Parkeerpaleis Oosterstraat met oogkleppen op gebouwd

Wat is er gebeurd

Eind 2014 is het nieuwe parkeerpaleis in de Oosterstraat voor 250 auto’s opgeleverd. Inmiddels zijn ook de 85 appartementen, bovenop de kelder, van Elkien (bijna) allemaal opgeleverd. Omdat onze politici niet graag achterom kijken, doen wij dat voor u. Ter lering en vermaak.

Het parkeerpaleis is exclusief bestemd voor provinciaal medewerkers en buiten kantoortijden mag ook het winkelend publiek er parkeren. De hele bouw heeft meer dan 5 jaar geduurd, maar wat is er allemaal precies gebeurd? Het Hege Hûs (voormalige Provinciale Waterstaat) en de daaronder liggende bestaande parkeerkelder (capaciteit circa 100 plaatsen) werden gesloopt. Evenals tientallen goede, relatief nieuwe, appartementen van Elkien en een paar panden aan de Oosterstraat, waaronder dat van Radio Matrix. Vervolgens heeft Elkien de nieuwe (kleine) appartementen en een paar bedrijfsruimtes/winkels aan de Oosterstraat op de kelder laten bouwen door aannemer Van Wijnen. Dat er iets moest gebeuren aldaar stond buiten kijf, maar moest het nou zo? Kon het ook anders. En wie betaalt dat allemaal?

Lage bezetting

Liwwadders.nl publiceerde 25 februari 2015  uitgebreid over het wel en wee rondom de kelder en met name over de bezetting daarvan. Wat bleek uit eigen waarnemingen ter plaatse: variërend was 30% tot 70% van de parkeerplaatsen niet benut. De chauffeurs van de provincie stonden de auto’s van hun gedeputeerden te poetsen. Zo’n lage bezetting is natuurlijk niet best, zeker niet wanneer de ondernemers in de buurt schreeuwen om ruimere openingstijden, want de kelder heeft zeker EUR 20 miljoen gekost en de provincie betaalt 300.000 huur per jaar aan de gemeente Leeuwarden die de eigenaar is.

Dit leidde zelfs tot vragen in de provinciale politiek waar normaal niet op een miljoen meer of minder wordt gekeken. De huur moest maar omlaag, werd gesteld. Hoe bedenk je het? Eerst instemmen met de bouw en huur van de kelder en daarna zeggen dat het te duur is. Stel dat de provincie minder zou betalen dan ontvangt de gemeente Leeuwarden minder zodat, in plaats van de Friese burger de Leeuwarder burger ervoor moet opdraaien. Goed bezig: overheden die elkaar de loef afsteken door middel van transfer pricing.

De bezetting zou verbeterd zijn maar ons bereiken aanhoudende berichten dat er nog steeds vele leegstaande parkeervakken zijn. Winkeliers in de omgeving willen graag dat de kelder ruimer wordt opengesteld voor het publiek. Ze stuiten echter op een ‘njet’. Liwwadders.nl probeerde zelf weer waarnemingen te doen maar het parkeerpaleis is hermetisch afgesloten.

Provinciale aanloop

De aanloop naar het project was al bijzonder. In al haar wijsheid besloot de Provincie aan de Tweebaksmarkt tot ver- en nieuwbouw van het provinciehuis. Kosten (na een tussentijdse verhoging en overschrijdingen) uiteindelijk circa 70 miljoen euro. Terwijl toen ook al het besef doordrong dat het provinciale apparaat moest worden ingekrompen. De bestaande huisvesting was toch ook nog niet zo slecht? Een opknapbeurtje, van zeg 10 miljoen euro, had toch ook volstaan? Maar ja, dit is Friesland. De PvdA had het toen nog voor het zeggen (intern en extern) en na Drees heeft de PvdA geen politici geleverd die zinnig en zuinig met ons belastinggeld kunnen omspringen.

Van onze achtereenvolgende VVD Commissarissen (Wiegel, Nijpels, Hermans, Jorritsma) hoefden we ook niets te verwachten. In plaats van de spilzieke cultuur de kop in te drukken waren zij vooral met zichzelf bezig. De één nog ijdeler dan de ander. Naast de parkeerkelder onder het Hege Hûs sneuvelde ook de bestaande parkeerkelder onder het Provinciehuis. Tja, waar moeten al die ambtenaren nu parkeren? De provinciale politiek begon zich te realiseren dat nog eens 20 miljoen euro uittrekken (na eerdere overschrijdingen) wel erg veel van het goede was. Dus kwam er een vestzak broekzak oplossing. Henk Deinum onze stenenstapelaar werd geactiveerd.

