Wensdenken als basis voor Leeuwarder volkshuisvesting

Foto: Simon van der Woude

Wensdenken als basis voor volkshuisvesting

door de redactie

Woningkrapte, torenhoge huizenprijzen en starters die kansloos zijn op de woningmarkt. We zijn het bijna vergeten maar zeven jaar geleden toen de kredietcrisis bijna op zijn eind liep, waren er grote zorgen over de aangekochte gronden, voornamelijk in de Zuidlanden, die de gemeente in bezit heeft.

Enkele koppen uit de Leeuwarder Courant van 2014: ‘Leeuwarden heeft bovengemiddeld veel grond in bezit. Grond kost 12.000 euro per dag. Accountants waarschuwen voor strop Zuidlanden.’Het lijkt erop dat alles toch nog goed is gekomen, de economie is flink aangetrokken en na een lange periode met weinig bouwactiviteit wordt nu het ene na het andere buurtschap uit de grond gestampt.

De vraag is hoe lang dit nog duurt. Wordt al die aangekochte grond inderdaad volgebouwd om daarna de Spoordokzone te ontwikkelen? Of is er sprake van een tijdelijke inhaalslag? Wanneer het laatste het geval is, is het niet ondenkbaar dat we dezelfde koppen weer terug gaan zien in de Leeuwarder Courant.

Woningbehoefte

Het grootste gebied waar nu woningbouw plaatsvindt in de Zuidlanden is De Middelsee, het gebied ten westen van de Overijsselse Laan/Goutum.

In een eerder artikel in het maartnummer van Liwwadders hebben we al geschreven over de scheve verhoudingen van de daadwerkelijke woningbehoefte en het type woning wat er in De Middelsee gepland is. Bestaat de groei van de bevolking in Leeuwarden de komende jaren voor 90% uit alleenstaanden; in de Middelsee bestaat de geplande woningvoorraad voor 80% uit gezinswoningen.

In het ontwikkelkader Middelsee-De Werp staat de volgende cryptische zin: ‘De vastgestelde grondexploitatie voor het stadsdeel Middelsee is het financiële kader voor de integrale ontwikkeling.’ Het lijkt erop dat niet de woningbehoefte maar de grondexploitatie centraal staat.

Feiten en cijfers

Voor een analyse van de toekomstige woningbehoefte moet er sprake zijn van een goede cijfermatige onderbouwing. Dat geldt ook voor de grondexploitatie, waarin het rendement van de aangekochte gronden centraal staat.

De belangrijkste cijfers zijn: de bevolkingsopbouw uitgesplitst naar het type huishouding, de bestaande woningvoorraad en de verwachte demografische ontwikkeling over een langere periode.

De woningvoorraad in de gemeente Leeuwarden bestaat voor 64% uit gezinswoningen en voor 36% uit meergezinswoningen (flats, appartementen en portiekwoningen). Onderverdeeld naar het type huishouden is het percentage eenpersoonshuishoudens het grootst: 41 % (landelijk gemiddelde 32%). De stellen zonder kinderen zijn goed voor 28% (landelijk gemiddelde 32 %) en het aantal gezinnen met kinderen 31% (landelijk gemiddelde 36%).

In het Afwegingskader van de gemeente Leeuwarden uit 2016, waar de gemeente zijn cijfers van de woningbehoefte op baseert, wordt voor de periode van 2015 tot 2033 een toename van 5618 eenpersoonshuishoudens verwacht en een toename van 99 stellen (zowel tweepersoonshuishoudens als ook gezinnen met kinderen). Recentere cijfers van Provinsje Fryslân (Factsheet Friese bevolkingsprognose 2020) geven zelfs een afname aan van het aantal gezinnen met kinderen in de hele provincie met 6% tot 2030. De groei van huishoudens in de gemeente Leeuwarden tussen 2020 en 2035 wordt door de provincie geraamd op 5800 huishoudens.

Net zomin als je meteoroloog hoeft te zijn om te constateren dat het regent, hoef je ook geen stedenbouwkundige te zijn om te concluderen dat er nauwelijks een balans is tussen al die gezinswoningen die gebouwd gaan worden en de werkelijke woningbehoefte voor stellen of alleenstaanden. Alleen al het feit dat de bestaande woningvoorraad voor 64% uit gezinswoningen bestaat en het aantal gezinnen met kinderen slechts 26% is, zegt al genoeg.

