PEL: Van goedkoop wonen komt in Leeuwarden niet veel terecht

VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN
MAROWIJNESTRAAT 8-C 8931 BT LEEUWARDEN TELEFOON: 058-2671636

E-mail: verpel@wanadoo.nl en pel@verpel.demon.nl Website: http://verenigingpel.nl
——————————————————————————————————————

Aan de gemeenteraad van de
Gemeente Leeuwarden
Postbus 21000
8900 JA LEEUWARDEN

Onderwerp:
– Reactie op de nota
�Het Leeuwarder Bestek�

Leeuwarden, 13/1/2012
Geachte Raadsleden,

Hierbij de reactie van het bestuur van vereniging P.E.L. op de concept-nota �Het Leeuwarder Bestek, samenwerkingsafspraken 2012-2016 � voor de gemeenteraad en in het bijzonder voor de raadsleden die deel uitmaken van de commissie Stadsontwikkeling.

Het commentaar volgt per bladzijde de tekst en de bladzijde nummering zoals die is aangehouden in het papieren Behandelvoorstel voor de Commissie Stadsontwikkeling voor uw vergadering op maandagavond 16/1/2012.

De Samenvatting (zit vooraan):

Gesteld wordt dat de corporaties elk jaar 100-150 huizen gaan �transformeren�.
Een containerbegrip, want uit bijlage D blijkt dat het zowel gaat om sloop als om woningverbetering als verkoop.

Daar blijkt uit de eerste tabel dat over de periode 2013-2016 het totale woningbestand qua corporatie huurhuizen door sloop afneemt met 641 stuks en door verkoop met 421 stuks, in totaal 1062 woningen. De corporaties zeggen (ook bijlage D) dat ze in de periode 2013-2016 784 woningen willen bouwen, maar slechts 192 stuks goedkoper dan 550 euro huur en dat zijn dan slechts studentenkamers. Waar de meeste huishoudens met weinig geld dus niks aan hebben.
Het enige wat aan sociale zelfstandige huurwoningen in deze periode wordt toegevoegd, zijn 15 appartementen voor �jongeren�. Voor de rest zijn alle huren gepland boven de 550 euro waarvan 350 stuks voor gezinnen en 118 voor 1 en 2 persoonshuishoudens en senioren. In de koopsfeer wil men tenslotte nog 79 woningen bouwen met een prijs tussen de 160.000-230.000 euro, alweer voor gezinnen.

Overigens zijn de bouwvoornemens (bijlage D) van de corporaties strijdig met het gestelde in de samenvatting: jaarlijks zullen zo�n 200-300 woningen netto worden toegevoegd. Netto wil zeggen: zoveel nieuwbouw minus zoveel sloop. We kijken nu puur even naar aantallen, niet naar wat er qua type en prijsklasse af gaat en bij komt. Over 2013-2016 zijn dat dus 4 maal minimaal 200 huizen netto is 800 stuks netto erbij stelt de samenvatting. De corporaties slopen echter 641 woningen en bouwen 784 woningen, dus netto bouwen ze 143 woningen over de periode 2013-2016.
Verschil is nu: 800-143 woningen is 657 woningen over 2013-2016 is een gemiddeld verschil per jaar van 164 woningen.
VRAAG: is dat de inschatting van de gemeente voor wat betreft de nieuwbouw door institutionele beleggers en projectontwikkelaars? Zo ja, dan speculeer je wel erg optimistisch op herstel van de economie. Zij zullen op dit moment vrij weinig doen en wachten af.

De sloop en nieuwbouw moet vooral gebeuren in de 6 wijken aanpak: Nijlan, Oldegalileen-Bloemenbuurt, Cambuursterhoek-Tjerk Hiddes, Schepenbuurt, Vlietzone en Valeriuskwartier.
En daarnaast ook in de Vrijheidswijk, de Wielenpolle, de Mondriaanbuurt en Heechterp-Schieringen, alsof in drie van deze vier wijken de afgelopen jaren al niet fors is gesloopt. Aldus de nota.

Als de corporaties juist en vooral daar gaan bouwen, betekent dat in die wijken (soms opnieuw) forse sloop.
Het staat nog te bezien of deze nieuwbouw dan financieel bereikbaar is voor de zittende huurders die geherhuisvest moeten worden, vooral als ze graag in hun eigen buurt willen blijven wonen, omdat men meent dat nieuwbouwhuren vooral tussen de 550 en 650 moeten liggen terwijl door de zgn. �stapelingseffecten� van de vele bezuinigingsmaatregelen (bijvoorbeeld uitvoering diverse bezuinigingsmaatregelen bij de huurtoeslag) de inkomens van veel huurders onder druk komen te staan waardoor onevenredig veel geld aan �wonen� moet worden besteed.

De concept-brief aan de Raad (na de Samenvatting)

Op 25/10/2011 was er een besloten bijeenkomst voor raadsleden over het concept Leeuwarder Bestek. Hier zijn helaas maar heel weinig raadsleden geweest. Wij vinden dat in elk geval de mensen die volkshuisvesting in portefeuille hebben daar allemaal hadden moeten zijn. Nu berusten de 3 punten waarop men zich wil richten op de mening van wel erg weinig raadsleden en dat is jammer.

Aandachtspunt 1 van 25/10 j.l.: de woningbehoefte van het grote aantal 1 en 2- persoonshuishoudens.
Zie verder bij Hoofdstuk 2.

Aandachtspunt 2: het evenwicht aan de onderkant van de woningmarkt.
De Nota gaat er feitelijk van uit dat er teveel sociale huurwoningen zijn.
Zie verder bij Hoofdstuk 2.

Aandachtspunt 3: het beperken van concurrentie tussen locaties.
VRAAG: Betekent dat, dat de woningzoekende binnen een bepaalde prijsklasse nauwelijks iets heeft te kiezen en gaat het er om een bepaalde schaarste in stand te houden?

Hoofdstuk 2 Leeuwarder Bestek Ontwikkelingen, de visie en de Leeuwarder opgave

Ontwikkelingen: �De mate van groei is vooral afhankelijk van het woningaanbod dat Leeuwarden gaat bieden. Hoe beter er in wordt geslaagd om de toe te voegen woningen te laten aansluiten bij de vraag op de woningmarkt in Leeuwarden hoe meer de groei richting 300 huishoudens zal bewegen.�

Reactie: verhuisbewegingen vinden zowel plaats binnen de stad als van buiten naar de stad toe als vanuit de stad naar elders. Men schept de eigen verwachtingen. Nergens in de nota wordt onderbouwd dat de corporaties er gezien de vraag het beste aan doen om nieuwbouw huurwoningen te bouwen tussen de 550-650 euro huur. Wel is duidelijk dat op deze wijze de woningmarkt voor de laagste inkomens (tot 25000/jaar) steeds krapper wordt.

