Financiering stadion nog niet geregeld – Aanneemsom duister – Afbouwgarantie afwezig

Foto: Liwwadders

(tekst: brief college aan raad)

Stand van zaken gebiedsontwikkeling WTC-Cambuur
–
Z223947-2020
Fysiek Domein
Projecten SO
Ynze Haitsma
30 juni 2020

Geachte leden van de raad,

Aanleiding en stand van zaken

U heeft de afgelopen jaren meerdere malen besluiten genomen over de
realisatie van de gebiedsontwikkeling WTC-Cambuur. Het eerste besluit heeft u
in dat kader heeft genomen was in juni 2017. Het laatste was de vaststelling van
het beste bestemmingsplan in juli 2019. De hele voorbereidingsperiode heeft de
nodige tegenslagen gehad, maar deze zijn altijd weer opgelost. Ook op dit
moment zijn nog alle formele besluiten genomen, maar wij hebben het
vertrouwen dat er nu bijna een laatste stap gemaakt kan worden. In ieder geval
neemt de gemeente met het vaststellen van een subsidie aan SOC BV haar
laatste formele besluit.

Bij brief van 19 mei jl. hebben wij u geïnformeerd over de op dat moment
actuele stand van zaken rond de beoogde gebiedsontwikkeling WTC-Cambuur.
Een brief waarin wij zorg uitspraken over de voortgang, over diverse “open
einden” en over het kunnen halen van de planning. Inmiddels hebben betrokken
partijen de afgelopen weken intensief overleg gevoerd, inhoudelijke stappen
gezet en verdere afspraken gemaakt. Graag informeren wij u over de actuele
situatie. Tijdens het bestuurlijk overleg van maandag 29 juni jl. is
geconstateerd dat er goede voortgang is geboekt. Niet dat alle zorg nu is
weggenomen, maar er zijn door partijen de nodige stappen gezet die
vertrouwen geven in een succesvol vervolg en die een basis bieden voor de
afronding van deze fase van contractvorming.

De SOC en Cambuur hebben overeenstemming bereikt over de afbouw van het
stadion. Zowel inhoudelijk als financieel zijn er tussen deze partijen geen
verschillen van inzicht meer. De financiering van het stadion is nog niet
geregeld. Dit zal de komende weken haar beslag krijgen. Tegelijkertijd werkt de
aannemer aan het maken van een definitieve aanneemsom. Dit betekent dat er
nu nog geen afbouwgarantie is van de aannemer. Onder andere deze
afbouwgarantie is nodig om daadwerkelijk te kunnen bouwen. De verwachting is
dat alle benodigde stappen voor september zijn gezet.

Vervolgstappen

Op basis van de in het bestuurlijk overleg geconstateerde voortgang in het
proces kunnen wij de volgende stappen zetten:
– Overdracht grond ten behoeve van de bouw van de supermarkten
– Bouw- en woonrijp maken eerste fase
– Vaststellen van de subsidiebeschikking ad € 9,5 miljoen
Na ontvangst van de afbouwgarantie en van de aanvraag omgevingsvergunning
stadion kan de grondoverdracht tussen SOC en gemeente geregeld worden en
kan gestart worden met het bouwrijp maken van de tweede fase.
Overdracht grond supermarkten en bouw- en woonrijp maken eerste fase
Onderdeel van de gebiedsontwikkeling is de bouw van de supermarkten. De
bouw hiervan is niet afhankelijk van de bouw van het stadion. Hierover zijn in
2019 aparte afspraken gemaakt tussen SOC, BGDD en de gemeente. Gezien de
huidige stand van zaken kan de grond ten behoeve van de supermarkten worden
overgedragen vooruitlopend op de afbouwgarantie van het stadion. Dit betekent
ook dat de eerste fase van het bouw- en woonrijp maken al opgepakt wordt
zodat dit gebied klaar is op het moment dat de supermarkten klaar zijn.

Subsidiebeschikking

Een belangrijke schakel in de totale gebiedsontwikkeling is een financiële
bijdrage van de gemeente aan de Stadionontwikkeling Cambuur (SOC) á € 9,5
mln. Dit ten behoeve van de financiering van de onrendabele top van het
voetbal-gerelateerde deel van het stadion. Hiermee ontstaat duidelijkheid over
een deel van de financiering. Duidelijkheid die voor andere mogelijke financiers
een randvoorwaarde is.

Wij hebben op 30 juni jl. besloten deze subsidiebeschikking voorwaardelijk af te
geven. De in de beschikking aangegeven voorwaarden zijn dat:
– SOC alle benodigde gronden voor de realisatie van het stadion in
eigendom heeft verworven.
– een onvoorwaardelijke schriftelijke afbouwgarantie van de aannemer
ten behoeve van de bouw van het voetbal gerelateerde deel van het
stadion aan SOC of een derde is afgegeven;
– er tussen SOC en SC Cambuur een onvoorwaardelijke huur- of
koopovereenkomst tot stand is gekomen over het gebruik respectievelijk
de koop van het voetbal gerelateerde deel van het stadion en waaruit
blijkt dat er volledige overeenstemming is met SC Cambuur over
hetgeen door SOC wordt geleverd.
In de Exploitatie- en Koopovereenkomst (EKO) die wij met de SOC op 10 juli
2019 zijn aangegaan, is onder andere vastgelegd dat de gemeente voornemens
is een financiële bijdrage in de vorm van een subsidie te verstrekken aan de SOC
van ten hoogste € 9,5 mln.

