Tweeverdieners met een modaal inkomen? Dan ben je nog niet zeker van een huis

(tekst: Matrixian)

Verder opwarmende huizenmarkt verkleint kans voor modale starter

Amsterdam, 1 mei 2025 – Nieuwe kwartaalcijfers van woningdatabedrijf Matrixian laten zien dat de Nederlandse woningmarkt verder opwarmt. Er wisselen weer meer woningen van eigenaar, de prijzen stijgen en het aantal overbiedingen is onverminderd hoog. Voor kopers met een modaal inkomen betekent dit dat een succesvolle aankoop allerminst vanzelfsprekend is, zelfs niet met een royaal bod.

Aantal woningverkopen opnieuw gestegen

De Nederlandse woningmarkt blijft onverminderd in beweging. In het eerste kwartaal van 2025 wisselden bijna 60.000 woningen van eigenaar, ruim 16% meer dan een jaar eerder toen er nog zo’n 51.000 woningen werden verkocht. En dat terwijl het eerste kwartaal van 2024 ook al een stevige stijging liet zien van 11,3% ten opzichte van 2023.

Stijgende prijzen

Niet alleen het aantal transacties neemt toe, ook de prijzen blijven stijgen. In het eerste kwartaal van 2025 bedroeg de mediane verkoopprijs van een woning €420.000. Dit betekent dat meer dan de helft van alle verkochte woningen voor ruim vier ton is verkocht.

Dat is niet niks. Zeker niet als je je bedenkt dat de huizenmarkt in de tweede helft van 2022 nog even leek af te koelen. Minder transacties, stabielere prijzen en voor veel kopers eindelijk wat lucht. Die tijd lijkt voorbij.

Sinds het tweede kwartaal van 2023 zijn de huizenprijzen onafgebroken gestegen, zeven kwartalen op rij. Dat is zeldzaam. Sinds 2003 is het nog maar twee keer eerder voorgekomen dat de huizenprijzen met meer dan 5 opeenvolgende kwartalen stijgen.

Tweeverdieners met een modaal inkomen? Dan ben je nog niet zeker van een huis

Tweeverdieners die allebei een modaal salaris van €46.500 verdienen kunnen op dit moment een hypotheek krijgen van ongeveer €430.000. Een hypotheekbedrag dat nagenoeg gelijk is aan de mediane verkoopprijs van een woning. Theoretisch zou daarmee dus de helft van het woningaanbod binnen bereik moeten liggen.

In de praktijk ligt dat anders. In deze prijsklasse wordt namelijk regelmatig fors overboden, waardoor kopers eigen geld moeten inbrengen om kans te maken. Waar je een jaar geleden met een bod van 5% boven de vraagprijs nog 86% kans had op succes en bij 10% overbieden het huis vrijwel zeker binnenhaalde, is dat beeld inmiddels drastisch veranderd.

De concurrentie in het “betaalbare” segment is flink toegenomen. In meer dan de helft van de gevallen wordt momenteel minstens 5% overboden. Zelfs wie 10% boven de vraagprijs biedt loopt nog altijd een reëel risico: de kans om tóch overboden te worden ligt inmiddels ruim boven de 25%.

Nog niet zoals in 2021, maar…

Voor wie zich de gekte van 2021 nog herinnert: toen werd bij 70% van de woningen met meer dan 5% overboden. In bijna de helft van de gevallen zelfs met 10% of meer. Zo ver is het nu nog niet. De overbiedingspercentages lijken de afgelopen drie kwartalen wat te stabiliseren. Geen reden voor paniek dus. Maar ook geen teken van een afkoelende markt.

Met de lente- en zomermaanden voor de deur, traditioneel de periode waarin de grootste prijsstijgingen van het jaar plaatsvinden, ligt het voor de hand dat de druk op de woningmarkt de komende tijd verder zal toenemen. Hoe lang die spanning houdbaar is, zal de markt zelf moeten uitwijzen.