Bladzijde 4 alinea 3: Gesteld wordt: De groei van de huishoudens vindt plaats in het segment van de middeninkomens dat gericht is op �kopen� en men zou willen kopen vanaf 160.000 euro vrije verkoopwaarde (v.o.n.).

Dat laatste wijst er op dat men vooral heeft gekeken naar de mogelijke koopvraag naar nieuwbouwwoningen, maar vergeet dat er momenteel extreem veel bestaande koophuizen op de makelaars websites worden aangeboden, in alle soorten en prijsklassen.
VRAAG: waarop is gebaseerd dat het aantal huishoudens met �middeninkomens� stijgt en dat zij een koophuis willen in het �middensegment�qua prijsklasse?

Vorige versies van dit soort nota�s gokten op de zgn. toenemende vraag naar dure koophuizen. Daar kwam ook weinig van terecht: zie bijv. het moeizame bouwproces bij de dure huizen in de Bullepolder.
Bovendien: als de arbeidsmarkt zich beweegt in de richting van �meer flexibiliteit� ofwel: men moet ook betaald werk aannemen ver van huis, dan is een koophuis geen goed idee.
(Klassiek voorbeeld: defensiemedewerkers. Als Defensie mensen overplaatst, is het handiger een huurwoning te hebben.)

De gemeente wil het beleid bijstellen van bouwen voor het duurdere marktsegment naar �middelduur�. Tevens constateert men een forse groei van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens en wil de toe te voegen woningen laten aansluiten bij de vraag.
VRAAG: bij WELKE vraag? De vraag van starters op de woningmarkt? Van doorstromers op de woningmarkt? Hoeveel mensen van de groeiende groep een- en tweepersoonshuishoudens kan en wil kopen? Onderbouwing van de stelling ontbreekt. Het is ons teveel �wishful thinking�.
Of geeft figuur 1 op blz. 4 het antwoord?

Daaruit blijkt:
Voor inkomens beneden de 33000/jaar stijgt het aantal koophuis bezitters in 2030 nauwelijks vergeleken met 2010. Voor inkomens hoger dan 33000/jaar stijgt het aantal koophuis bezitters van pakweg 27500 naar ongeveer 2900, dus in 20 jaar maar 1500 huishoudens in een koopwoning erbij. Dus per jaar gemiddeld 75 huishoudens.
De logische consequentie is dat het aantal huishoudens wat huurt in 20 jaar naar deze grafiek te oordelen, naar verwachting nauwelijks daalt.

CONCLUSIE: uitsluitend om redenen qua marktvraag heeft het weinig zin dat corporaties ook koophuizen bouwen. Wel vinden we dat als er door wie dan ook nieuw wordt gebouwd, bij m.n. eengezinswoningen niet goedkoper dan voor 160.000-170.000 moet worden gebouwd (bij appartementen zou het iets gunstiger kunnen uitpakken) omdat we vrezen dat bij goedkopere eengezinshuizen anders de bouwkundige kwaliteit te wensen overlaat, bijzondere bouwwijzen zoals Scandinavische houtskeletbouw daargelaten.
De nota stelt: de groep een- en tweepersoonshuishoudens ouder dan 65 jaar neemt fors toe en jonger dan 30 jaar neemt af, maar de hele groep neemt fors toe. Uit figuur 3 (Ontwikkeling samenstelling huishouden 2000-2011) maken we op:
Het aantal 1 persoonshuishoudens nam met 2513 toe.
Het aantal 2-persoonshuishoudens nam met 1006 toe
De hele groep 1+2 nam met 3519 huishoudens toe.

Idem 3-persoonshuishoudens nam met 309 huishoudens toe.
Idem 4-persoonshuishoudens nam met 339 huishoudens toe.
Idem aantal 5 of meer persoonshuishoudens nam met 112 huishoudens juist AF.
De hele groep 3 of meer persoonshuishoudens nam per saldo toe met 536 huishoudens.

Van de totale stijging van het aantal huishoudens komt ongeveer 6/7 deel voor rekening van de kleine huishoudens en maar 1/7 deel voor rekening van gezinnen van minimaal 3 personen.

VRAAG: wat zijn de inkomensposities van deze 2 groepen? Minimaal? Maximaal? Gemiddeld?
Wil men een realistisch beleid voeren, dan zal dit helder moeten zijn.

In de nota wordt gesteld dat men de sterke groei van een- en tweepersoonshuishoudens zal faciliteren, maar in werkelijkheid wordt dat maar heel beperkt gedaan: men richt zich vooral binnen deze groep op 55-plussers en op studenten en bouwt nota bene vooral een gezin huur- en koophuizen �in het middeldure segment�. En deze zijn dus bestemd voor� gezinnen.
En veel huidige eengezinswoningen heten �te klein� te zijn en dus moeten de eengezins nieuwbouw woningen groter, vindt men.

Vooral gezien de bouwprognoses van de beide corporaties (bijlage D) en wat ze willen bouwen, moet de conclusie getrokken worden dat de nota op dit punt een vlag is die de lading niet dekt.
Men bouwt dus voor de groter wordende groep 1 + 2 55-plussers wat grotere gezinswoningen�
Wij dachten juist dan diverse mensen als ze ouder worden juist van die gezinswoning af wilden, vooral als die vrij groot is, of als men dat niet wil, weinig zin meer heeft om te verhuizen. Op blz. 18 lezen we dat de woonwensen van ouderen nog in kaart gebracht moeten worden en dat een overlegplatform zal worden opgericht met veel organisaties die de oudere gaan vertellen wat zijn woonwensen zijn�

Kortom: op het punt van: wat gaan we bouwen, is de nota qua inhoud en geplande stenen invulling inconsistent. Er wordt vooral met de mond beleden dat men iets voor kleine huishoudens zal doen, maar behoudens voor de groep 55-plussers daarbinnen en voor studenten doet men niets. De hele grote middengroep kleine huishoudens vanaf de studentenleeftijd tot 55-plus wordt totaal niet genoemd.

Ons vermoeden is, dat enerzijds getracht wordt met een kleine ombuiging van heel duur naar wat minder duur het huidige beleid vooral voort te zetten en dat anderzijds is gekeken naar de huidige huurtoeslag en dan het gebied waar de huren over de lage of hoge aftoppingsgrenzen gaan.

Voor een 1-persoonshuishouden was boven de lage aftoppingsgrens (524,37 in 2012) nog 50% huurtoeslag over dat stuk huur mogelijk, in 2012 nog maar 40%. Voor 2 persoonshuishoudens was boven deze lage aftoppingsgrens hetzelfde ook mogelijk, maar alleen voor 65-plussers en gehandicapten. Eerst 50% over dat stuk huur, nu 40%. Voor 3 of meer persoonshuishoudens van 65+ en gehandicapten was boven de hoge aftoppingsgrens (561,98 in 2012) nog 50% huurtoeslag mogelijk, in 2012 nog maar 40%.

