VVD wil snel cijfers op tafel over risico slecht lopende bouw

(tekst: VVD Leeuwarden)

Het College van Burgemeester en Wethouders
(NIET OPENBAARHEID OPGEHEVEN)
Cc raadsleden

4 maart 2009
Stand van zaken, risico�s grondposities en woningbouwprogramma�s

Geacht college,

Naar aanleiding van de ontwikkelingen op de financi�le markten en de daarop volgende crisis overgaande in recessie, vraagt de VVD Leeuwarden een compleet inzicht en overzicht van de totale risico�s op korte en langere termijn inzake alle grondzaken, bouwprogramma�s om inzicht te krijgen in alle grondposities, bouwprogramma�s in onze gemeente.

Op 2 maart jl. was er een bijeenkomst met bouwers, makelaars, projectontwikkelaars, etc. over de woningmarkt, en de gevolgen van de slecht lopende economie. Gelet op de setting van die avond met externen, was er geen mogelijkheid om de risico�s en consequenties voor Leeuwarden in beeld te krijgen en ook niet op de verschillende PPS-constructies in te gaan waarin Leeuwarden participeert (GEM De Zuidlanden, Blitsaerd CV/BV en 3PLUS). De VVD Leeuwarden wil ook graag meer inzicht hebben in de consequenties om in te kunnen spelen, maatregelen te kunnen nemen en de ontwikkelingen te kunnen blijven monitoren. En dit vervolgens ook bespreken in een (besloten) bijeenkomst met de raad. De VVD vindt het wel belangrijk dat de gemeente de uiteindelijke doelen van het woonplan, dat is vastgesteld gaat halen, wel zou in deze periode gekozen kunnen worden voor een andere fasering dan wel prioritering.

Met het oog daarop zou de VVD Leeuwarden van het college van B&W graag de volgende informatie willen ontvangen:

� Wat zijn de gebruikte parameters (b.v. looptijd, rente, inflatie, uitgiftetempo) die liggen onder de verschillende grondexploitaties en PPS-constructies voor de woningbouw? Welke parameters en uitgangspunten staan in de huidige tijd onder druk? Welke gevolgen heeft dit voor de gemeente (planning, kosten,etc.)?

� Wat zijn de verliezen c.q. kosten (b.v. rente) op de eigen grondposities en gedeelde grondposities? Ook met de risico’s in de komende jaren doorgerekend. Wat zijn de rentekosten van de gemeente (al dan niet in samenwerkingsconstructies)? Bij het project Meerstad in Groningen zijn de rentekosten bijvoorbeeld � 800.000,– per maand!
� Welke bijdragen vanuit de grondexploitaties, zoals de bovenwijkse voorzieningen en de haak om Leeuwarden staan onder druk door teruglopende bouwproductie? Wat zijn daarvan de consequenties?

� Kan het college een aantal scenario�s (b.v. als de crisis 1, 2, 3 of 5 jaar aanhoudt) voor de grondexploitaties en PPS-constructies voor de woningbouw door (laten) rekenen, zodat de (financi�le) consequenties voor de gemeente inzichtelijk zijn? Wat zijn de uitkomsten voor de verschillende grondexploitaties en PPS-constructies voor de woningbouw?

� Welke mogelijkheden ziet het college om met de investeringen te schuiven, die van grote invloed zijn op het resultaat van de grondexploitaties? Welke gevolgen heeft dit?

� Welke mogelijkheden ziet het college om te schuiven met de planning van bepaalde typen woningbouw (b.v. naar voren halen van vrije kavels of sociale/goedkope koop), waar nog wel vraag naar is?

� Welke (financi�le) gevolgen heeft de huidige ontwikkeling voor de gemeente in relatie tot de gemeentelijk �grondbank� voor GEM De Zuidlanden?

� Welke ruimte is er �vrij� in te markt te zetten en voor marktpartijen die nog wel mogelijkheden zien voor het bouwen van woningen, maar die geen grondposities hebben? Welke grondposities nemen de woningbouwco�peraties in?

