Bijna een kwart van de woningen binnen vijf jaar weer verkocht

(tekst: Calcasa)

Bijna een kwart van de woningen binnen vijf jaar weer verkocht

De doorstroming op de Nederlandse woningmarkt is een veelgenoemde uitdaging. Calcasa onderzocht hoeveel tijd er tussen twee woningtransacties zit. Kijkend naar de transacties die recent hebben plaatsgevonden, dan zien we dat in 2025 ongeveer 22% van de woningeigenaren de woning korter dan vijf jaar in bezit heeft gehad. Dit is een forse stijging ten opzichte van 2016, toen nog slechts 14% van de woningen binnen vijf jaar opnieuw werd verkocht. Aan de andere kant is het aantal woningeigenaren dat langer dan 20 jaar in een woning woont ook toegenomen in de afgelopen tien jaar. Het zorgt voor een interessante dynamiek, waarbij het vooral de appartementen zijn die een hoge doorloopsnelheid hebben.

Kwart van de woningen binnen vijf jaar weer verkocht

Het aantal woningtransacties zit sinds het tweede kwartaal van 2023 in de lift. Waar in het eerste kwartaal van 2023 ruim 40.000 woningen van eigenaar wisselden, ligt het aantal transacties per kwartaal al een aantal kwartalen op rij boven de 50.000. Daarmee is het aantal transacties op dit moment dus relatief hoog. Hierbij valt op dat het aantal transacties waarbij een woning binnen vijf jaar van eigenaar wisselt, ook flink aan het stijgen is. Tien jaar geleden werd ruim 14% van de koopwoningen binnen vijf jaar verkocht. Dit staat in schril contrast met de huidige doorloopsnelheid. In het afgelopen jaar werd ongeveer 22% van de woningen binnen vijf jaar verkocht. Het aandeel woningverkopen binnen vijf jaar is daarmee met ruim 55% gestegen sinds 2016.

Naast het sterk toegenomen aantal woningen dat binnen vijf jaar wordt verkocht, is anderzijds ook een stijging te zien van het aantal woningeigenaren dat langer dan twintig jaar in een woning blijft wonen. Tien jaar geleden was dit nog ongeveer 28% van de woningtransacties, tegenwoordig ruim 35%. Het geeft aan dat de uitersten zijn toegenomen. Het gevolg daarvan is dat de groep woningeigenaren die de woning vijf tot twintig jaar in bezit heeft, flink is afgenomen. Was dit tien jaar geleden bijna 60% van de transacties, tegenwoordig zit dit percentage rond de 40%. Onderstaande figuur laat deze ontwikkeling zien.

Flevoland heeft hoogste omloopsnelheid binnen vijf jaar, Limburg het meest honkvast

De doorstroom op de koopwoningmarkt verschilt flink per provincie. Flevoland is koploper: daar wordt 26% van de woningen binnen vijf jaar alweer doorverkocht en zelfs 52% binnen tien jaar. Aan de andere kant is Limburg het meest honkvast: slechts 20% verkoopt binnen vijf jaar en bijna de helft (45%) pas na twintig jaar of langer. In Noord-Holland ligt de korte woonduur eveneens hoog met 49% binnen tien jaar, terwijl de meeste andere provincies rond 45–47% schommelen. De midden categorieën (10 tot 20 jaar) zijn opvallend stabiel door het land heen, met doorgaans 17% tot 19% van de transacties. Tabel 1 geeft een verdere duiding.

Woningeigenaren blijven langer zitten in Rotterdam en Den Haag dan in Amsterdam en Utrecht

In de vier grote steden loopt de doorstroom flink uiteen. In Amsterdam wordt 56% van de woningen binnen tien jaar verkocht. Utrecht laat met 55% een vergelijkbaar beeld zien. In Rotterdam (51%) en Den Haag (47%) is dit een stuk lager. In deze steden blijven woningeigenaren juist langer zitten. Ruim een derde van de woningen in Den Haag wordt pas na twintig jaar of langer wordt verkocht. In Rotterdam blijft 31% van de woningeigenaren ruim 20 jaar in de woning zitten. In Utrecht (24%) en Amsterdam (23%) is dit een stuk lager. Figuur 2 laat dit zien.

Appartementen verkopen sneller dan eengezinswoningen

Kijkend naar de verschillende woningtypen, dan is te zien dat appartementen een hogere doorloopsnelheid hebben dan eengezinswoningen. Ongeveer 28% van de appartementen wordt binnen vijf jaar weer verkocht. Voor eengezinswoningen ligt dit met 19% een stuk lager. Van de woningtransacties zit de grootste groep eengezinswoningen in de periode langer dan 20 jaar. Ongeveer 41% van dit type woningen heeft langer dan 20 jaar dezelfde woningeigenaar gehad. Bij appartementen ligt dit op 26%.

Bezitsperiode neemt de laatste jaren af

De mediane bezitsperiode is de laatste jaren flink aan het afnemen. Halverwege 2023 was de bezitsperiode 13,8 jaar, om vervolgens terug te vallen naar 11,1 jaar op dit moment. Hiermee is het laagste niveau van het decennium bereikt. De mediane bezitsperiode is met ruim 8,5 jaar voor appartementen ongeveer gelijk gebleven in de afgelopen tien jaar. Voor eengezinswoningen is deze periode gestegen van 13,7 jaar naar 14,8 jaar. De mediane bezitsduur van appartementen lag daarmee gemiddeld over de periode ongeveer 5 jaar lager dan die van eengezinswoningen in de afgelopen tien jaar. De huidige uitpondgolf, waarbij beleggers huurwoningen, vooral stedelijke appartementen, versneld verkopen, drukt de gemiddelde bezitsduur omlaag. Veel van deze panden zijn tijdens de investeringspiek van 2016-2021 gekocht en komen nu na relatief korte tijd weer in de verkoop.

Meeste woningen zijn één keer verkocht in de afgelopen 20 jaar

Van de woningen die een woningtransactie hebben ondergaan in de afgelopen twintig jaar, zijn de meeste woningen éénmaal verkocht. Ruim twee derde van de eengezinswoningen en ruim de helft van de appartementen die zijn verkocht, hebben één transactie gehad in die periode. Bijna 30% van de appartementen heeft twee transactiemomenten gehad en ruim 13% zelfs drie. Voor eengezinswoningen liggen deze percentages met respectievelijk 23% en 6% een stuk lager. Tenslotte is er een aantal appartementen dat veelvuldig van eigenaar is gewisseld: ongeveer 0,2% heeft zes of meer eigenaren gehad in de afgelopen twintig jaar.