Nieuwe woning kopen steeds moeilijker: veel meer eigen geld nodig

(tekst: persbericht van Moneywise.nl)

Nieuwe woning kopen steeds moeilijker: steeds meer eigen geld nodig

Banken worden strenger met het verstrekken van een hypotheek als gevolg van de coronacrisis. Naast het bedrag aan kosten koper moet kopers in sommige gevallen tienduizenden euro’s meer aan extra spaargeld aantonen, dan verwacht. En in veel gevallen kan men dat niet. Gevolg is dat banken geen akkoord geven op de hypotheekaanvraag en de koop moet worden afgeblazen. Een flinke tegenvaller voor veel kopers die ‘goed voor hun hun geld’ dachten te zijn.

Eigen geld echte knelpunt
Ale enige jaren mogen banken niet meer uitlenen dan 100% van de waarde van de woning. De kosten koper moeten dus uit eigen zak betaald kunnen worden. Voor een woning van € 400.000 hebben we dan al snel over zo’n € 13.000. Dat bedrag moet aantoonbaar op de spaarrekening zijn op het moment dat men de hypotheek akkoord wil krijgen. Dat is in de regel dus binnen 4 tot 5 weken na het tekenen van de koopovereenkomst. Het idee dat dit geld maanden later op het moment van passeren aanwezig moet zijn en dat er dus nog tijd is om te sparen is dus niet correct.

Overbieden? Zorg voor spaargeld als buffer
Ondanks de coronacrisis zijn de huizenprijzen nog niet echt gedaald. In veel regio’s moet men nog steeds meer bieden dan de vraagprijs. Ook dit kan beteken dat er meer eigen geld nodig is als de taxatiewaarde lager is dan de koopprijs. Het verschil moet dan uit eigen middelen aangevuld worden.

Verbouwen kost ook meer eigen geld
Veel mensen willen wat verbeteren of verbouwen aan hun nieuwe huis. Een nieuwe keuken en badkamer van € 15.000 levert zelden een waardestijging op van datzelfde bedrag. In de praktijk stijgt de waarde met ongeveer 70% van de verbouwingskosten. Bij een verbouwing van € 15.000 moet je als koper dan € 4.000 eigen spaargeld aantonen en investeren.

Lagere overbruggingshypotheek voor doorstromers
Waar het echter steeds vaker misgaat is bij de zogenaamde doorstromers, de mensen die een bestaande koopwoning hebben en een ander huis kopen. In veel gevallen is er sprake van overwaarde en wil men die overwaarde gebruiken om de hypotheek voor de nieuwe woning te verlagen. Een rekenvoorbeeld laat goed zien waar het misgaat:

Men heeft een woning met een verwachte verkoopwaarde van € 300.000. Er zit nog een hypotheek op van € 200.000. De overwaarde zou dan € 100.000 bedragen en die kan gebruikt worden voor een zogenaamde overbruggingshypotheek. De nieuwe woning kost 400.000. Op basis van het inkomen kan men € 300.000 lenen. Samen met de € 100.000 overbruggingshypotheek moet dat voldoende om het huis te kunnen kopen, lijkt dan een logische gedachte. Er is € 13.000 spaargeld aanwezig voor het betalen van de kosten kopen. Op deze manier moet de hypotheek te regelen zijn.

De werkelijkheid is echter anders. Een verkoopprijs van € 300.000 lijkt misschien haalbaar maar banken willen steeds vaker zien dat de oude woning getaxeerd wordt. En uiteindelijk kan men bij de meeste banken tussen de 85% en 90% van die waarde van de nog niet verkochte woning lenen voor een overbruggingshypotheek. Dat betekent een overbruggingshypotheek van € 70.000 in plaats van € 100.000. Men komt dus € 30.000 tekort om de hypotheek rond te krijgen.

Aantonen spaargeld voor dubbele woonlasten
Maar dan zijn we er nog niet. Banken eisen een buffer voor dubbele woonlasten. Want als de oude woning niet snel verkocht wordt, kan men maanden lang met 2 woningen en dus 2 hypotheken zitten. Banken eisen daarom een buffer van 6 tot 12 maanden van de maandlasten van de oude woning. In veel gevallen gaat het dan om een bedrag tussen de € 5.000 tot 10.000 aan extra spaargeld dat men aan moet tonen. Met het argument dat het huis echt snel verkocht zal zijn, doen banken dus niks.

Tijdelijk contract? Extra spaarbuffer verreist
Maar daarmee is het voor sommige kopers nog steeds niet klaar. Deze week maakte Nationale Nederlanden als eerste geldvertrekker bekend dat er een nieuwe regel komt voor mensen met een tijdelijk dienstverband. In dat geval moet er een extra buffer worden aangetoond van 3 tot 6 maanden van de bruto maandlasten van de nieuwe hypotheek. In veel gevallen zijn dat dan weer enkele duizenden euro’s extra spaargeld dat aangetoond moet worden. Dit geldt voor doorstromers maar ook voor starters.

Tienduizenden euro’s meer eigen geld nodig
Alles bij elkaar geteld leek een bedrag van rond de € 13.000 aan spaargeld voor de kosten koper voldoende om een ander huis te kunnen kopen. Maar in veel gevallen kan het aan te tonen bedrag aan eigen spaargeld oplopen tot vele tienduizenden euro’s. En als dat er niet is op het moment dat men de hypotheek geregeld wil hebben, geeft de bank geen akkoord. Men zal dan de koop moeten ontbinden. Het is maar te kopen dat de kopers dan hebben gekocht onder voorbehoud van financiering.