1 op de 8 woningen opnieuw te koop tegen lagere vraagprijs

(tekst: Huispedia)

Meeste prijsverlagingen in 2,5 jaar – en toch wordt er hoger overboden

De vraagprijs van woningen in Nederland wordt steeds vaker naar beneden aangepast: ruim 1 op de 8 woningen is opnieuw te koop gezet tegen een lagere vraagprijs. Ook wordt er minder vaak overboden. Maar als er wordt overboden, wordt er wel hoger overboden: de gemiddelde overbieding nam toe tot 4,8%. Dat blijkt uit het nieuwste Woningmarkt Trendrapport van Huispedia. Maxim Bours, CEO van Huispedia, ziet een tweedeling ontstaan: “De aandacht van kopers verschuift naar de woningen die wél meteen goed geprijsd zijn”.

Steeds vaker verlagen woningverkopers de vraagprijs omdat hun woning niet snel genoeg wordt verkocht: van alle te koop gezette woningen werd 1 op de 8 in vraagprijs verlaagd. Dat is het hoogste aantal in ruim twee en een half jaar. Dit terwijl het aanbod van te koop gezette woningen in het tweede kwartaal met meer dan 25% groeide: van 66.000 naar meer dan 83.000 woningen.

Als de vraagprijs wordt verlaagd, wordt er ook steeds meer van de vraagprijs afgehaald. In het tweede kwartaal werd er bij een verlaging van de vraagprijs gemiddeld 9,3% van de vraagprijs afgehaald. Een kwartaal eerder was dit 9,1%. De gemiddelde vraagprijsverlaging bedroeg €41.551.

Er werd minder vaak overboden (bij 70,5% van de verkochte woningen, in vergelijking met 71,4% een kwartaal eerder), maar als er werd overboden, werd er wel hoger overboden dan een kwartaal eerder: de gemiddelde overbieding steeg van 4,7% naar 4,8%, de eerste stijging na drie kwartalen van daling.

Meer aanbod betekent niet automatisch lager overbieden

Die stijging in overbieden gebeurt niet of veel minder bij afgeprijsde woningen. Op woningen met een prijsverlaging wordt juist fors minder overboden: gemiddeld 3,2%, tegen 4,8% landelijk. Ook wordt er minder vaak overboden bij deze afgeprijsde woningen: nog maar in 57,6% van de verkochte woningen, tegen 70,5% landelijk. Bijna een derde van de afgeprijsde woningen (31,2%) wordt zelfs onder de nieuwe, al verlaagde vraagprijs verkocht.

Volgens CEO Maxim Bours van Huispedia is de woningmarkt zich in tweeën aan het splitsen. “Aan de ene kant zien we een groeiend aantal woningen dat te duur in de markt is gezet. Voor die woningen is weinig animo, waarna ze moeten worden afgeprijsd. Maar zelfs dan worden ze nog relatief vaak onder de vraagprijs verkocht. Aan de andere kant heb je de woningen die vanaf dag één realistisch geprijsd zijn. Met name daar concentreert zich nu veel koopdruk, en dat stuwt de gemiddelde overbieding juist omhoog. Meer aanbod lost dit dus niet vanzelf op: het verschuift de concurrentie naar goed geprijsde woningen.”

Vooral appartementen in het lage segment vaker in prijs verlaagd

De vraagprijs werd zowel in het lage segment (verkoopprijs tot €450.000) als in het middensegment (verkoopprijs tussen €450.000 en €1.000.000) vaker verlaagd. Vooral appartementen werden vaker in vraagprijs verlaagd, woonhuizen juist iets minder vaak. Inmiddels wordt 1 op de 7 appartementen in vraagprijs verlaagd.

Bours licht toe: “Precies in de segmenten waar het aanbod het hardst groeit, zien we ook de meeste prijsverlagingen. Dat is geen toeval: een deel van die extra woningen komt op de markt met een te optimistische vraagprijs. Daar komt bij dat kopers tegenwoordig toegang hebben tot zoveel informatie, dat ze eenvoudig kunnen zien of de vraagprijs is verlaagd. Als dat inderdaad zo is, dan weten ze: hier liggen kansen en hoef ik waarschijnlijk minder te bieden.”

Regionaal grote verschillen in overbieden

Er werden in het tweede kwartaal in totaal 68.812 woningen verkocht. Dat is 6,8% meer dan het kwartaal ervoor en 7,8% meer dan een jaar eerder. De frequentie van overbieden op alle woningen daalde licht, van 71,4% naar 70,5%, ondanks het grotere aanbod. Er wordt dus minder vaak, maar wel hoger overboden.

Regionaal blijven de verschillen qua overbieden groot. In Utrecht en Groningen lag de gemiddelde overbieding op provinciaal niveau met respectievelijk 7,7% en 7,6% het hoogst en in Zeeland met 2,1% het laagst. In de stad Utrecht liep de gemiddelde overbieding zelfs op tot 13,6% (het hoogste percentage van alle grote steden), terwijl in Eindhoven het minst werd overboden (2,9%). Op gemeenteniveau werd het meest overboden in Utrecht (13,3%), Nieuwegein (12%) en Groningen (10,5%), terwijl in Baarn juist gemiddeld het meest werd onderboden (-9,6%).

Extra aanbod door uitponden verdwijnt geleidelijk

Volgens Bours zal het drukkende effect van het zogeheten uitponden de komende tijd verdwijnen: “De verkoop van voormalige huurwoningen zorgt nu eventjes voor een veel groter aanbod. Veel van die woningen zijn in slechtere staat en worden voor een lagere prijs verkocht dan gemiddeld. Dat drukt de huizenprijzen nu nog, maar dit effect zal in het derde kwartaal van 2026 verdwijnen.”

Of de prijzen stijgen is natuurlijk afhankelijk van de hypotheekrente. “Hoeveel geld kopers te besteden hebben, is nog steeds de beste voorspeller van de huizenprijzen. De rente is de afgelopen weken fors gestegen. Als dat doorzet kan dat het overbieden en de huizenprijzen nog drukken. Anders staat ons echt een forse stijging te wachten.” voorziet Bours.

Belangrijkste ontwikkelingen

1 op de 8 woningen opnieuw te koop tegen lagere vraagprijs: hoogste aantal prijsverlagingen in 2,5 jaar
Bij een verlaging van de vraagprijs wordt gemiddeld 9,3% van de vraagprijs afgehaald, of €41.551. Dat is meer dan vorig kwartaal, toen was dit 9,1%.
Aantal te koop gezette woningen steeg met meer dan 25% van 66.000 naar 83.000+ woningen
Duidelijke tweedeling op de woningmarkt: goed geprijsde woningen vs. te optimistisch geprijsdOver het algemeen minder vaak overboden (70,5% vs. 71,4% kwartaal ervoor), maar als wordt overboden, wordt er hoger overboden: gemiddelde overbieding is 4,8% (was 4,7%)
Op afgeprijsde woningen wordt een stuk minder overboden: 3,2% gemiddelde overbieding, 31,2% verkoopt zelfs onder de verlaagde vraagprijs
Grote regionale verschillen: Utrecht stad hoogste overbieding (13,6%), Eindhoven laagste (2,9%)
Uitpondeffect (voormalige huurwoningen) drukt prijzen nu nog, verdwijnt naar verwachting in Q3 2026