Prijzen commercieel vastgoed weer in de lift

(tekst: NVM Business)

De prijzen van kantoren, winkels en bedrijfsruimten zitten sinds dit jaar weer stevig in de lift. Dit blijkt uit de Prijsindex voor Commercieel Vastgoed die de Amsterdam school of Real Estate (ASRE) in samenwerking met NVM Business heeft ontwikkeld.

De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed beschikte tot voor kort niet over accurate indices die de (koop)prijsontwikkeling monitorden. De index van de ASRE beschrijft de prijsontwikkeling van commercieel vastgoed vanaf 1990 tot medio 2016 en zal vanaf nu om het half jaar worden geactualiseerd. Uit de index komt naar voren dat de prijzen voor commercieel vastgoed in de crisis zeer sterk zijn gedaald.

Hoewel de prijzen inmiddels weer stijgen, begeven de prijzen zich echter nog wel op het niveau van 1999/2000. Opvallend is ook dat de transactieprijzen van commercieel vastgoed in de crisis veel sterker zijn gedaald dan die van koopwoningen en dat het prijsherstel veel later is ingetreden.

Prijsindex voor Commercieel Vastgoed

Ten opzichte van het dieptepunt in 2013/2014 zijn de prijzen voor kantoren, winkels en bedrijfsruimten met respectievelijk ongeveer 2, 5 en 6 procent gestegen. De drie segmenten vertonen over de lange termijn een vergelijkbare prijsontwikkeling: een relatief steile prijsstijging tot 2000, toen de  internetbubbel barstte. Daarna volgt een afvlakking, of zelfs lichte daling, tot ongeveer 2004, waarna met name kantoren en bedrijfsruimten weer steil doorstijgen tot 2007/2008, het jaar van de kredietcrisiscrisis en het begin van de economische recessie.

Vanaf dan zien we een vrije val tot ongeveer 2013/2014 wanneer de prijsdaling afvlakt. Sinds 2016 stijgen de prijzen weer fors. De lage rente in combinatie met de ruime beschikbaarheid van beleggingsvermogen – er wordt ook wel gesproken over een ‘wall of money’-  zijn hier waarschijnlijk vooral voor verantwoordelijk. Met name de grote belangstelling van buitenlandse beleggers is opvallend.

Verschillen met de koopwoningmarkt

Er doen zich opvallende verschillen met de koopwoningmarkt voor (zie gele lijn in bovenstaande figuur). Waar het woningprijsniveau na 2008 nooit verder is gezakt dan het niveau van 2003 en in 2016 alweer rond het niveau van 2006 zit, zijn de prijzen voor kantoren, winkels en bedrijfsruimten veel verder gedaald. Op het dieptepunt in 2013/2014 lagen de prijzen voor commercieel vastgoed op het niveau van 1997/1998.

In 2016 liggen de prijzen pas rond het niveau van 1999/2000. Daarnaast valt op dat het prijsherstel op de commerciële vastgoed markt veel later is ingetreden dan op koopwoningmarkt. Waar de huizenprijzen vanaf 2014 weer een duidelijke stijging laten zien, is dit voor commercieel vastgoed pas vanaf 2016 het geval. Het verschil tussen beide typen markten heeft vermoedelijk te maken met het verschil in aanbod.

Op de koopwoningmarkt is een duidelijk tekort aan woningen – volgens het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) moeten tot 2050 nog tussen 300.000 en 1.6 miljoen woningen worden gebouwd – terwijl de markten in commercieel vastgoed zich kenmerken door overaanbod. De relatief hoge leegstandscijfers bevestigen dit.

Innovatieve index

Een prijsindex meet de ‘temperatuur’ van de markt. Dit is met name van belang voor het verkrijgen van een macrobeeld van commercieel vastgoed ten behoeve van een beter inzicht in de economische ontwikkeling en de risico’s en stabiliteit van het financiële systeem. De prijsindex van de ASRE is een verbetering ten opzichte van de reeds bestaande indices, die gebaseerd zijn op taxatiewaarden.

Door taxeren treedt lagging (vertraging) en smoothing (afvlakking) van prijsontwikkelingen op. De index van de ASRE is gebaseerd op transacties die daadwerkelijk in de markt hebben plaatsgevonden, waardoor een nauwkeuriger beeld van de prijsontwikkeling wordt verkregen. Voorzitter van NVM Business Marcel de Boer is blij met de index: ‘De ASRE-index draagt bij aan de verdere professionalisering van de vastgoedmarkt en vergroot de transparantie op de markt voor commercieel vastgoed.’

vastgoed