Er wordt al lang gesproken over meer huizen bouwen, maar sinds 2021 nam dit elk jaar juist af

(tekst: Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM U.A.)

NVM: Meer woningaanbod en vlotte verkoop in 4e kwartaal 2024

‘De woningmarkt kende een enorme dynamiek. Er was veel meer aanbod met vlotte verkopen en een relatief gematigde prijsstijging van 2,5% in het 4e kwartaal 2024. Dat betekent meer kansen voor woningzoekenden,’ aldus voorzitter Lana Goutsmits-Gerssen van NVM Wonen. In dit kwartaal waren er ruim 43.000 woningtransacties; bijna 7.000 meer dan in hetzelfde kwartaal in 2023. ‘Met een gemiddelde verkooptijd van 27 dagen, blijft het voor kopers snel beslissen,’ merkt zij op. De gemiddelde transactieprijs in Nederland liep in dit kwartaal op met 9.000 euro tot ruim 483.000 euro. In 144 gemeenten ligt dit gemiddelde inmiddels boven de 5 ton, maar er zijn grote regionale verschillen, zo toont NVM via een interactieve gemeentekaart.

Bestaande bouw

Aantal woningverkopen sterk gestegen

Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen steeg in het 4e kwartaal van 2024 sterk. Er werden ruim 43.000 woningen verkocht, bijna 7.000 meer dan in het 4e kwartaal van 2023. Dit is een stijging van ruim 19%. Over heel 2024 zijn bijna 145.000 woningen verkocht. Dit maakt het qua doorstroming een beter jaar dan 2023, waarin het verkoopaantal op 132.000 bleef hangen.

Meer transacties door diverse factoren

De sterke stijging van het aantal transacties komt door een combinatie van factoren. Het sentiment en vertrouwen in de woningmarkt is positief, mede door een dalende hypotheekrente en hogere lonen. Daarbij kunnen veel doorstromers hun overwaarde inzetten. Ook kwamen er meer woningen te koop door verkopen (‘uitponden’) van investeerders in (voormalige) huurwoningen. Door de combinatie van krapte en hoge vraag werd dit extra aanbod vlot verkocht.

Veel appartementen verkocht

In het 4e kwartaal zijn meer dan 14.000 appartementen verkocht. Dat is historisch hoog: alleen in 2016 lag dit nog iets hoger. Ook de toename van 28% ten opzichte van het vorige kwartaal is erg groot. Opvallend is dat veel meer appartementen zijn gekocht door kopers in de leeftijdscategorie van 25 tot 35 jaar. De voorheen grootste groep van 50+ kopers kocht naar verhouding juist minder appartementen.

Gematigde prijsstijging

De gemiddelde prijs van door NVM-makelaars verkochte woningen komt dit kwartaal uit op 483.000 euro. Dat is 9.000 euro meer dan vorig kwartaal, een prijsstijging van 2,5%. Dit is naar verhouding een gematigde prijsontwikkeling: in afgelopen jaren was de toename in een 4e kwartaal meestal hoger. Op jaarbasis stijgen de prijzen 11,5%. Dat is iets minder dan in de afgelopen twee kwartalen. De prijzen stijgen relatief het hardst in kleinere gemeenten. In grote gemeenten met meer dan 100.000 inwoners is de gemiddelde prijsontwikkeling op jaarbasis 11,4%. In middelgrote gemeenten is dat ruim een procentpunt hoger en in de kleinste gemeenten stijgen de prijzen met 13,5%.

Transactieprijs 5 ton: mijlpaal of barrière?

Met een gemiddelde huizenprijs van ruim 483.000 euro is het de vraag of en wanneer een landelijk gemiddeld van 5 ton wordt bereikt. Daarbij kun je je afvragen of dit een mijlpaal voor verkopers of een barrière voor woningzoekenden is. De kaart toont dat de grens van 5 ton in veel gemeenten inmiddels is gepasseerd, maar dat er grote regionale verschillen zijn. Van alle 342 gemeenten zijn er 144 waar de gemiddelde bestaande koopwoning al meer dan 5 ton opbrengt, danwel kost. Dat is 42% van alle gemeenten. In elf ‘dure gemeenten’ ligt dit gemiddelde zelfs boven de 7 ton. In 187 gemeenten – meer dan de helft (55%) – ligt de gemiddelde koopsom echter nog onder de 5 ton.

Aandeel overbiedingen vlakt af

Het landelijk aandeel transacties waarbij méér betaald is dan de vraagprijs ligt dit kwartaal op 71%. Dat aandeel is hoog, maar de toename vlakt af. Bij een duurder woningtype als 2-onder-1-kap woningen stijgt dit aandeel overbiedingen nog flink. Bij de overige woningtypen neemt dit aandeel nauwelijks nog toe en bij tussenwoningen zelfs iets af. NVM-makelaars geven aan dat het aantal bezichtigingen per woning aan het afnemen is, net als het gemiddeld aantal biedingen per woning. Gemiddeld duurt het verkoopproces nu 27 dagen, net als vorig kwartaal. In regio’s met een krappe woningmarkt en bij zeer gewilde woningtypen, kan dit zomaar een week sneller gaan. Daartegenover staan regio’s en typen waar het hele proces meer tijd kan vergen, omdat er minder kapers op de kust zijn.

