Francois Mitterrand, George Pompidou en Hayo Apotheker – Kralen rijgen aan de Marktstraat

We zijn weer wat uitgewaaid tijdens het Sneekweekgebeuren en keren weer terug naar de orde van de dag. Opnieuw staat de centrale huisvesting van de gemeente Súdwest Fryslân, daar doe je het tenslotte voor, op de rol.

Zoals Mitterrand zijn carrière afsloot met de bouw van een bibliotheek aan de Seine, Pompidou zijn kunstpaleis bouwde aan Place George Pompidou, zet Hayo Apotheker alles op alles om de ambtenaren centraal gehuisvest te krijgen aan de Marktstraat in Sneek. Waarom? Omdat het kan! En misschien doen we het wel voor de belangwekkende reden: de raadzaal komt terug op de vertrouwde plek, aldus een bericht in de Leeuwarder Courant van afgelopen vrijdag.

Koopmanschap

Het koopmanschap van de gemeente Súdwest-Fryslân roept opnieuw vragen op. Bij dit spel zonder nieten vraag je je steeds luider af: Waar is de (digitale) burger in dit verhaal? Mag die keer op keer de beurs trekken voor de strapatsen van onze bestuurders? Daar waar de huurprijzen van kantoorpanden in den lande door de economische turbulentie dalen, stijgen die in de nieuwe gemeente Súdwest-Fryslân onder aanvoering van koopman-burgemeester Hayo Apotheker die verder gaat met het rijgen van kralen aan een lange ketting. Als verkopende partij kun je je geen betere koper wensen dan deze gemeente.

Stille dood

Om van de fluctuerende verkoopprijzen van al dan niet leegstaande kantoorpanden maar te zwijgen. De prijzen van deze panden zijn in de afgelopen tijd exponentieel gedaald. Eigenaren weten niet wat ze met hun kantoorpanden aanmoeten. Vastgoedbeleggingsfondsen in kantoorpanden gaan failliet of sterven een stille dood. Tenzij op super A-locatie en met een goede huurder binnen de muren zijn de panden waardeloos. Het gaat in Nederland om duizenden kantoorpanden. Er resteert niets anders dan sloop of ombouw naar een andere functie.

Appartementen

Zoals we bijvoorbeeld in Leeuwarden waarnemen waar kantoorcomplexen worden omgebouwd naar honderden kleine appartementen. Liwwadders.nl schreef hier eerder ook al over en voorziet dat er binnenkort een overschot komt in het aanbod van kleine appartementen. Er zijn geluiden dat de gemeente Leeuwarden dit nu ook onderkent en ook een rem wil op deze ontwikkelingen. De aanstaande woonnota kan als mosterd na de maaltijd worden beschouwd. De gemeenten hebben octrooi op het te laat doorgronden van actuele marktontwikkelingen in de vastgoedmarkt.

Sneek Plus

Geheel tegen de landelijke tendens in, lijken de ontwikkelingen in Sneek anders te verlopen. Hier heeft de koopman Apotheker verklaard dat hij panden wil in de nabijheid van het stadhuis in het centrum van Sneek. Die panden zijn nodig voor de samenvoeging van het ambtenaren-apparaat gevat, in het door de raad aangenomen variant Sneek Plus. Voorbijgegaan wordt aan de landelijke krimp van het ambtenarenkorps, maar een eens ingezette route wijzigt zich in gemeenteland maar moeizaam.

Verkoper

Eerder besteedde deze website aandacht aan enkele panden die reeds waren aangekocht en waarbij steevast de naam van vastgoedman Paques opdook als koper of verkoper. Dit was het geval met de panden Marktstraat 1 (oud-gemeentehuis Wymbritseradiel, later SNS-bank) en Marktstraat 27 (het oude kantongerecht) en het oude gemeentehuis van Wûnseradiel in Witmarsum.

Marktstraat 8

Nu heeft de volgende transactie met vastgoedman Paques plaatsgevonden. Op 4 januari 2016 heeft de gemeente het pand Markstraat 8 (voormalig UWV-pand) aangekocht voor 1,4 miljoen euro k.k. . De gemeente Súdwest-Fryslân huurde dit pand al van Paques maar heeft besloten dit te kopen. Hoewel gelegen aan de zuidzijde van de gemeentelijke complexen, ook dit pand te incorporeren met alle bestuurspanden aan de andere zijde van de Marktstraat.

Taxatie

Uit de onderliggende stukken behorende bij deze transactie, die onze redactie heeft opgevraagd, blijkt dat er eind 2013 een taxatie heeft plaatsgevonden namens de gemeente. De daaruit voortvloeiende huurwaarde bedraagt 102.490 euro per jaar. De gemeente betaalt 1,4 miljoen euro, en zo lijkt het dat de gemeente veertien keer de huur (factor 14) betaalt. Deze factor is zeer hoog en buiten proportie.

1 miljoen

Wat is hier aan de hand? Uit de stukken blijkt echter dat de gemeente een factor 10 hanteert voor de aankoopprijs. Dat zou kunnen in de huidige omstandigheden. Uitgaande van de hierboven genoemde taxatie zou je dan uitkomen op een aankoopwaarde van ruim 1 miljoen euro. Hoe wordt nu het verschil verklaard tussen de werkelijke aankoopwaarde van 1,4 miljoen euro en een verwachte aankoopwaarde van ruim 1 miljoen euro? Wij zien drie opmerkelijke zaken: een hogere aanvangshuur dan de taxatie en een jaarlijkse huurverhoging met 2,5 procent, toekennen waarde aan de zolder en een afkoopsom voor gederfde huurinkomsten.

1. In de taxatie is de zolder niet meegenomen, maar daar wordt nu wel waarde aan toegekend van ruim 100.000 euro.

2. Daarnaast valt op dat Paques een vergoeding krijgt van 99.000 euro omdat de eigenaar ‘margeverlies heeft over het restant van de looptijd van het contract, dat is op dat moment 3,25 jaar.’ Dit is in de vastgoedwereld een novum, want de waarde van een pand wordt namelijk bepaald door het al dan niet aanwezig zijn van een (langlopend) huurcontract. Het is vreemd dat de gemeente Súdwest-Fryslân een vergoeding aan de verkoper verstrekt wegens gederfde toekomstige huurinkomsten, terwijl de waarde juist wordt bepaald op basis van de aanwezige/toekomstige huurinkomsten. Dit gaat in deze constructie dubbelop.

3. Opmerkelijk is dat de gemeente met ingang van 1 april 2014 het pand huurt voor een hoger bedrag: zijnde 112.500 euro per jaar. En daarna zijn als jaarlijkse huurverhogingen 2,5 procent ingecalculeerd. Dit is op zich opmerkelijk gezien de zware recessie die in de kantorenmarkt nog steeds voortwoekert en juist de dalende tendens van huurprijzen laat zien.

Kortom: was de gemeente uitgegaan van de externe taxatie/waardescan zoals genoemd in de door ons ontvangen stukken en had men de factor 10 gehanteerd dan zou dit resulteren in een waarde van ruim 1 miljoen euro. Toch is er 1,4 miljoen euro k.k. betaald.

kralen