Kortom: was de redenering: voor ouderen zit er nog (hoe lang nog?) leven in de huurtoeslag boven de aftoppingsgrenzen, die kunnen dus wel een nieuwbouwwoning duurder dan de aftoppingsgrenzen betalen en wij als gemeente en corporaties kunnen min of meer doorgaan met ons huidige beleid: slopen en duurder terugbouwen?
Kennelijk ging dit niet op voor eenpersoonshuishoudens, die qua huurtoeslag ook over hun aftoppingsgrens kunnen gaan. Die kunnen voor de bulldozer uit naar de volgende buurt waar gesloopt wordt?
Als men de eigen redenering consequent had gevolgd, was de conclusie geweest, dat ook voor eenpersoonshuishoudens in het huursegment tussen de 550-650 gebouwd had moeten worden, b.v. wat appartementencomplexen. Maar die keuze wordt dan weer niet gemaakt. Beetje onverklaarbaar.

Op bladzijde 6 alinea 2 en 3 wordt een mening gegeven over de huidige sociale huurwoning.

Slecht heet: te grote mate van eenvormigheid en van woningtype en leeftijd.
Als iemand naar tevredenheid woont, wat maakt het dan uit of zijn buren in precies dezelfde woning wonen en of het huis 50 jaar of 10 jaar oud is? En waarom is het �fout� als die huizen geconcentreerd staan?
Wat heeft een huurder van doen met allerlei stedenbouwkundige visies die uitgaan van een wijk die er qua bouwstijlen en woningen uitziet als een bonte kermis? Die rage (bv. in Cammingaburen en bij de bouw van de poldersteden Almere en Lelystad) hebben we al gehad: de verdwaalwijk en de nieuwe truttigheid)

Slecht heet: deze huizen staan geconcentreerd op een aantal plekken.
Hier duikt de zgn. �bevolkingsmix� filosofie weer op, die herhaaldelijk is onderzocht en waaruit bleek dat mensen zich niet van boven af opgelegd laten mixen en dat �soort zoekt soort� gewoon de realiteit is.
Kortom: er wordt weer niet uitgegaan van de beleving van de woningzoekende of de huurder.

De nota stelt: Kopen in het bestaande aanbod koophuizen is zinloos want men gaat er in kwaliteit niet op vooruit.
Ons lijken beter beheersbare woonlasten al vooruitgang plus het feit dat men verlost is van de corporaties die zijn verworden tot commerci�le �woonbedrijven�.

N.B.: toen staatssecretaris Heerma nadat hij al lang geen staatssecretaris was, werd gevraagd van welke beslissing hij het meest spijt had tijdens zijn ambtsperiode heeft hij gezegd: van de bruteringoperatie bij de woningcorporaties, waarbij de woningcorporaties verzelfstandigd werden.

En hoe moeten mensen dan �beter� kopen vanuit de sociale huursector en inkomsten lager dan 33000/jaar met de huidige terughoudendheid bij de banken om hypotheek te verstrekken?
Niet dus: ook hierom moet er een voldoende voorraad sociale huurwoningen zijn.

Slecht heet: een kwart van de huurvoorraad heeft geen lift, is klein en heeft te weinig aantal kamers.
Waar komen dan toch die acties vandaan waarbij medewerkers in bedrijven wordt geadviseerd: laat die lift eens staan en ga met de trap? Traplopen wordt gezien als gezond en het went snel. Ook de meeste ouderen raken niet slecht ter been, dat is van hen een minderheid.
Wat is te klein? Voor wie te klein? De criteria en maatschappelijke opvattingen over hoeveel ruimte per persoon een huis moet hebben zijn in een eeuw enorm verschoven: wat in de 50-er jaren een flat voor een gezin was, was dat later niet meer. Wat toen voor 4 mensen ruim genoeg was is nu voor 1-2 mensen ruim genoeg qua beleving.
Kleine, oudere eengezinshuizen die door gezinnen met kinderen zijn afgedankt kunnen mits opgeknapt, nog heel goed voor kleine huishoudens gebruikt worden. Zonder kleine huishoudens zou al in de 70-er jaren in bepaalde wijken een leegstandsprobleem zijn ontstaan.

Slecht heet: nog geen eenderde van de voorraad beschikt over een energielabel C of beter.
Daar is wel wat aan te doen en we zijn het eens met de afspraken die daarover zijn gemaakt tussen gemeente en de corporaties.

Wel hebben wij twijfels over zwaar ge�soleerde nieuwbouw in de hoogste labelklasse.
Deze gelden het binnenklimaat in relatie tot gezondheidsklachten en dat is ook een factor waar bij isolatie en energiebesparing al in de ontwerpfase rekening mee moet worden gehouden. Wij doelen ook m.n. op mechanische ventilatie en de klachten: slecht onderhoud (bv. geregeld schoonmaken gebeurt niet), bewoners zijn niet voorgelicht over het gebruik ed.

Te weinig kamers: men zou in sommige gevallen, bv. bij 1-kamer woningen (bv. de 80-er jaren HAT-eenheden) horizontale samenvoeging in een woongebouw kunnen onderzoeken en bij sommige 2-kamerwoningen ook. Bij portiekflats zou dan de niet meer dienst doende portiek als brandtrappenhuis benut kunnen worden. Wij missen in de nota dit soort creatieve oplossingen.

Slecht heet: een eenzijdig en geen wervend beeld en dat is slecht voor het image van Leeuwarden.
Wat wil men dan? Iedereen die weinig inkomsten heeft de stad uitwerken en hun huizen slopen voor degenen met meer geld? Kennelijk moet heel Leeuwarden 1 grote reclamezuil worden om rijkeren aan te trekken?

Slecht heet: stagnerende doorstroming. De nota erkent dat de economische crisis en de strengere hypotheekregels de belangrijkste oorzaak zijn maar beweert dat er ook te weinig middeldure huur- en koopwoningen zijn.
We missen een onderbouwing van deze stelling en vinden dat er bv. via website Funda nog vrij veel aanbod is aan huizen tussen de 160000 en 230000 euro.

