Gemeente Leeuwarden verkoopt nog steeds grond aan failliet Van der Werf’s Bouwbedrijf

Bingo

Ja, u leest de kop goed. Het kan allemaal, in Leeuwarden gebeurt het. In onze analyse van de gemeentelijke begroting 2017 in oktober 2016 stuitten wij op het fenomeen bouwclaims. Ons voorgevoel ten aanzien van de Leeuwarder bouwclaims wordt inmiddels bevestigd. Uit de openbare faillissementsverslagen van Van der Werf’s Bouwbedrijf B.V. uit Sint Nicolaasga blijkt dat de curator gewoon grond afneemt van de gemeente Leeuwarden. Hoe is dit mogelijk? Terzijde: de gemeente heeft voor meer dan 150 miljoen euro bouwgrond liggen en de afgelopen jaren zijn daarop zeer vele miljoenen afgeboekt.

Wat zijn bouwclaims?

In oktober 2016 schreven wij over bouwclaims: ‘ Dat wil zeggen dat in ruil voor het verkopen van de grond aan de gemeente de ontwikkelaar bouwrechten krijgt’ en verder ‘Indien de gemeente niet tijdig aan deze verplichting voldoet, is de gemeente in een aantal gevallen een compensatiebedrag verschuldigd’. Er hoeft niets aan de hand te zijn maar deze claims staan vaak in een kwade reuk omdat in de branche er heel veel mee gerommeld is. Volgens de begroting loopt de gemeente achter en zijn er nieuwe afspraken gemaakt met de bouwclaimhouders waarbij de looptijd is verlengd tot 2024. Niet vermeld is of het daadwerkelijk tot uitkering is gekomen. Al met al een belangrijk attentiepunt, zeker ook voor onze controlerende raadsleden. Tot zover wat we al eerder al schreven.

Van der Werf en Bouwfonds

Van der Werf is op 5 maart 2013 failliet gegaan. In zijn eerste faillissementsverslag van 1 juli 2013 staat de curator uitgebreid stil bij de bouwclaims die het failliete Van der Werf heeft in De Zuidlanden te Leeuwarden. Samen met Bouwfonds (u kent deze club wel vanwege de vermeende ‘Vastgoedfraude’) koopt Van der Werf in 1997 veel grond van de Stichting Het Anthony Gasthuis. Ze waren de gemeente te snel af, tot frustratie van onze bestuurders. De gemeente koopt op 1 maart 2002 dezelfde grond weer van Bouwfonds en Van der Werf. Wij hebben geen inzicht in de documenten van de transacties maar naar verluidt hebben Van der Werf en Bouwfonds toen al miljoenen verdiend aan de gronddeal. De gemeente trekt even de beurs en de burger, en zeker als u tezijnertijd in De Zuidlanden wilt gaan wonen, betaalt het gelag.

Claimwaarde van 10 miljoen euro en de rest

Uit de faillissementsverslagen maken wij op dat niet alleen de grond wordt verkocht. Ook krijgen Van der Werf en Bouwfonds samen het recht van de gemeente om 900 woningen te ontwikkelen en te bouwen in de De Zuidlanden. De contracten worden links en rechts wat gewijzigd in de tijd. Hetgeen uiteindelijk resulteert in 400 bouwclaims voor Van der Werf in de periode 2010-2025. De gemeente verkoopt en levert Van der Werf 400 bouwkavels, die ze bebouwt om vervolgens de huizen met grond aan geïnteresseerden te verkopen. In de eerste bouwclaimovereenkomst is bepaald dat indien de gemeente de kavels niet levert, de gemeente een boete van 25.000 euro per kavel is verschuldigd aan Bouwfonds en Van der Werf. De claims hebben dus een gigantische (theoretische) waarde. Uitgaande van de 400 kavels voor Van der Werf alleen al 10 miljoen euro. Ongetwijfeld zijn er meer bedrijven met bouwclaims op de gemeente Leeuwarden terwijl de gemeente zelf zegt achter te lopen met het honoreren van de bouwclaims. Gemeenteraad word wakker!

Niet overdraagbaar

Om de failliete boedel te spekken gaat de curator uiteraard met de bouwclaims in weer. Dat is immers zijn taak: zo veel mogelijk geld binnen harken om de schuldeisers van het failliete bedrijf maximaal te compenseren. Echter, volgens de overeenkomst tussen de gemeente en Van der Werf zijn de bouwclaims niet aan derden overdraagbaar, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente. Het failliete Van der Werf kan natuurlijk zelf niet meer bouwen. Dus gaat de curator met de gemeente in gesprek over de overdraagbaarheid van de bouwclaims. In het derde faillissementsverslag, gedateerd 16 december 2013, meldt de curator opgewekt dat hij met de gemeente Leeuwarden tot overeenstemming is gekomen om de bouwclaims over te mogen dragen aan derden. De gemeente behoudt zich wel het recht voor aangedragen partijen af te wijzen. Hoe is dit mogelijk?

Reactie curator

De curator, J. van der Meulen van Alderse Baas te Joure (‘stevig in de Friese klei’) reageert prompt op onze vragen. Zijn antwoorden zijn:

Rechten en plichten uit overeenkomsten welke door gefailleerde zijn gesloten  veranderen niet door het enkele feit van het faillissement.

Dit is één van de uitgangspunten van het faillissementsrecht.

Van der Werf’s bouwbedrijf BV heeft overeenkomsten met de gemeente.

Vanaf datum faillissement is het beheer over deze overeenkomsten bij de curator.

De curator dient bij dit beheer de belangen van het gefailleerde bedrijf en van diens schuldeisers.

Hij oefent dus zo mogelijk de rechten uit overeenkomst uit om opbrengsten te maken voor die schuldeisers.