Op basis van de businesscase heeft uw raad op 17 juli 2017 reeds een krediet
beschikbaar gesteld á € 4,5 mln. Daarnaast hebben SOC en de gemeente
vastgelegd dat de bijdrage van € 5 miljoen van de opbrengst van de gronden
voor de supermarkten, rechtstreeks door de ontwikkelaar van de supermarkten
(BGDD/DPPO) aan de gemeente wordt voldaan. Een bijdrage die de gemeente
middels een subsidie weer inbrengt in het project. Het formaliseren van het
“doorgeven” van de € 5 mln. van DPPO als subsidie aan de SOC, in casu de
daadwerkelijke kredietverstrekking en beschikbaarstelling van de € 5 mln.,
zullen wij via de begroting 2021 aan u voorleggen. Hierin zal de € 5 miljoen
zowel als inkomstenbron worden opgenomen, en tegelijkertijd ook als uitgave.
De beschikking is extern getoetst, door Nysingh Advocaten.

Positie gemeente

De diverse partijen streven er naar om uiterlijk 1 september 2020 alle stappen
formeel te hebben gezet om tot de bouw van het stadion over te kunnen gaan.
Als aan alle voorwaarden is voldaan zal ook de gemeente haar grond overdragen
aan de SOC en vice versa. Het betreft de volgende voorwaarden:
– SOC moet een ontvankelijke omgevingsvergunning hebben aangevraagd
– Er moet een afbouwgarantie zijn voor een speelklaar stadion
– SOC moet alle benodigde grond voor uitruil met de gemeente in haar bezit
hebben

SOC heeft aangegeven dat de aanvraag voor de omgevingsvergunning klaar ligt
en ingediend kan worden vóór de grondoverdracht. De afbouwgarantie van de
aannemer is er nog niet. Voordat de afbouwgarantie door de aannemer zal
worden afgegeven dient er namelijk absolute zekerheid te zijn dat de
financiering rond is met andere woorden dat er voldoende geld beschikbaar is
voor het afbouwen van het stadion. Er wordt nog een laatste hand gelegd aan de
aanneemsom, en de financiering van het stadion is zoals gezegd door SOC nog
niet helemaal geregeld.

SOC dient nog een aantal stukken grond in haar bezit te krijgen voordat er tot
overdracht aan de gemeente kan worden overgegaan. Het gaat dan om de
gronden van het Van Wieren terrein, en de gronden van de voormalige
vuurwerkfabriek Schuurmans. SOC heeft aangegeven dat deze gronden op korte
termijn in bezit komen van SOC.

Als schriftelijk is aangetoond dat aan de voorwaarden is voldaan zal de
gemeente de grond overdragen aan SOC en ook grond van SOC overgedragen
krijgen. Daarna kan de gebiedsontwikkeling volledig worden doorgezet. De
voorwaarden waaronder de gronden worden overgedragen zijn vastgelegd in een
koopovereenkomst.

Planning

Belangrijk is dat de bouw van het stadion uiterlijk in april/mei 2022 wordt
afgerond en dat Cambuur bij de start van het voetbalseizoen 2022/2023 er
gebruik van kan maken. Dat geldt dan ook voor ROC Friese Poort bij de start van
het schooljaar 2022/2023. Voor zowel Cambuur als ROC Friese Poort is dit
moment essentieel voor hun bedrijfsvoering, ambities en doelstellingen.
Oplevering van casco stadion uiterlijk april/mei 2022 is in lijn met de afgegeven
planning in onze brief aan u van 19 mei jl. Om deze planning te kunnen halen
zal rond de zomer van 2020 opdracht verleend moeten worden aan de
aannemer.

Naast bovengenoemde praktische belangen rond de planning, geldt er ook een
juridisch punt. Als het stadion niet op 22 september 2022 gereed is (drie jaar na
het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan), heeft het WTC de
mogelijkheid om de gronden die overgenomen zijn voor de
supermarktontwikkeling, terug te vorderen. Indien dat feitelijk niet meer
mogelijk is, is er een risico dat deze gronden van het WTC gekocht moeten
worden met inachtneming van een boete.

Vervolg

Ondanks het feit dat er nog aan een aantal belangrijke voorwaarden moet
worden voldaan is er sprake van een positieve ontwikkeling. Wij hebben
vertrouwen dat de ontwikkeling ondanks de onzekerheden van dit moment
doorgang zal vinden. Dit vertrouwen ontlenen wij uit de voortgang van het
proces van de afgelopen weken, waarin overeenstemming is bereikt tussen SOC
en Cambuur, er concreet zicht is op financiering en er afspraken zijn om het
bouwproces te intensiveren zodat de aannemer op korte termijn een harde
garantie kan geven over de bouw. De tijd die de partijen nog hebben om tot
tijdige opdrachtverlening aan de aannemer te geven is ons inziens haalbaar.
Binnen onze rol en mogelijkheden zullen wij ons uiteraard inspannen om daar
een bijdrage aan te leveren met als doel het realiseren van de beoogde
integrale gebiedsontwikkeling WTC-Cambuur.

Hoogachtend,
burgemeester en wethouders van Leeuwarden,
burgemeester.

secretaris.

Lees ook: Waarom bouwen we een nieuw Cambuurstadion? En voor wie?

Wat kan Cambuur leren van Feyenoord?

foto: Simon van der Woude