Bladzijde 6: De Visie: (voor 2030)

Vanaf 5e regel van onderen: �Hij draagt er ook zelf op een actieve manier aan bij. Inwoners nemen zelf verantwoordelijkheid voor de vitaliteit van hun leefomgeving. Leefbaarheid is van hen!�

Een akelige paternalistische en moralistische houding en benadering van de burger door de overheid.
De burger betaalt belasting aan de gemeente die in ruil daarvoor bepaalde diensten verricht. Bijv. de woonomgeving wat schoonhouden. Kennelijk is belasting betalen niet genoeg, de burger moet kennelijk zelf ook nog eens gratis aan het werk voor de gemeente. Dat is dus nog doller dan bij de bijstand: daar is het verplicht werken met behoud van uitkering, dit wordt verplicht geheel gratis werken (of op zijn minst morele druk uitoefenen) voor de overheid?
Onze stelling: voor belasting betalen mag men dienstverlening verwachten.

Leeuwarden in 2030 �fossielvrij�? (blz. 6 onderaan): eerst zien, dan geloven. Het komt hoog op in 18 jaar tot meer gebruik van duurzame energie, waarbij niet alle alternatieven onbeperkt inzetbaar zijn zoals windenergie: teveel elektra uit windenergie in een net geeft instabiliteit zolang er geen manieren zijn om deze elektraproductie tijdelijk op te slaan.
Een detail: willen de corporaties svp de geplande zonnepanelen wel stormvast op daken van flats vastzetten? Laatst lag na een storm ergens in het land alles eraf� (foto LC)

Bladzijde 5 en 7. De visie: probeer wel wat realistisch te zijn. Er zijn veel zaken die een gemeente maar beperkt kan sturen en ook afhankelijk zijn van allerlei externe factoren. Van 2012 naar 2030 is 18 jaar. Prognoses worden onnauwkeuriger naarmate ze voor een langere periode zijn.

Voorbeelden van wishful thinking: �De groep met een leeftijd van rond de 30 jaar blijft steeds meer in de stad wonen.�
Onzin, tenzij er drastisch meer (ook hoogwaardige) werkgelegenheid in de stad komt, waardoor mensen niet gedwongen worden vanwege een baan naar de Randstad te verhuizen. In de loop van de jaren zijn ook nog allerlei werkgelegenheid biedende organisaties richting Groningen vertrokken. Wij zijn niet zo optimistisch als de nota verwoordt. Wij erkennen dat het een lastige opgave is meer werkgelegenheid naar de stad te halen, anders dan wat call-centra, maar het moet, wil men deze ambitie waar maken.

Idem: huurschulden behoren tot het verleden, er is een systeem van preventie.

Wat is er dan anders aan een huurschuld dan nu? Al jarenlang horen we het woord preventie, maar onlangs hoorden we nog van een geval waarbij betrokkene volledig leek te zijn verdronken in de burocratie van sociale zaken, maatschappelijk werk en woningcorporatie en zijn huis was uitgezet� Ergens hadden al die mooie afspraken die ook in dat geval zouden zijn gemaakt, weer gefaald.

Blz. 7: alinea 3: aanzienlijke aantallen portiekwoningen en kleine gezinswoningen zijn vervangen door� duurdere eengezinswoningen die heten bestemd te zijn voor� oudere 1- en 2 persoonshuishoudens.
Alsof ook een kleinere wat oudere eengezinswoning mits opgeknapt indien nodig, niet bruikbaar is voor een huishouden van bv. 2 volwassenen. En alsof ouderen (bijv. kinderen de deur uit) een grotere, nieuwe en duurdere (tussen de 550-650) huurwoning willen. Vaak wil men juist uit een grote eengezinswoning.

Blz. 7 clustering studenten en jongeren:

Waarom ook clustering jongeren? Dit wijst toch weer op een doelgroepenbeleid terwijl het elders in de nota heet dat men in principe overal mag wonen (woonruimte verdelings systeem, weinig criteria bladzijde 22)

Constatering: bij uw visie op 2030 blijft de groep kleine huishoudens (midden-leeftijd) tussen jongere en 55+ compleet buiten beeld. Dit vinden we merkwaardig gezien uw opmerkingen over een- en tweepersoonshuishoudens.

Bladzijde 8: De Leeuwarder opgave:

Stelling in de nota: De vraag naar sociale huurwoningen neemt niet toe.

Al lange tijd is het rijksbeleid er op gericht geweest kopen aantrekkelijker te maken dan huren. In de jaren dat de economie nog goed ging heeft door de jaar op jaar huurverhogingen menig huishouden de rekenmachine gepakt en geconcludeerd: op termijn is kopen goedkoper dan huren. Zoals gezegd: exact de bedoeling van het rijksbeleid met de hypotheekrente aftrek als heilig huisje, terwijl de huren stegen en de huurtoeslag dan wel in de wet is verankerd maar de hoogte ervan onder druk staat zodra er economische tegenwind is.
Wij hebben geen glazen bol om in de toekomst te kijken maar gemeente en corporaties ook niet.
Kortom: waar is deze stelling op gebaseerd?
Wij hebben wel een voorzichtige verwachting, namelijk dat de huidige economische crisis niet even �snel� zal worden opgelost. Onze voorzichtige inschatting is: deze duurt nog wel enige jaren en herstel zal moeizaam verlopen en traag.

Inzake nieuwbouw te plegen door de corporaties hebben wij daarom het volgende VOORSTEL:

A. Er wordt niet of nauwelijks gesloopt, maar zoveel mogelijk opgeknapt of gerenoveerd in bestaande wijken. Bijkomend voordeel: u haalt uw netto streefaantallen nieuwbouw productie makkelijker.

B. Nieuwbouw wordt vooral gepleegd in het weiland.
Woningen worden toegevoegd, er gaan bijna geen woningen af.
Over de grondprijzen wordt nader gesproken: uit een gesprek van ons dagelijks bestuur met een van de directeuren van Elkien is ons bekend dat Elkien de grondprijs van Leeuwarden te hoog vindt.
Een van de redenen waarom Elkien liever bestaande huizen op hun eigen grond sloopt en daar nieuw bouwt: die grond is al van hen en deels afgeschreven. Maak het de corporaties niet te moeilijk om aan stadsuitbreiding te doen.

C. De corporaties bouwen in het weiland deels huurhuizen en deels huizen volgens het Te Woon concept van corporatie WoonFriesland. Dat houdt in: men kan gaan huren maar als men bv. door inkomensverbetering de wens heeft om te kopen, kan men die woning alsnog ook kopen. Wil men dat niet, dan blijft men huren.
Op deze wijze worden geen huurwoningen aan de bestaande voorraad ontrokken door verkoop.
Kortom: zet bij nieuwbouw in het weiland in op beide mogelijkheden tegelijk.

Bladzijde 8 punt 3: ouderen en zorg:

Wij onderschrijven het uitgangspunt: oud worden in de eigen (huur)woning. Geen gedwongen verhuizingen ihkv. de WMO. Effici�ntie heeft zijn grenzen: het gaat om mensen, niet om machines.
Voor de goede orde: wij bedoelen hiermee niet effici�ntie in de organisatie zelf die bijv. zorg verleent, maar het gedwongen clusteren van ouderen omdat dat makkelijk is voor de zorg.
Op bladzijde 18 bij Afspraken blijkt dat de Woonservice zones grotendeels al weer van de baan zijn, maar dat het nu gaat om Woonzorg arrangementen. Wij wachten dit af, zolang het maar niet gaat om gedwongen verhuizingen.