Daarnaast verwachten wij als VVD Leeuwarden van het college van B&W een plan van aanpak met maatregelen naar aanleiding van de bijeenkomst van 2 maart a.s.. Graag zouden wij zien dat u daar in ieder geval ingaat op de volgende mogelijkheden: woonsubsidie, starterslening (woonsubsidie is slechts van toepassing op koopwoningen tot � 163.000,–), koopgarant of huurkoop, dubbele woonlasten (2 jaar of langer), etc..

Wij hopen dat u deze vragen op korte termijn kunt beantwoorden. De VVD Leeuwarden zal de antwoorden daarna laten agenderen voor een (besloten) commissie Stadsontwikkeling.

Met vriendelijke groet,
Namens de VVD-fractie,

Wyb Feddema

+++
(eerder verschenen in dit genre)

Burggraaff: gemeente heeft zich verkocht aan projectontwikkelaars

‘Leeuwarden heeft zich met huid en haar verkocht aan projectontwikkelaars. De plannen van die projectontwikkelaars slaan nergens op. De bouwwereld kent de markt niet. Bouwkunde is nog geen woonkunde.’ Dat zegt bouwondernemer Burggraaff van Burggraaff Woning en Utiliteitsbouw in Leeuwarden. Burggraaff was gisteravond op uitnodiging van wethouder Sluiter met een groep projectontwikkelaars, vertegenwoordigers van wooncorporaties, makelaars en raadsleden te gast bij de gemeente Leeuwarden om te praten over de moeilijke situatie waarin de bouwwereld verkeert.

‘Het is positief dat de gemeente dit op touw zet. Dat is prijzenswaardig. Maar als de wethouder bij het begin van de bijeenkomst meldt dat het woonplan van de gemeente ongewijzigd blijft dan heeft dit geen zin. Ik dacht direct: wat doe ik hier dan?’

‘Je moet bouwen voor de markt. Wij hebben alle gemeenten een stuk gestuurd met onze plannen wat er zou moeten gebeuren. Wij hebben de bevolking opgedeeld in categorie�n. Wij weten precies wat mensen willen. Als hier iemand binnenkomt dan zie ik al wat die wil. Jonge gezinnen met kindertjes en een beperkt budget willen een woning met een garage. Je moet nu inzetten op wat mensen willen. Alle andere zaken blijven hangen in de marge. Wij kunnen een woning bouwen waar de koper uit 50 items kan kiezen, dat willen mensen tegenwoordig. Dat is net als het persoonlijk maken van je auto, custom build. Die kennis hebben wij allemaal in huis. De gemeente zou erfpachtgrond moeten aanbieden, daar bouwen wij een woning op met garage voor 130.000 euro. Dan zijn de maandlasten 450 euro en dat staat voor 10 jaar vast. De koper krijgt een soort Ikea-afbouwpakket voor de techniek. Wij bouwen deze huizen overal in Friesland: zes op een rij en niet een is hetzelfde.’

‘Ouderen willen mediorenwoningen, dat zijn woningen op de begane grond met een extra slaapkamer en een ruime badkamer. Veertigplussers willen een werkkamer. Hoger opgeleiden willen een woning tuingericht en lager opgeleiden straatgericht. Ik ben geen psycholoog maar het zal wel te maken hebben met: ontmoet je overdag veel mensen dan wil je rust en andersom. U snapt wel, we hebben er studie van gemaakt hoe die markt in elkaar zit. Projectontwikkelaars hebben geen dubbeltje rekening gehouden met de markt. Het verkocht toch wel. Die ontwikkelaars hebben geen relatie met de mensen die in hun woningen moeten wonen. Toen ik dat gisteren zei, viel de man van de Rabobank mij bij.’

