De macht van de bouw strekt zich uit tot voorbij de collegetafel in het stadhuis

De nieuwe Leeuwarder zeepbel?

Wat is er aan de hand in Leeuwarden studio-land? Of, een beetje algemener, wat is er aan de hand in Leeuwarden woningbouwland? Waarom slopen en bouwen en opnieuw slopen, renoveren en bouwen? En voor wie doen we dat precies? Wat is het doel?

Waarom zijn we zo blij met de groei van woningbouw in het licht van de krimp van de bevolking? Ja, zeggen deskundigen dan, groei moet, want er wonen steeds minder mensen in één woning (verdunning) en jong en oud trekt vanuit de periferie naar de stad. Maar is dat wel zo? Hoe valt de balans uit? Gaat het zo wel plaatsvinden? Blijven jongeren straks langer thuis door afschaffing van de studiefinanciering en de betaalbaarheid van het wonen? Trekken ouderen (noodgedwongen) weer in bij hun kinderen?

Prima toch?

De gemeente Leeuwarder verwacht volgens de begroting 2015 dat er dit jaar 500 nieuwe woningen worden opgeleverd. Dit zijn niet alleen grondgebonden eengezinswoningen maar ook, en misschien vooral, kleine appartementen en studio’s. In de beleidsnota Wonen 2012 kondigt de gemeente aan zich in te willen inspannen voor de bouw van kleine huishoudens, voor één of twee personen. Prima toch, zou je kunnen denken. Deze gemeente is lekker bezig. Maar of dat werkelijk zo is? En wat betekent deze verschuiving van een ‘gewone woning’ naar een studio of appartement voor ons allen precies?

Op zoek naar een alternatief

Ruim tien jaar geleden bemerkten lokale marktpartijen dat er een belangrijke verandering gaande was in hun sector. Huurders met wie zij veelvuldig contact hadden lieten weten dat zij niet meer in aanmerking kwamen voor een reguliere woning die vaak aangeboden werd door een woningbouwcorporatie. Zij moesten op zoek naar een alternatief. Onlangs bleek statenlid Anja Haga verbaasd te zijn over het aanbod van huurwoningen in Leeuwarden. Zij kwam er gewoon niet voor in aanmerking. Zij werd gedwongen een woning te betrekken in Dokkum en koos er meteen maar voor om er een te kopen.

Gretig

In Leeuwarden sprongen de lokale marktpartijen destijds gretig in op de vraag uit de markt. Kassa!Het ene pand na het ander werd verklost tot studio of klein appartement. Grotere panden werden verbouwd tot meerdere studio’s (een studio is een woning met een zit- slaapkamer met eigen toilet, badkamer en keuken). De druk op de buurt nam toe. De gemeente was niet altijd welwillend om aan deze splitsing van bestaande gebouwen mee te werken. Soms moest men machteloos toekijken. Sommige bestemmingsplannen waren ook niet altijd duidelijk. Ondanks belemmeringen kregen lokale investeerders de gelegenheid om structurele wijzigingen aan te brengen in diverse panden in vele Leeuwarder straten.

De gemeente constateert tien jaar na de opkomende vraag naar kleine en betaalbare woonruimtes het probleem, maar weet hier nog steeds niet goed mee om te gaan.

Cees de Sloper

Terug naar de geschiedenis. We kennen in Leeuwarden nog altijd Cees Geerts. Ofwel Cees de Sloper. Dit was de PvdA-wethouder die in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw een gevaar vormde voor de monumentale binnenstad. Cees diende, zo kunnen we nu vaststellen, als lichtend voorbeeld voor zijn opvolgers. Slopen om nieuw te bouwen. Laat de gemeenschappelijke euro rollen! De wethouders Bearn Bilker (CDA), Peter den Oudsten (PvdA) en Roel Sluiter (PvdA) waren volgzame leerlingen. En vergeet Henk Deinum (PvdA) in dit verband niet. Van opbouwwerker via corporatiedirecteur naar woningbouw-wethouder. Zij dein(d)en heerlijk mee op de verlangens van de bouwers. In de wijk Bilgaard, en de buurten de Meenthe en Mariniersespel werden honderden betaalbare en kwalitatief goede wooneenheden met de grond gelijk gemaakt. Hier kwam maar ten dele nieuwbouw voor terug. Er ontstond een reusachtige wooncarrousel. Kinderen een kwartje!