Woningaanbod blijft stabiel

Het aantal te koop staande woningen bij NVM-makelaars aan het eind van het 4e kwartaal van 2024 is bijna 26.000. Dit aanbod is al drie kwartalen redelijk stabiel. Tegenover de 26.000 te koop staande woningen staan dit kwartaal ruim 43.000 woningverkopen. Dus ondanks het krappe woningaanbod, zijn toch veel kopers geslaagd in hun zoektocht naar een woning. Dat lijkt een tegenstelling, maar is het niet. De verklaring is dat binnen dit kwartaal ruim 45.000 woningen te koop zijn gezet. Dat is het hoogste aantal in de afgelopen 2,5 jaar.

Dynamiek in de markt hoog

Met veel vraag, weinig aanbod, hoge verkoopvolumes en een korte verkoopperiode is de dynamiek in de markt enorm hoog. NVM brengt in kaart welk deel van de woningen, die gedurende een kwartaal te koop zijn gezet, na afloop zijn verkocht. Kijken we aan het einde van het 4e kwartaal terug op de in de loop van derde kwartaal in aanbod gezette woningen, dan is te zien dat 82 procent van deze woningen inmiddels is verkocht.

Thema: koopstarters

Meer kansen voor koopstarters door extra aanbod

Doordat meer woningen beschikbaar komen, krijgen starters meer kansen. In 2024 hebben ruim 64.000 starters hun eerste woning gekocht via een NVM-makelaar. Dat zijn 5.000 meer dan in 2023 en bijna 10.000 meer dan in 2022. Het extra aanbod betreft met name kleinere appartementen, waardoor vooral alleenstaanden en starters jonger dan 35 jaar hiervan profiteren.

Nieuwbouw

Omslag naar meer nieuwbouwaanbod

Er wordt al lang gesproken over meer huizen bouwen, maar sinds 2021 nam dit elk jaar juist af. In 2024 ging het beter: NVM-makelaars hebben in dit jaar 32.000 nieuwbouwwoningen te koop gezet. Dit is het hoogste aantal sinds 2020. Hoewel de ontwikkeling positief is, is dit nog lang niet genoeg. Maar liefst 63% van de NVM-makelaars geeft aan dat in het werkgebied te weinig nieuwbouw in de pijplijn zit.

Aanmelding appartementen hoger dan ooit

Van alle woningtypes zijn er in 2024 meer te koop gezet dan in 2023. Alleen de aanwas van grondgebonden woningen (met een tuin) is nog steeds laag. Bij appartementen geldt het tegenovergestelde: nog nooit kwamen er zoveel beschikbaar. Dit heeft diverse oorzaken. Zo leidt de focus op betaalbare en binnenstedelijke nieuwbouw tot meer appartementen. Ook worden steeds vaker nieuwbouwcomplexen, die voor verhuur bedoeld waren, op de koopmarkt aangeboden, omdat investeerders afhaken.

Nieuwbouwverkoop stijgt flink in 2024

In totaal verkochten NVM-makelaars in 2024 maar liefst 28.900 nieuwe woningen. Dit is veel meer dan in 2022 en 2023, toen het aantal verkopen rond de 18.000 à 19.000 lag. Maar het blijft minder dan in 2020 en 2021, toen ook al werd gesproken over een te lage nieuwbouwverkoop.

Kleinere nieuwbouw houdt prijzen stabiel

De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen is al twee jaar stabiel, rond de 470.000 euro. De stabiliteit komt door de focus op betaalbare bouw. De toegenomen verkoop van duurdere grondgebonden woningen wordt gecompenseerd door de flinke toename van kleinere, goedkopere woningen. Hoewel de totale verkoopprijs stabiel blijft, betalen kopers meer per vierkante meter. In 2024 steeg de gemiddelde prijs per vierkante meter van 4.360 naar 4.740 euro. Dit komt doordat kleinere woningen over het algemeen een hogere prijs per vierkante meter hebben. Nieuwbouwwoningen blijven zo betaalbaar, maar kopers krijgen wel minder ruimte voor hetzelfde geld.

Gemiddelde woonoppervlakte naar 103 vierkante meter

De krimp blijkt ook uit de flinke daling van het gemiddelde woonoppervlakte van verkochte woningen. In twee jaar is dit afgenomen van 119 vierkante meter naar 103 vierkante meter. Dit heeft twee oorzaken. Ten eerste worden veel meer appartementen verkocht die kleiner zijn en zo het gemiddelde naar beneden trekken. Tweede oorzaak is dat nieuwbouwappartementen zelf ook kleiner worden: een gemiddeld appartement was twee jaar geleden nog 85 vierkante meter. Inmiddels is dit 76 vierkante meter.

Bestaande en nieuwbouwprijzen niet vergelijken

De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouw blijft stabiel, terwijl die van bestaande bouw blijft stijgen. Hierdoor ligt de gemiddelde prijs van nieuwbouw (469.700 euro) voor het eerst lager dan bestaande woningen (483.500 euro). Dit betekent niet dat nieuwbouw goedkoper is. Want de woningtypes waarop deze transactieprijzen zijn gebaseerd, verschillen sterk en beïnvloeden het gemiddelde. Zo bestaan nieuwbouw-verkopen voor een groter deel uit kleinere appartementen. Verkochte bestaande woningen zijn gemiddeld groter en bevinden zich vaker in duurdere gemeenten. Dit maakt een simpele vergelijking van bestaande en nieuwbouwprijzen tot het vergelijken van appels met peren.