‘Ik begrijp die wethouder ook wel, die wordt gestuurd door de raad. Zo zit zo’n man in elkaar. Maar als je meteen begint met: het beleid blijft ongewijzigd, dan heeft het allemaal weinig zin. Je moet luisteren naar de markt, dat doen ontwikklaars en architecten niet. Dat zijn allemaal moderne mensen, die kijken niet naar wat de bewoners willen. Architecten hebben een groepje van vier of vijf aannemers om zich heen. Die geven elkaar werk. De bouwfraude begon al bij Willem 1. Architecten zijn jachtopzieners en stropers tegelijk. Tachtig procent in Friesland wil klassiek, in Groningen is dat 60 procent. We hebben dat allemaal in kaart gebracht. Alle kopers zijn ondergebracht in zes gezinssituaties, drie opleidingsniveaus en drie regioverschillen. Wij kunnen precies voldoen aan de wensen als de koper zegt: dit stopcontact wil ik daar hebben zitten. Projectontwikkelaars hebben daar geen boodschap aan. Er was jarenlang vraag zat, daar hebben ze geen enkele moeite voor moeten doen, er werd toch wel verkocht.’

‘In het plan Blitsaerd willen de projectwoningen niet lopen en zijn nu de regels door de gemeente aangepast. De gemeente wil ultramodern en kubistisch. Ja, daaaag! De gemeente is ingekapseld in het architectendenken. Architecten noemen de gewone woningen voor gewone mensen – het werd gisteren ook gezegd – tuttig. Ze hebben een diepe minachting voor het volk. Wij zeggen: mensen willen klassiek, bouw wat ze het liefst willen.’

Volgens Pauline Homan van Bouwend Nederland, die gisteravond ook te gast was in Leeuwarden, is de zorg in de bouw groot. ‘De gemeente moet letten op de korte termijn. Tot de vakantie is er nog werk, maar daarna zijn de orderportefeuilles vrijwel leeg. We merken het aan de teruglopende aanbestedingen. De bedrijven hebben ook niet veel in kas, dat moet de gemeente ook goed begrijpen. De gemeente richt zich nu op de starterskant van de markt maar moet de andere sectoren ook niet vergeten. Denk ook aan zaken als het uitstel van de betaling voor de leges en kijk naar de overdracht bij grondtransacties.’

Datum: Dinsdag, 3 Maart 2009

lees ook: wethouder Sluiter houdt vast aan gemeentelijk Woonplan

Reacties

Astrid van der Berg-Dijkstra dinsdag 03 maart 13:26
Jammer en heel kwalijk eigenlijk, die halstarrige houding van de wethouder en uiteraard ook de collegepartijen want die zullen hem toch niet afvallen, zo wordt dat spelletje al jaren gespeeld. De inwoners van de gemeente zijn de dupe van deze halstarrige houding. Die moeten straks naar de dorpen om Leeuwarden heen, waar nog wel goedkope (sociale)huurwoniningen zijn, precies zoals het college wil. Maar het College verwaarloost zijn zorgplicht aan de belasting betalende inwoners van Leeuwarden en laat ze geheel in de steek. Nog geen aandacht voor de neergaande woningladder, dus, voor de mensen die de hypotheek niet meer kunnen betalen wegens verlies van baan, wegens scheiding, wegens belanden in de WAO etc etc. De woningmarkt zit volledig op slot, al een aantal jaren. Mensen die een nieuwbouwhuis in een nieuwe wijk hebben gekocht raken hun bestaande huis aan de straatstenen niet kwijt en zitten met dubbele lasten. College, trek je dat aan en grijp in. Z� kan het niet langer !

Hans dinsdag 03 maart 12:45
Leeuwarden bouwde in 2007 zevenhonderd woningen en in 2008 iets van vijf- of zeshonderd. Blijkbaar kennen de projectontwikklelaars de vraag van de mensen wel degelijk en kan Burggraaff zich er niet tussen wurmen.

henk dinsdag 03 maart 12:00
Idd, de gemeente bouwt helemaal niet voor de markt, maar op basis van afspraken met de provincie. Het is te krampachtig en veel te veel voor de grotere Friese steden.

