NVM lanceert Protocol Transparant Bieden Woonruimte

(tekst: Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM U.A.)

De NVM Ledenraad heeft vandaag het ‘Protocol Transparant Bieden Woonruimte’ vastgesteld. Het protocol beschrijft voor verkoper en koper op heldere wijze de vier beschikbare verkoopmethoden en het gebruik van het biedlogboek. “Dit protocol is opnieuw een grote stap voorwaarts,” aldus voorzitter Lana Gerssen van NVM Wonen, “want het maakt het biedproces nog inzichtelijker voor consumenten.”

In 2023 introduceerde branchevereniging NVM voor alle leden het verplicht gebruik van een digitaal biedlogboek, waarin alle biedingen op een woning worden vastgelegd. Het biedlogboek is na afloop ook beschikbaar voor de bieders, zodat zij achteraf het biedproces kunnen nalezen. Hieraan wordt nu een protocol voor het bieden op woningen toegevoegd. Het protocol wordt digitaal ondersteund door Move.nl; dit kent een applicatie waarin alle biedingen automatisch worden opgeslagen en verwerkt tot een digitaal biedlogboek. Het protocol en Move.nl zijn nu al te gebruiken. Vanaf 1 februari 2026 is het protocol verplicht voor alle NVM-makelaars. Bovendien worden het protocol en de Move.nl-applicatie kosteloos aangeboden aan de hele sector; ook aan makelaars die (nog) niet zijn aangesloten bij NVM.

Transparantie en verplicht gebruik

NVM – goed voor ongeveer 70% van alle woningmarkttransacties in Nederland – is uitdrukkelijk voor transparantie op de woningmarkt. Standaardisering en verplicht gebruik van een biedlogboek (voor iedereen) dragen daar aan bij. Afgelopen voorjaar is gepoogd om branche-breed tot een overkoepelend stelsel te komen, maar voor NVM was het uiteindelijke resultaat niet goed genoeg. Daarop heeft NVM als voortrekker een nieuw ‘Protocol Transparant Bieden Woonruimte’ ontwikkeld. Dit is voor woningverkopen waaraan een particulier (consument) als bieder of koper kan deelnemen. Het biedt keuze uit vier verkoopmethoden, verplicht gebruik van een biedlogboek en een online-biedsysteem dat aan specifieke eisen voldoet. Lana Gerssen: “Dit is onze bijdrage aan de sector om een transparant, eerlijk en betrouwbaar biedingsproces te bevorderen voor alle verkopers en woningzoekenden in Nederland.”

Verbeterd vanuit de praktijk

Het protocol is in het afgelopen halfjaar op eigen initiatief door NVM ontwikkeld. Daarbij is vooral gekeken naar de praktijk, waarbij speciaal is gelet op gebruiksgemak voor consumenten en makelaars. Zo is het biedprotocol leesbaar en begrijpelijk opgesteld. Tevens wordt het biedlogboek automatisch aan de verkoper en bieders beschikbaar gesteld in elke situatie waarin dit protocol van toepassing is. Ook is er een duidelijke klachtenregeling aan gekoppeld. Tot slot stelt NVM het kosteloos beschikbaar aan alle makelaars en de sector om voor consumenten tot een duidelijk en transparant speelveld te komen.

Met behoud reguliere biedmethode

Het protocol kent vier verkoopmethoden: (1) inschrijving met biedtermijn; (2) gesloten inschrijving met biedtermijn; (3) open veiling met biedtermijn en (4) bieden zonder biedtermijn: ofwel één-op-één onderhandelen. Voor NVM is het essentieel dat de eerste – door verkopers veel gekozen – biedmethode erin is opgenomen. Dit is de wijze waarbij de verkoper en de makelaar geregistreerde biedingen tijdens de biedtermijn meteen kunnen inzien. Goudsmits-Gerssen: “Zo hebben zowel de verkoper/opdrachtgever als de makelaar meer zicht en regie tijdens het verkoopproces.”

Gesloten inschrijving in protocol

De ‘gesloten inschrijving met biedtermijn’ is tevens opgenomen in het protocol. Nadeel kan zijn dat pas na afloop zichtbaar is of er biedingen zijn, wat de hoogte is, met welke voorwaarden en of deze toereikend zijn. Zo niet, dan volgt een nieuwe ronde. Dat kan langer duren. Hoewel een deel van de branche van mening is dat dit de meest eerlijke vorm van inschrijving is, voorkom je ook bij een gesloten inschrijving niet dat er biedingen binnen komen ná de sluiting van de inschrijving. Dat komt door het wettelijke schriftelijkheidsvereiste bij aankoop van een woning: een overeenkomst is pas gesloten als beide partijen een koopcontract hebben ondertekend. Zolang dat niet het geval is, kan er nog altijd een later ingediende bieding door de verkoper in overweging worden genomen.

Verkoper bepaalt gunning

Ook de andere verkoopmethoden van veiling en één-op-één-onderhandelen zijn helder uitgewerkt in het protocol, net als de gunning en het vervolg. De verkoper kan hierdoor weloverwogen kiezen uit vier verkoopmethodes. Ook bij gebruik van het nieuwe protocol is het belangrijk om te blijven beseffen dat een verkopend makelaar werkt in opdracht van de verkoper. Die heeft meestal de wens om de hoogste markprijs te halen in combinatie met passende voorwaarden. Of andersom bij een aankoopmakelaar: dan wil de koper advies en begeleiding om zijn woonwensen te realiseren tegen een optimale prijs en voorwaarden. Dit staat dus los van het gebruik van het biedprotocol.

Nieuwe standaard in de sector

Wat betreft NVM wordt het vastgestelde protocol de standaard in de woningmakelaardij. Om dat te stimuleren stelt NVM het kosteloos beschikbaar. Gerssen: “Wat ons betreft mag het vrijelijk gebruikt worden door alle makelaars, leden van andere brancheorganisaties, ongebonden makelaars en de sector.” Denk daarbij aan de overheid (ministeries), banken, verzekeraars en vastgoedkantoren met eigen IT-systemen.

Bredere verplichting mogelijk

Met het nieuwe ‘Protocol Transparant Bieden Woonruimte’ wil NVM via zelfregulering bijdragen aan het vertrouwen in de beroepsgroep makelaars. Het sluit aan op het eerder gezamenlijk opgestelde verbeterplan ‘Vertrouwen in het verkoopproces’ (2022). Gerssen: “Als grootste en toonaangevende branchevereniging doen we dit om consumenten nog beter te informeren en om de hele sector te ondersteunen. Wat ons betreft mag het volgend jaar – naast de door onszelf verplichte invoering bij NVM per 1 februari 2026 – door het ministerie VRO ook bindend van toepassing worden verklaard voor alle andere spelers op de woningmarkt.”

Protocol Transparant Bieden Woonruimte is bijgesloten of te downloaden via www.nvm.nl/nieuws Over NVM: NVM is de grootste brancheorganisatie van vastgoedprofessionals in Nederland en vertegenwoordigt ruim 5.500 makelaars en taxateurs in de woningmarkt, commercieel vastgoed en agrarisch & landelijk vastgoed. NVM-leden zijn verplicht zich te houden aan strenge opleidings- en kwaliteitseisen en werken volgens tuchtrecht en een klachtenregeling. Leden beschikken via NVM over de beste en meest uitgebreide tools, ondersteuning en vastgoeddata om optimale dienstverlening aan hun klanten te kunnen leveren. NVM zet zich in voor een transparante en professionele vastgoedsector. Meer informatie op www.nvm.nl