-makelaars zien daarnaast voldoende lokale vraag door schaalvergroting in zowel de veehouderij als de akkerbouw. ‘De grondaankoop voor natuurontwikkeling is echter zeer beperkt’, aldus Van der Waaij. ‘Warme gronden worden bijna niet verkocht, maar de vraag naar grotere stukken losse grond is toegenomen. Daarbij zien we de verschillen per regio groter worden. In gebieden met veel actieve ondernemers is veel vraag en een hogere prijs, dan in gebieden waar voorheen de overheid nog op de markt was.’

Naast de melkveehouderij blijft grond ook voor andere agrarische sectoren een belangrijk productiemiddel (o.a. steeds meer noodzakelijk voor de afzet van mest) en dit houdt de vraag naar grond in stand, constateert NVM A&LV. Van der Waaij: ‘Ondanks een stabilisering van de grondprijzen in agrarische gebieden zou de grondprijs van kleinere en minder gunstige percelen onder druk kunnen komen te staan. De prijsverschillen tussen grondsoorten en gebieden zullen groter worden.’

Grillige markt productierechten

In 2011 was er sprake van een stabiele markt van het melkquotum, waarbij zowel de verkoop als de verhuur rustig is verlopen, blijkt uit de NVM-gegevens. ‘Soms is er bijna geen vraag en daarna zie je het weer aantrekken. De prijzen blijven overigens wel stabiel’, zegt Van der Waaij. De NVM ziet nog steeds enige vraag naar productierechten en toeslagrechten. ‘Al is de markt van productierechten grillig, deze is direct gerelateerd aan de opbrengsten van de desbetreffende sector. Daarmee zijn zowel de varkensrechten – liggen nu rond de 70 euro per recht – als pluimveerechten – rond de 6 euro per recht – gehalveerd in prijs.’ Ook de handel in toeslagrechten daalde in 2011 ten opzichte van eerdere jaren. Van der Waaij: ‘Oorzaak was de dalende vraag en het stijgende aanbod, vanwege de bedrijfsbe�indigingen naarmate 2013 – en daarmee de verplichte stalinvesteringen – steeds meer nadert.’

NVM A&LV verwacht dat de handel in productierechten (waaronder ook het melkquotum) en toeslagrechten door het naderen van 2015 zal afnemen. De vraag naar koop- en leasemelk zal blijven, omdat de meeste bedrijven toch willen blijven groeien richting 2015. Varkensrechten hebben in 2011 flink onder druk gestaan. ‘We verwachten dat de prijs van varkensrechten nu redelijk stabiel zal blijven’, aldus Van der Waaij. ‘Bij de toeslagrechten verwachten we eveneens een verlaging. De prijzen van toeslagrechten liggen op dit moment hoog, gelet op de looptijd van de regeling. Daardoor zijn de kopers afwachtend.’

Herbestemming biedt nog steeds kansen

Bij herbestemming moeten de alternatieve gebruiksmogelijkheden volgens de NVM beperkt zijn, omdat de vraag naar een alternatieve bestemming van particulieren en andere bedrijvigheid door de economische crisis achterblijft. Van der Waaij: ‘Voor dit overschot aan agrarisch vastgoed moet een oplossing worden gezocht in verkoop, in combinatie met herontwikkelingsmogelijkheden of sloopsubsidies. Hiermee moeten leegstand en verrommeling van het landschap worden voorkomen. Voor een gunstige ontwikkeling is het van belang dat langdurig te koop staande bedrijven uit de markt worden gehaald. Daarover gaan we graag het gesprek aan met de Rijksoverheid en lagere overheden.’
Als de verkoop van agrarisch vastgoed moeizaam verloopt, worden vaak de mogelijkheden voor herbestemming van de boerderij en eventueel opstallen onderzocht, weet NVM A&LV. ‘Het gaat dan om de omvorming van de boerderij tot bijvoorbeeld bed & breakfast, camping, zorgboerderij, adviesbureau of iets dergelijks’, zegt Van der Waaij. ‘Herbestemming is mogelijk, maar is wel sterk afhankelijk van de locatie. Het heeft de meeste kans van slagen in de buurt van dorpen en steden. En herbestemming biedt nog steeds veel kansen. De mogelijkheden hiervoor zouden ruimer moeten zijn om verrommeling van het landschap tegen te gaan en de leefbaarheid van het platteland te behouden.’