Hoofdstuk 3 Leeuwarder Bestek Transformatie

Blz. 10: Ingrepen in de bestaande voorraad: volgens bijlage B (Uitvoeringsprogramma 2012) gaan Elkien en WoonFriesland in 2012 in totaal 535 woningen verbeteren, wat wij van harte onderschrijven.
Onze visie is als volgt: altijd eerst kijken: is er vraag naar een woning en zo ja, eerst onderzoeken of er iets te verbeteren valt en zo ja, probeer de huur na renovatie onder de aftoppingsgrens te houden van de doelgroep waarvoor de woning het meest geschikt is en pas als de woning bouwkundig erg slecht is, deze slopen.

De nota stelt dat �het transformatieproces� in de Mondriaanbuurt als voorbeeld kan dienen, waarbij dus impliciet wordt gekozen voor sloop en nieuwbouw. Want meer was dat niet.
Er bekruipt ons wel eens het gevoel dat de corporatie alleen renoveert als ze moeilijk anders kunnen omdat de buurt een monumentale status heeft. We hopen dat we ons hierin vergissen.

Probleem is dat men tegelijk ook wil slopen in wijken (verdunning) waarbij het niet of nauwelijks meer mogelijk is om de vervangende nieuwbouw aanvangshuren beneden de aftoppingsgrenzen te houden. Omdat dit problematisch wordt is bedacht dat het zinnig en nodig is de huurwoningproductie te laten plaats vinden bij aanvangshuren tussen 550-650 euro?

Dit is qua gebied voor de huurtoeslag het gebied ruwweg tussen aftoppingsgrenzen en absolute bovengrens van de huurtoeslag. Een gebied wat slechts voor sommige groepen huurtoeslaggebruikers toegankelijk is zoals eerder omschreven. En bovendien kwetsbaar voor bezuinigingen: zoals genoemd gaat de huurtoeslag over dat stukje huur terug van 50% naar 40% voorzover men dan recht had op huurtoeslag boven de aftoppingsgrens.
En om de onrendabele top op nieuwbouw deels weg te werken en de aanvangshuur terug te drukken tot die 550-650 euro, moeten er weer woningen worden verkocht, waardoor de bestaande voorraad huurwoningen verder afneemt.
Conclusie: in feite zitten door dit voorgestane beleid de corporaties in een spagaatsituatie.

Bovendien: woningen met een huur tussen 550-650 zijn geen sociale huurwoningen meer, omdat ze boven de aftoppingsgrenzen huurtoeslag zitten voor de huishoudens van 2 of meer personen jonger dan 65 jaar.
Voor deze huishoudens geldt: het stukje huur daarboven wordt NIET voor 40% weggesubsidieerd, maar voor 0%.
Wij verstaan onder een sociale huurwoning: een woning voor 1 en 2 persoonshuishoudens met een huur tot aan de lage aftoppingsgrens (524,37 in 2012) en voor 3 of meer personen een woning met een huur tot aan de hoge aftoppingsgrens. (561,98 in 2012)

Blz. 10 derde alinea van onderen:

Voor inbreidingsgebieden wordt de stimuleringsregeling stedelijke woonkwaliteit ingezet, gemiddeld 100.000 euro/jaar:

VRAAG: wordt dat alleen ingezet bij sloop en nieuwbouw of ook bij renovatie? Wij zijn voorstander van dat laatste.

Blz. 10 onderaan: de nota verstaat onder woningverbetering een levensduurverlenging van minimaal 20 jaar.
De standaard periode waarvoor een renovatie gold was altijd 25 jaar. Waarom kan dat nu korter zijn?
Over 20 jaar boekhoudkundig deze investering afschrijven maakt renovaties vaker onhaalbaar dan als men standaard afschrijft in 25 jaar. Ook leidt het tot hogere huren na renovatie.

Bladzijde 11 bovenaan: de afspraken over energielabel verbeteringen: een van de positieve afspraken. Er volgt ook uit dat vanwege energiebesparing ook kan worden ingezet op renovatie in plaats van op nieuwbouw. Bovendien is de milieubelasting bij nieuwbouw door het hele proces heen van sloop t.m. oplevering veel groter dan het op het oog lijkt. Dit is wel door milieudeskundigen uitgerekend, wij hebben dit niet zelf bedacht.

Blz. 11: verkoop huurwoningen: er wordt wel beweerd dat dit niets uitmaakt voor de vraag of er voldoende sociale huurwoningen overblijven omdat een huurder of woningzoekende die een woning koopt, immers verdwijnt als huurder en potenti�le woningzoekende. Dus een soort 1 op 1 verhaal. Dat is te simpel gedacht:
Al jaren lang verkopen de corporaties huurwoningen. In veel wijken is nauwelijks meer een huurhuis te vinden (bv. Aldlan, Westeinde, Camminghaburen) waar ze vroeger wel waren. Ook appartementen zijn in de verkoop gedaan. Blijkbaar hoeft er niet �gemixt� te worden tussen huur en koop in een wijk, als er maar veel koopwoningen staan. Andersom blijkbaar wel�
Toch stijgt de wachttijd voor zowel starters als doorstromers op de huurwoningenmarkt. Afgaande op de verantwoordingslijstjes van de corporaties zelf (die u kunt vinden op hun websites) zit de wachttijd nu tussen de 2 en 3 jaar, wat veel hoger is dan een aantal jaren terug. (een half jaar tot pakweg een jaar) Ook hun advertentie aanbod aan huurhuizen is veel minder dan een aantal jaren terug.
Aan een sociale (eengezins) huurwoning is nauwelijks te komen of men moet een aantal jaren wachten. En dan maar hopen dat die woningen in die wachtjaren niet net gesloopt worden�

Blz. 11 Verkoop in relatie tot de EC-maatregel:

Wij begrijpen, dat om geen boete op te lopen (garantstelling door Centraal Fonds Volkshuisvesting geeft rentekorting op leningen: zelfde idee als de Nationale Hypotheek Garantie voor particulieren) waardoor duurder geleend moet worden, de corporaties eigenlijk niemand meer boven die pakweg 33600 jaarinkomen willen huisvesten. In deze maatregel zit nog 10% ruimte voor toewijzingen. Wij zijn het eens met de corporaties dat je die ruimte moet benutten voor de urgenties, zoals stadsvernieuwing ed.
Wij zijn het eens met Aedes die tot aan Straatsburg (Europees Hof) wil doorprocederen over deze kwestie.
Het voert te ver hier te betogen waarom er in feite helemaal geen sprake is van staats steun zoals een aantal institutionele huisjesmelkers heeft beweerd. Volgens onze informatie willen nu sommigen van hen een aanval doen op het stelsel waarmee de zgn. �maximaal redelijke huur� (puntenstelsel) wordt bepaald per woning. Deze regering werkt daaraan in feite nu al mee door bij nieuwe verhuringen in �schaarstegebieden� forse huurverhogingen tot wel 120 euro/mnd extra mogelijk te maken. Leeuwarden blijft vooralsnog (hoe lang nog?) buiten schot.