Indische Buurt

Zelfs op het moment dat we dit schrijven (1 april) zwaait de sloopkogel lustig in het rond. De Leeuwarder Courant bericht vandaag over de aanstaande sloop van de Indische Buurt, gelegen naast het Cambuurstadion. De woningen in Schieringen zijn al aan de beurt. Het is wederom: slopen om (beperkt) nieuw te bouwen. Het is slopen tegen hogere kosten voor de eindgebruiker en het is slopen met weinig verantwoordelijkheid voor maatschappelijke-, economisch financiële- en duurzaamheidsbelangen. Menig particulier belegger had deze woningen graag van de woningcorporaties willen overnemen, maar die gaan hier niet op in. Zij spelen het spel aan een andere tafel. Een particuliere belegger had gewaakt voor sloop en had voor een substantieel lager bedrag dan de herstelkosten (in het geval van de Indische Buurt EUR 85.000 per woning) die een woningcorporatie denkt te moeten maken, de woning volledig gerenoveerd en duurzaam gemaakt. Nogmaals: de corporatie zit graag aan die andere tafel. Wat de woningcorporatie de huidige bewoners ook voorschotelt, ze zijn altijd duurder uit en daarmee de gehele gemeenschap ook.

Je zou denken dat men lering trekt uit het verleden: eerst te veel bouwen voor de verkeerde doelgroen, dan weer slopen en dan weer nieuw bouwen (vaak ook weer voor groepen waarvoor het gebouwde niet bedoeld is). Maar die lering trekt men niet. Mijn kijkt het liefst vooruit: op naar een nieuw project!

Studentenhuisvesting

Lichten we hier een voorbeeld uit dan kijken we naar de studentenhuisvesting in Leeuwarden. De enorme groei van het hbo (Hogeschool Stenden en Noordelijke Hogeschool Leeuwarden) in Leeuwarden brengt met zich mee dat er een grote behoefte is aan woningen voor uitwonende studenten. Tijdens de groei van het hbo was Leeuwarden druk bezig om, om de hoek waar de scholen staan, recent gebouwde buurten, compleet te slopen. In de Annie Westlandstraat, de Meenthe en de Jan Evenhuisstraat, langs de Dokkumer Ee, verdwenen honderden betaalbare appartementen. Gevolg was dat er in andere woonbuurten elders in de stad allerlei studentenpanden werden gecreëerd met de bijbehorende onrust, veroorzaakt door het bijbehorende doorgangskarakter van de bewoners. Studenten hechten zich namelijk niet aan de buurt. Vervolgens kwam de gemeente met regelgeving en handhaving om de studentenpanden terug te dringen. Er verschenen kwaliteitsbordjes en normering. Nu zijn we zover dat bij de hogescholen een nieuwe Kenniscampus wordt gebouwd, op een steenworp afstand van de gesloopte complexen. De cirkel lijkt weer rond. Maar het is een cirkel met hele rare vorm. Eigenlijk is het een ouderwetse jaren vijftig hoepel waarvoor iedereen wordt uitgenodigd om er doorheen te springen.

Cyclus

De studentenhuisvesting is een onderdeel van een ongelofelijke cyclus waar een niet in te schatten bedrag van verloren geld aanhangt. Sober geschat: 50 miljoen euro? Oftewel: sunk costs, het maatschappelijk verlies, het geld dat door het afvoerputje verdwijnt is eigenlijk niet te berekenen. Even kijken maar Amsterdam waar de Vrije Universiteit in die tijd campus Uilenstede ontwikkelde en men had antwoorden kunnen vinden.

Apenrots

Terug naar de actualiteit. In Leeuwarden worden nu in ieder geval vijf grote projecten gerealiseerd en geïnitieerd om te komen tot studio’s en kleine appartementen. Het gaat hierbij om de 2e en 3e toren op het terrein van de Kenniscampus, de ombouw van de voormalige De Terp (Goudenregenstraat), De Klanderij (apenrots aan het Zuiderplein), bovenop parkeergarage Oosterstraat en Tesselschadestraat (voormalig gebouw Dienst Landelijk Gebied). Samen goed voor zeker 500 kleine wooneenheden. Daarnaast zijn er in de afgelopen tijd, en worden er binnenkort, vele kleinere projecten gerealiseerd. Dit zijn bijvoorbeeld: drie locaties op het Vliet (o.a. UPC-gebouw), Grote Kerkstraat (voormalig Historisch Centrum), Zuidergrachtswal (AFI). Opgeteld gaat dit totale aantal richting de 700 wooneenheden. De centrale vraag luidt: is hier vraag naar? En levert dit niet nieuwe problemen (leegstand) op, op bestaande locaties? Dreigt er geen overaanbod? Voelen we ons gemakkelijk op de verdringingsmarkt? Of laten we dit gewoon over ons komen? Na ons de zondvloed?

