Scheidingen zorgen voor forse waardedaling huizen

(tekst: persbericht van Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen)

NHG-jaarcijfers 2013: toenemende verliezen beheersbaar

In 2013 hebben in totaal 4.522 (2012: 3.548) huishoudens vanwege een verlies na gedwongen verkoop een beroep gedaan op de Nationale Hypotheek Garantie. De toename van 27% ten opzichte van 2012 is vanwege de in 2013 verder gedaalde woningprijzen overeenkomstig de verwachtingen.

De beëindiging van de relatie was in 65% (2012: 61%) van de gevallen de aanleiding voor de gedwongen verkoop met verlies. In 17% (2012: 16%) was werkloosheid de aanleiding voor de verkoop. Relatiebeëindiging is bij een daling van de woningprijs een groter risico dan werkloosheid. In geval van relatiebeëindiging is bij tweeverdieners veelal sprake van een directe noodzaak tot verkoop. Bij werkloosheid kan verkoop dankzij de WW en in afwachting van ander werk worden uitgesteld en vaker worden voorkomen.

NHG vangnet voor restschulden In 2013 kon in 79% (2012: 75%) van de verliezen de restschuld van de voormalige eigenaar-bewoners worden kwijtgescholden. Bij relatiebeëindiging was dat 93% en bij werkloosheid 81%. Kwijtschelding van de restschuld is uiteraard niet mogelijk indien op basis van het inkomen en/of het vermogen de verkoop niet noodzakelijk is.

“Meer dan ooit blijkt NHG een uniek vangnet voor huishoudens die na een noodzakelijke verkoop van hun woning worden geconfronteerd met een restschuld”, stelt Karel Schiffer, algemeen directeur van de Nationale Hypotheek Garantie. “Zonder NHG zouden deze huishoudens nog jaren gebukt gaan onder een torenhoge schuld”.

Kopers blijven kiezen voor NHG Binnen de actuele NHG-kostengrens heeft ongeveer 90% van alle kopers de aankoop van de woning gefinancierd met NHG. NHG is dus onverminderd populair onder kopers. In 2013 hebben in totaal 85.200 (2012: 93.700) huishoudens de aankoop van hun woning gefinancierd met NHG. Dat is 9% minder dan in 2012. Deze daling laat zich verklaren door de afbouw van de NHG-kostengrens van Euro 350.000 naar Euro 320.000 per 1 juli 2012 en naar Euro 290.000 per 1 juli 2013. Deze afname van het aantal nieuwe NHG’s is wel minder dan verwacht. Achtergrond hiervan is dat de koopwoningmarkt in 2013 vooral in het NHG-segment is aangetrokken.

NHG voor woningverbetering verliest aan betekenis Daarentegen wordt steeds minder gebruik gemaakt van NHG voor woningverbetering. In 2013 maakten nog slechts 13.700 huishoudens gebruik van deze garantiefaciliteit in verband met de financiering van onder meer het herstel van achterstallig onderhoud, energiebesparing en/of funderingsherstel. In 2012 waren dat er nog 22.100 (-38%) en in 2011 zelfs nog 32.800 (-60%).

Deze dalende trend vloeit voort uit de aanscherping van de hypotheekregels op basis waarvan woningverbetering nog slechts tot maximaal de hieruit voortvloeiende waardevermeerdering mag worden meegefinancierd. In de praktijk betekent dit dat financiering van woningverbetering alleen mogelijk is indien ongeveer 40% van de investering wordt betaald uit eigen middelen. Bij het ontbreken van eigen geld zal financiering dus niet mogelijk zijn en zal van de woningverbetering moeten worden afgezien. Hierdoor verliest deze met de gemeenten ontwikkelde garantiefaciliteit haar betekenis als instrument ter optimalisering van de kwaliteit en duurzaamheid van het eigen woningbezit.

Toenemende verliezen beheersbaar Het NHG-garantiefonds is de afgelopen jaren opgebouwd met als doel onder economisch ongunstige omstandigheden toenemende restschulden bij gedwongen verkopen op te vangen. In 2013 is het NHG-garantiefonds vanwege de toenemende verliezen voor een bedrag van Euro 8 miljoen aangesproken. Per 31 december 2013 is sprake van een NHG-garantiefonds van Euro 778 miljoen.

Voor de komende jaren wordt rekening gehouden met nog oplopende verliezen en, vanwege de verdere afbouw van de NHG-kostengrens, met minder nieuwe garanties. In de Liquiditeitsprognose 2013-2018 is dan ook de verwachting dat het NHG-garantiefonds de komende jaren verder zal dalen. Op basis van de actuele inzichten in de ontwikkeling van de economie en in het bijzonder de koopwoningmarkt, is de verwachting dat vanaf 2018 sprake zal zijn van een snel herstel. Aanspraken op de achtervang van het Rijk worden dan ook niet verwacht.