Overbieden neemt voor het eerst in half jaar af

(tekst: Huispedia)

Overbieden neemt voor het eerst in half jaar af

De woningmarkt vertoont tekenen van lichte afkoeling. In het derde kwartaal van 2025 wisselden bijna 70.000 koopwoningen van eigenaar — het hoogste aantal sinds corona en 9,2% meer dan een jaar eerder. Tegelijkertijd werd er voor het eerst in zes maanden minder vaak en minder hoog overboden. Volgens Maxim Bours, CEO van Huispedia, wijst dat op een afnemende druk op de markt: “Er zijn meer woningen beschikbaar. Daardoor neemt de vraag per woning af en wordt er minder overboden. We verwachten dat deze afkoeling voorlopig aanhoudt.”

Groter aanbod stimuleert verkoop

De stijging in het aantal transacties hangt samen met een ruimer woningaanbod. Waar begin zomer circa 41.000 woningen te koop stonden, liep dat eind september op tot ruim 45.000. Vorig kwartaal werden er ongeveer 64.000 woningen verkocht.

De toename komt deels door het uitpondeffect: veel voormalige huurwoningen worden op dit moment door beleggers verkocht. Daarnaast kunnen woningeigenaren die hun huis nog niet officieel te koop hebben staan, sinds dit jaar online aangeven dat zij wel open voor interesse staan. Hierdoor lijkt het totale landelijke aanbod van koopwoningen met ruim 10% te zijn toegenomen.

Einde aan stijgende trend in overbieden

In september werd gemiddeld 5,2% boven de vraagprijs geboden, tegenover 5,5% in augustus — de eerste daling sinds februari. Ook werd iets minder vaak overboden: bij 73% van de verkopen, tegen 73,9% een maand eerder. Het aantal onderbiedingen nam juist licht toe (van 19,6% naar 19,9%).

Afkoeling ook door afwachtende kopers

Volgens Bours is de vraag per woning afgenomen. “Het aantal bezichtigingen daalde in september met 12,3%. Daarnaast werd 1 op de 8 woningen in prijs verlaagd, tegen 1 op de 10 in augustus.” De politieke situatie speelde volgens hem eveneens een rol: discussies over de hypotheekrenteaftrek rond de verkiezingen zorgden ervoor dat veel kopers de markt tijdelijk afwachtten.

Vooruitzicht: geleidelijke afkoeling

Bours verwacht dat de lichte afkoeling de komende maanden zal doorzetten: “Het uitpondeffect houdt waarschijnlijk aan tot medio 2026. De mogelijkheid voor woningeigenaren om interesse te peilen zonder hun woning direct in de verkoop te zetten, zorgt daarnaast voor structureel meer aanbod. In oktober zag Huispedia nog een korte opleving in het aantal bezichtigingen, maar dat zal richting de feestdagen weer afvlakken. Deze afkoeling zal de stijging van woningwaardes de komende tijd drukken.”

Belangrijkste ontwikkelingen

Overbieden nam in september voor het eerst in een half jaar af
Groter aanbod brengt verkoop van woningen tot hoogste niveau sinds corona
Toegenomen aanbod door uitpondeffect en door woningeigenaren die aangeven open te staan voor interesse
Minder vraag zichtbaar in daling bezichtigingen en stijging prijsverlagingen
Ondanks afkoeling blijven veel kopers actief
Verwachting: geleidelijke afkoeling tot in 2026

Over dit onderzoek Voor dit onderzoek is data uit openbare bronnen als het Kadaster samengevoegd met gesloten data die direct van bij Huispedia aangesloten makelaars komt. Uitschieters die de representativiteit in twijfel trekken zijn niet meegenomen. Om representativiteit te houden zijn alleen gemeenten met tenminste 50 transacties in het derde kwartaal meegenomen. Resultaten zijn voor een deel afhankelijk van het type woningen dat wordt verkocht gedurende een specifieke periode. Over Huispedia De Nederlandse woningmarkt zit compleet op slot. Als koper tast je in het duister over biedingen en word je keer op keer overboden. Als verkoper heb je geen idee hoe je de beste verkoopopbrengst krijgt zonder tienduizenden euro’s te laten liggen. En als makelaar heb je te maken met torenhoge verwachting waar je – omdat er zoveel makelaars zijn – aan probeert te voldoen. Kortom: alle partijen maken elkaar gek. Huispedia is in 2018 opgericht om hier een einde aan te maken. Dat doen we door inzicht te geven in hoe het zit bij élk huis in Nederland. Zo zie je in één oogopslag wat de realistische waarde is van een huis, of de vraagprijs klopt, welke prijsaanpassingen er zijn gedaan en hoe je de hoogste verkoopopbrengst realiseert. Met 3,8 miljoen unieke bezoekers per maand is Huispedia het grootste 100% onafhankelijke woningplatform van Nederland. Voor kopers, verkopers en makelaars. Huispedia neemt waar nodig stelling in het politieke en publieke debat. Zo pleiten we in Den Haag voor een biedproces dat voor iedereen waterdicht en simpel is. En delen we in de pers gevraagd en ongevraagd onze woningmarkt trendrapporten en ongezouten mening.