In deze alinea 4 stelt de nota dat verkochte sociale huurwoningen deel blijven uitmaken van de sociale voorraad. Sociale koopwoningen bestaan echter niet, zoals elders betoogd.
Wij zijn er ook op tegen (ondanks dat de regelgeving het toelaat) dat corporaties met forse kortingen hun huurwoningen aan zittende huurders verkopen. Dat is leuk voor die huurder, maar schadelijk voor de volkshuisvesting.

Blz. 11: woningverkoop, de aantallen: het gaat om gemiddeld 100 woningen per jaar. Mede vanwege de jaar na jaar stijgende wachttijd voor een sociale huurwoning zijn wij hier op tegen. Bovendien staat er al veel meer te koop dan normaal aan particuliere woningen en men maakt ons niet wijs dat al die huizen te klein, zwaar verouderd, energetisch lek als een mandje enz. zijn. Natuurlijk zitten dergelijke huizen er ook tussen, maar daar behoort dan de prijs ook naar te zijn.
Bovendien dalen de prijzen nog steeds, zodat op een gegeven moment de bodem is bereikt en mensen die willen kopen, dan weer tegen een re�le prijs terecht kunnen. ( mits de banken niet hun hypotheekvoorwaarden zo hebben opgeschroefd dat dit dan nog niet lukt). Want dat was lange tijd niet meer het geval!

Blz. 11: corporaties geven info aan particulieren als ze toch in een buurt bezig zijn: hier staan we positief tegenover. Vooral de technische mensen bij de corporaties kunnen soms nuttige info geven die een particuliere woningbezitter niet weet. Ook meeliften met de corporatie werkzaamheden (bv. inkoop materialen) is wellicht een goed idee. Ook een servicepunt voor (het goedwillende deel) van de particuliere verhuurders is een idee wat uit te proberen valt.

Blz. 11 pilot Vlietzone: handhavingsbeleid overlastpanden en huisjesmelkers: heeft onze volle instemming. Alleen een krachtig en langdurig volgehouden strak handhavingsbeleid zal resultaten opleveren. Dit is gewoon een kwestie van zien wie de langste adem heeft: de onwillige huisjesmelker of de gemeente.

Aandachtspunt: als bv. goedkopere particuliere appartementen complexen onverkoopbaar zijn door de economische crisis, is gebleken dat dan criminelen ed. deze flatjes opkopen om er safehouses, weedplantages ed. van te maken waarbij de resterende flateigenaren in een verpauperend en onguur en onveilig appartementencomplex blijven zitten met een onverkoopbare flat. Dit gebeurt niet meer alleen in de grote steden maar ook elders, zoals in limburg. (laatst op de tv)
Er zou over na moeten worden gedacht wat de gemeente er bv. samen met de corporaties aan kan doen om dergelijk proces te stoppen en er zou contact moeten worden gelegd met steden die hier ervaring mee hebben. (Helmond? Amsterdam?) Voorbeeld: een corporatie knapt een blok huizen op maar daarnaast staat een appartementencomplex te verkrotten, geregeld rolt de politie een weedplantage op, er wordt gedeald in hard-drugs, ruzies worden soms met vuurwapens uitgevochten enz. enz. Dat heeft een negatieve uitstraling op het aangrenzende corporatiebezit en is een ramp voor de overgebleven kleine appartementenbezitters.

Blz. 12: Omvang sociale voorraad: De nota stelt dat huurwoningen onder de 550 euro ingezet worden voor de primaire inkomensdoelgroep.
Dit lijkt ons strijdig met blz. 22 waar afspraken staan over de woonruimteverdeling: er zijn geen selektievoorwaarden zoals leeftijds- en inkomensgrenzen en huishoudensgrootte in relatie tot de grootte van de woning. Zonder maximale inkomensgrens bij aanvang van de huurovereenkomst te hanteren, kan men deze woningen niet gericht inzetten voor de primaire doelgroep.

Overigens vinden we de grens voor de primaire doelgroep (25000 euro/jaar) wat te laag. Als iemand net 100 euro per maand teveel inkomsten heeft voor huurtoeslag, woont diegene dan scheef? Wij vinden van niet: de normale situatie is dat iemand zonder huurtoeslag zelf de huur kan betalen, in feite is huurtoeslag een teken dat men ook scheef woont, maar eigenlijk �te duur scheef�. Waar overigens weinig aan te doen is, want men kan vaak niet goedkoper wonen, die huizen bestaan zowat niet meer. Mede met dank aan het jarenlange gesloop als doelbewust beleid.

Als de corporaties 14500 huizen hebben voor de doelgroep die 18.600 huishoudens telt is er een fors tekort aan sociale huurwoningen. Het is een oude truc om een deel van de koophuizen tot 170.000 waarde tot �sociale koopwoning� uit te roepen.
Sociale koopwoningen bestaan niet, of de corporatie moet een forse koopprijskorting geven: het is een uitvinding al gedaan in 1999 in de nota �Kwaliteit r�nom� van de KAW om het tekort aan sociale huurwoningen toch sluitend te krijgen. Creatief boekhouden heet dat.
In 1999 bedroeg de goedkope huurwoningvoorraad 10.000 en de �betaalbare huurwoningvoorraad� 7000 huizen. De primaire doelgroep bedroeg 16.500 huishoudens.

CONCLUSIE: de primaire doelgroep nam dus alleen maar toe. Ook het onderzoek van uw eigen Rekenkamer enige jaren terug wees op een afname van het aantal sociale huurwoningen.
In de gemeentelijke Woningmarktmonitor 2009/2010 was �goedkope koop�ofwel de zgn. �sociale koopwoning� begrensd op 120.000 euro maximaal.

In 1 jaar tijd is �goedkope koop� in deze nota gesteld op 170.000 euro is een halve euroton meer�
Opnieuw dus creatief boekhouden om toch vooral maar te kunnen betogen dat de omvang van de woningvoorraad tot 550 euro nog best wat kleiner kan.
Kortom: het is gewoon een voortzetting van het al jarenlang gevoerde beleid om huurders en woningzoekenden met weinig geld te marginaliseren ter wille van eigen middle-class visies.