Meer trek naar stad dan naar platteland

De landelijke vastgoedmarkt verloopt moeizaam en zal de komende jaren moeizaam blijven, blijkt uit de gegevens van NVM A&LV. ‘Het hoge aanbod van woonboerderijen heeft een drukkend effect op de prijzen’, stelt Van der Waaij. ‘Objecten die nog in handen zijn van stoppende boeren, zullen ook daadwerkelijk voor een lagere prijs worden verkocht. Deze verkopers hebben meestal nog de financi�le ruimte om met de prijs te zakken. Woonboerderijen die al in handen zijn van particulieren, staan overwegend te hoog in de markt. Ook het wonen in het buitengebied lijkt in het algemeen minder in trek, vanwege enerzijds de hoge woonlasten en anderzijds omdat burgers vaak toch liever dicht bij alle voorzieningen willen wonen.’
De NVM signaleert minder trek naar het platteland. Ook blijft de financierbaarheid een heikel punt, wat met name speelt als de woonbestemming (nog) niet is geformaliseerd. Van der Waaij: ‘Er is een dalende vraag door de economische crisis en in enkele regio’s door de bevolkingskrimp. Een redelijke markt in 2011 was er voor woonboerderijen met een karakteristieke uitstraling, een goede prijs/kwaliteit verhouding, beperkte grootte, dichtbij diverse voorzieningen en met de juiste (woon)bestemming. Toch blijft het hogere prijssegment in de markt moeilijk te verkopen.’

NVM blij met conceptwetsvoorstel plattelandswoning

In november 2011 bracht het ministerie van Infrastructuur & Milieu (I&M) het conceptwetsvoorstel ‘plattelandswoning’ naar buiten. NVM A&LV is hier blij mee en staat achter de inhoud van het wetsvoorstel. ‘Het wetsvoorstel zit juridisch ook goed in elkaar’, zegt Van der Waaij. ‘De besluitvorming om een agrarische bedrijfswoning te bestemmen tot plattelandswoning zal bij gemeenten komen te liggen. Om verschillen tussen gemeentelijk beleid te voorkomen, zijn we van plan om een advies/handreiking te sturen aan gemeenten om de vrijkomende agrarische bedrijfswoningen in beeld te brengen en te bestemmen tot plattelandswoning. We staan achter het wetsvoorstel plattelandswoning en roepen het Rijk op om haast te maken met de wetsbehandeling en -invoering.’

Redelijk verloop onteigeningsmarkt

In 2011 is de onteigeningsmarkt redelijk verlopen, vooral doordat er locaties voor waterberging, dijkverbetering en infrastructuur voor wegen zijn aangekocht. Toch ziet NVM A&LV een dalende tendens door minder vraag naar grond vanuit gemeenten en projectontwikkelaars, door minder natuuraankopen en aankopen voor bouwprojecten.

Verwachtingen voor 2012

NVM A&LV verwacht voor dit jaar een met 2011 redelijk vergelijkbare en matige markt. Van der Waaij somt op: ‘Naar verwachting is er een toename van het aantal te koop staande bedrijven in met name de intensieve veehouderij en een stijgende vraag naar grond. De interesse voor grond komt voornamelijk van melkveehouders. Gebouwen zijn moeilijker verkoopbaar. De belangstelling voor complete bedrijven zal verder dalen. De glastuinbouwmarkt laat naar verwachting in 2012 nog geen verbetering zien. Mooie, gunstig gelegen objecten blijven hun waarde behouden. De landelijke vastgoedmarkt zal een dalende tendens blijven vertonen, omdat prijzen van agrarisch vastgoed onder druk zullen blijven staan. De ontwikkelingen in de agrarische sector van Nederland zijn voor een groot deel afhankelijk van het Europese agrarische beleid en de economische ontwikkeling.’
Duidelijkheid over de aankoop van natuurgebieden, ammoniakemissierechten en Natuurbeschermingswetvergunningen (Nb-vergunningen) zou de agrarische vastgoedmarkt enigszins kunnen doen aantrekken. Van der Waaij: ‘Hierdoor zijn boeren �f meer bereid te investeren en uit te breiden, �f gaan zij overwegen zich elders te vestigen. Zekerheid vanuit de overheid is de basis om de investeringen en marktbewegingen weer op gang te krijgen. We constateren dat het duidelijke rijksbeleid onvoldoende decentraal bij provincies en gemeenten in een helder instrument is uitgewerkt. Er is sprake van ellenlange procedures voor de aanvraag van Nb-vergunningen en dat leidt tot onnodige stagnatie in de agrarische vastgoedmarkt. We roepen als NVM decentrale overheden op om de procedures voor Nb-vergunningen te versnellen en te verduidelijken.’