Stil vallen woningmarkt Zuidlanden zorgt voor geldpijn bij gemeente – Kloof tussen vraag en aanbod – Makelaars zitten duimen te draaien

Foto: Simon van der Woude (archief)

De Zuidlanden

Van de redactie

Hoe staat het ervoor met de grote stadsuitbreiding van Leeuwarden ten zuiden van het Van Harinxmakanaal, De Zuidlanden? Ten oosten van de Overijsselsestraatweg komen er nog twee buurtschappen bij, Unia en De Hem, en aan de overzijde van de weg worden de contouren van de nieuwe wijk Middelsee al zichtbaar. Dat plan is opgesplitst in twee delen: Middelsee fase 1 waar nu 700 woningen gebouwd gaan worden en Middelsee fase 2 waarvan het bestemmingsplan op 22 februari 2023 door de gemeenteraad is vastgesteld.

Het hele plan Middelsee fase 2 behelst de bouw van ten hoogste 2175 woningen met bijbehorende voorzieningen. In het raadsvoorstel lezen we het volgende: ‘Omdat het een bestemmingsplan is voor een groot gebied met een lange doorlooptijd is het plan flexibel opgesteld. Hierdoor is het een toekomstbestendig plan en kan er ingespeeld worden op o. a. de demografische- en marktontwikkelingen. Daarom worden de segmenten van woningen niet in het bestemmingsplan vastgelegd.’

Het komt er dus op neer dat er wel naar gestreefd wordt om 2175 woningen te bouwen maar dat niet aangegeven wordt wat voor type woningen er gebouwd gaan worden. Terwijl in het Masterplan Middelsee uit 2018 nog wel uitgegaan werd van een woningbouwsegmentering. Wat koopwoningen betreft: 20% vrijstaand, 20% twee onder een kap, 25% rijwoningen en 25% appartementen. Huurwoningen 10%

Gezien de situatie op de woningmarkt in het algemeen en in Leeuwarden in het bijzonder is het wel duidelijk dat het college zijn knopen heeft geteld en ook inziet dat het hele idee wat ten grondslag ligt aan De Zuidlanden, duurdere woningen bouwen om kapitaalkrachtige inwoners aan de stad te binden, door de tijd achterhaald is. Wat in Blitsaerd (uiteindelijk, met aanpassingen) wel gelukt is, lukt niet meer in De Zuidlanden.

Het enige deel van De Zuidlanden waar 650 betaalbare woningen zijn gepland is de nieuwbouwwijk De Fellingen in Middelsee fase 2. Hier moeten woningen komen voor starters in de sociale huur, midden huur en koopwoningen voor mensen met een klein budget.

Markt voor nieuwbouwwoningen stort in

Volgens de halfjaarlijkse Thermometer Koopwoningen van WoningbouwersNL is de verkoop van nieuwbouwwoningen in Nederland in de tweede helft van 2022 met maar liefst 43% gedaald.

De daling van nieuwbouwverkopen is in 2023 versterkt: in januari en februari lag het verkoopvolume maar liefst 50% lager dan in 2022. De oorzaken zijn bekend: Inflatie en de explosief gestegen hypotheekrentes. Voor de rest van 2023 zijn de voortekenen ook niet bepaald gunstig. Gezien de slechte rendementen op de vastgoedmarkt betekent het dat het voor projectontwikkelaars lastiger wordt om nieuw kapitaal te vinden om nieuwe projecten te financieren.

Zuidlanden in zwaar weer

Ook Leeuwarden wordt hierdoor geraakt. Gingen tijdens het herstel van de kredietcrisis de kavels en woningen als warme broodjes over de toonbank, nu stokt de verkoop en de huizen worden maar mondjesmaat verkocht. In een raadsvergadering over het bestemmingsplan Middelsee 2 wees raadslid Tuininga (FNP) er al op dat hij van verschillende makelaars had gehoord dat de verkoop van woningen in De Zuidlanden ver achter bleef. Deze opmerking werd later gepareerd door een medewerker van de gemeente die aangaf dat het hier sprake is van een tijdelijke dip. Er is inderdaad sprake van een dip waar alle gemeentes met nieuwbouwplannen mee te maken krijgen. Maar in Leeuwarden speelt nog iets anders mee waardoor de dip minder tijdelijk is dan gesuggereerd wordt.

Vraag en aanbod sluiten niet op elkaar aan

Schrijnend tekort aan betaalbare koopwoningen

De grootste behoefte aan woningen is bij de starters op de woningmarkt en bij mensen met een kleine portemonnee. Voor een woning voor die doelgroep ziet de Vereniging Eigen Huis een koopwoning van 260.000 als betaalbaar. Tweeverdieners die samen anderhalf keer modaal verdienen (57.000) kunnen dan ruim 250.000 aan hypotheek krijgen. De bijkomende kosten bij de koop van een huis moeten ze zelf betalen.