Gemeentelijke aanloop

De gemeente Leeuwarden ging een nieuwe kelder bouwen die vervolgens door de provincie langdurig werd gehuurd voor 300.000 euro per jaar. Alsof dergelijke off-balance constructies de provincie geen geld kost. Het werd politiek mooi verkocht want de gemeente had veel ervaring met het bouwen van de dergelijke parkeerkelders. Wethouder Henk Deinum jaste dit alles er doorheen. Hij maakte het zelfs nog mooier: op de parkeerkelder zouden dure grondgebonden woningen verrijzen. Met spoed moest het bestemmingsplan aangepast worden en insprekers voorzagen het al: dit wordt niets met de grondgebonden woningen, er komen gewoon appartementen gezien de economische crisis en de mogelijkheden (bouwhoogtes en bouwvlakken) die het nieuwe bestemmingsplan boot.

Henk Deinum pareerde alle kritiek en ja, er zou goed rekening gehouden worden met de omgeving (panden, bewoners en ondernemers). Inderdaad kwam al snel de aap uit de mouw: er kwamen gewoon kleine appartementjes. Sommige raadsleden reageerden verbolgen maar dan moet je gewoon luisteren naar burgers en ondernemers en serieus werk maken van hun zorgen. Deze omslag moet ook in de gemeente Leeuwarden nog gemaakt worden door onze politici en ambtenaren.

Slopen en bouwen

Omwonenden en ondernemers aldaar (Oosterstraat) hebben veel overlast gehad. Bewoners in de bestaande huurappartementen in de omgeving vertrokken vanwege trillingen, lawaaioverlast, troep in de omgeving, etc. Winkeliers zagen zich geconfronteerd met blijvend omzetverlies. Bij het slopen van het Hege Hûs en de bestaande parkeerkelder daaronder en het aanbrengen van de damwanden is forse schade opgetreden aan de belendende (monumentale) panden. Daar loopt nu nog discussie over. Het werk werd meerdere malen stilgelegd. In het Hege Hûs zat meer asbest dan voorzien wat ook weer voor maanden vertraging zorgde.

De door de gemeente ingeschakelde taxateur deed nogal laconiek over de opgetreden schade.  Een geschuurde schoorsteen zou niet veroorzaakt kunnen zijn door de woeste werkzaamheden. Dezelfde avond leggen deskundigen op TV uit dat schade in het Groningse aardbevingsgebied als eerste zichtbaar is bij schoorstenen. Ja, zegt u het maar. Dan was in de omgeving sprake van een ware muizenplaag. De bouw van de nieuwe parkeerkelder vorderde gestaag maar er ontstonden lekkages die inmiddels zouden zijn gedicht. Natuurlijk gaat bouwen vergezeld met overlast, maar is dit het allemaal waard geweest?.

Financiële ellende bij de coöperatie

Als ex coöperatie man en PvdA-er deed wethouder Henk Deinum uiteraard een beroep op woningcorporatie Elkien voor de appartementen bovenop de parkeerkelder. Dat werd echter een probleem. Elkien kon de financiering niet rond krijgen dit werd breed uitgemeten in de publiciteit. Natuurlijk had dat te maken met de financiële crisis en de verhuurderheffing zoals door de Rijksoverheid opgelegd. Overigens moeten particuliere verhuurders de verhuurderheffing ook betalen, wat nogal eens wordt vergeten.

Wat hebben die coöperaties het toch zwaar en meteen maar wijzen naar grote Randstedelijke coöperaties waar het mis is gegaan. Nou hier in Leeuwarden hebben ze zeker ook gigantisch geblunderd door honderden (duizenden?) betaalbare woningen te slopen de afgelopen 10, 15 jaar en veel te dure nieuwbouw te plegen.

Een gat waar particuliere ondernemers in Leeuwarden handig op zijn ingesprongen. Verlekkerd stonden zij jaren terug al te kijken hoe de flats in Bilgaard werden gesloopt. Onder aansturing van de VVD-minister Blok komt de coöperatiewereld weer tot zinnen. Waarschijnlijk was en is de bouw van de appartementen op de parkeerkelder ook allesbehalve rendabel. Toch een terechte vereiste van een externe financier en ook vanuit bedrijfseconomisch oogpunt. Hoewel ook andere partijen werden gepolst ging Elkien na lange tijd door de bocht. Met zeker een jaar vertraging ging de bouw van de appartementen uiteindelijk los. Een leek kan zien dat zoiets nooit rendabel wordt.