Blz. 13: het staatje bovenaan spreekt boekdelen:
In 14 jaar 2041 huizen weg is gemiddeld 145 huizen per jaar.
Bovendien stijgen de huren in die 14 jaar ongetwijfeld weer fors verder, zodat er in werkelijkheid nog minder goedkopere huizen resteren.
Cynisch bekeken hoeft men niets te doen bij huizen goedkoper dan 550 want binnen een aantal jaren zitten ze in de huurprijsklasse van 550-650 euro� En zijn al die huizen die in die prijsklasse bijgebouwd moeten worden volgens de nota (2005 stuks) duurder dan 650 euro met verdere bezuinigingen bij de huurtoeslag op komst. Het risico van bouwen voor de leegstand is dan niet denkbeeldig.

CONCLUSIE: de zgn. totale sociale voorraad van 33957 is in feite een brutaal staaltje nonsens en de bewering dat de omvang van de sociale voorraad niet of nauwelijks zal veranderen is niveau lagere school creatief boekhouden. Plak ergens het woord �sociaal� op en het is sociaal? We dachten van niet. De enige echte sociale voorraad zijn de huurwoningen beneden de 550 euro waarvan er nog 14.544 zouden zijn.

Vanaf de bruteringsoperatie onder staatssecretaris Heerma waarbij de huurwoningmarkt die �breed�was (goedkoop-duur) werd versmald tot �de aandachtsgroepen qua beleid� is continu dan weer de doelgroep geherdefinieerd (kleiner gemaakt op papier) en is de omvang van de voorraad die in principe voor hen is bedoeld, op papier vergroot door steeds duurdere koophuizen te labelen als �sociale koopwoning�. Zo wordt de balans tussen vraag en aanbod steeds weer zo berekend dat de conclusie gerechtvaardigd lijkt: we kunnen nog best wat goedkopere huizen slopen. Het Leeuwarder Bestek vormt hierop geen uitzondering. Dit lange termijn beleid is ook Rijksbeleid sinds kabinet
Kok I.

Blz. 13 Wijkenaanpak:

We verbazen ons over de keuze om ook weer in de Mondriaanbuurt �actief sociaal te interveni�ren�.
Helpen dan, zoals wij al jaren terug stelden, toch stenen maatregelen als sloop en nieuwbouw niet als het gaat om allerlei sociale problemen van de bewoners, die deels terugkeerden? En de Vrijheidswijk: daar is toch ook driftig gesloopt en nieuwbouw terug gekomen?

Blz. 15 in het kader bovenaan: grootschalige sloop en nieuwbouw, veel meer staat hier niet op:
West-Indische buurt plat, Nieuw-Indische buurt Vlietzone plat (Oud-Indische buurt Vlietzone is gelukkig lastiger: monumentale status) , Valeriuskwartier (deels?) plat (op blz. 19 wordt voor 2016/17 al de sloop van 80 portiekflats aangekondigd: wordt het upgrading ladeplan van buro West-8 weer uit de kast gehaald?) en de Curacaostraat flats ook maar plat?
En kennelijk wordt indirect 7 miljoen ISV3 geld ook ingezet: als de corporaties slopen komen wij als gemeente met ISV3 geld over de brug? Zo ja, dan is dit geld indirect wel degelijk sloopgeld.
Wij vinden dat dit geld moet worden ingezet als een corporatie eens een keer wil renoveren.

Blz. 15 over wijkgerichte teams van de buitendienst van de gemeente en de onderhoudsmensen:

Volgens de afspraken moeten zij o.a. mensen gaan aangeven die in hun ogen sociaal niet deugen�
Bijlage A Afspraak 31 stelt: �De fysieke professionals, de buitendienst van de gemeente en de onderhoudsmensen van de corporaties in de aandachtswijken krijgen een training op het gebied van leefbaarheid en sociaal signaleren.�

Dus: ihkv. klein onderhoud komt iemand langs van een woningcorporatie voor een paar klusjes maar hij moet tegelijk voor stasi spelen en mensen aangeven als �probleemgeval�?
Kortom: de zoveelste stap richting verraders en verklikkers maatschappij.
Wij zullen niet nalaten huurders over deze praktijken te informeren en te waarschuwen dat de mensen die bij hen langs komen bv. voor een reparatie, een dubbele pet op hebben en hun privacy kunnen schenden.

Blz. 19 en 20: Studentenhuisvesting. Afspraken:

Op de gemeentelijke website moet de lijst van kamerpanden met vergunning geplaatst worden en op het eventueel te starten digitaal portaal. Dit punt wordt nergens genomd.

Blz. 20: Campuscontracten:

Campuscontracten zijn een ondermijning van het huurrecht. Wij vinden dat campuscontracten hooguit kunnen als een student op de campus zelf woont.
Anders gezegd: Campuscontracten horen gebonden te zijn aan de campus als fysieke locatie. Het gaat niet aan te zeggen: wij verhuren aan een student, dus heeft die minder huurrechten, we geven hem maar een campuscontract, ook als hij elders in een corporatiewoning woont. Een student is ook nog zoiets als gewoon jongere. Zorgen de corporaties ook voor herhuisvesting als de studie afgelopen is? Dit vormt een groot probleem in bijv. een studentenstad als Utrecht en Amsterdam. En wat is de volgende stap: aparte contracten met minder huurrechten voor mensen zonder betaald werk, voor mensen in de WIA, de WAJONG, voor jongeren, voor AOW-ers, voor mensen met bepaalde beroepen enz.?

Pilot met een huurteam: hier zijn we groot voorstander van: zo�n huurteam zou door elke huurder benaderd moeten kunnen worden, ook door een huurder van een corporatiewoning, kamerhuurders enz.
De stad Amsterdam heeft bijvoorbeeld al jaren een huurteam die heel nuttig werk verricht en mensen helpen die problemen hebben met hun verhuurder over huurhoogte, servicekosten, onderhoudsproblemen enz.
Er mag nu eenmaal niet verwacht worden dat huren tegelijk betekent dat diegene tegelijk deskundige wordt op het gebied van huurrecht.

Woningcorporaties eerste gesprekspartner voor de gemeente: mee eens. Als woningcorporaties afhaken begrijpen we wel dat de gemeente anderen zoekt om bijv. nieuwbouw op de campus te realiseren, maar we schrokken wel toen we in de LC lazen met wie B&W in zee waren gegaan: we hebben in het verleden diverse klachten van kamerhuurders gehad over deze organisatie.
Voorstel is, om indien de gemeente kiest voor nieuwbouw voor studenten door particuliere organisaties, zoals beleggers enz. eerst ihkv. de Wet Bibob onderzoek in te stellen, en pas indien er niets op diegene is aan te merken, met hem of haar in zee te gaan.