Om te zien hoeveel betaalbare woningen er voor starters te koop staan in Leeuwarden hebben we de site van Funda geraadpleegd. Op 22 maart stonden er in Leeuwarden 427 bestaande woningen te koop. Hiervan vielen 126 in de prijsklasse tot 260.000 euro. Dat is nog geen 30% van het totale aanbod.

Van de 130 nieuwbouwwoningen waarvan het merendeel nog op tekening wordt aangeboden zijn er slechts zes die binnen de marge van 260.000 vallen. Wat hier nog niet in is meegenomen is het project Haveneiland, in totaal 76 woningen waarvan de prijs nog niet bekend is. Maar gezien de omschrijving, 44 stoere stadswoningen en een gebouw met 32 luxe appartementen, hoeven we ons weinig illusies te maken dat daar een betaalbare starterswoning tussen zit.

Geen doorstroming

Betaalbare woningen in de prijsklasse tot 260.000 zijn er genoeg. Maar deze worden bezet gehouden door senioren waarvan de kinderen het huis uit zijn. Alleen al de wijk Aldlân Oost, met voornamelijk gezinswoningen, bestaat voor 40% uit eenpersoons huishoudens. Bij voldoende doorstroming naar appartementen of levensloopbestendige woningen zouden er heel wat woningen voor starters vrij komen.

In een enquête van de NOS uit 2021 onder gemeenten gaf 55 procent van de gemeenten aan dat de gebrekkige doorstroming van ouderen van grotere naar kleinere woningen de belangrijkste oorzaak van de woningcrisis is. Als er meer doorstromingen bij ouderen zou zijn, luidt de conclusie, zou de woningmarkt er beter voor staan. Er zijn echter nauwelijks geschikte en betaalbare appartementen beschikbaar, dus de doorstroming blijft uit.

In Leeuwarden is de situatie niet anders. Levensloopbestendige woningen met op de begane grond een slaapkamer en badkamer zijn er nauwelijks te vinden. De appartementen die nu te koop worden aangeboden in de Zuidlanden vallen voor de meeste senioren buiten hun budget.

Overschot aan dure koopwoningen

Terwijl voor starters slechts 30% van de te koop staande woningen financieel haalbaar is, ziet de markt voor de woningen in het duurdere segment er heel anders uit. Van de 427 te koop staande woningen op Funda staan er 165 te koop met een vraagprijs boven de 400.000. Dat is bijna 40 % van het totaal. Tel daar het aantal te koop staande nieuwbouwwoningen in het hoogste segment bij op dan is het wel duidelijk dat er sprake is van een disbalans op de woningmarkt. Daar blijft het niet bij. Er staan nu 200 woningen te koop in Middelsee 1, uiteindelijk worden het er 700 waarvan het merendeel in het duurste segment. Dit geldt ook voor de buurtschappen ten zuiden van Goutum die nog gerealiseerd moeten worden: Unia West met 200 woningen en De Hem, goed voor 400 woningen.

Toekomstige ontwikkelingen

Het is wel duidelijk dat vraag en aanbod nu niet op elkaar aansluiten. Gelukkig neemt het aantal inwoners in Leeuwarden nog steeds toe. Wanneer een flink deel hiervan kapitaalkrachtig genoeg is om vrijstaande woningen, stadsvilla’s, of luxe appartementen te kopen is het geen probleem. We hebben dan een buffervoorraad aan dure woningen die zich in de loop van de tijd wel oplost. Om te weten hoe de aanwas van de bevolking er de komende jaren uitziet hebben we het Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden 2016 geraadpleegd. Volgens de cijfers wordt er tussen 2015 en 2033 een groei verwacht van 5636 huishoudens. Op het eerste gezicht meer dan genoeg om de penthouses en stoere stadswoningen met dakterras te vullen. Het wordt een heel ander verhaal wanneer we naar het type huishouding kijken. Die 5636 bestaan bijna geheel uit eenpersoonshuishoudens, totaal 5618 stuks. Wat de tweepersoonshuishoudens betreft, waar ook gezinnen met twee ouders onder gerekend worden, is er zelfs een afname van 99 huishoudens. Verder is er nog een lichte groei van 117 huishoudens van eenouder gezinnen en overige huishoudens. Net als de starters zal ook deze groep aangewezen zijn op woningen of appartementen in het goedkoopste segment.

Financiële consequenties

Zoals de zaken er nu voor staan wordt het een hele opgave om kopers te vinden voor de 700 woningen in het duurste segment die gebouwd moeten worden in Middelsee 1. Te verwachten is dat voor de resterende woningbouw in Middelsee 2 met 2175 woningen een heel andere invulling qua woontype komt dan oorspronkelijk het plan was. Dat de oorspronkelijke ambities schipbreuk lijden blijft niet beperkt tot de woningbouw. In het Masterplan de Zuidlanden uit 2003 zouden de Werpsterhoek en de Overijsselse Laan een concentratiepunt worden voor zakelijke en niet-commerciële dienstverlening met als vliegwiel het nieuwe station. Volgens het beoogde programma 100.000-150.000 m2 aan kantoren en bedrijven inclusief transitiezone. Dat zijn 14 tot 20 voetbalvelden. Het aantal kantoren wat er nu staat valt op de vingers van een hand te tellen en er is in deze krimpmarkt voldoende bestaand aanbod om in de vraag te voorzien. Ook het station dat hierin een voortrekkersrol zou hebben staat er nog niet. Dat wordt op zijn vroegst 2027.