Wat speelt er nu weer?

Twee weken terug presenteerde de gemeente hoe de omgeving zou moeten worden ingericht. Opmerkelijk is dat er slechts anderhalve boom (letterlijk) geplaatst wordt in dit forse gebied. Er zou geen ruimte voor bomen zijn omdat de grond vol kabels zit. Misschien is er nog wat ruimte voor wat schaamgroen. Ook ontstond er discussie over de verkeersrouting en de te plaatsen paaltjes.

Echt verhit raakten de gemoederen doordat de eerder toegezegde parkeerplaatsen, voor kort parkeren, op de Kruisstraat niet waren opgenomen in het plan. De VVD in Leeuwarden wordt ook wakker en stelde vragen aan B&W. De VVD lijkt op dreef want onlangs keurde ze de gemeentelijke begroting 2017 al af. Of zou het met de aanstaande verkiezingen te maken hebben?

Ondernemers in de omgeving hebben het aantal parkeerplaatsen, ook door de herinrichting van de Tweebaksmarkt, al met 50 plaatsen zien afnemen. Nu de parkeertarieven in 2017 nog even lekker omhoog terwijl de nieuwe parkeergarage maar zeer beperkt open is voor winkelend publiek. Zo komt het niet goed met de Oosterstaat en omgeving. Aan de ene kant allemaal acties en subsidies van de gemeente om de binnenstad aantrekkelijker te maken maar aan de andere kant het ondernemersklimaat verpesten.

Financiële evaluatie

Wat heeft het allemaal gekost? Zouden alle betrokken partijen dat zelf wel weten? Willen ze het niet weten of niet met de buitenwacht willen communiceren? Eerder becijferden we conservatief de kosten van de kelder zeker op 20 miljoen euro: krediet gemeenteraad voor bouw kelder 16 miljoen euro waarbij opgeteld de marktwaarde van de gesloopte appartementen en winkels en natuurlijk de inbreng van de grond.  Daar komt de nieuwbouw van de appartementen en winkels bij door Elkien; die schatten we toch ook op zo’n 10 miljoen euro. Daarbovenop moet de omgeving opnieuw ingericht worden (bestrating, geen groen), eerder moesten al vele kabels en riolering verlegd worden en natuurlijk is er de schade aan de omliggende gebouwen.  Het zou ons niets verbazen dat het geheel 35 miljoen euro heeft gekost. Maar wat heb je dan?

Een onderbezette parkeerkelder die niet eens strikt nodig was als de provincie haar eigen twee parkeergarages niet had gesloopt. Per saldo ongeveer 50 extra appartementen in het centrum terwijl in en nabij de binnenstad particuliere investeerders al flink op de trom slaan. Deze appartementen voegen niet echt iets toe gezien de honderden appartementen die recent werden opgeleverd en nog maar te zwijgen over de honderden die nog in de pijplijn zitten. Liwwadders.nl publiceerde daar eerder over maar ook de gemeente en vooral de markt geven nu signalen af dat het wel wat veel van het goede is geworden. In vaktaal: dit hele project kan als ‘sunk cost’ gerangschikt worden.

Hoe nu verder

Nou zult u zeggen: dit is allemaal wijsheid achteraf. Nee, dat is het niet. Ondernemer Jan Boomsma had jaren terug een alternatief veel goedkoper plan. Ook gingen er stemmen op het Hege Hûs (nogal een dissonant in de omgeving) te slopen dan wel te renoveren ten behoeve van woningbouw en bovenop de bestaande parkeerkelder een groene oase te creëren.

Maar ja, luisteren naar burgers en ondernemers is niet het sterkte punt van onze politici en ambtenaren. Zowel gemeentelijk, provinciaal, landelijk als Europees. Ook al worden betere, en tegelijkertijd goedkopere, alternatieven aangeboden. Nee, men dramt gewoon door en is vervolgens verbaasd als verkiezingen dan wel referenda hen onwelgevallige uitslagen presenteren.

De enige effectieve manier om de overheid te temmen is hen veel geld af te pakken. Dan kan er wat bereikt worden omdat ze zich dan noodgedwongen moeten richten op hun primaire taken. Het is voor Leeuwarden te hopen dat de politiek het particuliere initiatief ruim baan geeft bij het volgende project op deze locatie: het oude PTT/KPN gebouw. Met de Blokhuispoort heeft de gemeente meer dan genoeg op het bord.

Redactie Liwwadders