Datum: Dinsdag, 3 Maart 2009

+++

Wethouder Sluiter houdt vast aan gemeentelijk Woonplan

Leeuwarden blijft aankoersen op de bouw van 400 tot 640 nieuwe woningen in de gemeente. Dat vertelde wethouder Sluiter vanmorgen tijdens een persbijeenkomst. Naar aanleding van de crisis op de woningbouwmarkt had Sluiter gisteravond verschillende partijen uitgenodigd om te bespreken waar de pijn zit en hoe die bestreden zou kunnen worden. Leeuwarden bouwde in 2007 700 nieuwe woningen, in 2008 zakte dit aantal tot onder de 600.

Sluiter liet gisteravond direct weten dat hij het vorig jaar aangenomen Woonplan nog altijd als uitgangspunt neemt. ‘We gaan n essentie niet afwijken van het Woonplan’, aldus Sluiter vanmorgen. De veertien marktpartijen die gisteravond aanwezig waren hebben hun zorgen geuit over het financieren van bouwprojecten, het verkrijgen van kredieten en de angst in de markt om een stap te zetten naar een nieuwe woning.

De partijen drongen er bij de gemeente aan op: versoepeling van de betaling voor de leges voor bouwprojecten, verruiming van de parkeernorm voor nieuw te ontwikkelen locaties en verruimen van het betaaltraject rond de uitgifte en de levering van bouwgrond.

De woningbouwcorporaties en de projectontwikkelaars hebben het lastig, zo liet Sluiter weten. ‘Men is behoedzaam. Grondgebonden woningen dat wil nog wel, maar nieuwbouw en appartementen dat wordt lastiger.’ De verhuur van appartementen met een bovengemiddelde huur ligt vrijwel stil. Zorgpartijen zien nog wel kansen om te bouwen of te verbouwen. Mogelijk worden zorgflats omgebouwd tot meer aantrekkelijke voorzieningen voor ouderen.

De projectontwikkelaars hebben hun focus gericht op bouwen op kleine locaties in de stad Leeuwarden, maar die zijn er vrijwel niet, tenminste als je het groen niet al te veel aan wilt tasten, zo liet Sluiter weten. Volgens hem zijn er nog wel bouwmogelijkheden in de Potmargezone, ‘uiteraard in overleg met de werkgroep die gaat over het behoedzaam omgaan met de groene long.’

‘Tot nu toe was het: is 70 procent verkocht? Dan gaan we bouwen’, maar die tijd is voorbij. Sluiter gaat op zoek naar locaties in de stad die bebouwd kunnen worden. ‘Locaties, dat is het knelpunt.’ Volgens de wethouder kan er ook tegemoet worden gekomen aan de wens van de raad om meer betaalbare huurwoningen te bouwen.

De plannen in Blitsaerd, Techum en Jabixwoude worden aangepast. In Blitsaerd zijn de projectwoningen van de kaart. Er kan gebouwd worden op kavels met water voor de deur, het liefst in een uitdagende stijl (kubisme). Over projecten zoals de bouw van een nieuw Cambuurstadion of de bebouwing van de Werpsterhoek, plannen waar bouwers echt blij van worden, is gisteravond niet gesproken. ‘Dat heeft niks met woningbouw te maken.’

Een kerngroep uit de groep makelaars, projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties en ambtenaren gaat aan de slag om een crisisplan te ontwerpen.

lees ook de reactie van bouwer Burggraaff bij Liwwadder Nieuws

Datum: Dinsdag, 3 Maart 2009

Reacties

@secretaris PEL dinsdag 03 maart 18:19
Bent u nu ineens vriendje van de projectontwikkelaars. Of nee, die vind u slimmer dan de gemeente. Ik dacht dat u voorstander van sociale woningbouw was.

secretaris PEL dinsdag 03 maart 14:17
Net wat we dachten: gewoon negeren die crisis en koppig doorgaan. Maar de wal gaat het schip keren, zelfs voor de wethouder. Zoals zo vaak zijn de projectontwikkelaars sneller van begrip dan de overheid. secretaris PEL