In het grootste deel van de gezinswoningen in Leeuwarden wonen dus slechts een of twee personen. Wanneer deze groep de mogelijkheid heeft om door te stromen naar een appartement of kleinere grondgebonden woning worden er genoeg woningen vrijgespeeld voor starters en jonge gezinnen. Niet iedereen die te groot woont zal de wens hebben om kleiner te gaan wonen. Dat hoeft ook niet. Het aantal mensen dat te ruim woont is vele malen groter dan het aantal woningzoekenden.

Hoewel niet representatief voor de hele gemeente geven de resultaten van de dorpsenquête van dit jaar met vragen over de woonbehoefte een indicatie wat betreft de wens om kleiner te gaan wonen. 26% van de geënquêteerden, waarvan het merendeel 60 jaar of ouder is, heeft de wens om kleiner te wonen en 24% wil verhuizen vanwege een hoge leeftijd. Voor hun hoeven we geen gezinswoningen te bouwen. Nu nog een enquête voor de stad Leeuwarden!

Door de vraag beter te laten aansluiten op het aanbod hoeven er niet of nauwelijks nog gezinswoningen te worden bijgebouwd. Het voordeel hiervan is dat er compacter gebouwd kan worden, zodat er minder verspilling is van grond en grondstoffen. Bijkomend voordeel is dat jonge gezinnen meer dynamiek brengen in de vergrijzende wijken. Een ongedeelde stad, ook qua leeftijd!

Volgens de Volkshuisvestingsvisie van de gemeente wordt 70% van de nieuw te bouwen woningen binnen de bestaande stad gebouwd en de resterende 30% in de uitleggebieden. Uitgaande van een toename van 5800 gezinnen tot 2035 moeten in de uitleggebieden, de Zuidlanden dus, 1740 woningen gebouwd worden.

In Oud-Oost wordt er op de plaats van het Cambuurstadion een wijk gepland van 500 woningen op een oppervlakte van negen hectare. Met dezelfde bebouwingsdichtheid is 31 hectare voldoende voor die 1740 woningen. Bij een compacte bebouwing zou je in het nieuwbouwplan De Hem, 35 hectare groot, waar nu 400 woningen zijn gepland, die 1740 woningen makkelijk kwijt kunnen, waarbij er nog ruimte overblijft voor een bufferzone van 300 meter voor de weidevogels in de Hounspolder.

Grondexploitatie

De grondexploitatie is een begroting die wordt opgesteld om de grondkosten en grondopbrengsten in beeld te brengen. Het is meteen ook een langjarige prognose waarbij de financiële eindwaarde van een bestemmingsplan wordt aangegeven. De kostenpost voor een nieuwe wijk of stadsdeel bestaan uit de verwervingskosten van de grond en het bouwrijp maken ervan. De opbrengst is het bedrag wat de gemeente krijgt bij verkoop van de grond aan een bouwer of projectontwikkelaar. De boekwaarde van de aangekochte gronden in de Zuidlanden is momenteel 140 miljoen euro. Dat is geleend geld van de rijksoverheid waar rente over betaald wordt. Volgens de grondexploitatie is de looptijd tot eind 2037. Volgens de planning worden er tot 2025 jaarlijks 200 woningen bijgebouwd en van 2025 tot eind 2037 276 woningen. De netto contante waarde, het bedrag wat de gemeente verwacht er beter van te worden in 2037 wordt geraamd op 7,9 miljoen. Voorwaarde is wel dat alles loopt volgens verwachting.

Het lijkt erop dat bij de planning de wens de vader is van de gedachte. Het schrikbeeld voor de gemeente is dat ze blijft zitten met grote stukken onbebouwde grond, aangekocht met geleend geld. Vandaar die 80% gezinswoningen of nog liever, vrijstaande woningen die op zo groot mogelijke kavels gebouwd moeten worden. Ook kantoren en winkels worden grote kavels toegedicht. Liefst 30.000 vierkante meter commercieel voor winkels. Ter vergelijking: Camminghaburen, een wijk veel groter dan de geplande Middelsee heeft een winkelcentrum van 13.000 vierkante meter. Voor kantoorruimte is 95.000 vierkante meter gepland.

Op het ogenblik is er meer aanbod dan vraag naar kantoren en het valt nog te bezien, na het gedwongen experiment van massaal thuiswerken, of daar ooit verandering in komt.