Verloop

Uit de locale markt vallen de volgende geluiden te horen. Het blijkt dat kamers in studentenhuizen leeg staan of moeilijk zijn te verhuren. Op de site Pararius (een belangrijke verhuursite voor particuliere verhuurders) staan op dit moment 100 studentenkamers, studio’s en appartementen te huur in Leeuwarden. Ook op Funda worden 100 appartementen en woningen aangeboden, meer gericht op senioren. Daarnaast valt op dat er een groter verloop is in studio’s en kleine appartementen in de particuliere verhuursector. Regelmatig wordt er verhuisd naar woonruimte van de corporaties. Het grote verloop lijkt een prille indicator dat leegstand dreigt, de woonconsument heeft keuze. Prima. Maar de ontwikkelingen staan niet stil.

Sociaal leenstelsel

Een grote onzekere factor is de uitwerking van het nieuwe sociale leenstelsel. Verwacht mag worden dat minder studenten op kamers gaan wonen en ook dat zij waarschijnlijk een studierichting kiezen dicht bij huis. Het is onwaarschijnlijk dat de buitenlandse studenten en Jannewietskes universiteit dit verlies in aantal gaan compenseren. Kortom: de vraag zal eerder afnemen dan toenemen.

Zorgen en gevolgen

• Vanuit de woonconsument kun je zeggen: mooi, het aanbod neemt toe en de prijzen zullen dalen voor een kwalitatief goede woonruimte. Een goede ontwikkeling want op Pararius staat nu kamers van 20 vierkante meter voor een prijs van EUR 400 of meer!

• Vanuit de investerende verhuurder in de nieuwe complexen kun je zeggen: een zorgelijke, onzekere ontwikkeling. Want, hoe krijg ik al mijn nieuwe woonunits vol? Wat wanneer de bewoner een eigen balkonnetje wil? Lang niet iedereen wil in een dergelijk groot en geïsoleerde eenheidsworst wonen. En kan ik de huurprijs die ik in gedachten had wel realiseren? In ieder geval luidt ook hier het parool: locatie, locatie, locatie!
• Vanuit de bestaande verhuurders van studentenpanden zijn de gevaren het grootst. Trekken mijn huurders (studenten) niet weg naar de nieuwe complexen? En welke huurders krijg ik hiervoor terug? En tegen welke prijs?
• En wat is de impact voor de buurt waar nu de kamerverhuurpanden zijn gehuisvest? Vanuit de bevolking kun je zeggen: er dreigt leegstand of overlast en verpaupering. Opnieuw een Vegelinbuurt?
• En wat betekent dit voor de gemeente? Waarom de markt verder verstoren door een financiële bijdrage te leveren aan de nieuw te bouwen huisvestingscomplexen? Moet de gemeente alvast rekening houden met een terugkerend fenomeen? De subsidiepotten en opkoopprogramma’s kunnen weer uit de kast om de herstructurering van verpauperde buurten ter hand te nemen. De geschiedenis herhaalt zich.

We hebben nu geconstateerd dat de gemeente veel stimuleert, initieert en subsidieert. Maar men weet vaak niet precies voor wie. Bestuurders lopen simpelweg achter de feiten aan. De vragen die rijzen: moet je deze onoverzichtelijke carrousel op deze wijze aan de gang houden? Wat is nu eigenlijk de impact voor de gemeente? Of nog belangrijker: wat betekent dit allemaal voor de inwoners van de gemeente Leeuwarden? Behoren de antwoorden op die vragen niet thuis in een Woonnota? Wat wel duidelijk is: de macht van de bouw strekt zich uit tot voorbij de collegetafel in het stadhuis. De gemeente sloopt en bouwt, maar sloopt men niet meer dan men bouwt?