Zo oefent de curator ook het bouwclaim recht jegens de gemeente uit.

De gemeente Leeuwarden werkt volkomen correct mee bij de afwikkeling van de bouwclaims.

Het antwoord op uw vraag is dus, dat de gemeente de juridische positie op de juiste wijze waardeert en om die reden doet wat zij doet.

Van zijn kant zorgt de curator ervoor dat de uitvoering van de uit de claims voortvloeiende bouwrechten en plichten plaatsheeft door te goeder naam bekend staande (bouw-)bedrijven die als zodanig voor de gemeente acceptabel zijn.

Er is dus geen sprake van overdracht, maar van uitoefening van de bouwclaims.

Ethiek

Waarom werkt de gemeente mee aan deze constructie? In elk normaal contract staat dat een overeenkomst wordt ontbonden indien één van de partijen failliet gaat. Bij de gemeente Leeuwarden steken de contracten kennelijk anders in elkaar of – wij hebben de contracten niet- er staat wel iets in het contract over een faillissement maar daar wordt geen uitvoer aan gegeven. Vreemd en wrang: bij het faillissement van Van der Werf werden de werknemers ontslagen en werd hun arbeidscontract toch ook ontbonden? Of als u een stuk grond van de gemeente zou kopen maar u gaat onverhoopt failliet, dan gaat de gemeente toch ook niet leveren? Waarom doet de gemeente nog zaken met een failliet bedrijf? Er zijn toch zat andere bedrijven die willen bouwen in De Zuidlanden? Bizar. Is dit maatschappelijk verantwoord en ethisch in de haak? Of spelen er andere persoonlijke en financiële belangen?

Het feest kan beginnen

In het vierde verslag, gedateerd 1 maart 2014, meldt de curator dat de gemeente op 19 december 2013 de eerste 28 percelen heeft aangeboden aan de curator. De curator beroept zich op de wel erg korte aanvaardingsperiode (31 december 2013) en bedingt uitstel bij de gemeente. Ja natuurlijk! Of zou de gemeente gehoopt hebben dat door de percelen erg laat aan te bieden ze van de bouwclaims af zou zijn? De curator moet zelf nieuwe kandidaten (de nieuwe projectontwikkelaars) aandragen.

Optimistisch

In het zesde verslag (gedateerd 10 september 2014) meldt de curator de eerste grond voor 10 woningen (Techum fase 3) van de gemeente te hebben gekocht. Blijkens het faillissementsverslag werkt de constructie samengevat als volgt: er is door de curator een driepartijenovereenkomst opgesteld tussen de gemeente Leeuwarden, curator en de (nieuwe) projectontwikkelaar. De overeenkomst behelst dat de curator de grondaanbieding accepteert. Waarna direct een contractsovername plaatsvindt waarbij de projectontwikkelaar gesteld wordt in de positie van de curator. De gemeente Leeuwarden verklaart deze indeplaatsstelling te aanvaarden. Daarnaast sluiten de curator en de projectontwikkelaar een overeenkomst waarbij de projectontwikkelaar een boedelvergoeding betaalt als de te bouwen woningen zijn verkocht aan de eindgebruikers. Hoe hoog de vergoeding is en wie is de projectontwikkelaar is, is niet vermeld. De curator meldt voorts dat ‘er reden is optimistisch te zijn over de vermogensrealisatie van deze bouwclaims’. Dat geloven wij graag: er resteren dan nog 288 bouwclaims en de bouw trekt lekker aan.

Leeuwarderadiel

In het laatste faillissementsverslag van 15 december 2016 staat dat grond voor 15 woningen in Grut Palma, deelgebied A, door de failliete boedel is verworven is en doorgezet naar J&R Projecten B.V. te Havelte. Bij de verkoop tezijnertijd van de nog te bouwen woningen moet J&R 2.500 euro per woning betalen aan de curator. Bij de gemeente Leeuwarderadiel, onze buren, zit men kennelijk wat strakker in de leer dan bij de gemeente Leeuwarden. De curator beschrijft in zijn laatste verslag dat hij van mening is dat er ongewijzigd aanspraak kan worden gemaakt op 32 bouwkavels in Stiens. B&W van Leeuwarderdiel geven (vooralsnog?) niet thuis, aldus het verslag. Het lijkt er op dat de gemeente Leeuwarden op dit punt nog wat kan leren van onze buren. We zien het Leeuwarder gemeentebestuur denken; ach wat maakt het ons ook uit, per 1 januari 2018 slokken we ze toch op.

Onbeantwoorde vragen door de gemeente Leeuwarden

Op 26 januari hebben wij de gemeente Leeuwarden de volgende vragen gesteld:

1. Uit de verslagen van de curator blijkt dat de bouwclaims niet overdraagbaar zijn. Waarom werkt de gemeente dan mee om een derde partij grond te laten afnemen en te bouwen?

2. Waarom vervallen de bouwclaims niet wanneer het bedrijf failliet is?

3. Waarom biedt de gemeente de grond niet in het openbaar aan aan nieuwe partijen?

4. Hoeveel van dergelijke bouwclaims met Van der Werf zijn op deze wijze afgewikkeld na het faillissement (niet alleen de Zuidlanden, maar in de gehele gemeente)

5. Hoeveel van dergelijke bouwclaims zijn er op dit moment nog in relatie met Van der Werf?

Ondanks rappel, hebben wij geen antwoorden van de gemeente ontvangen. Het zou ons niet verbazen dat er een antwoord komt in de trant van: we konden (juridisch) niets anders, het komt meer voor en het is best wel gebruikelijk. Nou, wij vinden het niet normaal. Een ding is zeker: de definitieve afwikkeling van het faillissement van Van der Werf zal nog lang duren.

Redactie Liwwadders