Kopers en verkopers onvoldoende beschermd door vrijwillige makelaarsregels

(tekst: Vereniging Eigen Huis)

Kopers en verkopers onvoldoende beschermd door vrijwillige makelaarsregels

Vereniging Eigen Huis pleit voor wettelijke regels na honderden meldingen over onduidelijke biedprocedures, ontbrekende biedlogboeken en voorkeursbehandeling

Kopers en verkopers lopen nog te vaak vast in een koopproces dat oneerlijk, onduidelijk en moeilijk te controleren is. Dat blijkt uit een analyse van bijna 1000 meldingen bij het meldpunt makelaardij van Vereniging Eigen Huis. De meldingen laten terugkerende signalen zien van voorkeursbehandeling, onduidelijke biedprocedures, druk om biedingen te verhogen en gebrek aan transparantie achteraf. Vereniging Eigen Huis vindt dat consumenten hierdoor onvoldoende worden beschermd en roept op tot wettelijke regels met handhaving voor het hele koopproces.

Vereniging Eigen Huis opende het meldpunt in februari 2026 opnieuw na aanhoudende signalen dat het kopen en verkopen van een woning niet altijd eerlijk en transparant verloopt. Tussen 23 februari en 7 juli kwamen 921 meldingen binnen van kopers en verkopers met negatieve ervaringen met makelaars. Hoewel de meldingen geen representatief beeld geven van alle woningtransacties, laten zij wel zien welke problemen consumenten ervaren in het koopproces.

Voorkeursbehandeling en belangenverstrengeling voedt wantrouwen

Een grote groep meldingen gaat over belangenverstrengeling en voorkeursbehandeling. Bij 28 procent van de meldingen vragen kopers en verkopers zich af of makelaars altijd onafhankelijk handelen. Melders beschrijven voorkeur voor eigen klanten, relaties, aankoopmakelaars of geïnteresseerden die zelf ook een woning verkopen. Dat voedt het gevoel dat niet iedere koper dezelfde kans krijgt. En dat verkopers mogelijk niet altijd de koper kunnen kiezen die voor hen de beste keuze is.

Spelregels veranderen tijdens het biedproces

Bij 23 procent van de meldingen gaat het over het verloop van het biedproces zelf. Kopers melden dat biedingen na de deadline alsnog werden geaccepteerd, dat een gesloten inschrijving veranderde in een extra biedronde of dat mondelinge toezeggingen later werden ingetrokken. Hierdoor ontstaat bij consumenten het gevoel dat vooraf gemaakte afspraken tijdens het proces worden gewijzigd.

Druk om hoger te bieden blijft moeilijk te bewijzen

Een vijfde van de meldingen (20%) gaat over beïnvloeding van biedingen door makelaars. Kopers vertellen dat zij zich onder druk gezet voelen om hun bod te verhogen, bijvoorbeeld omdat een makelaar verwijst naar vermeend hogere biedingen. Achteraf is vaak niet te controleren of die informatie klopte. Dat vergroot het risico op prijsopdrijving en ondermijnt het vertrouwen in een eerlijk biedproces.

Biedlogboek biedt nog geen echte zekerheid

Hoewel het biedlogboek bedoeld is om transparantie te vergroten, blijkt dit volgens melders niet altijd voldoende vertrouwen te bieden. Bij 19 procent van de meldingen gaat het over transparantie en het biedlogboek. Kopers geven aan dat zij het logboek niet krijgen, dat biedingen ontbreken of dat informatie afwijkt van eerdere communicatie. Daardoor blijft wantrouwen bestaan, juist op het moment dat kopers achteraf moeten kunnen controleren of het proces eerlijk is verlopen.

Van meldingen naar betere bescherming

Vereniging Eigen Huis zet zich al jaren in voor een eerlijker koopproces. De honderden meldingen laten zien dat vrijwillige richtlijnen consumenten bij het kopen en verkopen van een woning onvoldoende zekerheid geven.

Cindy Kremer, algemeen directeur van Vereniging Eigen Huis: “Kopers en verkopers moeten erop kunnen vertrouwen dat het koopproces eerlijk en controleerbaar verloopt. De meldingen laten zien dat vrijwillige richtlijnen daarvoor onvoldoende bescherming bieden. Daarom zijn wettelijke regels nodig, mét toezicht en handhaving, zodat overtredingen ook echt gevolgen hebben”.

Wat moet wettelijk worden vastgelegd volgens Vereniging Eigen Huis

Volgens Vereniging Eigen Huis moeten er wettelijke regels komen voor het hele koopproces. Dat begint bij gelijke toegang tot woningaanbod en duidelijke spelregels voor bezichtigingen en biedingen. Ook moet het biedproces wettelijk worden vastgelegd, bij voorkeur via de NTA, en moet een volledig biedlogboek automatisch beschikbaar komen voor kopers en verkopers. Daarnaast pleit Vereniging Eigen Huis voor een duidelijke informatieplicht richting kopers over informatie die van invloed is op hun beslissing om wel of niet te bieden. Denk aan informatie over de technische staat van de woning, de fundering, onderhoud, andere relevante kenmerken van de woning en, bij appartementen, de financiële positie van de VvE. Tot slot zijn onafhankelijk toezicht, voldoende budget en sancties nodig, zodat overtredingen ook gevolgen hebben.

Vereniging Eigen Huis brengt deze punten in bij de initiatiefwet die Tweede Kamerlid Jeremy Mooijman voorbereidt voor een eerlijker en beter controleerbaar koopproces.

Wat kunnen kopers en verkopers nu doen?

Vraag vooraf naar de spelregels van het verkoopproces, leg afspraken schriftelijk vast en vraag na definitieve verkoop om het biedlogboek. Krijg je het niet, of twijfel je aan de volledigheid meld dat dan bij het meldpunt makelaardij van Vereniging Eigen Huis.