Dat nu ook projectontwikkelaars pas op de plaats maken blijkt wel uit de hercalculaties grondexploitatie 2022. Daaruit blijkt dat de kavelverkoop ver achter blijft bij de oorspronkelijke planning. Als reden wordt hier gegeven: ‘De oorzaak van deze achterblijvende aantallen komt enerzijds door vertragingen in het bouwrijp maken waardoor geplande verkopen naar achteren zijn geschoven en anderzijds zien de ontwikkelaars stagnatie in de verkopen door de stijgende rente en de hoge bouwkosten. Dit leidt tot planaanpassingen en latere afname van gronden.’

Wanneer daarnaast blijkt dat de markt voor duurdere woningen zo goed als verzadigd is, wordt de verkoop van kavels helemaal problematisch. Dit alles heeft ook financiële consequenties wanneer we kijken naar de netto contante waarde, het verschil tussen de inkomsten en uitgaven wanneer het project de Zuidlanden is afgerond. Werd er in 2021 nog uitgegaan van een positief saldo van 7,9 miljoen, voor 2022 is dit naar beneden bijgesteld naar 0,3 miljoen. Een bijna te verwaarlozen bedrag op het totaal aan investeringen. Het grote verschil wordt veroorzaakt doordat er nog een bedrag van 38,6 miljoen extra uitgetrokken is voor bevaarbaar water in de Boksumerhoeke waar in het ontwikkelkader Middelsee-De Werp, waar de raad in april 2021 mee akkoord gegaan is, nog geen sprake van was. Het is een verliesgevende investering. Per saldo staat er een opbrengst van 29,9 miljoen tegenover. Wanneer dit jaar ook de kavelverkoop verder terugloopt doordat projectontwikkelaars eerst af gaan wachten hoe de woningmarkt zich nog ontwikkelt, heeft dit ook financiële gevolgen voor de gemeente. Het is dan niet meer de vraag of, maar hoeveel het verlies wordt op de grondexploitatie.

De Hem

Dit voorjaar wordt er door de raad een besluit genomen over het bestemmingsplan De Hem. Het argument van tegenstanders om daar niet te bouwen is bekend. Het ligt dicht tegen de Hounspolder, een uniek vogelbroedgebied, dat bij het doorgaan van de plannen niet meer levensvatbaar is. Ook de argumenten van de gemeente zijn bekend: Er is woningnood, we hebben die woningen keihard nodig en door niet te bouwen lijden we verlies door de investeringen die er al zijn gedaan.

Volgens het stedenbouwkundig plan moet 55% van de 400 woningen in De Hem bestaan uit dure koop en 2,5 % uit exclusieve koop. Het is nauwelijks realistisch om ervan uit te gaan dat er straks nog een markt is voor dit type woningen en dit kan ook op geen enkele manier onderbouwd worden.

Niet alleen in De Hem zijn er investeringen gedaan. Dat geldt ook voor Middelsee waar bijna alles nog gebouwd moet worden. Ook hier kunnen verliezen optreden wanneer projecten niet doorgaan of wanneer er een andere bouwsegmentering komt. Je moet je dan niet alleen focussen op De Hem, wat eventuele verliezen betreft, maar kijken naar de hele grondexploitatie van De Zuidlanden waar De Hem een onderdeel van is.

Mocht de gemeenteraad toch akkoord gaan met het bestemmingsplan dan mag er gebouwd worden, maar wat er gebouwd gaat worden daar heeft de raad dan geen invloed meer op. Wanneer er geen markt meer is voor die 230 woningen in het duurste segment zal ook het stedenbouwkundig plan op losse schroeven komen te staan. Om tot een rendabele exploitatie te komen zullen er goedkopere woningen komen die dichter op elkaar gebouwd worden. Ook zullen de waterpartijen komen te vervallen waar ook woningbouw komt. Al met al zullen er veel meer woningen komen dan de 400 die er nu gepland staan. Goutum en de buurtschappen zullen dan samensmelten tot een grote stadswijk met als kern een dichtbebouwd gebied. Van het hele idee ‘wonen in een landelijke omgeving’ blijft dan niets meer over.

In plaats van nu een onomkeerbare beslissing te nemen zou de raad er beter aan doen om nu boven water te krijgen waar de werkelijke woningbehoefte ligt, hoe die zich verhoudt tot de oorspronkelijke woningsegmentering en de financiële consequenties hiervan. Wanneer hierover niet meer helderheid komt, ook voor de inwoners van Leeuwarden, ligt hier duidelijk een taak voor de Provincie als toezichthouder. Zover hoeft het niet te komen: Raad neem je verantwoordelijkheid!