Bij een dergelijke onrealistische prognose is het afwachten wanneer het omslagpunt bereikt wordt waarop de markt verzadigd is. Voor woningen begint zich nu al een kentering af te tekenen. Op Funda staan huizen langer te koop dan een jaar geleden en met de verkoop van woningen in de Middelsee loopt het ook niet bepaald storm. De plannenmakers bij de gemeente weten dit ook. Wanneer het de bedoeling is om 70% van de nieuwe huizen binnenstedelijk te bouwen ga je er vanuit dat dat gelijk opgaat met de bouw in de Zuidlanden. Het enige concrete plan wat er nu ligt zijn de vijfhonderd te bouwen woningen in Oud-Oost. Voor de Spoordokzone waar grootschalige woningbouw kan plaatsvinden is onlangs een plan gepresenteerd. Op zich niks mee. Tijdens een uitzending van Omrop Fryslân werd gevraagd wanneer er gebouwd zou worden. Over vijftien tot twintig jaar was het antwoord. Dus na 2037 wanneer de Zuidlanden volgebouwd zijn.

Het is wel duidelijk zolang het onzeker is of alle grond in de Zuidlanden te gelde gemaakt is wordt er geen snipper grond in de Spoordokzone aangekocht. Het financieel risico is gewoon te groot. Het is maar de vraag of daar ooit woningbouw zal plaatsvinden. Waar nog enige hoop uit geput wordt zijn de 10.000 woningen die we willen bouwen voor de rest van Nederland. Hierop voortbordurend werden er zelfs nog mogelijkheden gezien om het spoor ondergronds te brengen waarbij vijf overwegen overbodig worden en we ook nog een Willem Lodewijkpark rijker worden. De overheid zou hiervoor 180 miljoen op moeten hoesten. Dit is echt wensdenken in optima forma. Voortschrijdend inzicht heeft er waarschijnlijk toe geleid dat er in de plannen voor de Spoordokzone hiervan niets meer terug te vinden is.

Over de 10.000 woningen die we gaan bouwen voor woningzoekenden uit de randstad en omstreken hoeven we ons ook niet veel illusies te maken. De rest van Nederland is hier niet in geïnteresseerd, die hebben hun eigen plannen wel om het woningtekort aan te pakken.

Saint Tropez aan het Van Harinxmakanaal

In de Middelsee komt ook horeca. In een memo aan de raad wordt dit toegelicht. Een unieke locatie in Havenstad, het waterrijke deel van de Middelsee, naast de haven en gelegen aan de staande mastroute, met een aantrekkelijke haven. Daarnaast heeft het een uitstekende zonnestand. Verwacht wordt dat deze bijzondere locatie niet alleen bezoekers uit Leeuwarden trekt maar ook mensen uit de verre omgeving. Daarbij wordt gerefereerd aan het Theehuis in Grou en Kaap Hoorn bij Groningen die ook interesse trekken vanuit een groter gebied dan de directe omgeving. Ja, het wordt een mooie plek aan het majestueuze Van Harinxmakanaal. Vooral het uitzicht is schitterend. Regelmatig zien we Hollands glorie voorbijvaren. Een olietanker, een zandzuiger, een schip met containers met intrigerende opschriften, die de fantasie prikkelen. Maersk, China Lines, Pyong Yang: waar gaan zij heen en waar komen ze vandaan? Aan de overzijde ontwaren we een groene oase omzoomd door de portiekwoningen van het Nylân, architectonische pareltjes uit de era van de wederopbouw. Dit moet wel een succes worden.

Voor een goede verstaander die aan een half woord genoeg heeft, volgt er ook nog een uitgekiend businessconcept: ‘Er bestaat altijd een risico dat een ondernemer het niet gaat halen. Dat is in de huidige markt een risico en helaas gebeuren deze dingen. Maar voor unieke locaties zoals Havenstad met de staande mastroute en haven zal er ook weer een nieuwe ondernemer instappen. Deze kan dan voortborduren op hetgeen zijn/haar voorganger heeft neergezet.’

Dus als je een beetje slim bent wacht je eerst tot iemand hier al zijn geld in steekt om vervolgens voor een habbekrats de zaak op te kopen wanneer deze failliet gaat. Zo doen we in Leeuwarden onze zaken.