Fors deel hypotheekhouders staat zwak

(tekst: persbericht van Intelligence Group)

Onderzoek Intelligence Group en GfK

Meeste consumenten met een hypotheek hebben goede kansen op de arbeidsmarkt; 9% loopt een groot risico.

Bijna een op de tien consumenten met een hypotheek heeft een kwetsbare positie op de arbeidsmarkt. Een vijfde van hen heeft redelijke kansen op de arbeidsmarkt, en zeven op de tien goede kansen. Dat blijkt uit onderzoek van Intelligence Group en GfK, dat vandaag is gepubliceerd. Over het geheel genomen zijn de kansen op de arbeidsmarkt van hypotheekgevers gemiddeld beter dan die van de gehele Nederlandse Beroepsbevolking (NBB).

In het onderzoek zijn de volgende achttien partijen meegenomen: ABN AMRO, Aegon, Argenta, a.s.r., BLG Wonen, Centraal Beheer Achmea, Delta Lloyd, Florius, Hypotrust, ING, Lloyd’s Bank (voorheen Bank of Scotland), Nationale-Nederlanden, Obvion, Rabobank, Reaal, RegioBank, SNS Bank, Woonfonds (Achmea). Tussen de portefeuilles van deze geldverstrekkers zitten grote verschillen. De portefeuilles van Aegon, Argenta en Delta Lloyd hebben gemiddeld de populatie met de beste arbeidsmarktkansen en dus de kleinste kansen dat mensen in de toekomst ten gevolge van langdurige werkloosheid in achterstand raken.

Een deel van de mensen met een kwetsbare positie op de arbeidsmarkt is ouder dan 44 jaar. Dat is de leeftijdsgrens waarboven de kansen op de arbeidsmarkt verslechteren. Aan deze groep zijn begin deze eeuw relatief veel aflossingsvrije hypotheken verstrekt, waardoor de schade bij executie groter wordt. Tegelijkertijd is de kans op overwaarde in deze groep groter. In het algemeen geldt dat ouderen lagere kansen op de arbeidsmarkt hebben, maar ook dat juist zij vaak al lang lopende hypotheken hebben, waarvan vaak een deel is afgelost. Het grootste risico zit in de groep mensen die rond 2000 een aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten.

Opmerkelijk is dat tot 2007-2008 relatief veel hypotheken zijn verstrekt aan mensen die nu zwak staan op de arbeidsmarkt. In de jaren daarna is deze groep sterk gekrompen. Hypotheeknemers hebben daarmee hun toekomstige risico’s gereduceerd. Tegelijkertijd hebben veel jonge en kansrijke mensen door het strengere beleid de afgelopen acht jaar geen mogelijkheid gekregen om een hypotheek af te sluiten. En dat leidt weer tot grote spanningen en hoge prijzen op de huurmarkt.

Uit het onderzoek blijkt verder dat er een (vrijwel) direct verband is tussen de arbeidsmarktrisico’s en de LTV (Loan-to-Value). Bij LTV’s van 90% is het arbeidsmarktrisico het grootst, bij LTV’s van 112% of meer is dat het kleinst. Ook dat is dus een voor de banken gunstige uitkomst.

Er zijn ook verschillen gevonden tussen de distributiekanalen. Van de direct bij de banken afgesloten hypotheken heeft 11,4% van de mensen een kwetsbare positie op de arbeidsmarkt. Dat geldt voor 8,6% van de hypotheekgevers die dat via een assurantietussenpersoon deden en voor slechts 5,1% van de mensen die dat via een hypotheekadviseur (bv. De Hypotheekshop, Huis&Hypotheek, de Hypotheker) deden.
In het onderzoek zijn slechts kleine verschillen gevonden tussen de woningtypes (rijtjeshuis, half vrijstaand, vrijstaand, appartement).

Tussen de hypotheeknemers onderling zijn er grote verschillen. De best scorende partij heeft in de huidige portefeuille slechts 4% mensen die kwetsbaar zijn op de arbeidsmarkt. Bij de slechtst scorende partij is dat 16%. Ook is het arbeidsmarktrisico bij hypotheken van 245.000 euro of minder (de grens voor Nationale Hypotheekgarantie) aanzienlijk groter (bijna 10%) dan bij hogere hypotheken (5,5%).

Ben Rogmans van Intelligence Group: “De conclusie van het onderzoek is dat sommige banken grotere risico’s lopen omdat ze relatief veel klanten hebben met een zwakke positie op de arbeidsmarkt. Gezien de ontwikkelingen in economie en technologie, de versoepeling van het ontslagrecht en de toenemende mismatch tussen vraag en aanbod op de arbeidsmarkt, verwachten we de komende jaren een groei van het aantal mensen dat door langdurige werkloosheid in achterstand raakt. Sommige banken bieden dat soort klanten al loopbaancoaching aan. Dat soort initiatieven verdienen navolging.
Verder missen de banken door de strenge regelgeving, of door hun eigen strenge interpretatie daarvan, veel klanten met goede vooruitzichten op de arbeidsmarkt: flexwerkers, zzp’ers, zelfstandig ondernemers en mensen met tijdelijke contracten.”

Intelligence Group heeft de afgelopen twee jaar op basis van eigen onderzoek en big data van derden een innovatieve methode ontwikkeld om de toekomstige arbeidsmarktkansen van individuen uit te rekenen. Inclusief het aantal maanden dat ze gemiddeld nodig zullen hebben om ander werk te vinden als ze vandaag werkloos zouden worden, en de kans op langdurige werkloosheid in de komende vijf jaar.

Intelligence Group denkt dat waar consumenten langdurige financiële relaties aangaan met marktpartijen (hypotheken, kredieten, private lease, huurwoningen, ww-verzekeringen), het voor beide partijen beter is om naar toekomstige arbeidsmarktkansen te kijken dan naar het arbeidsverleden, zoals nu vaak gebeurt. Door snelle veranderingen op de arbeidsmarkt en de versoepeling van het ontslagrecht is de voorspellende waarde van een ‘vast’ contract het verleden sterk afgenomen.

De data en berekeningen van Intelligence Group zijn bovendien ook geschikt voor flexwerkers, zzp’ers, tijdelijke contracten en voor mensen met meerdere banen. Ze worden momenteel al gebruikt voor de hypotheekverstrekking aan uitzendkrachten, bij reorganisaties en bij individuele loopbaanbegeleiding.

De berekeningen van Intelligence Group zijn voor dit onderzoek gekoppeld aan de data van het onderzoek TOF (Totaal Onderzoek Financiele diensten) van GfK. Marktonderzoeksbureau GfK beschikt over geanonimiseerde detailgegevens met betrekking tot de financiële situatie van Nederlandse huishoudens, inclusief de details over hun hypotheken. Door de koppeling van beide databestanden is het voor het eerst mogelijk om de toekomstige arbeidsmarktrisico’s van bestaande hypotheken te berekenen. Het onderzoek zal periodiek worden herhaald.