Blz. 20: Duurzaam wonen. Opgave:

Woonlastenvermindering: het is nog maar de vraag of echt zoveel energie wordt bespaard dat dit opweegt tegen de huurverhoging na renovatie waarbij de woning ge�soleerd wordt.
Ook moet voorkomen worden dat zoals wel gebeurt, dit soort renovaties niet gepaard gaat met huurverhoging, maar de corporatie deze �schade� bij een huurderswisseling dubbel en dwars inhaalt middels huurharmonisatie.
Het is de gemeente die duurzaam wonen als beleidsuitgangspunt heeft gekozen, maar een ander moet dit waarmaken in bv. de bestaande voorraad. Het lijkt ons daarom niet onredelijk als de gemeente daarom een (bescheiden) bijdrage levert qua geld bij deze investeringen van de corporaties die op hun beurt vervolgens zorgen dat de huurstijging na renovatie beperkt blijft, ook bij een nieuwe huurder.

Blz. 21 Afspraken. Wijkenaanpak. Particulieren:

Men wil particulieren �verleiden�ook hun woningen te isoleren ed. Er waren en zijn steeds kortdurende subsidieregelingen bij het Rijk. Maar deze zijn vooral gericht op particuliere laagbouw, niet op appartementencomplexen. De reden is, dat veelal consensus wordt gevraagd van alle eigenaren plus hypothecaire zekerheid bij sommige regelingen. Er hoeft dan maar 1 eigenaar �njet�te zeggen of geen aanvullende hypotheek van zijn bank te kunnen krijgen en het gaat niet door�
De structuur van een Vereniging van Eigenaren gaat meestal echter uit van een meerderheid of gekwalificeerde meerderheid, niet van consensus, zelfs niet meer (wijziging BW) bij wijziging van het Reglement. Veelal zal wat subsidie nodig zijn. Hier ligt een probleem.

Blz. 22 en 23 Punt 8 Overige Afspraken:

Er wordt gesproken over een ontspannen woningmarkt. Wij denken op grond van de gestegen wachttijden de afgelopen jaren dat dit voor met name de doelgroep tot 25000 euro niet het geval is en dat dit door het voorgestane beleid erger zal worden.
Wij denken dat voor woningen tot 550 euro huur bij toewijzing WEL moet worden gekeken naar het inkomen van de huurder. Waar die grens moet liggen, moet nader worden bekeken. Voorwaarde is wel: er mogen geen huurders tussen wal en schip vallen zoals bij de EC-maatregel: ze mogen niet huren, maar kunnen niet kopen. Daar zijn wij op tegen. Leeftijdsgrenzen lijken ons niet nodig: de huurder moet zelf uitmaken of hij (leeftijd) soort bij soort wil wonen, of juist niet.

Blz. 23: urgentie bij woningtoewijzing: akkoord.

Blz. 24 Huurschulden:

Visie, opgave en resultaat akkoord.

Wel vragen we ons af: al jarenlang heeft men het over preventie, maar wanneer gaat dit nu eens echt werken? Is inbreng van huurschulden in een sociaal team wel de in eerste instantie te kiezen weg?
Wij begrijpen de redenering, dat schulden vaak wijzen op een bredere problematiek die een bredere aanpak eist, maar leiden besprekingen in dergelijke teams juist niet tot tijdverlies, tijd die de huurder niet meer heeft?
Is het niet beter eerst de huurschuld op te lossen en dan de overige problematiek?
Wij stellen dan ook voor dat eerst een ervaren corporatiemedewerker gaat praten met betrokkene over oplossing van de huurschuld (bv. een afbetalingsregeling) hetzij bij iemand thuis hetzij op kantoor, en dat dan de overige problemen worden opgepakt. Zonder rust aan het huurfront lukt de rest ook niet, is onze redenering.

Blz. 24: bijzondere doelgroepen:

Wij vragen de aandacht voor een vergeten, niet-problematische bijzondere doelgroep: de mensen die er voor kiezen om in een woongroep of centraal wonen project te wonen.
Het stoort ons dat de huurders van het Haniagebouw in de Haniasteeg nu wellicht hun huisvesting kwijt raken ihkv. plannen met het Harmoniekwartier. Het gaat om 3 woongroepen op de eerste etage. Herhuisvesting opnieuw in een voor een woongroep geschikt pand zal heel lastig zijn: dit soort woongroepen panden zijn schaars. Ze worden ook niet gebouwd op voorraad maar zijn meestal ontstaan na initiatieven van de bewoners zelf.
Wij vinden: laat woongroepen panden woongroepen panden blijven: ook voor hen moet plaats zijn op de woningmarkt. Herhuisvesting zonder meer betekent in dit geval: einde woongroepen.

Blz. 25 Social return:

Was enige malen aan de orde in de Cli�ntenraad Werk en Inkomen, inclusief de eerste evaluatie:
Enerzijds een vrij lastig project omdat wil het slagen, allerlei randvoorwaarden bvb. over begeleiding e.d. een rol spelen, maar op zich niet onmogelijk.
[Zelfs het PEL slaagde er in bij project verbouw pand Casparii indertijd een deal te maken met de aannemer over begeleiding op de bouw van de vrijwilligers dieals toekomstige bewoners meehielpen aan hun eigen huurpand om de huurprijs te drukken. Als het ons zelfs lukte�]
De gemeente heeft enige ervaring hiermee opgedaan.
Als betrokkenen gewoon loon betaald krijgen, zijn wij voorstander van �social return�. Maak goede afspraken over de randvoorwaarden in het bestek.

Blz. 26 ev. Organisatie Leeuwarder bestek:

Geen opmerkingen.

Tenslotte: het is een lange, eigenlijk te lange reactie geworden, maar de tijd dringt. Probleem was ook dat het PEL het stuk �Het Leeuwarder Bestek� veel later in handen kreeg dan de twee zgn. �erkende huurderskoepels� Nieuw Elan en De Bewonersraad die het stuk al in oktober/november toegezonden kregen en waarvan Nieuw Elan tevens op 12 januari j.l een ‘vruchtbaar overleg� had gehad met wethouder Koster, wethouder Diks en de woningcorporaties’ en �dat a.s. maandag de 058-politiek aanzet is.� In Leeuwarden hebben sommige organisaties het monopolie op �overleg� en schriftelijke reactie van de corporaties, onder uitsluiting van anderen door het College. De Leeuwarder vorm van �democratie?�

Verder is er het nodige overleg binnen het Dagelijks Bestuur aan vooraf gegaan, voordat dit stuk kon ontstaan. Dat kost ook tijd bij een kleine vrijwilligersorganisatie.

Mede namens het Dagelijks Bestuur van Vereniging P.E.L.,
Met vriendelijke groet,

J. Bakker

(secretaris)